Détection incendie - est-ce que je mérite de brûler en enfer ?

Alpha · #1 02-11-2018 17:14:32

Bonjour,

J’aimerais avoir vos avis pour à propos de la question suivante :

Il y a quelques jours, lors d’une assemblée de copropriétaires d’un immeuble à appartements, le point suivant figurait à l’agenda (sans précision de qui était à l’origine de la demande) :

Mise à niveau du système d’alarme incendie des communs :
- Pose de deux centrales avec reporting appel
- Placement de détecteurs de fumées aux étages et sous-sol y compris chaufferie et locaux poubelle
- Remplacement des boutons alerte par des boutons adressables
- Budget : 16.500€ HTVA

L’immeuble en question est un immeuble récent (9 ans), construit par Besix RED et équipé d’un système d’alarme incendie avec boutons poussoirs qui répond aux normes en vigueur.
Les murs et escaliers des communs sont en béton. Les portes des communs et des appartements sont RF. L’immeuble comporte 4 étages seulement. Il n'y a pas de chaudières individuelles dans les appartements.

J’étais assez surpris par ce point de l’agenda, ne voyant pas spécialement l’intérêt de placer une centrale de détection incendie perfectionnée (en remplacement de l’existant qui est récent et aux normes), ni surtout l’urgence de valider la dépense cette année, sachant qu’un seul devis était présenté. Et pas un mot sur les coûts d’entretien/maintenance, etc.

Lors de l’assemblée, ma position était qu’il fallait d’abord analyser le risque, définir les besoins réels et, le cas échéant, demander plusieurs devis sur base d'un cahier des charges, afin de pouvoir comparer et être en mesure de prendre une décision en connaissance de cause. Je proposais de remettre le point à la prochaine assemblée, lorsque le dossier aura été bien analysé et préparé.

J’ai immédiatement été fustigé par le conseil de copropriété qui avait présenté la chose comme étant indispensable et urgente, face à un risque présenté comme important, donc ne pouvant absolument pas attendre l’année prochaine. Ils voulaient donc que la dépense soit votée séance tenante. Le même conseil qui n’avait pourtant jamais soulevé ce point depuis 9 ans, pas plus que le syndic en fonction depuis de nombreuses années aussi…

On m’a dit que je n’avais pas de considération pour les occupants, qu’en Angleterre une immeuble avait brûlé en faisant énormément de victimes (la réalité est qu’il s’agissait en Angleterre d’une ancienne tour de 24 étages de logements sociaux avec un isolant inflammable en façade, donc absolument rien de comparable avec notre bâtiment de 4 étages récent et aux normes).
Bref, on m’a fait tenir le mauvais rôle du propriétaire peu soucieux de la sécurité des locataires et occupants, ce qui n'est pourtant pas le cas.
La situation était assez tendue...

Le conseil de copropriété a soumis la question au vote (en biaisant l’énoncé de la question d’ailleurs) et le résultat du vote fut 68% pour et 32% contre. La proposition n’est donc pas passée, de justesse.

Mais le sujet va inmanquablement revenir sur la table… (et l’année prochaine, si j'ai bien compris, il ne faudra plus 75%, mais 50% de votes favorables pour valider ce type de dépenses). J’aurai aussi à en débattre avant la prochaine assemblée car je me suis proposé pour rejoindre le conseil de copropriété (où je ne me suis pas fait des amis en torpillant leur proposition).

J’aimerais dès lors avoir vos avis sur cette problématique et en particulier souhaiterais poser les questions suivantes :

1) Un système d’alarme incendie avec centrale, reporting appel et boutons adressables est-il vraiment indispensable dans un immeuble tel que décrit ci-dessus ou le système existant fait-il parfaitement l’affaire?

2) Y a-t-il différentes options techniques pour ce type de système ? Est-ce que le système proposé est la Rolls-Royce qu’on n’a pas forcément besoin ou au contraire est-ce vraiment le minimum nécessaire ?

3) Avez-vous des recommandations en terme de sociétés pour demander d’éventuels devis ?

