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Mise en demeure

Pierre Henry
Pimonaute
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Mise en demeure

Bonjour,
Nous sommes avec mon épouse propriétaires d'un appartement depuis un an, avec une partie des autres propriétaires nous avons demander au syndic pour obtenir les contrats des prestataires de services pour l'immeuble nettoyage, gestion poubelles ,entretien du parc, maintenance de l'ascenseur, et chaudière  et une copie du contrat du syndic qui prenais cour mi-juin 2018.
Apres cinq demande par mail rien ne nous est parvenu a ce jour, sauf une invitation a prendre rendez-vous pour consulter les documents dans ces bureaux
Ma question est:: 1 peut-on mettre le syndic en demeure de nous envoyer une copie de ces différents contrats .
                          :: 2 puis-je introduire un recours devant le juge de paix pour obtenir les documents  en question
L'immeuble est constituer de 45 appartements. A l'assemblée général il n'a pas eu moyen de constituer un conseil de copropriété vu la division des propriétaires, par conséquence le syndic prend toute décisions lui même est-ce normale ?.
Bonne soirée et merci.
Henry

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rexou
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Re : Mise en demeure

Et pourquoi  ne pas accepter le rendez-vous et prendre connaissance de ces documents dans son bureau ?

Vous dites que le contrat du syndic a pris cours en juin 2018 ? Mais alors vous devez forcément avoir reçu copie de con contrat !

45 copropriétaires sont trop divisés pour nommer un cdc ? Pauvre syndic. Heureusement qu'il prend les décisions qui font "tourner la baraque"... sinon, que deviendrait votre immeuble ?

Vous voulez le mettre en demeure et voir le juge de paix ? Pourquoi donc ? Le syndic n'est pas votre caniche. Déplacez-vous et allez dans son bureau prendre connaissance des documents qui vous intéressent.


rexou

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GT
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Re : Mise en demeure

Pierre Henry

1.    L'article 577-8, § 4,11°, C. civil prévoit que quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale.
Comme vous le constatez le syndic "est chargé de permettre aux copropriétaires d'avoir accès" à des documents ou informations et non d'envoyer ces documents et informations.
Une invitation adressée par le syndic à prendre rendez-vous pour consulter les documents dans ses bureaux peut s'inscrire ds l'obligation prévue ci-dessus.
2.    Vous constatez que le syndic prend toutes décisions lui -même , et vous rapprochez ce fait de l'absence d'un conseil de copropriété. La seule mission légale du conseil est de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions. A cet effet, nous apprend l'article 577-8/, C. civil, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Le conseil n'a n'aucun pouvoir légal de décision.
3.    La justification de l'impossibilité de choisir les membres du conseil de copropriété est surprenante puisque les décisions de l'AG en cette matière sont prises à la majorité absolue des voix ( 50% + 1 voix) des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote.

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luc
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Re : Mise en demeure

GT a écrit :

Pierre Henry

1.    L'article 577-8, § 4,11°, C. civil prévoit que quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale.
Comme vous le constatez le syndic "est chargé de permettre aux copropriétaires d'avoir accès" à des documents ou informations et non d'envoyer ces documents et informations.
Une invitation adressée par le syndic à prendre rendez-vous pour consulter les documents dans ses bureaux peut s'inscrire ds l'obligation prévue ci-dessus.
2.    Vous constatez que le syndic prend toutes décisions lui -même , et vous rapprochez ce fait de l'absence d'un conseil de copropriété. La seule mission légale du conseil est de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions. A cet effet, nous apprend l'article 577-8/, C. civil, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Le conseil n'a n'aucun pouvoir légal de décision.
3.    La justification de l'impossibilité de choisir les membres du conseil de copropriété est surprenante puisque les décisions de l'AG en cette matière sont prises à la majorité absolue des voix ( 50% + 1 voix) des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote.

Les jugements récents dans mon ACP (2016, 2017, 2018) confirment ce que GT explique.

