Une mauvaise surprise

Himura · #1 04-12-2018 14:04:46

Dans l'immeuble que je suis en train d'acquérir (en RW), il y a un petit appartement tout vieux tout laid. Pour une certaine mesure, on peut même dire qu'il n'est pas totalement salubre.

Lors des visites, celui-ci était meublé, mais personne n'y vivait et l'électricité apparemment coupée.
L'agent immobilier me disait, en gros, que c'était la garçonnière du vendeur (...) et qu'il était libre d'occupation.

Aujourd'hui, avec le projet de compromis, je reçois une copie d'un bail pour ce petit appartement. Chouette surprise...

Ce bail date du 1/8/2006
Le loyer est de 285 € mensuel - sa valeur réelle étant de ~500 €. (Dans mon calcul, j'ai tablé sur un loyer de 480 €)

Le bail indique qu'il est conclu pour une durée d'un an, prorogeable de 2 années supplémentaires.
Que les parties auront la faculté de renoncer au contrat à l'expiration de chacune des années, moyennant préavis de 3 mois.
Et que les parties ne pourront invoquer la tacite reconduction à l'expiration du contrat (soit 1 an ou 3 ans).

Manifestement, le bail a été reconduit jusqu'à ce jour, sans avenant.

Si je me base sur le contrat de bail, je peux résilier pour le 31/7/2019. J'aimerais y croire, forcément, mais...
Le bail étant reconduit de fait, et malgré l'expiration de celui-ci, il s'est transformé en bail de 9 ans +3 ans, soit une échéance au 1/8/2021 !

Y habiter est exclus.
Le montant des travaux nécessaire est jouable pour mettre fin au bail, mais je n'aime pas cette solution. Elle est un peu risquée, selon moi, et pénible à gérer.
Demander au juge de paix de ré-évaluer le loyer au prix du marché est possible, mais reste un peu incertain, et m'empêche de réaliser les travaux voulus (combinés à d'autres).

A part vérifier l'enregistrement, des bonnes idées ?

grmff · #21 05-12-2018 19:15:32

Si vous enregistrer, il faut payer les droits 'enregistrement...

Soyez patient et prenez vos renseignements.

Si l'électricité est coupée, il n'habite plus en bon père de famille.
Le loyer est payé?

Himura · #22 05-12-2018 22:17:32

GT a écrit :

PIM a écrit :
Himura a écrit :
Bim a écrit :
Une autre piste serait de voir si vous pourriez déjà prendre contact avec le locataire entre les 2 signatures (compromis et acte) pour faire avancer la chose plus rapidement (par exemple pour faire démarrer le préavis avant la signature de l'acte et ainsi "gagner du temps" après signature de l'acte).
C'est effectivement mon sujet de réflexion de cette nuit
A partir de quand puis-je envoyer le préavis (libération pour travaux). Les actes notariés marquent un moment certain. Mais pourrais-je considérer être déjà propriétaire dès l'instant où le compromis est signé et que les conditions suspensives sont levées ?... Peut-être.
Je crains que non: c'est à partir de l'opposabilité aux tiers donc, en pratique, à dater de l'acte.
Pour le fun: lors de la signature du compromis, si le vendeur = Monsieur et Madame, je dirais de manière bien intelligible: "l'agent immobilier m'avait dit que cet appartement servait de pied-à-terre ("baise en ville") incognito pour Monsieur propriétaire" .... histoire de voir la réaction de Madame
Je crois que l'opposabilité aux tiers est aussi rencontrée si le compromis de vente est soumis à la formalité de l'enregistrement.

Bonne idée ! smile Merci

Si c'est l'opposabilité aux tiers (conjointement à la 'vente parfaite' j'imagine), qui génère cette possibilité, ça peut en valoir la peine.
Je ne pense pas que cela génère les droits d'enregistrement directement (il me semble avoir connu le cas lors de mon dernier achat), mais quand bien même, ils seront de toute façon dus quelques semaines plus tard...

Je soumettrai cela à mon notaire.

Himura · #23 05-12-2018 22:24:01

jacq a écrit :

Vérifiez au près du cadastre si cet appartement existe réellement.
Demandez au service de la population un certificat de domiciliation du prétendus locataire en vue de l'assigner au près de la justice de paix en vue d'une résiliation du bail.
Vérifier si le bail a déjà été indexé jusqu’à ce jour, si pas augmentez le loyer.
Renseignez vous au près du distributeur d’électricité depuis qu'en le compteur est fermé.

- C'est en ordre urbanistique
- Bail indexé ou non, ce n'est pas avec une base aussi faible que ça changera quelque chose. De plus, la possibilité de donner un préavis pour travaux est plus facile si le loyer est bas.
- je n'ai pas dit que le compteur était fermé. Juste que l'électricité était coupée. Vu que la hotte fonctionnait, j'imagine que c'était plus vite un disjoncteur abaissé. Ca n'empêchait pas la visite. Ca ne m'a pas tracassé plus que ça à ce moment-là.

Himura · #24 05-12-2018 22:26:40

grmff a écrit :

Le loyer est payé?

Vous m'avez déjà posé la question smile

Himura a écrit :

grmff a écrit :
Paie-t-il son loyer?
Je n'ai pas encore les moyens de savoir cela. Je ne suis pas le propriétaire.

Et il serait fou de ne pas payer un montant si dérisoire.

PIM · #25 05-12-2018 23:34:55

GT a écrit :

Je crois que l'opposabilité aux tiers est aussi rencontrée si le compromis de vente est soumis à la formalité de l'enregistrement.

Non: c'est vrai pour les baux (l'enregistrement donne date certaine), mais pas pour une vente.
Pour simplifier, j'avais mentionné que l'opposabilité aux tiers existe dès l'acte, mais en réalité, pour être plus précis, c'est dès la transcription de l'acte au bureau des hypothèques.

Bim

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