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résiliation du bail locatif 9ans logement principale avant de rentrer !

CAUPAIN
Pimonaute
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Messages : 2

résiliation du bail locatif 9ans logement principale avant de rentrer !

Bonjour,
Le locataire souhaite résilier le contrat avant de rentrer.
Suis-je obliger de lui donner les clefs ?
Je n'ai pas encore fait l'état des lieux avec le locataire mais c'est une annexe du bail nécessaire pour l'enregistrement,que faire ?
Je suis malgré tout obligé d'enregistrer le bail pour bénéficier des indemnités de rupture de contrat ?
J'ai reçu la caution bancaire et le 1er loyer ? Que peut réclamer le locataire ?
Merci de votre retour.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : résiliation du bail locatif 9ans logement principale avant de rentrer !

Caupain a écrit :

Suis-je obliger de lui donner les clefs ?

Bien sur que non, il ne veut plus de votre bien!

Je n'ai pas encore fait l'état des lieux avec le locataire mais c'est une annexe du bail nécessaire pour l'enregistrement,que faire ?
Je suis malgré tout obligé d'enregistrer le bail pour bénéficier des indemnités de rupture de contrat ?

Bien sur que nous, vous avez 2 mois après la signature du bail pour enregistrer le bail et ensuite, l'état des lieux d'entrée, qui peut encore se faire bien après les 2 premiers mois

'ai reçu la caution bancaire et le 1er loyer ? Que peut réclamer le locataire ?

Votre locataire n'a évidemment droit à rien. Il ne peut rien réclamer.

Par contre vous, vous avez le droit de réclamer:
- 3 mois de loyer pour le préavis non presté
- 3 mois de loyer à titre d'indemnité de rupture puisque la résiliation a eu lieu pendant la 1ère année

Vous avez légalement droit à 6 mois de loyer!

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
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Re : résiliation du bail locatif 9ans logement principale avant de rentrer !

CAUPAIN a écrit :

Bonjour,
Le locataire souhaite résilier le contrat avant de rentrer.
Suis-je obliger de lui donner les clefs ?
Je n'ai pas encore fait l'état des lieux avec le locataire mais c'est une annexe du bail nécessaire pour l'enregistrement,que faire ?
Je suis malgré tout obligé d'enregistrer le bail pour bénéficier des indemnités de rupture de contrat ?
J'ai reçu la caution bancaire et le 1er loyer ? Que peut réclamer le locataire ?
Merci de votre retour.

Bonjour,

Vous êtes dans une situation où il faut "juste" faire attention à vous ménagez suffisamment d'éléments de preuve pour qu'un éventuel avocat ne puisse en jouer par la suite.

Comment votre locataire vous a-t-il annoncé son souhait de résilier ?
Prenez la peine de faire en sorte d'avoir une preuve écrite, bien sûr. Le plus simple étant que votre locataire vous écrire qu'il renonce clairement à la location, purement et simplement.

Vous pouvez le contacter, négocier avec lui les indemnités de sortie, et coucher le tout dans un document que vous signez tous les deux - y compris son renoncement à telle date, l'impossibilité de faire un état des lieux d'entrée et l'inutilité de céder les clés pour prendre possession du logement.

Si vous sentez un peu de vice chez le locataire, enregistrez le bail (seul, pas besoin de l'ELE - personne ne vérifie de toute façon). Il n'est pas invalide pour la cause, et vous serez sûr qu'un avocat vicieux ne pourra pas jouer sur cela par la suite (bien que la manoeuvre ne risque pas fort d'abuser le juge).

A côté de cela, il vous faut voir ce que vous voulez réclamer exactement au locataire défaillant.
Il me semble assez évident que si vous réclamez les 6 mois, vous pousserez votre presque-locataire à réclamer plus d'indulgence et de compréhension humaine à un juge...
Je dirais que 3 mois au total, c'est déjà assez correct.

