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Quelques conseils !?

Paul_6
Pimonaute
Inscription : 28-06-2017
Messages : 20

Quelques conseils !?

Bonjour,
Je "suis"le forum depuis quelques mois et, ayant atteint l'âge de la pension, je viens récemment d'acheter un appartement -neuf- de 2 chambres. Je n'ai jamais aimé les placements immobiliers, mais je dois me rendre à l'évidence : les intérêts des banque/assurance frôlent le zéro absolu ! Et je suis donc en fait à la recherche du manuel idéal du nouveau petit propriétaire ! Toute suggestion est la bienvenue ! smile

Tout ce que je peux apporter de mon côté c'est quelques précisions sur l'assurance protection juridique, seule, qui est proposée sur le site ImmoWeb. En effet, je n'aime pas l'immobilier car j'ai horreur des discussion/négociation etc.. et vu que je vais devoir avoir des contacts avec des locataires, j'aime autant qu'en cas de problème, ce soit par personne interposée !
Donc, ImmoWeb propose une assurance loyers garantis couplée à une assurance protection juridique. Mais, en téléphonant, disent-ils, on peut obtenir l'assurance protection juridique seule (= le produit que je recherche)
Effectivement, après quelques appels téléphoniques, j'ai fini par être mis en contact avec un courtier qui ne fonctionne que par Internet à savoir : Qover.
Tout d'abord il n'y a pas moyen d'obtenir les conditions générales relatives uniquement à la protection juridique. On peut simplement obtenir un document reprenant les conditions générales de la couverture loyers garantis et de la protection juridique. Il faut donc puiser à gauche et à droite dans le document global pour en extraire les conditions de la protection juridique. Après plusieurs échanges de mail avec Qover j'ai bien compris que ce produit est disponible uniquement parce que la loi les y oblige.  Et j'ai fini par avoir les précisions suivantes.
Qover est donc un courtier, l'assureur est la DAS. 
Voici les primes annuelles :
Formule Basic          55 EUR        franchise 250 euros
Formule Classic     69,99 EUR      pas de franchise
Formule Premium    89,99 EUR      pas de franchise
(si j'ai bien compris TTC, il n'est pas interdit de vérifier...!)
Qu'est-ce qui est couvert?
Réponse : la protection juridique est uniquement dédiée aux problèmes de paiement du loyer (dans les formules Basic et Classic) et aux dégâts locatifs (dans la formule Premium). Dès lors, elle ne couvre pas tous les litiges possibles et imaginables liés à la location (dixit mon interlocuteur, brrr.. ça n'encourage pas à mettre en location !!!)
Plafonds d'intervention :
1 500, 5 000 ou 7 500 EUR  selon la formule choisie. À noter : Les coûts des procédures judiciaires et extrajudiciaires (c'est-à-dire essentiellement les procédures de règlement à l'amiable) ne sont pas soumis à une limite d'intervention si on choisit un professionnel autorisé du réseau de DAS.
Voilà voilà, bon week-end à tous!

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 7 237

Re : Quelques conseils !?

Paul_6 a écrit :

En effet, je n'aime pas l'immobilier car j'ai horreur des discussion/négociation etc.. et vu que je vais devoir avoir des contacts avec des locataires, j'aime autant qu'en cas de problème, ce soit par personne interposée !

Je vous conseille vivement de faire appel à un régisseur qui gérera absolument tout pour 7 à 10% du loyer. Certains tous grands réseaux immobiliers vous proposent des packs "sérénité" pour vous faire éviter tout contact avec des locataires. Evidemment cela coûte! Et quand on achète un appartement neuf on n'a bien souvent qu'une rentabilité du 2 à 3% brut....

Car depuis les premières visites jusque bien après la fin du bail, tout n'est que rencontres, négociations, résolution de petits problèmes, coaching, conseils, psychologie etc, etc, etc...

Je ne connais aucun bailleur qui se contente d'encasser son loyer chaque mois sans jamais, jamais avoir de contact avec son locataire!

Dernière modification par panchito (13-10-2018 15:28:48)

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libra
Pimonaute intarissable
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Re : Quelques conseils !?

panchito a écrit :
Paul_6 a écrit :

En effet, je n'aime pas l'immobilier car j'ai horreur des discussion/négociation etc.. et vu que je vais devoir avoir des contacts avec des locataires, j'aime autant qu'en cas de problème, ce soit par personne interposée !

