Tenant doesn't know if she would the pay the rent anymore

La législation sur le bail a été régionalisée.
Dans quelle région du pays se situe le bien pris/donné en location ?
Quelle est la date de prise de cours du contrat de 9 ans ?

Dans quelle langue le contrat a-t-il été établi ?
Dans quelle langue une éventuelle procédure devant le juge de paix sera -t- elle introduite ?

Dernière modification par GT (03-12-2018 16:54:11)

For your security, pay attention to show some reaction.
If you leave it this way, the judge could consider you shouldn't have let your tenant in that situation (leading to debts).

You could answer that she needs to send you her termination letter, asap. Otherwise, her debt will increase.
If she doesn't, it's a bad calculation. You'll be forced to go to the justice court, with all additional costs along.

You should request a termination letter.
If you don't, you should go to juge de paix immediately. In Brussels, it's long. Don't wait... one month and one days is two rents  and exenses late... more than the warranty...

My message:   

Madame X,

Comme vous ne pouvez pas payer le loyer, pourriez-vous nous envoyer un avis de résiliation de bail par courrier recommandé indiquant que vous quitterez l'appartement? Assurez-vous d'envoyer cette lettre de résiliation cette semaine afin de pouvoir quitter l'appartement avant le 31 mars 2019.
 
S'il vous plaît, trouvez-vous un appartement moins cher pour ne pas avoir trop de dettes. C’est le meilleur conseil que nous puissions vous donner pour vous sauver, moi-même et ma famille.

Si nous ne recevons pas de lettre de résiliation de bail enregistrée de votre part avant ce vendredi 8/12/2018, nous ouvrirons une demande au juge de paix  le lundi 10/12/2018.

J'espère que nous pourrons nous séparer à l'amiable sans devoir renvoyer la question au juge de la paix. Si nous nous adressons au juge de la paix nous-mêmes, cela pourrait vous coûter plus cher, car cela pourrait entraîner des coûts supplémentaires pour vous et alourdir votre fardeau de la dette.

Merci de votre compréhension et de votre réaction rapide,

Tenant's Response:

Pas le 31 Mars. Vous me comprenez mal. Ça fait 6ans que je vis là. Normalement avec un bail de 9ans après 3ans je peux donner 3 mois de préavis pour déménager quand je veux. Ici je vous demande un arrangement à l'amiable et je ne veux pas de problème. Pourquoi juge de paix. Je pense que vous dites des choses sans réfléchir. Le juge de paix ne me fera rien. Arrêter de me faire peur. Merci

Je peux donner ma lettre de résiliation Avril pour déménager en juillet. Sinon c'est vous qui devez rompre le bail et dans le bien de chacun.

Et vous pouvez aussi me donner une lettre recommandée pour rompre le bail vous aussi et dans 6 mois je peux déménager. Votre loyer sera payer mais désolée pour le retard. Merci d'avance pour votre compréhension.

Is there any point wasting time talking to her? Should I go to the Juge de paix next week myself?

Dernière modification par IBS (03-12-2018 23:42:00)

How many month she owe you now?

She paid part of  November rent in two instalments, 415 euro  on 20th November,  200 euro on 2nd December;
As of today, She still owes me 200 euro for November rent.  Based on history, I do not think December rent will be on time as well.

Per contract, she is supposed to pay on 10th but she has never did that so far. She will send me a message that there will be delay in rent.
Here is the last message I have received, which started all this:

"Bonjour monsieur X/Madame Y,
Je vous demande de m'excuser pour les retards du loyer chaque mois. J'ai des problèmes avec mon travail à la commune ils ne me paye pas bien et en retard. Je suis à la recherche d'un autre travail. Donc je vous demande de la patience pour votre loyer. Si le problème continue, monsieur X peut m'envoyer une lettre recommandée pour rompre le bail et je peux déménager en juillet. C'est vrai que je ne sais pas plus payer un loyer de 815 tout les mois. Merci pour votre compréhension. Mrs.Z"

A quelle date exacte a pris cours de le bail de résidence principale ? Je reviens sur cette question.
La réponse se trouve dans le bail établi en 2012 entre les parties (et non ds le modèle de bail type de Pim, version 2014.)

LE TEXTE CI-DESSOUS EST SUPPRIME. LE BAIL DE 2012 DE 9 ANS PRENDRA FIN EN 2021 S'IL Y EST MIS FIN PAR L'UNE OU L'AUTRE PARTIE 6 MOIS AVANT SON ECHEANCE CONFORMEMENT A L'ART 237, § 1, CBL, SAUF EN CE QUI CONCERNE LE BAILLEUR DANS LES HYPOTHESES VISEES A L'ART. 237, § 2,3 OU 4 ET EN CE QUI CONCERNE LE PRENEUR A L'ART. 237, § 5.

