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Quelques conseils !?

Paul_6
Pimonaute
Inscription : 28-06-2017
Messages : 8

Quelques conseils !?

Bonjour,
Je "suis"le forum depuis quelques mois et, ayant atteint l'âge de la pension, je viens récemment d'acheter un appartement -neuf- de 2 chambres. Je n'ai jamais aimé les placements immobiliers, mais je dois me rendre à l'évidence : les intérêts des banque/assurance frôlent le zéro absolu ! Et je suis donc en fait à la recherche du manuel idéal du nouveau petit propriétaire ! Toute suggestion est la bienvenue ! smile

Tout ce que je peux apporter de mon côté c'est quelques précisions sur l'assurance protection juridique, seule, qui est proposée sur le site ImmoWeb. En effet, je n'aime pas l'immobilier car j'ai horreur des discussion/négociation etc.. et vu que je vais devoir avoir des contacts avec des locataires, j'aime autant qu'en cas de problème, ce soit par personne interposée !
Donc, ImmoWeb propose une assurance loyers garantis couplée à une assurance protection juridique. Mais, en téléphonant, disent-ils, on peut obtenir l'assurance protection juridique seule (= le produit que je recherche)
Effectivement, après quelques appels téléphoniques, j'ai fini par être mis en contact avec un courtier qui ne fonctionne que par Internet à savoir : Qover.
Tout d'abord il n'y a pas moyen d'obtenir les conditions générales relatives uniquement à la protection juridique. On peut simplement obtenir un document reprenant les conditions générales de la couverture loyers garantis et de la protection juridique. Il faut donc puiser à gauche et à droite dans le document global pour en extraire les conditions de la protection juridique. Après plusieurs échanges de mail avec Qover j'ai bien compris que ce produit est disponible uniquement parce que la loi les y oblige.  Et j'ai fini par avoir les précisions suivantes.
Qover est donc un courtier, l'assureur est la DAS. 
Voici les primes annuelles :
Formule Basic          55 EUR        franchise 250 euros
Formule Classic     69,99 EUR      pas de franchise
Formule Premium    89,99 EUR      pas de franchise
(si j'ai bien compris TTC, il n'est pas interdit de vérifier...!)
Qu'est-ce qui est couvert?
Réponse : la protection juridique est uniquement dédiée aux problèmes de paiement du loyer (dans les formules Basic et Classic) et aux dégâts locatifs (dans la formule Premium). Dès lors, elle ne couvre pas tous les litiges possibles et imaginables liés à la location (dixit mon interlocuteur, brrr.. ça n'encourage pas à mettre en location !!!)
Plafonds d'intervention :
1 500, 5 000 ou 7 500 EUR  selon la formule choisie. À noter : Les coûts des procédures judiciaires et extrajudiciaires (c'est-à-dire essentiellement les procédures de règlement à l'amiable) ne sont pas soumis à une limite d'intervention si on choisit un professionnel autorisé du réseau de DAS.
Voilà voilà, bon week-end à tous!

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 6 724

Re : Quelques conseils !?

Francis a écrit :

seul les chiffres peuvent parler

+
Parfaiteent, raison pour laquelle je demande à Paul_6, quel est son rendement brut (loyer*12 / prix d'achat + TVA + frais (notaire, PEB etc...))

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 16 499
Site Web

Re : Quelques conseils !?

Cher Paul_6,

Il est vrai que vous êtes venu chercher des conseils un peu tard. Mais c'est pas grave. L'immobilier, ce n'est pas une solution unique et miracle.

Certains ont des montagnes de cash et achètent un appartement de standing tous les deux ans, sans PH, et le loue en se félicitant d'avoir un rendement de 1.9%. Et ils sont contents: rien à faire, une brique qui prend de la valeur, un patrimoine qu'ils comprennent et complète leur portefeuille d'action qui est 5 fois plus gros, parce qu'il ne faut pas mettre plus de 5 à 10% dans l'immobilier. Si vous nous lisez depuis longtemps, vous voyez ce que je veux dire.