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libra
Pimonaute incurable
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Re : résiliation du bail locatif 9ans logement principale avant de rentrer !

Il faudrait me semble t-il préciser la région et le type de bail.

À Bruxelles, je vois mal un juge accorder plus d'un mois d'indemnité. C'est l'indemnité pour un bail court.

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jacq
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Re : résiliation du bail locatif 9ans logement principale avant de rentrer !

CAUPAIN a écrit :

Bonjour,
Le locataire souhaite résilier le contrat avant de rentrer.
Suis-je obliger de lui donner les clefs ?
Je n'ai pas encore fait l'état des lieux avec le locataire mais c'est une annexe du bail nécessaire pour l'enregistrement,que faire ?
Je suis malgré tout obligé d'enregistrer le bail pour bénéficier des indemnités de rupture de contrat ?
J'ai reçu la caution bancaire et le 1er loyer ? Que peut réclamer le locataire ?
Merci de votre retour.

Pour faire court et rapide demandez lui de vous  ramener le contrat de bail ,barré toutes toutes les pages, et faite signer la dernière page en indiquant
bail annulé a la demande du locataire, récupérez les clefs et demandez lui deux mois de loyer a titre d'indemnité.
Signez un avenant, a  la demande de Mr... le bail signé en date du......... est annulé et a titre d'indemnité Mr.......verse la somme de            représentant
deux mois de loyer.
Je présume que la garantie a déjà été versée a la banque ? débloquez là et  faite verser sur votre compte les deux mois de la garantie ,sans oublier de lui rembourser le 1 er mois de loyer par virement.
Un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès. smile


jacq

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rexou
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Re : résiliation du bail locatif 9ans logement principale avant de rentrer !

Je plussoie absolument la proposition de Jack. Difficile d'ailleurs de considérer que deux mois de loyer payés soient un mauvais arrangement dans le cas présent.

Il serait sage de considérer le premier mois de loyer et une indemnité d'un mois pour définir l'indemnité totale de deux mois. Ce libellé sera plus facilement accepté par un juge (si le locataire devait contester par la suite cet arrangement) et un avenant signé par les parties pour solde de tout compte mettra fin au problème. Aucun besoin d'état des lieux ni d'enregistrement.

@ Himura : L'enregistrement doit en principe s'effectuer dans les deux mois il me semble. Avant l'écoulement de ce délai, aucun semblant de reproche ne peut être adressé au bailleur. Demander -et obtenir en justice- 6 mois, c'est un doux rêve. Ce plafond peut varier en fonction du type de bail (à Bruxelles : bail court = 1 mois d'indemnité plus préavis). Demander 3 mois me semble abusif au vu de la situation et le locataire sera tenté de s'adresser à un juge. Transiger à deux mois, avec document signé et remboursement du mois déjà payé en surplus (un mois de loyer plus garantie -2 mois je suppose) me semble une bonne affaire. tongue

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : résiliation du bail locatif 9ans logement principale avant de rentrer !

rexou a écrit :

@ Himura : L'enregistrement doit en principe s'effectuer dans les deux mois il me semble. Avant l'écoulement de ce délai, aucun semblant de reproche ne peut être adressé au bailleur. Demander -et obtenir en justice- 6 mois, c'est un doux rêve. Ce plafond peut varier en fonction du type de bail (à Bruxelles : bail court = 1 mois d'indemnité plus préavis). Demander 3 mois me semble abusif au vu de la situation et le locataire sera tenté de s'adresser à un juge. Transiger à deux mois, avec document signé et remboursement du mois déjà payé en surplus (un mois de loyer plus garantie -2 mois je suppose) me semble une bonne affaire. tongue

Merci de ne pas me confondre avec Panchito  wink

Notez que mon conseil - nuancé - sur l'enregistrement est tiré d'une expérience personnelle, et ça n'a pas été aussi évident que vous semblez le croire.

