etat des lieux de sortie

tomywg · #1 09-10-2018 21:48:49

Bonsoir
nous sommes troix colocataires ( preneurs) (ab) ( cd) et (ef )et avons signé solidairement un bail de 9 ans , en 2016.
pour la location d'une maison vetuste
Un etat des lieux avec expert a été redigé et signé par les 3.

en mai 2018 , un colocataire est sorti (ab) et un avenant au bail a été signé avec son remplacant (zd) et le proprietaire , dechargeant (ab ) de toutes responsabilité tant au niveau du bail que de l'etat des lieux d'entree.

21 mois après , fin août , nous avons résilié le bail de commun accord avec le propriétaire.
un etat des lieux de sortie avec expert a été effectué
le pv donne des dégâts estimé à 1250 eur .
( remise en peinture et remplacement d'un chauffe eau pour " court circuit" 460 eur)
ce pv de sortie a été signé et ratifié par deux preneurs (cd et ef ).

le bien a été reloué et aucun vide locatif n'a été constaté
nous ne sommes pas en possession du PEB

Deux semaines après , nous avons contesté un mail recu par l'expert , celui ci disait , que sans nouvelles de notre part , le proprietaire avait du d'urgence remplacer le chauffe eau pour permettre au nouveau locataire d'avoir de l'eau chaude et que les frais etaient dorénavant de 1658 EUR .
nous avons contesté ce mail et signalé au propriétaire , que le chauffe eau n’était pas neuf et qu'il fonctionnait quand nous louions , que nous voulions bien payé 1250 EUR mais pas 1658 EUR bien que nous estimions ne pas être responsable de ces dégâts
la garantie locative n'est pas liberee ( 2100 EUR °

le propriétaire a refusé notre offre .
Il nous menace depuis tous les jours , ils nous envoie des mails régulièrement , nous traitent de tous les noms et lance les mots citations , justice à tous vents
ils nous signale aussi qu'il a recu un devis de remise en peinture de 10500 eur , et nous demande maintenant quand nous comptons repeindre les leiux
( =clause dans le bail initial , a la sortie les preneurs repeindront la maison )
aujourd’hui , il nous intime d’être présents pour une expertise du voisin " dégât des eaux " pour manque d'entretien des joint de la baignoire défectueux , et nous précise que notre responsabilité est engagée.

peux -t-il demander plus que les 1250 EUR établit dans le PV de l’état des lieux de sortie
peux t-on demander au juge de paix la libération de notre garantie ?

merci pour votre reponse

wayne · #21 10-10-2018 12:47:31

Ce genre clause est elle légale ?
Quel est le texte exact de la clause car écrit comme ça cela me semble assez flou et douteux quand à sa validité/mise en pratique:

Repeindre la maison: La façade ? L intérieur ? En quelle couleur et avec quelle peinture ? Qui paye le matériel et la main d oeuvre ?

Dernière modification par wayne (10-10-2018 12:52:47)

Himura · #22 10-10-2018 13:10:06

panchito a écrit :

TomyWg a écrit :
concernant la peinture
il y a une clause generale dans le bail qui indique
le preneur aura l'obligation de repeindre la maison à sa sortie
Donc c'était bien une obligation contractuelle de tout repeindre à la sortie...

Non.
Cette clause est considérée comme nulle pour tous les baux àpd de 2007 (soit 11 ans).

rexou · #23 10-10-2018 13:27:00

Au final, peu importe la clause concernant cette supposée obligation... l'expert a remis un rapport chiffré concernant les dommages locatifs. Le bailleur a signé ce rapport. Il ne peut donc exiger quoi que ce soit de plus, sauf circonstances particulières avérées comme un dégât des eaux chez le voisin, inconnu au moment de l'expertise.

Ah, perso, s'il y a bien une chose que je refuse absolument, c’est de voir mes locataires repeindre. Sauf si en début de bail ils souhaitent le faire faire par un entrepreneur professionnel. Mais un pinceau dans les mains d'un zozo qui se prend pour picasso... pas chez moi !

Dernière modification par rexou (10-10-2018 13:29:11)

jacq

panchito · #24 10-10-2018 20:48:19

Ah moi non plus, jamais plus je ne laisserai un locataire repeindre quoi que ce soit!

Mais, c'est évidemment avant de signer le bail qu'on négocie chaque clause avec le bailleur et si on n'est pas d'accord, on ne signe pas!!

