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etat des lieux de sortie

tomywg
Pimonaute
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etat des lieux de sortie

Bonsoir
nous sommes troix colocataires ( preneurs)  (ab)  ( cd) et (ef )et avons signé solidairement un bail de 9 ans , en 2016.
pour la location d'une maison vetuste
Un etat des lieux avec expert a été redigé et signé par les 3.

en mai 2018 , un colocataire est sorti (ab) et un avenant au bail a été signé avec son remplacant (zd) et le proprietaire , dechargeant (ab ) de toutes responsabilité tant au niveau du bail que de l'etat des lieux d'entree.

21 mois après , fin août , nous avons résilié le bail de commun accord avec le propriétaire.
un etat des lieux de sortie avec expert a été effectué
le pv donne des dégâts estimé à 1250 eur .
( remise en peinture et remplacement d'un chauffe eau pour " court circuit"  460 eur)
ce pv de sortie a été signé et ratifié par deux preneurs  (cd et ef ).

le bien a été reloué et aucun vide locatif n'a été constaté
nous ne sommes pas en possession du PEB

Deux semaines après , nous avons contesté un mail recu par l'expert , celui ci disait , que sans nouvelles de notre part , le proprietaire avait du d'urgence remplacer le chauffe eau pour permettre au nouveau locataire d'avoir de l'eau chaude et que les frais etaient  dorénavant de 1658 EUR .
nous avons contesté ce mail et signalé au propriétaire , que le chauffe eau n’était pas neuf et qu'il fonctionnait quand nous louions , que nous voulions bien payé 1250 EUR  mais pas 1658 EUR bien que nous estimions ne pas être responsable de ces dégâts
la garantie locative n'est pas liberee ( 2100 EUR °

le propriétaire a refusé notre offre .
Il nous menace depuis tous les jours , ils nous envoie des mails  régulièrement , nous traitent  de tous les noms et lance les mots citations , justice à tous vents
ils nous signale aussi  qu'il a recu un devis de remise en peinture de 10500 eur , et nous demande  maintenant quand nous comptons repeindre les leiux
( =clause dans le bail initial , a la sortie les preneurs repeindront la maison )
aujourd’hui , il nous intime d’être présents pour une expertise  du voisin " dégât des eaux " pour manque d'entretien des  joint de la baignoire défectueux , et nous précise que notre responsabilité est engagée.

peux -t-il demander  plus que les 1250 EUR  établit dans le PV de l’état des lieux de sortie
peux t-on demander au juge de paix la libération de notre garantie ?

merci pour votre reponse

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panchito
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Re : etat des lieux de sortie

Toutes les parties étaient présentes lors de l'état des lieux de sortie? Vous avez tous signé la liste des dégâts? Toutes les parties avaient mandaté cet expert?

Et cet expert vous a ensuite envoyé deux chiffrages différents des indemnité compensatoires?

Il faudrait voir les pièces en question avant de pouvoir donner un avis...

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Himura
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Re : etat des lieux de sortie

Bonjour,

En vrac :

- Vide locatif et PEB n'ont rien à voir ni aucune influence ici. (Ca ne vous donne aucun "atout")

- L'élément déterminant est ce "PV" - soit l'état des lieux de sortie - signé par chaque partie (bien que vous oubliez "zd" dans les signataires ?). Si vous possédez le document, il est acquis que les montants indiqués dans celui-ci pour les dégâts constatés sont libératoires. Si c'est plus, tant pis pour le propriétaire (et son mauvais expert alors). Si c'est moins, tant pis pour le locataire. Quand on ne sait vraiment pas, on indique une réserve en attente d'un devis.
Si ce document est bien signé et complet : pas de retour possible sur le chauffe-eau et sur la peinture.

- Vous n'avez pas à repeindre, sauf là où un dégât a été constaté. Mais cela ayant été chiffré dans l'état des lieux, vous n'avez pas à le faire puisque vous payez.

- Dégât des eaux : s'il est établi que celui-ci a eu lieu durant votre occupation, vous êtes effectivement engagés. Du moins, votre assureur.
Vous n'avez pas à être présent. L'assurance du voisin fera son expertise. Si celle-ci établi une responsabilité externe, ils vous contacteront et se mettront en relation avec votre assureur.
Ca vaut d'ailleurs la peine de téléphoner pour demander la procédure à celui-ci avant de résilier l'assurance.