En plus: 
1. La copie de la convention syndic-ACP aurait du être joint à l'invitation de l'AG avec le point de nomination.
2. Une copie doit être en possession des copropriétaires qui ont signé ce contrat. Les noms des signataires "pour l'ACP" doivent être notées dans le PV d'une manière ou autre. Si non, revenez sur ce forum avec le texte exact du point de l'invitation et le point du PV.
3. Un CdC peut obtenir copie et distribuer cette copie par la voie de son rapport, tant que ce n'est pas un document confidentiel. C'est la méthode normale.
4. Mais il est possible que les pouvoirs du CdC non-existant sont provisoirement au mains de l'AG ( AG = CdC). J'ai des doutes mais la possibilité existe.


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Mise en demeure

Si votre ACP n'a pas décidé de mettre en place un site Internet où le Syndic peut publier tous ces documents, prenez RV avec lui aller les consulter sur place.

Certains syndics facturent des frais exorbitants pour faire des copies papiers et les envoyer par la poste.

La loi exige seulement que vote syndic doit vous permettre d'y accéder (soit via le site Internet de l'ACP, soit en prenant RV avec lui)

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panchito
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Re : Mise en demeure

Ninifel a écrit :

La loi ne donne expréssement ce droit ( un privilège) de transparence sur leurs affaires qu'aux copropriétaire(s) élus Cdc et Cac et non à tous les autres copropriétaires

Jamais de la vie!

Les membres du CdC n'ont aucun pouvoir!

Où avez-vous vu cela dans les lois BELGES?

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grmff
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Re : Mise en demeure

ninifel a écrit :
Panchito a écrit :

La loi exige seulement que vote syndic doit vous permettre d'y accéder

le bon sens oui, mais l'article précis du Code Civil nous l'attendons encore.

La loi ne donne expréssement ce droit ( un privilège) de transparence sur leurs affaires qu'aux copropriétaire(s) élus Cdc et Cac et non à tous les autres copropriétaires.

Je ne suis pas votre caniche non plus. Mais quand c'est demandé si gentillement...

Voici:

Art. 577-8 § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : (...)
   11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale


Grmf!
----------------
Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

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grmff
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Re : Mise en demeure

Pierre Henry a écrit :

Apres cinq demande par mail rien ne nous est parvenu a ce jour, sauf une invitation a prendre rendez-vous pour consulter les documents dans ces bureaux
Ma question est:: 1 peut-on mettre le syndic en demeure de nous envoyer une copie de ces différents contrats .
                          :: 2 puis-je introduire un recours devant le juge de paix pour obtenir les documents  en question
L'immeuble est constituer de 45 appartements. A l'assemblée général il n'a pas eu moyen de constituer un conseil de copropriété vu la division des propriétaires, par conséquence le syndic prend toute décisions lui même est-ce normale ?.

Le syndic a raison de vous suggérer de prendre rendez-vous et de passer en ses bureaux. Je ferais pareil, au vu de la situation que vous décrivez.

Vous pouvez certes le mettre en demeure de tout et n'importe quoi, mais je ne pense pas que vous puissiez obtenir par des voies judiciaires plus que ce qu'il vous propose: une visite en ses bureaux.

S'il n'y a pas eu moyen de constituer un conseil, c'est que votre copropriété est une pétaudière (terme technique, pas un jugement...) Je vous conseille de vous rendre chez le syndic. Il est votre allié, pas votre ennemi.

Le syndic ne prend aucune "décision lui-même". Il applique la loi, le règlement de copropriété, les décisions de l'assemblée, la dernière et les précédentes, et gère le reste suivant l'urgence. Et le bon sens, évidemment. Son patron, ce n'est pas le conseil. Le conseil est facultatif. Et même s'il ne l'est pas, le conseil ne prend pas de décision: il surveille que le syndic remplit sa mission. Le patron du syndic, c'est l'ACP, dont l'organe décisionnel est l'AG.

Le conseil n'est qu'un vague satellite sans pouvoir ni mission réellement très claire et une influence purement émotionnelle sur l'AG.