D’avance merci pour vos avis et conseils :-)

Dernière modification par Alpha (03-11-2018 12:14:29)

PIM · #2 02-11-2018 18:26:02

Ce n'est absolument pas le rôle du conseil de copropriété tout ça...
C'est le boulot du syndic.

luc · #3 02-11-2018 18:42:25

Questions avant de pouvoir répondre:

Q1: combien d'appartements?
Q2: parking souterrain ? Si oui, combien d'emplacements?
Q3: quelle région ?
Q4: syndic pro (= agréé IPI) ?
Q5 : statuts coordonné avec la loi de 2010 ?

Alpha · #4 02-11-2018 18:52:41

PIM a écrit :

Ce n'est absolument pas le rôle du conseil de copropriété tout ça...
C'est le boulot du syndic.

Bonsoir PIM,

Je ne sais pas trop qui est à l'initiative de cette proposition.

Le syndic l'a mise à l'ordre du jour et l'a exposée brièvement, mais ce sont plutôt certains membres du conseil qui l'ont défendue bec et ongles. Le syndic allait bien sûr dans le même sens et le sujet avait visiblement été discuté préalablement entre le conseil de copropriété et le syndic.

Le devis a été demandé par le syndic qui a déjà fait placer le même type de centrale dans un autre immeuble, si j'ai bien compris.

Dernière modification par Alpha (03-11-2018 08:57:20)

Alpha · #5 02-11-2018 19:03:57

Bonsoir Luc,

Voici la réponse à tes questions:

Q1: La copropriété comporte 44 appartements (répartis sur 3 "blocs" qui se touchent, donc 3 entrées séparées)

Q2: Aucun parking souterrain, dans aucun des blocs

Q3: Région walonne

Q4: Syndic pro agréé IPI : Oui

Q5: Statuts coordonés avec la loi de 2010: Oui

Merci d'avance pour ton aide.

Cordialement,

Alpha

Dernière modification par Alpha (02-11-2018 19:30:24)

immorp · #6 02-11-2018 20:25:43

Dans une copropriété, une nouvelle propriétaire m'a fait mettre ce genre de chose à l'ordre du jour de la prochaine AG car elle y a été obligée par le fond du logement qui lui a octroyé un prêt..

grmff · #7 02-11-2018 20:44:47

S'il y a une centrale aux normes, je ne vois pas l'intérêt d'en mettre une nouvelle.

16.500€ me semble très excessif.

Cela me rappele mon devis premier devis pour une centrale de détection incendie, à 25.000€. Au final, je pense que cela m'a coûté 10x moins cher, pour une centrale (analogique, et non adressable)

luc

Alpha · #8 03-11-2018 09:22:22

grmff a écrit :

S'il y a une centrale aux normes, je ne vois pas l'intérêt d'en mettre une nouvelle.

C'est aussi mon avis.

Le syndic et le conseil de copropriété reprochaient essentiellement qu'il n'y avait actuellement pas de transmetteur d'appel via GSM ni de détecteurs de fumée dans les parties communes, juste des poussoirs.

Et arguant que la sécurité n'avait pas de prix; il poussaient pour l'installation d'une toute nouvelle installation. L'argument de la sécurité me semble un peu facile et permet de justifier n'importe quoi, surtout auprès de personnes agées...

Voici ce qu'il y a aujourd'hui:

)

Est-ce suffisant? Faut-il vraiment des détecteurs de fumée dans les communs et une centrale avec transmetteur d'appel?

D'autant plus que ce ne sont pas les détecteurs d'incendie dans les communs ni le transmetteur d'appel qui empêcheront un incendie ou l'éteindront. Tout au plus, les secours pourraient, en théorie, éventuellement être prévenus un peu plus tôt grâce à ce système.