Attention, s'il établit que vous saviez qu'il y avait une coulée d'eau, et que vous n'avez rien fait, vous pourrez en être de vos frais.

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panchito
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Re : etat des lieux de sortie

1/ Si le PEB ne figurait pas dans l'annonce il ne fallait évidemment pas choisir ce bien là! Le bailleur ne respectait pas la loi! Vous ne deviez pas non plus signer de bail si vous n'aviez pas reçu le rapport PEB (une quinzaine de pages d'habitude). Se plaindre après de sa propre insouciance, ne sert évidemment à rien.
2/ Votre bail indiquait que vous deviez tout repeindre en fin de bail. Or vous ne l'avez pas fait...
3/ Avez-vous entretenu les chauffe-eaux? C'est une obligation qui incombe aux locataires
4/ Avez-vous entretenu les joints le long de la biagnoire? C'est une obligation qui incombe aux locataires. Donc en cas de fuite du à des problèmes avec ce joint, vous deviez faire intervenir votre assureur car votre responsabilité était engagée. Vous l'avez-fait? Quelles sont les conclusions de l'expert envoyé par votre assureur?

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panchito
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Re : etat des lieux de sortie

5/ Le bien était vétuste dites-vous? Mais pourquoi l'avoir choisi parmi les centaines de biens disponibles sur le marché? C'est que vous aviez eu un incroyable coup de foudre pour celui-là, puisque vous vous moquiez complètement que le PEB ne figurait même pas dans les annonces.

Vous le vouliez tellement que vous vous êtes littéralement jeté dessus.

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rexou
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Re : etat des lieux de sortie

Si l'état des lieux de sortie a été effectué et chiffré contradictoirement à 1250€, ce montant ne peut être majoré à priori et je vois mal comment vous pourriez encore repeindre des lieux auxquels vous n'avez plus accès.

Peu importe si un des colocataires était absent, c'est sans importance.

Si le bailleur refuse de libérer la différence entre les 2.100 de garantie (plus les confortables intérêts bancaires, bien sur! ^^) et les 1250 de l'estimation des dégâts, vous pouvez en effet vous adresser au juge de paix. Sa décision dépendra des pièces du dossier... vous avez bien le rapport de l'expert qui chiffre les dégâts à 1250€ ?


rexou

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tomywg
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Re : etat des lieux de sortie

panchito a écrit :

Toutes les parties étaient présentes lors de l'état des lieux de sortie? Vous avez tous signé la liste des dégâts? Toutes les parties avaient mandaté cet expert?

Et cet expert vous a ensuite envoyé deux chiffrages différents des indemnité compensatoires?

Il faudrait voir les pièces en question avant de pouvoir donner un avis...


bonsoir
ab (avenant au bail, plus locataire )  et zd n'etaient pas présents
oui nous avons copie du pv
oui nous avons copie de tous les mails
l'expert était l'expert designé dans le bail par le proprietaire

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tomywg
Pimonaute
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Re : etat des lieux de sortie

rexou a écrit :

Si l'état des lieux de sortie a été effectué et chiffré contradictoirement à 1250€, ce montant ne peut être majoré à priori et je vois mal comment vous pourriez encore repeindre des lieux auxquels vous n'avez plus accès.

Peu importe si un des colocataires était absent, c'est sans importance.

Si le bailleur refuse de libérer la différence entre les 2.100 de garantie (plus les confortables intérêts bancaires, bien sur! ^^) et les 1250 de l'estimation des dégâts, vous pouvez en effet vous adresser au juge de paix. Sa décision dépendra des pièces du dossier... vous avez bien le rapport de l'expert qui chiffre les dégâts à 1250€ ?


oui nous avons tous les documents

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tomywg
Pimonaute
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Re : etat des lieux de sortie

panchito a écrit :

5/ Le bien était vétuste dites-vous? Mais pourquoi l'avoir choisi parmi les centaines de biens disponibles sur le marché? C'est que vous aviez eu un incroyable coup de foudre pour celui-là, puisque vous vous moquiez complètement que le PEB ne figurait même pas dans les annonces.

Vous le vouliez tellement que vous vous êtes littéralement jeté dessus.

il est difficile de trouver un bien  locatif en plein centre du brabant wallon pour un loyer très raisonnable .
Il est encore plus difficile de trouver un propriétaire qui accepte de louer son bien à 3 jeunes hommes de 24 ans
J'aimerais également savoir le nombre de  1ER _locataire qui connaissent l'existence et la signification du PEB et son obligation .

