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Détection incendie - est-ce que je mérite de brûler en enfer ?

Alpha
Pimonaute assidu
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Détection incendie - est-ce que je mérite de brûler en enfer ?

Bonjour,

J’aimerais avoir vos avis pour à propos de la question suivante :

Il y a quelques jours, lors d’une assemblée de copropriétaires d’un immeuble à appartements, le point suivant figurait à l’agenda (sans précision de qui était à l’origine de la demande) :

Mise à niveau du système d’alarme incendie des communs :
- Pose de deux centrales avec reporting appel
- Placement de détecteurs de fumées aux étages et sous-sol y compris chaufferie et locaux poubelle
- Remplacement des boutons alerte par des boutons adressables
- Budget : 16.500€ HTVA

L’immeuble en question est un immeuble récent (9 ans), construit par Besix RED et équipé d’un système d’alarme incendie avec boutons poussoirs qui répond aux normes en vigueur.
Les murs et escaliers des communs sont en béton. Les portes des communs et des appartements sont RF. L’immeuble comporte 4 étages seulement. Il n'y a pas de chaudières individuelles dans les appartements.

J’étais assez surpris par ce point de l’agenda, ne voyant pas spécialement l’intérêt de placer une centrale de détection incendie perfectionnée (en remplacement de l’existant qui est récent et aux normes), ni surtout l’urgence de valider la dépense cette année, sachant qu’un seul devis était présenté. Et pas un mot sur les coûts d’entretien/maintenance, etc.

Lors de l’assemblée, ma position était qu’il fallait d’abord analyser le risque, définir les besoins réels et, le cas échéant, demander plusieurs devis sur base d'un cahier des charges, afin de pouvoir comparer et être en mesure de prendre une décision en connaissance de cause. Je proposais de remettre le point à la prochaine assemblée, lorsque le dossier aura été bien analysé et préparé.

J’ai immédiatement été fustigé par le conseil de copropriété qui avait présenté la chose comme étant indispensable et urgente, face à un risque présenté comme important, donc ne pouvant absolument pas attendre l’année prochaine. Ils voulaient donc que la dépense soit votée séance tenante. Le même conseil qui n’avait pourtant jamais soulevé ce point depuis 9 ans, pas plus que le syndic en fonction depuis de nombreuses années aussi…

On m’a dit que je n’avais pas de considération pour les occupants, qu’en Angleterre une immeuble avait brûlé en faisant énormément de victimes (la réalité est qu’il s’agissait en Angleterre d’une ancienne tour de 24 étages de logements sociaux avec un isolant inflammable en façade, donc absolument rien de comparable avec notre bâtiment de 4 étages récent et aux normes).
Bref, on m’a fait tenir le mauvais rôle du propriétaire peu soucieux de la sécurité des locataires et occupants, ce qui n'est pourtant pas le cas.
La situation était assez tendue...

Le conseil de copropriété a soumis la question au vote (en biaisant l’énoncé de la question d’ailleurs) et le résultat du vote fut 68% pour et 32% contre. La proposition n’est donc pas passée, de justesse.

Mais le sujet va inmanquablement revenir sur la table… (et l’année prochaine, si j'ai bien compris, il ne faudra plus 75%, mais 50% de votes favorables pour valider ce type de dépenses). J’aurai aussi à en débattre avant la prochaine assemblée car je me suis proposé pour rejoindre le conseil de copropriété (où je ne me suis pas fait des amis en torpillant leur proposition).

J’aimerais dès lors avoir vos avis sur cette problématique et en particulier souhaiterais poser les questions suivantes :

1)    Un système d’alarme incendie avec centrale, reporting appel et boutons adressables est-il vraiment indispensable dans un immeuble tel que décrit ci-dessus ou le système existant fait-il parfaitement l’affaire?

2)    Y a-t-il différentes options techniques pour ce type de système ? Est-ce que le système proposé est la Rolls-Royce qu’on n’a pas forcément besoin ou au contraire est-ce vraiment le minimum nécessaire ?

3)    Avez-vous des recommandations en terme de sociétés pour demander d’éventuels  devis ?

D’avance merci pour vos avis et conseils :-)

Dernière modification par Alpha (03-11-2018 12:14:29)

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luc
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Re : Détection incendie - est-ce que je mérite de brûler en enfer ?

BMCTools a écrit :

Ma pierre à l'édifice

Vu que le montant est important. Est-il supérieur au montant fixé par l'AG  qui oblige le syndic de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré ?

Car si c'est le cas, il vous faut d'abord un cahier des charges....
Et pour rebondir avec l'info de GT, et à partir de 2019, les travaux proposés sont-ils imposés par la loi ? Info à reprendre dans le cahier des charges à mon avis afin de déterminer la majorité à atteindre lors du vote en ag

Si je comprends bien la partie suivante de cette nouvelle disposition (souligné et mis en gras par moi), le syndic peut décider de propre initiative tout travail "imposé par la loi" sans que l'AG a un mot à dire, sauf payer?

b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ;

Que doit le syndic dans ce cas produire comme justificatif? A qui? Quand (avant ou après travaux)? Comment financer (puiser dans la caisse, imposer des provisions supplémentaires, ..) ? Cahier des charges? A faire ? Approuver par qui dans ce cas?