Je vous conseille vivement de faire appel à un régisseur qui gérera absolument tout pour 7 à 10% du loyer. Certains tous grands réseaux immobiliers vous proposent des packs "sérénité" pour vous faire éviter tout contact avec des locataires. Evidemment cela coûte! Et quand on achète un appartement neuf on n'a bien souvent qu'une rentabilité du 2 à 3% brut....

Car depuis les premières visites jusque bien après la fin du bail, tout n'est que rencontres, négociations, résolution de petits problèmes, coaching, conseils, psychologie etc, etc, etc...

Je ne connais aucun bailleur qui se contente d'encasser son loyer chaque mois sans jamais, jamais avoir de contact avec son locataire!

Par ailleurs, les assurances assistance en justice cela vaut strictement rien.

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Paul_6
Pimonaute
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Re : Quelques conseils !?

panchito a écrit :

Je vous conseille vivement de faire appel à un régisseur qui gérera absolument tout pour 7 à 10% du loyer. Certains tous grands réseaux immobiliers vous proposent des packs "sérénité" pour vous faire éviter tout contact avec des locataires. Evidemment cela coûte! Et quand on achète un appartement neuf on n'a bien souvent qu'une rentabilité du 2 à 3% brut....

Merci...Mais dans cet ordre d'idées je n'ai vu que le TREVI_serenity_pack (122 euros par mois, or mon loyer sera maximum de 950 euros par mois dont il faudra déduire le précompte et quelques charges..). Ou alors mettre en location avec les agences immobilières sociales, à ce moment-là la perte est plus importante mais on ne fait strictement plus rien ! J'avoue que mettre en location un bien tout neuf avec une cuisine full équipée dans le cadre d'un logement social cela me fait un peu mal....
Connaissez-vous d'autres formules du type Trevi serenity_pack (éventuellement un peu moins complètes mais s'occupant de la gestion au quotidien?)

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Paul_6
Pimonaute
Inscription : 28-06-2017
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Re : Quelques conseils !?

libra a écrit :

Par ailleurs, les assurances assistance en justice cela vaut strictement rien.

Là évidemment chacun son expérience ! J'ai dû un jour faire appel à une protection juridique que j'avais, elle a fini par jouer son rôle, mais je reconnais que j'ai dû mettre solidement la pression ! Je trouve ici que les tarifs sont modérés et que donc cela vaut peut-être la peine.
Bien évidemment si l'un d'entre vous a un bon produit à conseiller, il est le bienvenu !

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 7 237

Re : Quelques conseils !?

Paul_6 a écrit :

J'avoue que mettre en location un bien tout neuf avec une cuisine full équipée dans le cadre d'un logement social cela me fait un peu mal....

Ce type de bien ne cadre évidemment pas avec ce segment du marché! de plus vous perdieriez au moins le tiers si pas la moitié de votre loyer.

Vous avez déjà fait jouer une assurance juridique bailleur? Avec succès?

Les seules que je connaisse ont des critères tellement stricts quant au choix des locataires que personne, absolument personne n'y répond....Sauf ceux qui sont déjà propriétaires....

Dernière modification par panchito (13-10-2018 17:30:47)

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Francis
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Re : Quelques conseils !?

Si vous avez un peu de temps libre (et avec la pension, on n’en a pas autant qu’on pense) et que vous n’etes Pas trop con (excusez moi du terme), lancez-vous vous-même dans la gestion de votre appartement.  Un seul appartement, ce n’est pas la mer à boire.
Revenez ici avec toutes les questions que vous voulez, prenez le temps de lire la législation régionale actuelle, faites de petites recherches su ce forum quand aux questions qui vous turlupinent et vous verrez que ce n’est pas si difficile !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
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Re : Quelques conseils !?

panchito a écrit :

Vous avez déjà fait jouer une assurance juridique bailleur? Avec succès?
Les seules que je connaisse ont des critères tellement stricts quant au choix des locataires que personne, absolument personne n'y répond....Sauf ceux qui sont déjà propriétaires....

