Réception ou envoi du renon ?

Pourquoi pensez-vous que le préavis débute le 1/11/2018 ?

Ci-dessous les dispositions utiles du Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation

"Section 10. - Transmission de l'habitation louée

  Art. 63. Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
(note : un bail enregistré a date certaine)
  Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 55, § § 2 à 4, du présent décret, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété.

  Art. 30. (...)
  Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

Art. 55 § 2.
Le bailleur peut mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint ou cohabitant légal, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint ou cohabitant légal jusqu'au troisième degré. Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail.
  Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.
  L'occupation des lieux doit commencer dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins.
  Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
  Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée."

Si vous aviez pris la précaution de faire enregistrer vous-même le bail dès que vous avez eu vent de la mise en vente par le propriétaire le préavis dont vous auriez disposé aurait été de 6 mois. Dommage. Trop tard.

Dommage aussi que votre bien n'était pas situé ds la Région bruxelloise. Même en cas de bail non eregistré vous auriez pu bénéficier d'un préavis de 6 mois (art. 229, al.3, du code bruxellois du logement)

Dernière modification par GT (18-10-2018 15:55:11)

Et oui, beaucoup de gens l'oublient mais c'est à cela que sert l'enregistrement!

Dernière modification par panchito (18-10-2018 16:32:47)

Il y a aussi cet autre lien, plus spécifique:
https://www.notaire.be/acheter-louer-em … -bien-loue

où la même idée, différenciée dans ses modalités, selon Bruxelles ou RW, est expliquée mais sous le "chapitre" "le bail n'a pas date certaine"

"Conditions et délais pour mettre fin au bail
1/  Date certaine

Si le contrat de bail a date certaine avant l'aliénation du bien loué, l'acquéreur sera subrogé aux droits et obligations de l'ancien bailleur à dater de la signature de l'acte authentique. Il devra donc respecter le bail exactement de la même manière que le bailleur initial et aura les mêmes droits et obligations que lui.  devront donner un préavis de six mois.

2/ Pas de date certaine

Il faut distinguer deux cas de figure :

Le preneur occupe les lieux depuis moins de six mois : dans ce cas, l'acquéreur pourra mettre fin au bail sans motif ni indemnité.
Le preneur occupe les lieux depuis au moins six mois, l'acquéreur sera égalemnet subrogé aux droits et obligations du bailleur avec cependant une dérogation importante ; il aura la possibilité de mettre fin au bail moyennant les conditions cumulatives suivantes :
En Région de Bruxelles-Capitale :
Donner un congé de six mois au preneur
Notifier ce congé dans un délai de six mois à compter de la signature de l'acte authentique
Donner congé au preneur en vue d'occuper le bien personnellement (que ce soit sans motif pou pour réaliser des travaux importants)
En Région wallonne : les conditions sont identiques, mais le congé donné par l'acquéreur peut être réduit à trois mois si le congé est notifié dans un délai de trois mois à compter la signature de l'acte athentique.
Cette résiliation peut avoir lieu sans attendre la fin d'un triennat. Attention toutefois qu'une fois le délai de trois mois (en Région wallonne) ou 6 mois (en Région bruxelloise) écoulé après la passation de l'acte notarié, l'acquéreur perd cet avantage particulier accordé par la loi. Ils devra alors respecter le bail tout comme le bailleur initial. "

Et, enfin, un petit tour dans notre FAQ le confirme 
https://www.pim.be/faq-items/jachete-un … e-loccuper

Bonjour,Bonsoir.

-GT "pourquoi pensez-vous que le préavis débute le 1/11/2018 ?"

         Parce qu'on m'a soufflé dans l'oreille que seule la date de réception compte.

-GT "Si vous aviez pris la précaution de faire enregistrer vous-même le bail dès que vous avez eu vent de la mise en vente
       par le propriétaire le préavis dont vous auriez disposé aurait été de 6 mois. Dommage. Trop tard."

         Effectivement mais plus complexe que ça, il s'agit en fait d'un bail verbal.
         l'ancien propriétaire m'a proposé cette l'occasion il y a 8 ans à condition qu'il n'y ait pas de bail écrit. (j'ignore pourquoi)
 

-PIM "Par "vente", qu'entendez-vous ? signature de l'acte authentique ou du compromis ?"

         Signature de l'acte authentique. D'ailleurs je conseille à tout locataire qui souhaite
         avoir la date exacte du dépôt de l'acte authentique de se rendre au "bureau de l'enregistrement des Actes Authentiques" de sa région.

Ce n'est tout à fait exact. Le souffleur ne vous a pas tout expliqué.

Le congé est un acte réceptice.
Il produit ses effets dès qu'il est adressé à son destinataire et que celui-ci l'a reçu ou, a tout le moins , a pu prendre connaissance.
C'est ainsi qu'est prise en considération la date à laquelle l'écrit recommandé est présenté à l'autre partie, à son adresse, que le destinataire soit présent ou non. Il ne s'agit pas du moment où le destinataire a effectivement pris connaissance du contenu du recommandé. Il s'agit de la présentation du pli recommandé.

La théorie de réception s'applique en droit civil. D'autres règles pour le calcul des délais s'appliquent ds la procédure judiciaire .

Pour une lettre portant le cachet postal du mardi 25/9, j'ai considéré qu'il était fort probable que la présentation du recommandé à l'adresse se soit effectuée avant le 1/10/2018.

Dernière modification par GT (19-10-2018 19:18:55)