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Détection incendie - est-ce que je mérite de brûler en enfer ?

luc a écrit :
BMCTools a écrit :

Ma pierre à l'édifice

Vu que le montant est important. Est-il supérieur au montant fixé par l'AG  qui oblige le syndic de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré ?

Car si c'est le cas, il vous faut d'abord un cahier des charges....
Et pour rebondir avec l'info de GT, et à partir de 2019, les travaux proposés sont-ils imposés par la loi ? Info à reprendre dans le cahier des charges à mon avis afin de déterminer la majorité à atteindre lors du vote en ag

Si je comprends bien la partie suivante de cette nouvelle disposition (souligné et mis en gras par moi), le syndic peut décider de propre initiative tout travail "imposé par la loi" sans que l'AG a un mot à dire, sauf payer?

b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ;

Que doit le syndic dans ce cas produire comme justificatif? A qui? Quand (avant ou après travaux)? Comment financer (puiser dans la caisse, imposer des provisions supplémentaires, ..) ? Cahier des charges? A faire ? Approuver par qui dans ce cas?

Les travaux affectant les parties communes , travaux imposés par la loi et les travaux conservatoires et d'administration provisoire pourront être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4°.
Cette précision  vise à mettre en évidence le fait que le syndic n'a pas un pouvoir exclusif en ce qui concerne les travaux conservatoires et d'administreion  provisoire.
Il peut demander à l'AG de prendre une décision sur ces travaux conservation et d'administration provisoire, décision qui sera prise à la majorité absolue (pas de majorité qualifiée).

Dernière modification par GT (06-11-2018 11:04:26)

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luc

BMCTools
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Re : Détection incendie - est-ce que je mérite de brûler en enfer ?

@ Luc : "Si je comprends bien la partie suivante de cette nouvelle disposition (souligné et mis en gras par moi), le syndic peut décider de propre initiative tout travail "imposé par la loi" sans que l'AG a un mot à dire, sauf payer? "

Non

Les travaux aux parties communes demande un majorité de 2/3 des voix à partir du 01/01/2019.
Les travaux aux parties communes imposées par le loi ( ascenseur ou isolation des toitures en Flandre par exemple) demande un majorité absolue (50% + 1 voix) des voix à partir du 01/01/2019.
Les travaux aux parties communes du type conservatoires et d'administration provisoire, sans préjudice par rapport à ceux commander par le syndic en cas d'urgence, demande un majorité absolue (50% + 1 voix) des voix à partir du 01/01/2019. Rappelons aussi que dans ce cadre, le délai de convocation peut-être inférieur à 15 jours (Art 577-6 §3 dernier alinéa)


Yves Van Ermen

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GT, luc

luc
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Re : Détection incendie - est-ce que je mérite de brûler en enfer ?

BMCTools a écrit :

@ Luc : "Si je comprends bien la partie suivante de cette nouvelle disposition (souligné et mis en gras par moi), le syndic peut décider de propre initiative tout travail "imposé par la loi" sans que l'AG a un mot à dire, sauf payer? "

Non

Les travaux aux parties communes demande un majorité de 2/3 des voix à partir du 01/01/2019.
Les travaux aux parties communes imposées par le loi ( ascenseur ou isolation des toitures en Flandre par exemple) demande un majorité absolue (50% + 1 voix) des voix à partir du 01/01/2019.
Les travaux aux parties communes du type conservatoires et d'administration provisoire, sans préjudice par rapport à ceux commander par le syndic en cas d'urgence, demande un majorité absolue (50% + 1 voix) des voix à partir du 01/01/2019. Rappelons aussi que dans ce cadre, le délai de convocation peut-être inférieur à 15 jours (Art 577-6 §3 dernier alinéa)

Merci pour cette clarification plus que nécessaire.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Détection incendie - est-ce que je mérite de brûler en enfer ?

GT a écrit :
luc a écrit :
BMCTools a écrit :

Ma pierre à l'édifice

Vu que le montant est important. Est-il supérieur au montant fixé par l'AG  qui oblige le syndic de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré ?

Car si c'est le cas, il vous faut d'abord un cahier des charges....
Et pour rebondir avec l'info de GT, et à partir de 2019, les travaux proposés sont-ils imposés par la loi ? Info à reprendre dans le cahier des charges à mon avis afin de déterminer la majorité à atteindre lors du vote en ag

Si je comprends bien la partie suivante de cette nouvelle disposition (souligné et mis en gras par moi), le syndic peut décider de propre initiative tout travail "imposé par la loi" sans que l'AG a un mot à dire, sauf payer?

b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ;

Que doit le syndic dans ce cas produire comme justificatif? A qui? Quand (avant ou après travaux)? Comment financer (puiser dans la caisse, imposer des provisions supplémentaires, ..) ? Cahier des charges? A faire ? Approuver par qui dans ce cas?

Les travaux affectant les parties communes , travaux imposés par la loi et les travaux conservatoires et d'administration provisoire pourront être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4°.
Cette précision  vise à mettre en évidence le fait que le syndic n'a pas un pouvoir exclusif en ce qui concerne les travaux conservatoires et d'administreion  provisoire.
Il peut demander à l'AG de prendre une décision sur ces travaux conservation et d'administration provisoire, décision qui sera prise à la majorité absolue (pas de majorité qualifiée).

Merci pour cette clarification plus que nécessaire.


Cordialement,

Luc

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