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Congé de fin de bail - Bail de courte durée

Vincenou
Pimonaute
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Congé de fin de bail - Bail de courte durée

Bonjour à tous,

Je vous contacte concernant un souhait de donner congé à des locataires dans le but de vendre le bien occupé par ceux-ci.

Le bail actuel est un bail de courte durée. Dans le bail, j'y avais indiqué que:

2. DUREE

Le bail est consenti pour une durée de TROIS ans prenant cours le **/**/**** pour prendre fin le **/**/**** moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties TROIS MOIS avant, soit avant le **/**/**** par lettre recommandée exclusivement.

Toutefois, le propriétaire ou le locataire peut y mettre fin à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, soit au **/**/**** et au **/**/****, moyennant un préavis envoyé au moins 3 mois à l’avance par lettre recommandée exclusivement.

A défaut d'un congé notifié dans ce délai, et si le PRENEUR continue à occuper les lieux loués au-delà de la période de TROIS ans, le bail en cours est réputé avoir été conclu pour une période de NEUF années à compter de la prise d’effet du bail initial de courte durée.

Je souhaite mettre fin au bail à une date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
Toutefois, après maintes recherches, cette méthode n'apparaît nul part.

Est-ce légal ? Si oui, je me baserai sur cela afin de donner congé aux locataires.

Si cela ne l'est pas, j'ai trouvé qu'un bail pouvait être résilié pour travaux ou afin d'en faire sa résidence principale mais impossible de trouver en cas de vente du bien...

Quelqu'un aurait-il des informations ?

Merci à vous et bonne journée !

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PIM
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Re : Congé de fin de bail - Bail de courte durée

Région concernée ?


Erik DECKERS
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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Vincenou
Pimonaute
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Re : Congé de fin de bail - Bail de courte durée

Pardon !

Région Wallonne.

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PIM
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Re : Congé de fin de bail - Bail de courte durée

La mise en vente n'est pas un motif valable de résiliation du bail.
L'acquéreur pourra, dès signature de l'acte authentique, résilier pour occupation personnelle, le cas échéant.


Erik DECKERS
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Vincenou
Pimonaute
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Re : Congé de fin de bail - Bail de courte durée

PIM a écrit :

La mise en vente n'est pas un motif valable de résiliation du bail.
L'acquéreur pourra, dès signature de l'acte authentique, résilier pour occupation personnelle, le cas échéant.

Merci de l'information.

Et en ce qui concerne la résiliation à la date anniversaire ? Est-elle légale ?

Le problème étant que je dois réaliser des travaux avant la vente du bien mais ceux-ci ne rentrent pas dans les conditions me permettant une résiliation pour travaux (notaire.be).

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Himura
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Re : Congé de fin de bail - Bail de courte durée

Vincenou a écrit :
PIM a écrit :

La mise en vente n'est pas un motif valable de résiliation du bail.
L'acquéreur pourra, dès signature de l'acte authentique, résilier pour occupation personnelle, le cas échéant.

Merci de l'information.

Et en ce qui concerne la résiliation à la date anniversaire ? Est-elle légale ?

Le problème étant que je dois réaliser des travaux avant la vente du bien mais ceux-ci ne rentrent pas dans les conditions me permettant une résiliation pour travaux (notaire.be).

Non, ça n'est pas autorisé (voir la réponse de PIM).
Cette clause-ci n'est pas légale

Toutefois, le propriétaire ou le locataire peut y mettre fin à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, soit au **/**/**** et au **/**/****, moyennant un préavis envoyé au moins 3 mois à l’avance par lettre recommandée exclusivement.

Néanmoins, rien ne vous empêche de réaliser des travaux que vous jugez nécessaires, même si les locataires sont dans les lieux, et dans une juste proportion.
Qu'en est-il, au juste ?

En avez-vous discuté avec les locataires ?

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Vincenou
Pimonaute
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Re : Congé de fin de bail - Bail de courte durée

Himura a écrit :
Vincenou a écrit :
PIM a écrit :

La mise en vente n'est pas un motif valable de résiliation du bail.
L'acquéreur pourra, dès signature de l'acte authentique, résilier pour occupation personnelle, le cas échéant.