Mais sachant qu'il n'y a rien d'inflamable dans les communs et que les portes des appartements et des communs sont toutes RF, je me dis qu'avant que de la fumée d'un incendie dans un appartement arrive dans les communs, l'incendie devra être violent et aura certainement déjà été repéré par d'autres moyens.

grmff a écrit :

16.500€ me semble très excessif.
Cela me rappele mon devis premier devis pour une centrale de détection incendie, à 25.000€. Au final, je pense que cela m'a coûté 10x moins cher, pour une centrale (analogique, et non adressable)

Je n'ai pas de base de comparaison, mais ça me semblé cher aussi. Le devis projetté rapidement par le syndic mentionnait 8700€ de main d'oeuvre, ce qui me semble énorme. Et il ne faut pas oublier que ce type d'installation nécessite une maintenance annuelle et n'est pas éternelle non plus (j'imagine aussi que certains éléments seront à remplacer après +/- 10-15 ans, comme les détecteurs par exemple).

Dernière modification par Alpha (03-11-2018 09:31:04)

GT · #9 03-11-2018 10:19:35

Alpha a écrit :

grmff a écrit :
S'il y a une centrale aux normes, je ne vois pas l'intérêt d'en mettre une nouvelle.
C'est aussi mon avis.
Le syndic et le conseil de copropriété reprochaient essentiellement qu'il n'y avait actuellement pas de transmetteur d'appel via GSM ni de détecteurs de fumée dans les parties communes, juste des poussoirs.
Et arguant que la sécurité n'avait pas de prix; il poussaient pour l'installation d'une toute nouvelle installation. L'argument de la sécurité me semble un peu facile et permet de justifier n'importe quoi, surtout auprès de personnes agées...

L'assemblée générale est souveraine maîtresse de ses décisions.
Décisions qui, ensuite, pourront être contestées, avec succès ou non.
Je conçois parfaitement que des personnes âgées soient sensibles à une amélioration de la sécurité incendie (même si elle est aux normes) alors que des copropriétaires n'habitant pas l'immeuble y seraient réticents

Dernière modification par GT (03-11-2018 10:23:34)

grmff · #10 03-11-2018 11:49:09

Dans la cas que je mentionnais, il y a des détecteurs.
Les pompiers les imposaient, dand mon cas.

La photo de la centrale ressemble à une centrale pour exutoire, et non pour incendie. Ce sont deux centrales différentes, chez moi.

luc

Alpha · #11 03-11-2018 12:03:54

GT a écrit :

L'assemblée générale est souveraine maîtresse de ses décisions.
Décisions qui, ensuite, pourront être contestées, avec succès ou non.
Je conçois parfaitement que des personnes âgées soient sensibles à une amélioration de la sécurité incendie (même si elle est aux normes) alors que des copropriétaires n'habitant pas l'immeuble y seraient réticents

Oui, bien sûr, je conçois aussi que certains peuvent êtres plus sensibles que d'autres à une amélioration de le sécurité incendie, surtout si on les a effrayés auparavant.

Ceci dit:

1) Si j'habitais l'immeuble, je ne serais pas plus en faveur de l'installation d'une nouvelle centrale dans le cas présent.

2) Les choses ont été présentées en AG de manière tendancieuse et l’argument de la sécurité a vraiment été brandi comme un épouvantail. La situation actuelle a été décrite comme très problématique et nécessitant une action ultra rapide si on voulait éviter un drame; ceci me semble excessif. Il n’y a pas eu la moindre analyse du risque ni de la proportionnalité de la mesure proposée par rapport à celui-ci. Faire peur aux gens en citant l'exemple de la tour de 24 étages qui a brûlé à Londres était vraiment exagéré (le problème là-bas n'était pas du tout la détection d'aileurs). Bref, il n'y a pas eu un débat serein et objectif et j'ai eu bien du mal à prendre la parole pour expliquer mon point de vue qui sur le moment était juste de ne pas décider des travaux de ce montant en urgence, sur base d'un seul devis, mais d'analyser la question plus en profondeur (analyse de la pertinence + définition du besoin + comparaison de 3 devis) afin de pouvoir décider lors de la prochaine AG.
C'est surtout cette manière de procéder, sans analyse, en présentant les choses de manière orientée, en mettant la pression et sans aucune comparaison de devis (on parle quand même de 16.500€ HTVA) qui me dérange.