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tomywg
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Re : etat des lieux de sortie

Himura a écrit :

Bonjour,

En vrac :

- Vide locatif et PEB n'ont rien à voir ni aucune influence ici. (Ca ne vous donne aucun "atout")

- L'élément déterminant est ce "PV" - soit l'état des lieux de sortie - signé par chaque partie (bien que vous oubliez "zd" dans les signataires ?). Si vous possédez le document, il est acquis que les montants indiqués dans celui-ci pour les dégâts constatés sont libératoires. Si c'est plus, tant pis pour le propriétaire (et son mauvais expert alors). Si c'est moins, tant pis pour le locataire. Quand on ne sait vraiment pas, on indique une réserve en attente d'un devis.
Si ce document est bien signé et complet : pas de retour possible sur le chauffe-eau et sur la peinture.

- Vous n'avez pas à repeindre, sauf là où un dégât a été constaté. Mais cela ayant été chiffré dans l'état des lieux, vous n'avez pas à le faire puisque vous payez.

- Dégât des eaux : s'il est établi que celui-ci a eu lieu durant votre occupation, vous êtes effectivement engagés. Du moins, votre assureur.
Vous n'avez pas à être présent. L'assurance du voisin fera son expertise. Si celle-ci établi une responsabilité externe, ils vous contacteront et se mettront en relation avec votre assureur.
Ca vaut d'ailleurs la peine de téléphoner pour demander la procédure à celui-ci avant de résilier l'assurance.

Attention, s'il établit que vous saviez qu'il y avait une coulée d'eau, et que vous n'avez rien fait, vous pourrez en être de vos frais.


nous avons demandé le PEB et l'attestation BTV car le pv indique court circuit sur le degat du chauffe eau .. et nous pensons que l'installation electrique n'est pas conforme

concernant la peinture
il y a une clause generale dans le bail qui indique
le preneur aura l'obligation de repeindre la maison à sa sortie

zd n'était pas present lors de l'etat des lieux de sortie et sa signature n'est pas sur le PV

il n'y a pas de reserve sur le PV , il y a ecrit "montant estimé "

nous n'avons eu connaissance d'aucun degats des eaux .
nous n'avons fait aucune déclarations a notre assurance pendant notre occupation .
rien sur le PV  n'indique un quelconque souci de degat des eaux

dans l'etat des lieux d'entree , il y a par contre ecrit , quil y a une fissure coin exteriur de la baignoire sur 6 cm …
le proprietaire est venu bricoler

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rexou
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Re : etat des lieux de sortie

Oubliez donc le PEB. C'est sans aucune incidence sur votre problème.
Si l'expert a chiffré les dégâts à 1250, ce chiffre ne peut être revu, ni à la hausse ni à la baisse unilatéralement.
Par contre en effet, si dégâts au voisin suite au joint de la baignoire, votre assurance peut devoir intervenir. Ceci est en dehors des constatations de l'expert bien sur.
L'idéal est une conciliation et un accord.
Si un accord raisonnable n'est pas possible, portez l'affaire en justice de paix pour récupérer le montant qui vous revient sur la garantie déposée


rexou

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tomywg
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Re : etat des lieux de sortie

rexou a écrit :

Oubliez donc le PEB. C'est sans aucune incidence sur votre problème.
Si l'expert a chiffré les dégâts à 1250, ce chiffre ne peut être revu, ni à la hausse ni à la baisse unilatéralement.
Par contre en effet, si dégâts au voisin suite au joint de la baignoire, votre assurance peut devoir intervenir. Ceci est en dehors des constatations de l'expert bien sur.
L'idéal est une conciliation et un accord.
Si un accord raisonnable n'est pas possible, portez l'affaire en justice de paix pour récupérer le montant qui vous revient sur la garantie déposée

merci pour votre reponse constructive.
nous avons essayé plusieurs proposition amiable mais ce monsieur souhaite presque que nous renovions sa maison  (il reclame 12000 eur )
en dehors de ce souci de degat des eaux ,donc en resumé  le proprietaire ne peut plus rien reclamer de plus de ce qui est constaté dans le PV

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panchito
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Re : etat des lieux de sortie

existence et la signification du PEB et son obligation .

Le PEB n'a absolument rien à voir avec une quelconque certification de l'installation électrique!!!

Tous dépend de l'ensemble des documents signés par les parties et des échanges écrits.