Merci de l'information.

Et en ce qui concerne la résiliation à la date anniversaire ? Est-elle légale ?

Le problème étant que je dois réaliser des travaux avant la vente du bien mais ceux-ci ne rentrent pas dans les conditions me permettant une résiliation pour travaux (notaire.be).

Non, ça n'est pas autorisé (voir la réponse de PIM).
Cette clause-ci n'est pas légale

J'ai sonné (avant de voir votre réponse) à un juriste du SNPC (bon, j'avais plus de cartouche donc payant), il m'informe que cette clause est légale...
J'ai cherché l'information dans la loi (tant bien que mal) et n'ai rien trouvé. cry

EDIT: les travaux sont importants mais je vais essayer d'en discuter avec eux même si je pense que cela ne sera pas bien reçu.

Dernière modification par Vincenou (30-10-2018 17:31:35)

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libra
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Re : Congé de fin de bail - Bail de courte durée

L'ancienne loi fédérale laissait toutes latitudes pour ce qui concerne les baux de courtes durées. Une clause de résiliation était courante. Cependant la jurisprudence était divisée. Pour certains Juges de Paix seules étaient autorisées des clauses de résiliation en faveur du preneur. D'autres juges de paix ne voyaient pas d'inconvénient à ce que le bailleurs puisse résilier le bail pour autant bien entendu que le principe d'équilibre du c6ntrat soit respecté.

La nouvelle législation bruxelloise n'est guère différente sur ce pont si ce n'est que le preneur peut résilier le bail moyennant paiement d'une indemnité. Ceci n'empêche pas me semble t-il une clause qui ne restreint pas la loi. Par exemple, comme c'était courant auparavant une clause permettant aux parties de résilier le bail après un an.

Pour ce qui est la Wallonie, je l'ignore.

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Himura
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Re : Congé de fin de bail - Bail de courte durée

Vincenou a écrit :

J'ai sonné (avant de voir votre réponse) à un juriste du SNPC (bon, j'avais plus de cartouche donc payant), il m'informe que cette clause est légale...
J'ai cherché l'information dans la loi (tant bien que mal) et n'ai rien trouvé. cry

EDIT: les travaux sont importants mais je vais essayer d'en discuter avec eux même si je pense que cela ne sera pas bien reçu.

Cette discussion a déjà été tenue sur le forum, bien que je ne la retrouve pas.
Il me semble pourtant que la conclusion était que cette clause était nulle. Je m'étonne donc de la réponse reçue. Mais votre source est plutôt crédible.

Si vous avez de la chance, GT va peut-être passer par ici pour étaler une des trouvailles dont il a le secret big_smile
et qui remettra cette question au clair


La discussion est rarement facile. Mais souvent salvatrice et bien moins pénible sur la longueur que la gestion d'un litige.
Peut-être que votre locataire préférera un autre accord plutôt que de supporter la poussière et les désagréments de lourds travaux.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Congé de fin de bail - Bail de courte durée

Vincenou, vous devez être conscient que vous ne pourrez pas effectuer n'importe quels travaux ds le bien donné en location.

15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation (MB 28/3/2018)

  Art. 21. Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin ou si des travaux économiseurs d'énergie dont la liste est établie par le Gouvernement sont réalisés aux conditions fixées par celui-ci, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
  Si ces réparations ou ces travaux économiseurs d'énergie durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
  Si les réparations ou les travaux économiseurs d'énergie sont de telle nature qu'ils rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

5 JUILLET 2018. - Arrêté du Gouvernement wallon fixant les annexes pour chaque type de baux, la liste des travaux économiseurs d'énergie et la liste des personnes morales autorisées à pratiquer le bail glissant en exécution du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation (MB 3/10/2018)


Art. 2. Les travaux économiseurs d'énergie visés à l'article 21 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation sont les travaux éligibles à l'octroi d'une prime au sens de l'article 6, § 1er, de l'arrêté du Gouvernement wallon du 26 mars 2015 instaurant un régime de primes aux particuliers favorisant les économies d'énergie et la rénovation des logements.

