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Quitus et décharge du syndic

Papyrus
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Quitus et décharge du syndic

Bonsoir,

1 En AG, la décharge et le quitus donnés au syndic peuvent-ils être donnés sous réserve ?

Sous réserve des recommandations émises par le CAC, à voter/approuver ?
Sous réserve des réponses du syndic attendues en cours d'AG ?

2 En AG, est-il obligatoire que le point "Donner quitus et décharge au syndic" soit dans les deux ou trois premiers points à aborder ?

Ne serait-il pas plus légitime que ce point soit le dernier point à aborder en fin d'AG ?
Si non, faut-il le voter expressément pour la fois prochaine en AG ?
Si non, ne faut-il pas le demander expressément dans l'OdJ, avant l'AG ?

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panchito
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Re : Quitus et décharge du syndic

Votre AG statutaire est annuelle et le mandat du Syndic est à renouveler annuellement, donc il est logique que si vous ne donnez pas décharge et quitus au Syndic, b-vous ne renouveliez pas son mandat (c'est le point qui suit d'habitude)...

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Papyrus
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Re : Quitus et décharge du syndic

panchito a écrit :

Votre AG statutaire est annuelle et le mandat du Syndic est à renouveler annuellement, donc il est logique que si vous ne donnez pas décharge et quitus au Syndic, b-vous ne renouveliez pas son mandat (c'est le point qui suit d'habitude)...

Merci pour votre réponse.

Je suis d'accord.
Mais si cela a lieu en début d'AG et que le syndic ne soit pas renouvelé dans son mandat, les CP se retrouvent sans explications attendues du syndic sortant dans les autres points à débattre de l'AG.
D'où mes questions  ...

Dernière modification par Papyrus (05-12-2018 22:50:22)

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panchito
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Re : Quitus et décharge du syndic

Le point concernant le rapport que le syndic doit présenter aux CP concernant toutes ses activités au cours de l'année écoulée, vient évidemment AVANT la décharge et quitus.

Il faut vraiment qu'il soit parfaitement stupide (ou qu'il prennent les CP's pour de parfaits imbéciles) pour demander décharge et quitus AVANT d'avoir présenté son rapport d'activités pour l'année écoulée!!

Dernière modification par panchito (05-12-2018 22:39:09)

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Papyrus
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Re : Quitus et décharge du syndic

panchito a écrit :

Le point concernant le rapport que le syndic doit présenter aux CP concernant toutes ses activités au cours de l'année écoulée, vient évidemment AVANT la décharge et quitus.

Il faut vraiment qu'il soit parfaitement stupide (ou qu'il prennent les CP's pour de parfaits imbéciles) pour demander décharge et quitus AVANT d'avoir présenté son rapport d'activités pour l'année écoulée!!

Ou très malin et les CP, des moutons.

Donc, j'en conclus que "donner quitus et décharge au syndic" est un point volant et non assigné à un endroit obligatoire dans le déroulement de l'AG.

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panchito
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Re : Quitus et décharge du syndic

Papyrus a écrit :

Donc, j'en conclus que "donner quitus et décharge au syndic" est un point volant et non assigné à un endroit obligatoire dans le déroulement de l'AG.

Non pas du tout!!

Il doit venir après le point: "Raport du Syndic sur les activités réalisées au cours de l'année écoulée"

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panchito
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Re : Quitus et décharge du syndic

Mais rassurez-moi: c'est quand même vous qui lors d'une réunion de CdC constituez l'ODJ (et donc la séquence) devotre prochaine AG? Avec tous les points demandés par les CP's?

Avant e transmettre tout cela à votre Syndic qui utilisera votre ODJ dans les convocations?

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Papyrus
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Re : Quitus et décharge du syndic

panchito a écrit :

Mais rassurez-moi: c'est quand même vous qui lors d'une réunion de CdC constituez l'ODJ (et donc la séquence) devotre prochaine AG? Avec tous les points demandés par les CP's?

Avant e transmettre tout cela à votre Syndic qui utilisera votre ODJ dans les convocations?

Oui. Mais le précédent syndic, "harmonisait" les points de l'OdJ en ajoutant ceux soulevés par d'autres CP (mail ou lettres) et le point "donner quitus et décharge au syndic" était toujours juste derrière la mise en place du président et du secrétaire de séance d'AG.