Dernière modification par Alpha (03-11-2018 12:24:09)

Alpha · #12 03-11-2018 12:09:57

grmff a écrit :

Dans la cas que je mentionnais, il y a des détecteurs.
Les pompiers les imposaient, dand mon cas.
La photo de la centrale ressemble à une centrale pour exutoire, et non pour incendie. Ce sont deux centrales différentes, chez moi.

En effet, la centrale sur la photo postée est celle des exutoires. Il y a une autre centrale pour les poussoirs et sirènes. Je devrais aller vérifier sur place où elle se trouve et à quoi elle ressemble.

Chez toi, les détecteurs que tu as sont racordés de manière filaire à ta centrale et as-tu un transmetteur d'alerte par téléphone?

grmff · #13 03-11-2018 12:31:20

PIM a écrit :

Ce n'est absolument pas le rôle du conseil de copropriété tout ça...
C'est le boulot du syndic.

Le boulot du syndic, tel que je le conçois, est d'apporter des solutions et de donner les arguments pour cette solution. Mais le choix final revient à l'AG.

Pour qu'une AG puisse faire un boulot correct de prendre une décision correcte, il faut qu'elle soit bien informée.

Si le syndic vient avec une seule solution, aucun cahier des charges, et aucun argument valable, je conçois que le copropriétaire lambda intelligent qui se sent concerné par la gestion de ses immeubles et de ses sous cherche à comprendre le pourquoi du comment. Il me semble que c'est la démarche tout à fait logique de Alpha.

En réalité, le syndic n'a pas fait son boulot. Il vient avec une seule offre, et cela ne correspond ni à la lettre de la loi, ni à l'esprit de la loi. Et donc, Alpha a raison de se renseigner.

grmff · #14 03-11-2018 13:49:25

Alpha a écrit :

grmff a écrit :
Dans la cas que je mentionnais, il y a des détecteurs.
Les pompiers les imposaient, dand mon cas.
La photo de la centrale ressemble à une centrale pour exutoire, et non pour incendie. Ce sont deux centrales différentes, chez moi.
En effet, la centrale sur la photo postée est celle des exutoires. Il y a une autre centrale pour les poussoirs et sirènes. Je devrais aller vérifier sur place où elle se trouve et à quoi elle ressemble.
Chez toi, les détecteurs que tu as sont racordés de manière filaire à ta centrale et as-tu un transmetteur d'alerte par téléphone?

Mes détecteurs sont filaires et il n'y a pas de transmetteur d'alerte par GSM.

J'ai été chercher les détecteurs et la centrale en Italie. Environ 200€ pour la centrale, 20€ pour les détecteurs. Les mêmes de la même marque étaient offert à 5x le prix (sic!) ici en Belgique. C'est mon électricien qui a placé le tout. Le 3e placeur professionnel me proposait le matériel (pour 5x le prix donc), la pose par l'électricien de mon choix et la réception pour le même prix que ce que m'a coûté mon électricien.

luc · #15 03-11-2018 14:42:14

PIM a écrit :

Ce n'est absolument pas le rôle du conseil de copropriété tout ça...
C'est le boulot du syndic.

Rendons à César ce qui appartient à César. C'est le boulot du syndic, de l'AG (parties communes) et de tous les copropriétaires (partie privative)

Je simplifie et généralise ci-après.