26 mars 2015.- Arrêté du Gouvernement wallon instaurant un régime de primes aux particuliers favorisant les économies d’énergies et la rénovation des logements

Investissements éligibles
Art. 6.
§1er. Sont éligibles à l’octroi d’une prime, les investissements dans les logements, dont la première occupation en tant que logement à titre principal date d’au minimum vingt ans à la date de la réception de la demande et ayant pour objet:
1° la réalisation d’un audit énergétique en vue d’une rénovation conformément à l’arrêté du Gouvernement wallon du 15 novembre 2012 relatif à l’audit énergétique d’un logement;
2° l’isolation thermique du toit ou des combles au moyen d’un matériau isolant possédant un coefficient de résistance thermique R supérieur ou égal à 4.5m² K/W.
Si le matériau isolant est placé en plusieurs couches, la somme des résistances thermiques des différentes couches doit être supérieure ou égale au coefficient déterminé précité;
3° l’isolation thermique des murs en contact avec l’ambiance extérieure ou un espace non chauffé ou qui n’est pas à l’abri du gel, au moyen d’un matériau isolant dont le coefficient R est égal ou supérieur:
a) à 1,5 m² K/W pour l’isolation des murs creux par remplissage de la coulisse;
b) à 2 m² K/W pour l’isolation des murs par l’intérieur;
c) à 3,5 m² K/W pour l’isolation des murs par l’extérieur de la paroi existante;
4° l’isolation thermique des planchers au moyen d’un matériau isolant dont le coefficient R est égal ou supérieur:
a) à 2 m² K/W pour l’isolation par le dessus (dalle) de la structure du plancher;
b) à 3.5 m² K/W pour l’isolation par le dessous (cave) ou dans la structure du plancher;
5° l’installation d’un des systèmes de chauffage et/ou d’eau chaude sanitaire, respectant les critères de performance établis par arrêté ministériel, suivants:
a) chaudière au gaz naturel à condensation;
b) pompe à chaleur pour l’eau chaude sanitaire;
c) pompe à chaleur chauffage ou combinée;
d) chaudière biomasse;
e) chauffe-eau solaire.

Dernière modification par GT (31-10-2018 06:33:03)

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Himura
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Re : Congé de fin de bail - Bail de courte durée

GT a écrit :

Vincenou, vous devez être conscient que vous ne pourrez pas effectuer n'importe quels travaux ds le bien donné en location.

15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation (MB 28/3/2018)

  Art. 21. Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin ou si des travaux économiseurs d'énergie dont la liste est établie par le Gouvernement sont réalisés aux conditions fixées par celui-ci, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
  Si ces réparations ou ces travaux économiseurs d'énergie durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
  Si les réparations ou les travaux économiseurs d'énergie sont de telle nature qu'ils rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.


Et quid du caractère impératif... ou non ?

De très nombreux baux indiquent des clauses style :
"Le Preneur devra souffrir l’exécution de tous travaux jugés nécessaires par le Bailleur sans pouvoir prétendre à aucune indemnité de ce chef, quelle que soit la durée des travaux (ou) même s'ils dépassent 40 jours"

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grmff
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Re : Congé de fin de bail - Bail de courte durée

libra a écrit :

L'ancienne loi fédérale laissait toutes latitudes pour ce qui concerne les baux de courtes durées. Une clause de résiliation était courante. Cependant la jurisprudence était divisée. Pour certains Juges de Paix seules étaient autorisées des clauses de résiliation en faveur du preneur. D'autres juges de paix ne voyaient pas d'inconvénient à ce que le bailleurs puisse résilier le bail pour autant bien entendu que le principe d'équilibre du c6ntrat soit respecté.

La nouvelle législation bruxelloise n'est guère différente sur ce pont si ce n'est que le preneur peut résilier le bail moyennant paiement d'une indemnité. Ceci n'empêche pas me semble t-il une clause qui ne restreint pas la loi. Par exemple, comme c'était courant auparavant une clause permettant aux parties de résilier le bail après un an.