Grmf!
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Pierre Henry
Pimonaute
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Re : Mise en demeure

Bonjour a tous,
Un grand merci  a tous pour vos réponses pleines de sagesses.
Je vais suivre vos suggestions   et prendre un rendez-vous avec le syndic.
Pierre Henry

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petitluc
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Re : Mise en demeure

Vous invoquez l'article  577 qui stipule  "de toutes les manières définies par le règlement ou AG .
J'en prends note . Mais que faire  quand ni  le règlement ni l' AG ne définit cette manière d'accéder au documents ?
Ayant  remarqué ce problème j'ai mis ce point  de clarification a l' ODJ de l'AG  (modification règlement ) ....mais ils est depuis 10 ans reporté par l'AG  (surcharge de travail )

J'ai été  membre  du conseil pendant 8 de ces 10 dernières années (2 syndics).
En cette qualité j'ai demandé à avoir accès aux divers factures d'électricité  pour  évaluer la consommation électrique de la CP  ( il y a un petit tableau de l'évolution de celle ci sur la facture annuelle ..) Près de 20 mails plus tard ( toujours avec copie aux CP dont j'ai l'adresse  mail .)...toujours rien ....
Tous les conseils auquel j'ai participé   dans les locaux du syndic   ont vu ma demande réitérée.
" j'ai oublié " " la prochaine fois " " j'en prends note "
" je ne trouve pas le dossier de la CP " " ma secrétaire n'est pas là  " ...."désolé "
Demande réitérée dans toutes les AG + AGE .....rien
Quand je m'énerve  le syndic jure les grands dieux devant les autres CP  que "bien évidemment il va me transmettre les documents demandés "
Et puis   RIEN !!!!!
10 ans que j'attends ...dans l'indifférence générale
je fais quoi ?

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luc
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Re : Mise en demeure

petitluc a écrit :

Vous invoquez l'article  577 qui stipule  "de toutes les manières définies par le règlement ou AG .
J'en prends note . Mais que faire  quand ni  le règlement ni l' AG ne définit cette manière d'accéder au documents ?
Ayant  remarqué ce problème j'ai mis ce point  de clarification a l' ODJ de l'AG  (modification règlement ) ....mais ils est depuis 10 ans reporté par l'AG  (surcharge de travail )

J'ai été  membre  du conseil pendant 8 de ces 10 dernières années (2 syndics).
En cette qualité j'ai demandé à avoir accès aux divers factures d'électricité  pour  évaluer la consommation électrique de la CP  ( il y a un petit tableau de l'évolution de celle ci sur la facture annuelle ..) Près de 20 mails plus tard ( toujours avec copie aux CP dont j'ai l'adresse  mail .)...toujours rien ....
Tous les conseils auquel j'ai participé   dans les locaux du syndic   ont vu ma demande réitérée.
" j'ai oublié " " la prochaine fois " " j'en prends note "
" je ne trouve pas le dossier de la CP " " ma secrétaire n'est pas là  " ...."désolé "
Demande réitérée dans toutes les AG + AGE .....rien
Quand je m'énerve  le syndic jure les grands dieux devant les autres CP  que "bien évidemment il va me transmettre les documents demandés "
Et puis   RIEN !!!!!
10 ans que j'attends ...dans l'indifférence générale
je fais quoi ?

Une procedure est comme un escalier. Avant qu'on l'entame on doit savoir vers ou il mène.

Dès qu'on prend une marche on ne peut pas rester longtemps sur la même marche si rien se fait. On doit prendre la marche suivante.

Dans ce cas: rappel simple, rappel recommandé, plainte IPI et finalement une procédure JP. Cette dernière doit aller de pair avec une procédure comme par exemple: pas de rapport annuel d'évaluation du fournisseur électricité, ... .


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Mise en demeure

petitluc a écrit :

je fais quoi ?

Mettez à l'odj de votre prochaine AG un point pour doter votre ACP d'un site Internet pour mettre tous ces documents à la disposition des CP (via user_id /pwd)

ou

prenez rendez-vous avec votre Syndic pour aller consulter ces documents en ses bureaux

Ce n'est tout de même pas la mer à boire....