D'autres n'ont pas encore de montagne de cash, mais deux mains bien adroites, un taux de testostérone largement dopé, achètent une ruine en ordre d'urbanisme pour 16 studios avec un prêt total + travaux alors qu'ils n'ont aucune expérience, font tout faire en black par des doubles gauchers qu'ils en connaissent ni des lèvres ni des dents, surveille du bout des doigts, et arrivent à s'en sortir et à se mettre en ordre pour la moitié en deux ans, durée de leur prêt travaux initial. Après en avoir loué 8 à des barakis de kermesse, ils se félicitent de ce qu'ils ont mis en place, et n'ont pas eu de perte autre que du temps. Et ils sont content aussi.

Entre les deux, il y a tout un arc-en-ciel de gens qui ont trouvé leur bonheur avec qui un studio, qui des garages, qui des immeubles de rapport, qui des maisons villageoises, qui des travaux, qui des "pantoufles" toute opérationnelles.

Et il y en a eu qui ont appris durement leur leçon, en faisant des erreurs de débutant, du genre payer 80% de la somme de travaux en black à des débutants qui se mettent en faillite ou lâchent le chantier.

Vous arrivez avec une solution qui est la vôtre. Je ne l'aurais certainement pas choisie. Parce que je n'ai pas de cash (je suis largement endetté et fait tout sur crédit). Parce que j'ai le préjugé d'un rendement ridiculement faible. Parce que j'ai vu certains organismes sociaux faire des catastrophes. Et surtout, parce que je ne connais pas.

Dès lors, je vous engage à faire un joli post de votre expérience, autant que possible chiffré, qui pourrait faire la publicité de votre modèle pour d'autres personnes qui sont dans une situation proche de la vôtre (ou pas...)

N'hésitez pas à dévoiler tout ce que vous pouvez, tout en restant anonyme. (même si l'anonymat est certes tout relatif sur internet - au moins un internaute que je ne connais pas a réussi à trouver mon numéro de téléphone...) Cela profitera à toute la pimonauté, aux AIS, et par ricochet, à la population globale en manque de logements accessibles.

Allez, franchement, cela vous fait combien de rendement? big_smile

Edit: grillé par panchito qui a été plus directe...


Grmf!
----------------
On monte un escalier en commençant par la première marche.

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Aiment ce post :
rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 978

Re : Quelques conseils !?

@ Francis : Oui, je sais que les locations via AIS rencontrent un certain succès. Oui, certaines personnes sont satisfaites. Après tout, les livrets d'épargne sont aussi très populaires... leur rendement objectif n'en n'est pas moins misérable. Je serais curieux aussi de découvrir le rendement du bien neuf acheté et loué pour 15 ans à une AIS. Perso, un loyer potentiel de 100 qui serait ramené à 60 ou 65 pendant 15 ans, cela se compense difficilement avec une sucette du style "pas de PI" ou taux de TVA réduit.


rexou

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
Messages : 2 762

Re : Quelques conseils !?

rexou a écrit :

@ Francis : Oui, je sais que les locations via AIS rencontrent un certain succès. Oui, certaines personnes sont satisfaites. Après tout, les livrets d'épargne sont aussi très populaires... leur rendement objectif n'en n'est pas moins misérable. Je serais curieux aussi de découvrir le rendement du bien neuf acheté et loué pour 15 ans à une AIS. Perso, un loyer potentiel de 100 qui serait ramené à 60 ou 65 pendant 15 ans, cela se compense difficilement avec une sucette du style "pas de PI" ou taux de TVA réduit.

Après un calcul test rapide, il y a quelques temps, je suis du même avis.

Et donc curieux de savoir ce qui amène les propriétaires à être contents ; en-dehors de cas bien particuliers.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 6 724

Re : Quelques conseils !?