Pour ce qui est la Wallonie, je l'ignore.

Je n'ai pas fait de recherche sur le sujet, ni sur le forum ni ailleurs, mais mon pif partage cette analyse, et l'analyse du SNPC.

Je vous conseille donc de remettre le congé conformément à votre contrat si tel est votre souhait. C'est ce que je ferais en tout cas.

Vous verrez si le locataire fait front et refuse votre congé. Il n'aura guère d'autre choix: l'accepter ou le refuser. S'il l'accepte, c'est tout bon pour vous. S'il le refuse simplement, il vous restera à décider d'aller en justice de paix ou non. Et s'il le refuse devant le juge de paix, vous verrez bien ce que le juge décide...

Il n'est pas nécessaire de mentionner une cause, vous utilisez simplement votre droit de mettre fin au bail. Au contraire, mentionner une cause risque de vous mettre en porte à faux. Un juge pourrait estimer que cette motivation n'est pas conforme, alors que si vous ne mentionnez pas de motif, rien ne pourra vous être opposé.


Grmf!
----------------
Il y a le ciel, le soleil et la mer...
Il y a aussi l'équipe pour gérer et les briques pour payer le tout.
Grmf! big_smile

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GT
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Re : Congé de fin de bail - Bail de courte durée

Himura a écrit :
GT a écrit :

Vincenou, vous devez être conscient que vous ne pourrez pas effectuer n'importe quels travaux ds le bien donné en location.

15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation (MB 28/3/2018)

  Art. 21. Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin ou si des travaux économiseurs d'énergie dont la liste est établie par le Gouvernement sont réalisés aux conditions fixées par celui-ci, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
  Si ces réparations ou ces travaux économiseurs d'énergie durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
  Si les réparations ou les travaux économiseurs d'énergie sont de telle nature qu'ils rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.


Et quid du caractère impératif... ou non ?

De très nombreux baux indiquent des clauses style :
"Le Preneur devra souffrir l’exécution de tous travaux jugés nécessaires par le Bailleur sans pouvoir prétendre à aucune indemnité de ce chef, quelle que soit la durée des travaux (ou) même s'ils dépassent 40 jours"

Exact.

Le bail "PIM" fait état
•    de réparations qui s'imposent (le texte légal utilise l'expression "réparations urgentes et qui ne puissent être différées")
•    et de travaux économiseurs d'énergie.

Il prévoit, clause supplétive au Décret, que le preneur devra les souffrir sans indemnité. La clause supplétive concerne uniquement l'indemnité que ne pourra pas réclamer le preneur.

Mon souhait était d'attirer l'attention sur la nature des travaux.

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libra
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Re : Congé de fin de bail - Bail de courte durée

grmff a écrit :
libra a écrit :

L'ancienne loi fédérale laissait toutes latitudes pour ce qui concerne les baux de courtes durées. Une clause de résiliation était courante. Cependant la jurisprudence était divisée. Pour certains Juges de Paix seules étaient autorisées des clauses de résiliation en faveur du preneur. D'autres juges de paix ne voyaient pas d'inconvénient à ce que le bailleurs puisse résilier le bail pour autant bien entendu que le principe d'équilibre du c6ntrat soit respecté.

La nouvelle législation bruxelloise n'est guère différente sur ce pont si ce n'est que le preneur peut résilier le bail moyennant paiement d'une indemnité. Ceci n'empêche pas me semble t-il une clause qui ne restreint pas la loi. Par exemple, comme c'était courant auparavant une clause permettant aux parties de résilier le bail après un an.

Pour ce qui est la Wallonie, je l'ignore.

Je n'ai pas fait de recherche sur le sujet, ni sur le forum ni ailleurs, mais mon pif partage cette analyse, et l'analyse du SNPC.

Je vous conseille donc de remettre le congé conformément à votre contrat si tel est votre souhait. C'est ce que je ferais en tout cas.