Prenez un avocat et introduisez une requête en Justice de Paix

Dernière modification par panchito (10-10-2018 06:54:58)

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Himura
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Re : etat des lieux de sortie

panchito a écrit :

5/ Le bien était vétuste dites-vous? Mais pourquoi l'avoir choisi parmi les centaines de biens disponibles sur le marché? C'est que vous aviez eu un incroyable coup de foudre pour celui-là, puisque vous vous moquiez complètement que le PEB ne figurait même pas dans les annonces.

Vous le vouliez tellement que vous vous êtes littéralement jeté dessus.

Il y a des choses qui ne changeront jamais, on dirait. glasses
C'est à croire que vous avez un petit bloc-note avec vos 2,3 phrases-types que vous copiez-collez dès que possible.

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wayne
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Re : etat des lieux de sortie

Au  risque de répéter ce qui a déjà été dis:
Recommandé au bailleur avec demande de libération de la garantie locative moins les 1250eur, avec menace d aller en justice de paix si la garantie n est pas libérée dans les 10 jours.

Si pas de libération, requête en justice de paix pour récupérer le restant de votre caution.
Je pense qu'au greffe ils disposent déjà d'un document pré-rempli à compléter, pour ce genre de problème.

Sauf erreur de ma part, pas nécessairement besoin d'un avocat pour cette requête, du moins pour le moment, et surtout au vu du faible montant que vous réclamez.

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Himura
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Re : etat des lieux de sortie

tomywg a écrit :

nous avons demandé le PEB et l'attestation BTV car le pv indique court circuit sur le degat du chauffe eau .. et nous pensons que l'installation electrique n'est pas conforme

concernant la peinture
il y a une clause generale dans le bail qui indique
le preneur aura l'obligation de repeindre la maison à sa sortie

zd n'était pas present lors de l'etat des lieux de sortie et sa signature n'est pas sur le PV

il n'y a pas de reserve sur le PV , il y a ecrit "montant estimé "

nous n'avons eu connaissance d'aucun degats des eaux .
nous n'avons fait aucune déclarations a notre assurance pendant notre occupation .
rien sur le PV  n'indique un quelconque souci de degat des eaux

dans l'etat des lieux d'entree , il y a par contre ecrit , quil y a une fissure coin exteriur de la baignoire sur 6 cm …
le proprietaire est venu bricoler

Votre demande concernant les attestations est inutile. C'est trop tard, et c'est repris (et validé !) dans votre état des lieux de sortie (=ELS).

Pour la peinture, n'écoutez pas Panchito. Vous n'étiez redevable que des dégâts commis. Et ça a été pris en compte dans l'ELS.

Le fait que zd n'était pas présent - et si je comprends bien, n'ait mandaté personne pour signer en son nom - me parait être une faille potentielle cependant.
On pourrait défendre le fait que le document n'est pas valide, car incomplet, vu l'absence d'accord complet de toutes les parties au bail de colocation.
--> L'avis d'autres Pimonautes serait intéressant

"Montant estimé" :  le terme n'est pas assez précis que pour indiquer qu'il fallait attendre un devis futur ou autre confirmation. Ca se comprend tout à fait comme une estimation forfaitaire du dommage. Pas de soucis à ce niveau.

Dégâts des eaux : si vous n'avez rien cachés ou volontairement omis, vous n'avez pas de soucis à vous faire. S'ils peuvent démontrer l'inverse, oui.
Quoiqu'il en soit, je répète mon conseil vis-à-vis de la prise de contact préalable avec votre assureur. Au cas où.


Avant de prendre un avocat et d'aller en justice, il n'est pas inutile de tenter d'envoyer un courrier à votre ex-propriétaire, indiquant que sur base de l'état des lieux réalisés entre vous et lui, et consigné par l'expert mandaté, vous réclamez la libération du solde de la garantie sous huitaine. D'indiquer que ce montant a été validé par chacun, et qu'il n'est plus sujet à modification à la hausse ou à la baisse. Que passé ce délai, vous réclamerez les intérêts judiciaires sur la somme. Que faute de quoi, vous transmettrez le dossier à votre Conseil, en vue de toute action nécessaire à la récupération du montant.

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Himura
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Re : etat des lieux de sortie

wayne a écrit :

Sauf erreur de ma part, pas nécessairement besoin d'un avocat pour cette requête, du moins pour le moment, et surtout au vu du faible montant que vous réclamez.

Pour ma part, si vous en arrivez là, je vous conseillerais vivement de consulter un avocat.