Rexou a écrit :

Perso, un loyer potentiel de 100 qui serait ramené à 60 ou 65 pendant 15 ans, cela se compense difficilement avec une sucette du style "pas de PI" ou taux de TVA réduit.

Je pense qu'avec un bien neuf, votre loyer potentiel est plutôt ramené en-dessous de 50....

Normalement on achète du neuf pour attirer le top du top des locataires. Pas des gens dont le secteur privé de la location ne veut pas....

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bg1000
Pimonaute
Inscription : 18-09-2018
Messages : 20

Re : Quelques conseils !?

Bonjour

Les loyers par une AIS sont codifiés.
Je connais quelqu'un qui a mis en location 3 biens via AIS, en fait il me dit pas de souci, pas de recherche de locataires, revenu tombant régulièrement, pas de PH,....

C'est aussi le seul moyen pour avoir des primes pour la rénovation

BG

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 3 947

Re : Quelques conseils !?

bg1000 a écrit :

Bonjour

Les loyers par une AIS sont codifiés.
Je connais quelqu'un qui a mis en location 3 biens via AIS, en fait il me dit pas de souci, pas de recherche de locataires, revenu tombant régulièrement, pas de PH,....

C'est aussi le seul moyen pour avoir des primes pour la rénovation

BG


Bruxelles-Capitale : quelques textes légaux ou réglementaires

•    Arrêté du 17 décembre 2015 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale organisant les agences immobilières sociales (Moniteur 8/1/2016, pages 528 et svtes), notamment l'art.16.

•    Ordonnance du 23 novembre 2017 effectuant les adaptations législatives en vue de la reprise du service du précompte immobilier par la Région de Bruxelles-Capitale (Moniteur du 8/12/2017,pages 108713 et svtes, entrée en vigueur 1/1/2017)

Art. 3.

"L'article 255, alinéa 2, du même Code (des impôts sur les revenus), est remplacé par ce qui suit :
  " (...)
  Pour les parties d'immeubles et immeubles mis en location par les agences immobilières sociales et situés en Région de Bruxelles-Capitale, ce taux est ramené à 0 p.c.
  Chaque agence immobilière sociale communique, avant le 1er juin de l'exercice d'imposition concerné, au service désigné par le Gouvernement, la liste des immeubles ou parties d'immeubles mis en location par ses soins en Région de Bruxelles-Capitale.
  A défaut, le propriétaire concerné est en droit d'apporter la preuve de l'existence d'un contrat avec l'agence immobilière sociale.
  Si l'agence immobilière sociale ne communique pas la liste précitée dans le délai prévu, le service désigné par le Gouvernement mettra en demeure celle-ci de communiquer la liste. "

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 978

Re : Quelques conseils !?

bg1000 a écrit :

Bonjour

Les loyers par une AIS sont codifiés.
Je connais quelqu'un qui a mis en location 3 biens via AIS, en fait il me dit pas de souci, pas de recherche de locataires, revenu tombant régulièrement, pas de PH,....

C'est aussi le seul moyen pour avoir des primes pour la rénovation

BG

Les loyers sont codifiés. Soit. Ils sont en tout cas très inférieurs aux loyers du marché. La perte de revenus est très difficilement compensée par les avantages dont bénéficie le bailleur. Sauf éventuellement pour celui qui est dans l'incapacité de gérer son bien. Pas de souci dites-vous... ben non, pas de soucis non plus pour l'investisseur qui place son argent sur un livret d'épargne. Pas de souci et pas de rendement. C'est un choix.

Avoir des primes à la rénovation... double tranchant : le RC est souvent revu à la hausse après de gros travaux avec primes. Et d'un autre côté, il est question dans ce fil d'un bien neuf.

Comme le dit Panchito, quand on a un bien neuf destiné à la location, on peut se  montrer sélectif dans le choix d'un bon locataire. La démarche "AIS" est un choix... étonnant.


rexou

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