Capacité d'emprunt pour un second prêt

Ma capacité d'emprunt, c'est le tiers de mes revenus. Si je gagne 3000€/mois, je pourrai faire un emprunt dont le remboursement est de maximum 1000€/mois.

Donc, le remboursement de mon premier emprunt  sera de 800€ (80% de ma capacité d'emprunt (qui est de 1000€ je le rappelle)).

Que risque-t-il de me répondre si je redemande un emprunt en lui fournissant les preuves que le loyer est de 800€ tous les mois depuis deux ans et rembourse bien mon prêt?

1. Vous ne pouvez plus faire qu'un emprunt dont le remboursement s'élève à 200€/mois. (Parce que j'en ai un autre de 800€ par mois et c'est max. 1000€ je le rappelle encore au cas où)
2. Vous pouvez à nouveau faire un prêt dont le remboursement est de 1000€/mois.

Dernière modification par Zorg (09-11-2018 16:35:36)

Je vais tourner ma question autrement:

Que devrai-je faire pour avoir le maximum de chances que mon banquier accepte à nouveau que je fasse un emprunt dont le remboursement s'élève à 1000€ par mois pour construire ma maison? :-)
En sachant que j'ai déjà le terrain, que mon prêt précédent se rembourse tout seul depuis deux ans, et que j'ai les fonds nécessaires pour un apport suffisant.

Dernière modification par Zorg (09-11-2018 17:13:31)

Quelle est votre épargne mensuelle actuelle, depuis que vous avez ce premier bien?
Quel est votre loyer actuel?
Prêt voiture en cours? Quel utilisation de votre voiture? Son age et sa probabilité de devoir la remplacer bientôt?
Autres prêts à la consommation?

Et vous voudriez un 2ème emprunt avec une mensualité de 1000 €  ?  c'est au moins 500 € de trop.
La banque ne vous prêtera pas le montant total de votre épargne. ça coûte d'être propriétaire et dans votre cas, ça coûtera deux fois car vous n'avez aucune réserve disponible pour les travaux à venir dans votre bien loué.
Et votre plan sur le 1er bien indique que vous toucherez le loyer chaque mois pour payer votre PH + PI. Mais quid du vide locatif, de la remise en état, de l'assurance, des petits frais du propriétaires,...  ?

Posez la question a celui qui vous répondra le mieux: votre banquier ;-)

Voici mon business plan avec les détails de ma situation:

Moi:
Je gagne 1850€ net par mois, je ne paie pas de loyer, je n'ai aucun prêt en cours et aucune dépense prévue à court ou long terme. Avec mon salaire j'épargne 1000€ par mois depuis que je travaille, j'en suis aujourd'hui à 40.000€.

Ma compagne:
Elle gagne 1800€ par mois, ne paie pas de loyer, n'a pas de prêt en cours et aucune dépense prévue à court ou long terme. Elle épargne aussi 1000€ par mois depuis qu'elle travaille. Son capital est aujourd'hui à 20.000€ (elle travaille depuis moins longtemps que moi). Elle a un terrain en zone constructible d'une valeur située entre 80 et 100.000€.

Le business plan:
1. J'ai repéré une petite maison que j'ai été visiter. Elle coûte 90.000€ et est en bon état pour être habitée directement.
Je vais faire un prêt moi seul à la banque sur 20 ans en y mettant 15.000€ d'apport (un peu plus que les frais de notaires etc (j'ai 40.000 à disposition en ce moment)). Les mensualités que je devrai rembourser à la banque seront de 506€ (simulation que j'ai faite sur le site de ma banque) et seront couverte par le loyer qui devrait avoisiner les 550€ (analyse du marché de la région selon la surface habitable des biens). Le revenu cadastral est de 111€.

2. Dans deux ans, moi et ma compagne cette fois, ferons un prêt commun pour faire construire notre maison sur la parcelle dont elle dispose. Nous aurons à ce moment-là plus de 60.000€ (moi 40.000 et elle 40.000 théoriquement, mais je préfère voir le tout à la baisse pour être sûr), et le terrain à ne pas devoir payer!
Nous ferons un prêt qui avoisinera les 200.000€ pour l'ensemble du projet (tout compris) et pour lequel les mensualités devraient tourner autour de 1100€.
C'est un projet que nous pourrions déjà réaliser maintenant si on le voulait: on a déjà le terrain, on a l'apport suffisant et les revenus nécessaires.
J'aimerais seulement être propriétaire d'un bien en plus avant d'investir dans ma résidence principale parce que je ne pense pas pouvoir le faire par après (enfants, ménage etc) et qu'il est plus facile d'obtenir un second prêt si je prouve que le premier est remboursé par un loyer depuis deux ans déjà.

Dernière modification par Zorg (11-11-2018 16:53:32)

En complément des autres réponses apportées :
Effectivement, la capacité d'emprunt de 33% des revenus est une indication utilisée par les banques pour déterminer jusqu'où elles peuvent vous prêter. Mais comme l'a dit grmff, ce n'est qu'indicatif... D'autres paramètres entrent en jeu pour évaluer votre solvabilité et déterminer votre capacité d'emprunt.

Si vous achetez un premier bien dans le but de le mettre en location, vous allez percevoir des loyers. Ces loyers vont entrer en compte dans vos revenus (généralement les banques tiennent compte de 80% des loyers) pour calculer votre capacité d'emprunt et par la suite, si le prêt vous est accordé, votre taux d'endettement (mensualité du crédit/(revenus prof. nets + 80% loyers)).

Plus tard, si vous désirez faire construire votre deuxième bien en empruntant, la banque tiendra compte de vos revenus professionnels nets ainsi que 80% des loyers du premier bien pour déterminer vos revenus nets totaux. Elle déterminera votre capacité d'emprunt pour ce nouveau prêt en tenant compte de ces paramètres, de la dette existante (votre premier prêt) ainsi qu'autres paramètres : apport d'un bien en garantie (le terrain ?), votre épargne, etc...
Elle calculera combien elle peut encore vous prêter sur base de tous ces paramètres... qui peuvent être pris en compte différemment selon la banque.
Petit conseil : si vous êtes jeunes (- de 30 ans), n'hésitez pas à allonger votre prêt pour le premier bien de rapport à 25 ans au lieu de 20 ans. Cela baissera la mensualité et mécaniquement, votre taux d'endettement sera plus bas ==> votre capacité d'emprunt pour le bien suivant sera donc plus haute
Idéalement, pour un bien de rapport, essayez que la mensualité de l'emprunt < 80% du loyer, voir même 70%. Vu que les banques considèrent 80% des loyers, si votre mensualité est en-dessous de ces 80%, elle pourrait considérer que vous gardez votre reste à vivre (revenus nets - charges) comme avant l'opération, voir même que vous l'augmentez. N'hésitez pas à voir des banquiers et des courtiers et à leur expliquer vos projets.

Dernière modification par Bim (12-11-2018 10:32:21)

J'aurais dû écrire : Si vous vous considérez comme jeune

Ensuite pour la deuxième opération, faites bien attention! Vous dites que le terrain appartient à 100% à votre "copine" mais êtes-vous mariés ou en cohabitation légale?

Si vous construisez sur son terrain (qui lui appartient à 100%), sans prendre aucune précaution, le bien immeuble que vous construirez dessus,, même si vous le payez à 100%, lui appartiendra en pleine propriété à 100%.

Avez-vous déjà pensé à ce problème?