Cette date détermine la date de fin de bail, précédée obligatoirement d'un congé donné par l'une ou l'autre des parties.
A défaut , le bail est prorogé pour une durée de 3 ans. 
Ainsi, si le bail est entré en vigueur le 1er juin 2012 ou , en 2012, avant, cette date vous êtes forclos (le congé doit être notifié 6 mois avant l'échéance) pour mettre fin à ce bail (conformément à l'aart.237, § 1er du CBL) qui sera alors prolongé de 3 ans.
Si le bail est entré en vigueur le 1er juillet 2012, ou, en 2012, après cette date, le congé de fin de bail peut encore être notifié de sorte qu'il ne sera pas prorogé pour une période de 3 ans. 

Disposition légale : art.237, § 1er du Code bruxellois du logement
"Art. 237. - Principes
§ 1er. Tout bail visé à l'article 234 ou à l'article 235 est réputé conclu pour une durée de neuf ans.
Il prend fin à l'expiration d'une période de neuf années moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins six mois avant l'échéance.
A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions."

D'où mes questions : quelle est la date d'entrée en vigueur du bail ? Etes-vous encore en mesure de mettre fin au bail sur base de l'art.237,§ 1 du CBL ? Et le souhaitez-vous ?

Le bailleur peut aussi mettre fin au bail ds les conditions visées à l'art.237, § 2, 3 et 4 du même code et à des époques bien définies, soit à tout moment pour occupation personnelles ou par des proches (art.237, §2 ), soit à la fin du premier ou du deuxième triennat (art.237, § 3 et  §4) pour gros travaux ou sans raison.
Le preneur pourra lui, mettre aussi fin au bail, à tout moment, moyennant un congé de trois mois.

Le fera-t-il ?

http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/or … el#LNK0093

Dernière modification par GT (05-12-2018 08:55:36)

Moreover, I suppose that in order to maintain the pressure on your tenant, you have required the payment of the interests everytime the rent was paid too late?
If you have a PIM contract, you are allowed to require 1% per month as soon the rent is not paid on date and time.
So in your case, as soon the rent is not paid ont the 11th, you are entitled to bill her 8.15€.

Remember Einstein said: "Compound interest is the eighth wonder of the world", since interests not paid on time produce their onw interest (see Excel formula).

I do hope for you, you dind't borrow her the money of the rent for free?

No bank is doing that, so why should you?

Dernière modification par panchito (04-12-2018 21:59:15)

We made a mistake here, without understanding how the PIM contract works. We assumed we need to sign a new contract for every renewal.

1. First contract - signed on   8/9/2012 for a duration fo 12 months, based on PIM template from year 2009

2. Second contract - signed/renewed again  on 29/9/2013 for a period of 9 months, by printing  a new contract, based on PIM template from year 2009?

3. Third contract was renewed on 9/6/2014 for another 12 months, again based on  PIM template from year 2009? This where we either of  us should have terminated the contract but we didn't,

4. Based on having salaried partner with her, she  requested to  renew again, as her partner also signed the last renewal together. As there was a salaried partner, I renewed for the 4th time, PIM contract "modèle de contrat de bail - residence principale Bruxelles, 2014v4", clearly mentioning the start date of contract as 1/x/2012 and end date as 30/x-1/2021, with index date from the month of August 2012.

All these four  contracts were registered every time. Every contract was printed new, signed new, as we did not know how to amend or extend an existing contract.

• We   have no major works to do so cannot evict the tenant on this condition

• I may take this apartment for my family dwelling, but this may be expensive for me as we need to keep this occupied for next two years

• I do not want to pay 18 months of rent as eviction fee as that would be too expensive for me. I only want her pay the rent, provide of proof of maintenance, tenant insurance etc, which she never does, despite having the specifc clause in the contract that she should provide this info every year

Tenant keeps insisting I should send her termination letter notice for six months but I prefer to not do that for the above reason

But this is the last trump card I have, which I will use if really necessary.

After staying for a year or so, her partner left the building:
She insisted I should remove her partner from the last renewed contract but I didn't  agree to do it.
In a sense, last renewal  contract is with both names, well employed salaried partner plus her.

The only reason to go beyond 3 years for the 4th renewal was I was convinced there is a salaried partner with a stable job so I should not worry for the rent. I was mistaken.  Both of them cheated me by not paying one month rent for almost a year while they still  could make a trip to the US

With this situation, what are my options here?

Dernière modification par IBS (05-12-2018 01:19:36)

Mon intervention malheureuse - où avais-je la tête à ce moment - de ce 4/12 à 16:52:43 a été modifiée.