Je n'ai jamais fait jouer ce type d'assurance et pour cause, je n'ai jamais mis en location quoi que ce soit !
Pour ce qui est des conditions pour les locataires, voici ce que Qover m'a écrit:
"....veuillez nous faire parvenir le contrat de bail signé et enregistré ainsi que la preuve que le loyer ne dépasse pas 50 % des revenus du locataire"
Globalement, je suis assez d'accord avec vous. Lorsqu'on contacte une assurance 'X' suite à un 'sinistre', la réponse est souvent: « vous n'êtes pas couvert ». Et il faut très souvent se battre...

Dernière modification par Paul_6 (13-10-2018 18:18:20)

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Paul_6
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Re : Quelques conseils !?

Francis a écrit :

.... lancez-vous vous-même dans la gestion de votre appartement.  Un seul appartement, ce n’est pas la mer à boire.
Revenez ici avec toutes les questions que vous voulez, prenez le temps de lire la législation régionale actuelle, faites de petites recherches su ce forum quand aux questions qui vous turlupinent et vous verrez que ce n’est pas si difficile !

C'est une option, c'est une option... c'est pourquoi je suis à la recherche du « guide du futur propriétaire pour les nuls »...

Francis a écrit :

Si  vous n’etes pas trop con (excusez moi du terme) .....

Concernant ce point, je vais y réfléchir intensément, et je vous communique les résultats de mes réflexions dans quelques jours...LOL

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grmff
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Re : Quelques conseils !?

Paul_6 a écrit :

En effet, je n'aime pas l'immobilier car j'ai horreur des discussion/négociation etc.. et vu que je vais devoir avoir des contacts avec des locataires, j'aime autant qu'en cas de problème, ce soit par personne interposée !

Si vous n'aimez pas l'immobilier, n'investissez pas en immobilier.

Si le concept d'investir dans la brique vous plait, mais que vous ne voulez pas les emm...nuis qui vont avec, investissez en brique-papier, via des fonds.

Confier son investissement à un tiers ne vous épargnera pas les ennuis et les frais qui vont avec. Tout au plus serez vous guidé. AU début, c'est une bonne idée. Cela fait partie de la courbe d'apprentissage. Mais ce sont des frais...


Grmf!
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Il y a le ciel, le soleil et la mer...
Il y a aussi l'équipe pour gérer et les briques pour payer le tout.
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Paul_6
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Re : Quelques conseils !?

grmff a écrit :
Paul_6 a écrit :

En effet, je n'aime pas l'immobilier car j'ai horreur des discussion/négociation etc.. et vu que je vais devoir avoir des contacts avec des locataires, j'aime autant qu'en cas de problème, ce soit par personne interposée !

Si vous n'aimez pas l'immobilier, n'investissez pas en immobilier.
Si le concept d'investir dans la brique vous plait, mais que vous ne voulez pas les emm...nuis qui vont avec, investissez en brique-papier, via des fonds.
Confier son investissement à un tiers ne vous épargnera pas les ennuis et les frais qui vont avec. Tout au plus serez vous guidé. AU début, c'est une bonne idée. Cela fait partie de la courbe d'apprentissage. Mais ce sont des frais...

Trop tard pour faire marche arrière vu que c'était déjà acheté....
Mais j'ai quand même quasi tout stoppé...>> l'appartement sera pris en charge par une AIS....laquelle sera mon seul locataire (avec loyer garanti pendant 15 ans, sans vide locatif..et pas de Pr.I.)

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panchito
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Re : Quelques conseils !?

Mais les loyers seront tellement peu élevés qu'ils ne vont probablement pas couvrir les mensualités de votre emprunt?

Un logement neuf en plus? Confié à une AIS?

Vous avez calculé le rendement?

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Paul_6
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Re : Quelques conseils !?

trop tard...c'est fait (nb: il n'y a pas d'emprunt)

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rexou
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Re : Quelques conseils !?

Paul_6 a écrit :

Trop tard pour faire marche arrière vu que c'était déjà acheté....
Mais j'ai quand même quasi tout stoppé...>> l'appartement sera pris en charge par une AIS....laquelle sera mon seul locataire (avec loyer garanti pendant 15 ans, sans vide locatif..et pas de Pr.I.)

Vous achetez un appartement neuf pour en confier la location à une AIS. Et ceci pendant 15 ans ??? Vous avez choisi la plus mauvaise option possible.

Si vous n'avez pas encore signé, ne le faites surtout pas.