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luc

PIM
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Re : Mise en demeure

panchito a écrit :

(via user_id /pwd)

???


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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panchito
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Re : Mise en demeure

user_id ou logon si vous préférez et PWD (password) = mot de passe.

J'aurais du dire via un accès sécurisé....

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luc
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Re : Mise en demeure

panchito a écrit :
petitluc a écrit :

je fais quoi ?

Mettez à l'odj de votre prochaine AG un point pour doter votre ACP d'un site Internet pour mettre tous ces documents à la disposition des CP (via user_id /pwd)

ou

prenez rendez-vous avec votre Syndic pour aller consulter ces documents en ses bureaux

Ce n'est tout de même pas la mer à boire....

En pratique le site internet avec accès sécurisé telle que suggéré par panchito est l'idéal. Ce système est appliqué au sein de mon ACP. 

Mais dès que la liste des documents devient un peu large (exemple: 9 pages actuellement dans mon ACP vu que dès appels de l'ACP contre des jugements de 2006 sont encore "sur le rôle" ) il est difficile de savoir quels documents ont été ajoutés, changés ou retirés. Hier je viens encore de constater que le plan comptable de l'ACP, telle que effectivement appliqué par le syndic, approuvé par un expert judiciaire en 2016, n'est plus sur le site. Le logiciel peut être généré automatiquement une liste et le mettre sur la première page de ce site.

En pratique il faut donc aussi publier une list périodique des changements sur ce site, pour rendre ces documents consultable et effectivement opposables.

Un autre problème pas encore réglé dans mon ACP, est la problématique du propriétaire de ce site. Est ce un nouveau syndic doit créer un nouveau site "documents" ? Mais cela mérite un sujet séparé.


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Mise en demeure

petitluc a écrit :

Vous invoquez l'article  577 qui stipule  "de toutes les manières définies par le règlement ou AG .
J'en prends note . Mais que faire  quand ni  le règlement ni l' AG ne définit cette manière d'accéder au documents ?
Ayant  remarqué ce problème j'ai mis ce point  de clarification a l' ODJ de l'AG  (modification règlement ) ....mais ils est depuis 10 ans reporté par l'AG  (surcharge de travail )

Le 21/10 à 00:25.00, j'ai fait état de l'article 577--8, § 4, 11°. A 22:24:00, Grmff a fait de même.

"Art. 577-8 § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : (...)
   11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale"

Ce texte a été introduit par l'article 8, L de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion. Cette loi est entrée en vigueur le 1/9/2010. Elle a moins de 10 ans.

Si vous avez adressé au syndic une proposition écrite dans les conditions visées à l'article 577-6, §3, le syndic est tenu de l'inscrire à l'ordre du jour. Si l'assemblée générale reporte systématiquement d'examiner cette proposition, vous auriez intérêt à revenir une nouvelle fois avec celle-ci.

En complément de votre proposition, vous ne manquerez pas d'attirer l'attention du syndic d'une part sur le caractère impératif de l'art. 577-8, § 4, 11°, C. civil  qui lui est reconnu par l'art. 577-14, C. civil et d'autre part sur l'article 72 du code de déontologie de l'IPI imposant au syndic une mission d'information se concrétisant par la formulation de conseils et de recommandations.

"Art. 72 Dans le cadre de sa mission d’information, l’agent immobilier administrateur de biens formule en temps utile tous les conseils et recommandations à son commettant. Il informe en temps utile le commettant des prescriptions légales et réglementaires relatives au bien et attire, le cas échéant, l’attention de ce dernier sur les mesures, droits et obligations qui en découlent, ainsi que sur les risques qu’il encourt à défaut de respecter ces prescriptions."

N'oubliez pas de faire parvenir au syndic , le texte d'une proposition concrète de résolution (VOUS le rédigerez) à voter par l'AG. Le cas échéant, le texte sera amendé par l'AG .