Vous verrez si le locataire fait front et refuse votre congé. Il n'aura guère d'autre choix: l'accepter ou le refuser. S'il l'accepte, c'est tout bon pour vous. S'il le refuse simplement, il vous restera à décider d'aller en justice de paix ou non. Et s'il le refuse devant le juge de paix, vous verrez bien ce que le juge décide .....

Il faut tout de même faire attention. Si le juge de paix refuse la résiliation, ne pourrait-il pas dès lors estimer que la résiliation est fautive dans le chef du bailleur?

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GT
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Re : Congé de fin de bail - Bail de courte durée

Himura a écrit :
Vincenou a écrit :

J'ai sonné (avant de voir votre réponse) à un juriste du SNPC (bon, j'avais plus de cartouche donc payant), il m'informe que cette clause est légale...
J'ai cherché l'information dans la loi (tant bien que mal) et n'ai rien trouvé. cry

EDIT: les travaux sont importants mais je vais essayer d'en discuter avec eux même si je pense que cela ne sera pas bien reçu.

Cette discussion a déjà été tenue sur le forum, bien que je ne la retrouve pas.
Il me semble pourtant que la conclusion était que cette clause était nulle. Je m'étonne donc de la réponse reçue. Mais votre source est plutôt crédible.

Si vous avez de la chance, GT va peut-être passer par ici pour étaler une des trouvailles dont il a le secret big_smile
et qui remettra cette question au clair

Quand a pris cours le bail de courte durée du bien donné en location par Vincenou ?

Pour les baux de courte durée conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2018 :

Quelle est la situation ?

L'article 3, § 6 de la loi du 20 février 1991 ne contient aucune disposition légale prévoyant la possibilité de résiliation anticipée d'un bail de courte durée, de manière anticipée , avant la survenance de son terme.
Néanmoins  les parties ont parfois inséré dans leurs baux une clause de résiliation anticipée.
Quelle est la validité de cette clause ?
Pour la Cour de cassation, dans son arrêt du 18 décembre 2015 l’arrêt de la Cour de Cassation du 18 décembre 2015,il ne résulte ni du texte de l'art. 3, § 6 de la loi du 20 février 1991 ni de son caractère impératif qu’est prohibée toute clause autorisant le preneur à résilier anticipativement un bail relatif à sa résidence principale conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans. 
A ma connaissance, la Cour de Cassation ne s'est jamais prononcée pas sur la validité des clauses de résiliation anticipée stipulées en faveur du bailleur.
Dans le cas présenté, c'est la bailleur qui souhaite résilier anticipativement le bail de courte durée.

Bref, le texte légal ne prévoit pas la possibilité de résilier anticipativement le bail de courte durée, la jurisprudence de la Cour de Cassation l'admet en faveur du preneur. Mais quid de la validité d'une clause de résiliation anticipée en faveur du bailleur ? La Cour de cassation semble ne jamais avoir eu l'occasion de répondre à cette question.

Je m'étonne de la réponse du SNPC telle qu'elle est rapportée, si la bail de courte durée de 3 ans a été conclu avant le 1er septembre 2018.

La bail de courte durée conclu ou renouvelé à partir du 1er septembre 2018.
Des possibilités de résiliation anticipée tant en faveur du preneur que du bailleur ont été prévues dans le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation

Le bailleur peut mettre fin au bail dès la deuxième année d’un bail de courte durée, à tout moment, en donnant un préavis de 3 mois et le versement d’une indemnité d’un mois de loyer, pour occuper les lieux loués personnellement et effectivement ou les faire occuper par un de ses proches jusqu’au second degré (art.55, § 6, al.5).

La circonstance de la mise en vente n'a pas été retenue pour autoriser le bailleur à résilier anticipativement le bail de courte durée.

Dernière modification par GT (03-11-2018 09:45:31)

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PIM

Himura
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Re : Congé de fin de bail - Bail de courte durée

Merci d'avoir retrouvé ça ; probablement une seconde fois d'ailleurs.
Et ça me rassure quant à ma mémoire.

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