Vous écriviez "... je dois me rendre à l'évidence : les intérêts des banque/assurance frôlent le zéro absolu ! Et je suis donc en fait à la recherche du manuel idéal du nouveau petit propriétaire ! Toute suggestion est la bienvenue "
Deux remarques : d'abord les "intérêts" que vous mentionnez sont largement en dessous du zéro absolu, si vous tenez compte de l'inflation ; ensuite, vous demandez des conseils, vous venez avec une mauvaise idée, pour finalement trouver une solution pire que la première. C'est triste.


rexou

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grmff
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Re : Quelques conseils !?

Rexou: puisque le monsieur nous dit que c'est trop tard...


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rexou
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Re : Quelques conseils !?

grmff a écrit :

Rexou: puisque le monsieur nous dit que c'est trop tard...

Alors je ne peux que redire : "C'est triste".

Mais il est écrit : "Trop tard pour faire marche arrière vu que c'était déjà acheté....". Il n'est pas précisé que le contrat est signé avec l'AIS. Et dans les situations désespérées, il est bon de se raccrocher au plus petit espoir.

Venir demander conseil pour en arriver à ça...


rexou

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Paul_6
Pimonaute
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Re : Quelques conseils !?

@Rexou: veuillez noter que vous ne m'avez donné aucun conseil, le plus que vous êtes capable de faire c'est de venir critiquer après coup.
grmff, lui, au moins s'est mouillé. En me disant :"Si vous n'aimez pas l'immobilier, n'investissez pas en immobilier." Bien que trop tard, l'achat étant fait, je me suis rapproché de sa solution. Quant au bail avec l'AIS, il est évidemment signé>>il en résulte que l'achat du bien neuf s'est fait au taux de TVA 12 %.

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rexou
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Re : Quelques conseils !?

Paul_6 a écrit :

@Rexou: veuillez noter que vous ne m'avez donné aucun conseil, le plus que vous êtes capable de faire c'est de venir critiquer après coup.
grmff, lui, au moins s'est mouillé. En me disant :"Si vous n'aimez pas l'immobilier, n'investissez pas en immobilier." Bien que trop tard, l'achat étant fait, je me suis rapproché de sa solution. Quant au bail avec l'AIS, il est évidemment signé>>il en résulte que l'achat du bien neuf s'est fait au taux de TVA 12 %.

En effet, je ne vous avais donné aucun conseil. Je n'avais pas lu votre post. Francis, Panchito, Grmff, Libra vous ont donné des conseils.

Vous aviez annoncé "réfléchir intensément". Vous êtes le seul responsable du résultat de votre réflexion. C'est votre choix et vous êtes libre.

Bonne chance.


rexou

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GT
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Re : Quelques conseils !?

Paul_6 a écrit :

@Rexou: veuillez noter que vous ne m'avez donné aucun conseil, le plus que vous êtes capable de faire c'est de venir critiquer après coup.
grmff, lui, au moins s'est mouillé. En me disant :"Si vous n'aimez pas l'immobilier, n'investissez pas en immobilier." Bien que trop tard, l'achat étant fait, je me suis rapproché de sa solution. Quant au bail avec l'AIS, il est évidemment signé>>il en résulte que l'achat du bien neuf s'est fait au taux de TVA 12 %.

Le taux de TVA de 12%

https://www.lecho.be/monargent/immobili … 06073.html

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PIM

Francis
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Re : Quelques conseils !?

Je ne crois pas que ce soit une si mauvaise décision !
Certains savent que j’ai été pendant longtemps l’expert (géomètre expert immobilier fraîchement retraité) de diverses AIS et j’ai parfois eu des surprises, mais dans tous les sens.
J’ai rencontré des propriétaires qui avaient acheté spécialement pour confier la gestion a des AIS, pour diverses raisons.  J’en connaissais certains, et j’ai beaucoup parlé avec eux, et d’autres aussi.
J’ai moi aussi fait des simulations et j’ai du admettre que dans certains cas, et pas 5%, le choix de l’AIS se défendait tout à fait.
J’en ai rencontré plusieurs années après leur investissement et , sauf 1, tous s’en félicitaient !

Donc, pas d’apriori ou de préjugé, seul les chiffres peuvent parler et ce que l’on veut comme emmerdement !


Francis

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PIM

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