La prise de connaissance et copie de pièces et documents par le conseil de copropriété est visée par une autre disposition :  l'art. 577-8/1, C. civil

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GT
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Re : Mise en demeure

petitluc a écrit :

J'ai été  membre  du conseil pendant 8 de ces 10 dernières années (2 syndics).
En cette qualité j'ai demandé à avoir accès aux divers factures d'électricité  pour  évaluer la consommation électrique de la CP  ( il y a un petit tableau de l'évolution de celle ci sur la facture annuelle ..) Près de 20 mails plus tard ( toujours avec copie aux CP dont j'ai l'adresse  mail .)...toujours rien ....
Tous les conseils auquel j'ai participé   dans les locaux du syndic   ont vu ma demande réitérée.
" j'ai oublié " " la prochaine fois " " j'en prends note "
" je ne trouve pas le dossier de la CP " " ma secrétaire n'est pas là  " ...."désolé "

10 ans que j'attends ...dans l'indifférence générale
je fais quoi ?


La mission légale du conseil de copropriété est de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions. Le commissaire aux comptes a une autre mission.
Pour mener à bien sa mission ("à cet effet....), le conseil
•    peut prendre connaissance et copie,
•    après en avoir avisé le syndic,
•    de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.
Les pièces et documents sont tenus dans le bureau du syndic. Ce qui implique que le conseil de copropriété se déplace ds les bureaux du syndic pour accomplir sa mission.

Je fais quoi ?
Le membre du conseil fixe rendez-vous en commun accord avec le syndic d'une date à laquelle il se présente ds les bureaux de ce dernier pour exercer sa mission.
Le membre du conseil qui estime que le syndic entrave sa mission constitue un dossier établissant les manquements  du syndic et  dépose une plainte auprès de l'IPI
Le conseil de copropriété fait état des comportements du syndic ds ses rapports semestriels.

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luc

GT
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Re : Mise en demeure

ninifel a écrit :

Les statuts de l'ACP permettent explicitement le droit d'accès et copie de toutes les archives de la copropriété mais le syndic fait la sourde oreille.

Les statuts de  l'ACP = les statuts visant toutes les ACP ?

L' : article défini : de quelle ACP s'agit-il ?  L'ACP dans laquelle vous êtes propriétaire d'un lot et dt vous êtes membre de l'assemblée générale ?

Les statuts de cette ACP utilisent-ils bien le terme "archives" ? Comment est défini ce terme ?

A qui ce droit d'accès et de copie est-il accordé ds ces statuts ? au propriétaire d'un lot ? au conseil de copropriété ?

Quelles sont les modalités d'accès prévues ds les statuts pour le propriétaire et pour le conseil de copropriété ?

Qu'entendez-vous concrètement par "fait la sourde oreille " ? à qui ? à un copropriétaire ?à un membre du conseil ? Qu'a-t-il été demandé concrètement au syndic  ?  procédure de la demande ?

Dernière modification par GT (23-10-2018 09:01:59)

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luc, PIM

panchito
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Re : Mise en demeure

Ninifel a écrit :

je fais quoi ?

1. Abandonner immédiatement votre comportement de pleureuse hopeless
2. Cherchez-vous un syndic, analysez leur CV, faites passer des interviews, demandez des recommandations écrites de CP dans des ACP gérées par eux, constituez un dossier complet par candidat
3. faites mettre un point à l'odj de cette même AG concernant le choix d'un nouveau syndic
4. Lors de l'AG annuelle, ne renouvelez pas le mandat de votre syndic qui ne respecte pas les lois belges
5. Lors de cette même AG, présenter les dossiers des candidats que vous aurez triés sur le volet et faites une recommandation

C'est tout de même pas la mer à boire....

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Mise en demeure

panchito a écrit :

4. Lors de l'AG annuelle, ne renouvelez pas le mandat de votre syndic qui ne respecte pas les lois belges

....

Avez-vous suffisamment d'éléments pour affirmer péremptoirement que le syndic ne respecte pas la loi ? En l'état,moi pas.
Je dispose d'affirmations non contrôlées de Ninifel susceptibles d'être partielles ou partiales.

Ceci dit, l'AG n'a pas à justifier une décision de non renouvellement d'un contrat de syndic.

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