Finalement, que l'intéressé se positionne sur une demande de 0, 1, 2, 3 ou 6 mois d'indemnités... C'est un choix que lui seul peut faire. La seule chose certaine, c'est qu'il ne peut pas demander plus que ces 6 mois.
Quand vous dites "abusif", n'oubliez pas que certains membres du forum ont déjà obtenu plus que ces 2 mois estimés. Les cas varient, tout comme les argumentaires et les juges  smile

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rexou
Pimonaute non modérable
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Messages : 8 873

Re : résiliation du bail locatif 9ans logement principale avant de rentrer !

Himura a écrit :

Merci de ne pas me confondre avec Panchito  wink

Notez que mon conseil - nuancé - sur l'enregistrement est tiré d'une expérience personnelle, et ça n'a pas été aussi évident que vous semblez le croire.

Finalement, que l'intéressé se positionne sur une demande de 0, 1, 2, 3 ou 6 mois d'indemnités... C'est un choix que lui seul peut faire. La seule chose certaine, c'est qu'il ne peut pas demander plus que ces 6 mois.
Quand vous dites "abusif", n'oubliez pas que certains membres du forum ont déjà obtenu plus que ces 2 mois estimés. Les cas varient, tout comme les argumentaires et les juges  smile

Désolé si j'ai un peu amalgamé les sources. wink

Ne connaissant pas votre expérience perso, difficile d'en dire quoi que ce soit... mais l'enregistrement peut se faire dans un délai de 2 mois. Difficile donc de reprocher son absence dans le cas présent.  Absence qui n'invalide de toute manière en aucun cas le bail.

C'est vrai, les argumentaires varient, tout comme les juges... tout comme aussi la législation, qui évolue plutôt en faveur du locataire pour diminuer les indemnités.

Il reste possible qu'un juge accorde plus de 2 mois. 3 mois me semblent pourtant un maximum et en mixant les probabilités, les frais, et les incontournables désagréments, il me semble -mais ce n'est qu'un avis perso- qu'un accord avec 2 mois d'indemnités est raisonnable et intéressant pour le bailleur.

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CAUPAIN
Pimonaute
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Re : résiliation du bail locatif 9ans logement principale avant de rentrer !

merci à tous de vos réponses... En fait le futur locataire s'est mal exprimé. Il ne souhaite pas résilié mais me laisse le choix entre trouver une autre personne ou faire des travaux pour que son confort soit réalisés !!!! Soit disant que le bâtiment n'est pas aux normes (sur base du ressenti du précédent locataire).

Soit je le laisse rentrer dans la maison (nous sommes en Flandres) en l'état et il me promet de tout faire "légalement" pour éviter de devoir payer le loyer,
Soit je  lui demande de déchirer le contrat de bail sans indemnité de préjudice dans les 2 sens.
Qu'en pensez-vous ?

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : résiliation du bail locatif 9ans logement principale avant de rentrer !

Ho joli ! Déjà des menaces et du chantage  roll

Nous ne connaissons pas votre bâtiment. La première question est de voir si le locataire a raison ou non. Le bien présente-t-il une lacune majeure (généralement liée au critères de salubrité de la région) ?
Il est évident qu'un "ressenti" ne vaut pas grand chose. Il faut présenter des éléments concrets.

Si ce n'est pas le cas, ou mineur, laissez-le faire. Ca risque d'être une prise de tête pour vous, mais vous en sortirez grandit aussi, et avec peu de 'perte', vu qu'il sera quoiqu'il arrive redevable de son loyer entre temps.

Si c'est le cas, j'aurais aussi tendance à le laisser faire.
Si une enquête salubrité est diligentée, il devra attendre les conclusions pour utiliser ces pièces et quitter le logement sans frais. En attendant, il restera redevable du loyer ; ou prendre le risque de résilier unilatéralement, en espérant un jugement positif ensuite. De ce que j'en ai vu, ils sont rarement totalement en faveur de l'un ou de l'autre.
Et c'est bien connu : les locataires qui jouent à ça sont les premiers perdants ! Même quand ils ont raison, ils se retrouvent sans logement, ni indemnité.
De votre côté, cela aura mis l'accent sur un problème à régler, et vous pourrez ainsi améliorer votre logement.