D'une part, il pourra juger sur pièce (que nous n'avons pas), et il y a toujours une belle probabilité qu'il y découvre des éléments juridiquement importants qui ne vous parraissaient pas utiles dans votre résumé.
Prenez la question de la validité de l'état des lieux, ou du montant indiqué. Rien que ce point change radicalement l'attitude à avoir.

Ensuite, vous êtes 3 colocataires, et il est préférable de n'avoir qu'un seul représentant, parlant pour vous. Un avocat gèrera celui certainement mieux.
De plus, vous n'avez pas d'expérience dans le domaine. Et ça ne s'acquière pas en quelques jours.

Finalement, le coût de cet avocat sera, en partie, pris en charge par la partie défaillante. Comptez peut-être 400 € d'honoraire pour une affaire simple (étude dossier rapide, un rdv, et une audience), dont 240 € (de mémoire) qui pourront être mis à charge du perdant.

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PIM
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Re : etat des lieux de sortie

Pour faire suite à l'intervention pertinente d'Himura (11h06):
- l'absence d'un des locataires-sortants ne rend pas, à mon avis, nulle l'accord / le constat pris entre les autres intervenants. Cela pourrait peut-être impliquer uniquement le sortant absent. Y a-t-il une clause d'indivisibilité et solidarité dans le bail ?

- "Avant de prendre un avocat et d'aller en justice": on peut prendre un avocat sans nécessairement aller en justice. Très souvent, un courrier circonstancié rédigé par un avocat et envoyé à la partie adverse suffit pour remettre les pendules à l'heure...

NB: posté avant d'avoir lu le message complémentaire d'Himura à 11h16

Dernière modification par PIM (10-10-2018 10:19:31)


Erik DECKERS
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rexou
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Re : etat des lieux de sortie

Himura a écrit :

Votre demande concernant les attestations est inutile. C'est trop tard, et c'est repris (et validé !) dans votre état des lieux de sortie (=ELS).

Pour la peinture, n'écoutez pas Panchito. Vous n'étiez redevable que des dégâts commis. Et ça a été pris en compte dans l'ELS.

Le fait que zd n'était pas présent - et si je comprends bien, n'ait mandaté personne pour signer en son nom - me parait être une faille potentielle cependant.
On pourrait défendre le fait que le document n'est pas valide, car incomplet, vu l'absence d'accord complet de toutes les parties au bail de colocation.
--> L'avis d'autres Pimonautes serait intéressant

"Montant estimé" :  le terme n'est pas assez précis que pour indiquer qu'il fallait attendre un devis futur ou autre confirmation. Ca se comprend tout à fait comme une estimation forfaitaire du dommage. Pas de soucis à ce niveau.

Dégâts des eaux : si vous n'avez rien cachés ou volontairement omis, vous n'avez pas de soucis à vous faire. S'ils peuvent démontrer l'inverse, oui.
Quoiqu'il en soit, je répète mon conseil vis-à-vis de la prise de contact préalable avec votre assureur. Au cas où.


Avant de prendre un avocat et d'aller en justice, il n'est pas inutile de tenter d'envoyer un courrier à votre ex-propriétaire, indiquant que sur base de l'état des lieux réalisés entre vous et lui, et consigné par l'expert mandaté, vous réclamez la libération du solde de la garantie sous huitaine. D'indiquer que ce montant a été validé par chacun, et qu'il n'est plus sujet à modification à la hausse ou à la baisse. Que passé ce délai, vous réclamerez les intérêts judiciaires sur la somme. Que faute de quoi, vous transmettrez le dossier à votre Conseil, en vue de toute action nécessaire à la récupération du montant.

Il me semble que l'absence de zd à la signature ne pose pas de problème. Surtout que zd ne conteste pas le rapport qui a été établi. On peut considérer que zd est représenté implicitement pas ses deux colocataires signataires du rapport de l'expert.

Le premier pas vers la conciliation est en effet un courrier au bailleur, en reprenant les éléments mentionnés par Himura. Si vous hésitez quant à la formulation, ou si vous souhaitez donner plus de poids à votre demande, vous pouvez aussi demander à un avocat de rédiger et d'envoyer ce courrier.


rexou

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panchito
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Re : etat des lieux de sortie

TomyWg a écrit :

concernant la peinture
il y a une clause generale dans le bail qui indique
le preneur aura l'obligation de repeindre la maison à sa sortie

Donc c'était bien une obligation contractuelle de tout repeindre à la sortie...

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