Himura a écrit :

Cette clause est considérée comme nulle pour tous les baux àpd de 2007 (soit 11 ans).

Source????

wayne · #25 11-10-2018 12:31:49

Panchito a écrit :

Mais, c'est évidemment avant de signer le bail qu'on négocie chaque clause avec le bailleur et si on n'est pas d'accord, on ne signe pas!!

Et avant de soumettre un contrat, et d'y rajouter des clauses, on s'assure que celles-ci soient légales.
Si elles ne sont pas en accord avec la loi, on ne les rajoute pas !

panchito · #26 11-10-2018 12:33:42

Les clauses illégales sont automatiquement réputées comme non écrites.

Mais y avait-il des clauses illégales?

Himura · #27 11-10-2018 15:10:14

J'aurais cru qu'une personne aussi à cheval sur la législation connaissait cela, après autant d'années.

http://www.expertises-immobilieres.be/6 … inture.php
https://immo.vlan.be/fr/conseils/locati … -locataire

Pour votre bon souvenir, on y faisait déjà un peu mention ici : https://forum.pim.be/topic-283645-remet … age-1.html

Je suis sûr qu'en cherchant mieux (ou qu'en mandatant GT, ce qui revient au même), on trouve rapidement le jugement de 2007 générant la bonne interprétation de "l'usage normal".

Himura · #28 11-10-2018 15:22:37

Je viens de subir une légère mutation en GT - mais qui ne sera que très passagère.

Voici la référence à l'année 2007 que j'indiquais :

« Le preneur pourra donc invoquer la nullité d’une clause insérée dans un contrat conclu après le 18 mai 2007 qui lui impose des travaux d’entretien ou de réparation plus lourds que ceux désignés comme tels par les usages des lieux ou ceux énumérés de façon non exhaustive à l’article 1754 du Code civil ».
(Y. Merchiers, Le bail de résidence principale, Larcier, 2010, p.112, n°67-2).

rexou, grmff, jacq

panchito · #29 11-10-2018 17:23:17

Pas d'accord.

La loi dit que les locataires doivent rendre le bien dans un état au moins égal à celui qu'il avait lorsqu'ils en ont reçu la jouissance.

Donc si les peintures étaient neuves à l'entrée?

A priori, les peintures ne sont pas amorties après 3 ans, donc s'il y des dégâts, il faut repeindre!

Dernière modification par panchito (11-10-2018 17:23:41)

Francis · #30 13-10-2018 09:28:30

Si l’état des lieux de sortie a été signé par les 2 parties et qu’elles étaient bien présentes, on ne peut rajouter quoi que ce soit à l’indemnité compensatoire sauf dans quelques cas.
Par exemple, l’erreur matérielle: erreur de calcul (?), erreur de prix de l’élément à remplacer (l’expert prend le prix donné par une des parties et se rend ensuite compte que celui-ci est faux.
La dissimulation manifeste d’un dégât par le locataire: J’ai eu le cas de tuyauterie d’égout déconnectée volontairement dans le vide ventillé par le locataire. L’odeur consattée lors de l’ELS avait été attribuée à tort à la fosse septique pleine ! Dans ce cas, le juge de paix m’a entièrement suivi après m’avoir appelé à témoigner.

Ici, cela ne me semble pas le cas. L’obligation de repeindre est valable mais aurait du être signifiée lors de l’ELS.
Le remplacement du chauffe-eau est sujet à discussion mais il faut aussi prendre en compte la vétusté et l’origine de la panne définitive !

Personnellement, il m’est aussi arrivé de ne pas pouvoir me prononcer su un dégât ou sur son estimation mais je l’indiquais dans le PV et justifiais ensuite l’évolution de l’indemnité.

Himura · #31 13-10-2018 10:54:41

panchito a écrit :

Pas d'accord.
La loi dit que les locataires doivent rendre le bien dans un état au moins égal à celui qu'il avait lorsqu'ils en ont reçu la jouissance.
Donc si les peintures étaient neuves à l'entrée?
A priori, les peintures ne sont pas amorties après 3 ans, donc s'il y des dégâts, il faut repeindre!

Et pourtant, le service juridique de la RW est d'accord avec moi. Et ne laisse aucune doute à ce sujet.

(Ne détournez pas la chose en réintroduisant la notion de dégâts, qui était bien clairement mise à part. Ce n'est pas très digne).

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