Maintenant, si vous n'êtes pas 'joueur' ou 'un peu trop tenace', n'hésitez pas non plus à passer à autre chose.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : résiliation du bail locatif 9ans logement principale avant de rentrer !

Comme dit Himura, faut voir si vous êtes joueur et plus retors que votre locataire... ou non.

Il a émis ses plaintes par écrit?
Quelles sont ses récriminations? Justifiées?

C'est sans doute un pas solvable, en plus. Un cas à la noix qui va vous prendre la tête pendant des mois en justice. Prenez le à son jeu. Faites lui signer un document unilatéral qui demande de ne pas rentrer dans le logement et qui le lie mais vous délie sans qu'il ne comprenne. Et prenez ce qu'il faut pour que votre perte soit nulle.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : résiliation du bail locatif 9ans logement principale avant de rentrer !

Mais que voilà un bon début de location !

Perso, sauf si vraiment problèmes manifestes de manque de salubrité du bien, je lui laisserais la possibilité de se désister en abandonnant 2 mois d'indemnité, soit il entre dans le bien (soignez bien l'état des lieux surtout) et il fait ce qu'il veut. Au moindre retard de loyer, recommandé et juge de paix.

Dans le premier cas il perd deux mois de loyer et se trouve un bien qui lui convient.
Dans le second, il s'installe dans un bien qui ne lui plait pas et se prépare à un conflit, avec frais en vue (indemnité éventuelle, déménagements, dégâts locatifs, procédure...) qui serons surement supérieurs à ces deux mois. Il a bien plus à perdre que vous à ce petit jeu. Et il le sait sans doute.

Il ne serait pas étonnant qu'il a trouvé un bien qui lui plait mieux (mieux situé, plus joli, moins cher...) et cherche à récupérer ses billes en tentant de vous intimider.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : résiliation du bail locatif 9ans logement principale avant de rentrer !

Caupain a écrit :

faire des travaux pour que son confort soit réalisés !!!!

Mais quelle personne malhonnête!!!!

C'est évidemment AVANT de signer le bail qu'on négocie pour insérer des clauses concernant d'éventuels travaux.

Si le bien ne lui convient pas pourquoi signer un bail???

Bref, ne prenez pas ce candidat, faites lui signer une résiliation dans les règles de l'art et dites-lui que suivant les lois vous avez droit à 6 mois de loyer; mais que vous vous contentez dans votre extrême bonté de 2 mois.

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Bim
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Inscription : 09-10-2018
Messages : 300

Re : résiliation du bail locatif 9ans logement principale avant de rentrer !

Il y a vraiment des gens pas gênés....
A partir du moment un locataire signe le bail, c'est qu'il accepte le logement tel qu'il est après l'avoir visité. S'il juge qu'il ne correspond pas à ses attentes, il n'avait qu'à pas signer...
A votre place, je choisirai l'option de résiliation et passerai à autre chose en minimisant au max la perte sur ce préjudice subi. Si vous rentrez dans son jeu, vous allez avoir un abonnement aux ennuis réguliers. Vous risquez de tomber sur le profil de locataire peu/pas solvable qui va vous embêter pour tout et n'importe quoi et vous fera du chantage sur le paiement du loyer.
En principe s'il veut résilier le bail, vous pouvez demander 6 mois de loyers pour le préavis et l'indemnité. Je pense que je proposerai de rompre le bail et de conserver la garantie de 2 mois comme indemnité. S'il râle, je lui explique bien que je lui fais "un cadeau" de 4 mois que je suis en droit légalement de réclamer et que s'il ne veut pas de cet arrangement, je ferai tout légalement pour avoir ces 6 mois.

Dernière modification par Bim (29-11-2018 10:57:05)

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