Un projet comme celui-ci est toujours subdivisé en cinq phases, plus ou moins important ou pas:
1. la phase du besoin du projet. De l'idée au projet. Ressort de chacun qui peut mettre un point à l'ordre du jour d'une AG, donc CP, CdC, syndic et juge.
2. la phase d'étude pour arriver à un cahier des charges. Dans votre cas il faut selon moi commencer avec une analyse des risques pour l’immeuble (tant privatif que commun), puisqu'une incendie dans le privatif (cuisine) peut avoir un impact sur le commun.
3. la phase d'exécution des travaux lui-même sur base d'un offre précis, choisit par l'AG (ou en urgence par le syndic- choix à approuver par l'AG)
4. la phase d'utilisation de l’installation réparé/rénové/construit
5. la phase de fin ou prolongement d'utilisation

Pour les travaux plus petit il y a des simplifications possibles tout en restant dans le cadre de la loi. Mais par exemple dans le cas de travaux importants la loi impose de postposer le choix de l'offre à l'AG suivante, dés qu'un cahier des charges a été déterminé.

Le sujet m’intéresse, surtout dans l'optique connexion privatif-commun. Je n'élabore pas du à la nature pétaudière actuelle de mon ACP.

En privatif j'ai fait installer due à mon ACP pétaudière un système comme celui proposé pour les parties communes de votre copropriété, avec les mêmes fonctions (centrale, reporting appel et boutons adressables) et en plus des cameras internes automatiques.

Dans la phase de détermination du besoin de ce type de travaux on va constater que cette installation doit s'intégrer dans l'immeuble. Si alerte (installation privatif ou commune) est donné, tout les personnes présents (copropriétaires, locataires, résidents, visiteurs, ...) doivent savoir à quoi l'alerte sert et exécuter les directives du responsable de cette installation. En gros cela résume à afficher un plan d'évacuation et les consignes correspondants.

Donc déterminez d'abord votre chemin d'évacuation pour ne pas finir comme mon ACP à avoir deux chemins d'évacuation qui se croisent dans le sens invers (appartement et garages) en affichant seulement des flèches et pas de plan. Pour chaque zone de risques (ex: cuisine, chauffage, emplacement voiture, ...) déterminez les moyens à mettre en place pour pouvoir intervenir, alerter les secours et évacuer les zones qu'il faut.

Mon ACP gère entre autres les parties communes de 250 appartements, 6 entréés, un parking souterrain (4 plateaux - 240 emplacements), une chaufferie.

Mon appartement du 1er (ou je réside) a déjà subi les dégats d'une infraction et les risques (CO) de la fumée d'une incendie du parking souterrain qui rentrait par la tuyauterie de la cuisine.

En plus il faut tenir compte de l'aspect budget, mais après la phase "besoin" et pas avant. les frais d'entretien/centrale ont tendance à dépasser les frais d'installation après 2 à 4 ans. La loi de 2019 impose des mesures "budget pluriannuel". Lire les sujets correspondant sur ce forum dans les mois qui viennent.

Pour la protection de la vie privée, il faut s"assurer que votre ACP et votre syndic ont séparément préalablement appliqué scrupuleusement les directives RGDP de mai 2018. Ceci par une annexe à la convention syndic-ACP (pour le syndic) et par une annexe au ROI/statuts (pour l'ACP), dûment décidé et distribué/affiché.
Il en ressort entre autres qu'en pratique les "boutons adressables (= GSM/smartphone)" ne peuvent être distribués qu'au personnes sous l'autorité du syndic = perdent en principe le droit de vote à l'AG.

grmff · #16 03-11-2018 15:59:35

Si j'étais vous, je demanderais le contrat d'entretien de Sicli, qui est la société mentionnée sur votre centrale Skylux. Je suppose qu'ils font l'entretien et le contrôle des extincteurs, de l'exutoire de fumée Skylux et de la centrale incendie.

En tout cas, vos boutons poussoirs ressemblent furieusement aux miens (9.70€), et vos sirènes (29.70€) aussi. Mettez une photo de vos détecteurs (base à 3€, détecteur standard à 16.50€ - tous les prix sont HTVA hors transport) Ma centrale est une Bentel 408-8, vendue sous plein de noms différents, à 210€ pour 8 zones. Je pense qu'elle est moins chère pour 4 zones, mais pour 10 ou 20€ de différence, j'ai prix la même centrale pour tous mes innombrables immeubles, histoire d'avoir un standard et de pouvoir récupérer les pièces des unes et des autres...

C'est mon électricien qui a fourni le câble RF orange et rouge.

Alpha · #17 03-11-2018 18:24:03

grmff a écrit :

Le boulot du syndic, tel que je le conçois, est d'apporter des solutions et de donner les arguments pour cette solution. Mais le choix final revient à l'AG.
Pour qu'une AG puisse faire un boulot correct de prendre une décision correcte, il faut qu'elle soit bien informée.
Si le syndic vient avec une seule solution, aucun cahier des charges, et aucun argument valable, je conçois que le copropriétaire lambda intelligent qui se sent concerné par la gestion de ses immeubles et de ses sous cherche à comprendre le pourquoi du comment. Il me semble que c'est la démarche tout à fait logique de Alpha.
En réalité, le syndic n'a pas fait son boulot. Il vient avec une seule offre, et cela ne correspond ni à la lettre de la loi, ni à l'esprit de la loi. Et donc, Alpha a raison de se renseigner.

Un grand merci grmff, je me sens compris ;-)

C'est exactement la démarche dans laquelle je m'inscris: chercher à comprendre les tenants et aboutissants de ce dossier pour me forger un avis.

Lors de l'ACP, j'ai dit que sur base des élément présentés, je ne pouvais être d'accord avec les travaux de 16.500€ à faire effectuer par la seule et unique entreprise consultée par le syndic.

J'ai aussi dit que je n'étais pas contre ces travaux par principe, ni réfractaire à la dépense, pour autant qu'elle soit nécessaire (et peu imoprte que qu'elle soit de 5.000€ ou de 25.000€, le tout est que ce soit un choix réfléchi et judicieux).

Par contre foncer tête baissée sur base d'un seul devis ne me semblait pas judicieux et l'urgence invoquée me semblait à relativiser.

Je ne me suis pas fait des amis en disant ça, en particulier dans le conseil de copropriété que je vais pourtant rejoindre. Mais bon, je n'y allais pas dans le but de me faire des amis ;-)

Dernière modification par Alpha (03-11-2018 18:25:35)

luc

GT · #18 05-11-2018 10:35:41

Alpha a écrit :

La situation était assez tendue...
Le conseil de copropriété a soumis la question au vote (en biaisant l’énoncé de la question d’ailleurs) et le résultat du vote fut 68% pour et 32% contre. La proposition n’est donc pas passée, de justesse.
Mais le sujet va inmanquablement revenir sur la table… (et l’année prochaine, si j'ai bien compris, il ne faudra plus 75%, mais 50% de votes favorables pour valider ce type de dépenses).

L'article 577-7 , § 1 , C. civil, modifié par l'article 167 de la loi du 18/6/2018 énonce notamment :
" L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des deux tiers des voix :
(...)
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ;

GT · #19 05-11-2018 11:06:04

Alpha a écrit :

Le conseil de copropriété a soumis la question au vote (en biaisant l’énoncé de la question d’ailleurs) et le résultat du vote fut 68% pour et 32% contre. La proposition n’est donc pas passée, de justesse.

En assemblée générale, c'est la président de séance (qui n'est pas nécessairement membre du conseil) élu au début de celle-ci qui appelle les points mis à l'ordre du jour qui seront soumis aux délibérations et aux votes des membres de cette assemblée.

Ce 'est pas le conseil, ce n'est pas le syndic.

Yves Van Ermen · #20 05-11-2018 17:09:32

Ma pierre à l'édifice

Vu que le montant est important. Est-il supérieur au montant fixé par l'AG qui oblige le syndic de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré ?

Car si c'est le cas, il vous faut d'abord un cahier des charges....
Et pour rebondir avec l'info de GT, et à partir de 2019, les travaux proposés sont-ils imposés par la loi ? Info à reprendre dans le cahier des charges à mon avis afin de déterminer la majorité à atteindre lors du vote en ag

Dernière modification par Yves Van Ermen (05-11-2018 17:09:56)

luc

Détection incendie - est-ce que je mérite de brûler en enfer ?

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