Ainsi, par méconnaissance, j'ai toujours pensé que ce point était obligatoirement et légitimement placé dans les 3 premiers.

mais j'ouvre les yeux un peu plus chaque jour ...

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luc
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Re : Quitus et décharge du syndic

Papyrus a écrit :

Bonsoir,

1 En AG, la décharge et le quitus donnés au syndic peuvent-ils être donnés sous réserve ?

Sous réserve des recommandations émises par le CAC, à voter/approuver ?
Sous réserve des réponses du syndic attendues en cours d'AG ?

Décharge sous réserve: oui

Quitus: "Reconnaissance d'une gestion conforme aux obligations, avec décharge de responsabilités."
Il se peut que les points "en réserve" font apparaître une gestion non-conforme.
Donc pour moi un quitus est total, postposé ou refusé.

Papyrus a écrit :

2 En AG, est-il obligatoire que le point "Donner quitus et décharge au syndic" soit dans les deux ou trois premiers points à aborder ?

Ne serait-il pas plus légitime que ce point soit le dernier point à aborder en fin d'AG ?
Si non, faut-il le voter expressément pour la fois prochaine en AG ?
Si non, ne faut-il pas le demander expressément dans l'OdJ, avant l'AG ?

A traiter comme dernier point concernant le passé.
Donc le quitus n'est donné selon moi que si tout a été effectivement corrigé. Donc comme dernier point du dernier AG qui traite la compta de l'année en cause.
Le CaC devra faire un rapport complémentaire pour donner ses constats.

Dernière modification par luc (07-12-2018 17:21:17)


Cordialement,

Luc

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SabineD
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Re : Quitus et décharge du syndic

Pour ma part, je pense que le quitus n'a aucune valeur, tout du moins si le syndic est un professionnel. Sa responsabilité pourra toujours être engagée si des fautes de gestion sont mises en évidence, quitus ou pas.


Sabine DARRAS Consulting, IPI 512170, syndic indépendant, diplômée en droit immobilier et administration de biens, un seul interlocuteur wink

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GT
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Re : Quitus et décharge du syndic

Aux termes de l'article 577-8, § 5, C. Civil, "le syndic est seul responsable de sa gestion" .
En donnant quitus et décharge au syndic , l'AG marque son accord sur la gestion de celui-ci  qui ne peut  en principe plus être tenu pour responsable des fautes qu'il a commises (sauf exceptions, par exemple dol et faits nouveaux qui n'apparaitraient qu'après l'AG).

Par ailleurs, il ne faut pas confondre d'une part le quitus et la décharge et d'autre part l'approbation des comptes.

Dernière modification par GT (09-12-2018 09:14:49)

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panchito
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Re : Quitus et décharge du syndic

Parfaitement et j'attire l'attention de Papyrus de ne pas suivre les recommandations de SabineD, qui sont des "fake news", alors que son seul objectif est de venir faire sa pub sur ces forums. Elle est par ailleurs parfaitement reconnaissable puisqu'elle indique son n° de Syndic IPI.

Ce type de post "fake news" va donc totalement jouer en sa défaveur....

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PIM
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Re : Quitus et décharge du syndic

panchito a écrit :

Parfaitement et j'attire l'attention de Papyrus de ne pas suivre les recommandations de SabineD, qui sont des "fake news", alors que son seul objectif est de venir faire sa pub sur ces forums. Elle est par ailleurs parfaitement reconnaissable puisqu'elle indique son n° de Syndic IPI.

Ce type de post "fake news" va donc totalement jouer en sa défaveur....

Tiens ! Revoilà Panchito dans sa phase inutilement agressive.

1.- il ne suffit pas d'étiquetter "fake news": il faut étayer son affirmation
2.- que SabineD mentionne ses coordonnées et assume ainsi ses propos me paraît respectable: c'est en tout cas moins facile que de se réfugier, comme vous, derrière un anonymat permettant n'importe quoi .


Erik DECKERS
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GT
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Re : Quitus et décharge du syndic

panchito a écrit :

Parfaitement et j'attire l'attention de Papyrus de ne pas suivre les recommandations de SabineD, qui sont des "fake news", alors que son seul objectif est de venir faire sa pub sur ces forums. Elle est par ailleurs parfaitement reconnaissable puisqu'elle indique son n° de Syndic IPI.

Ce type de post "fake news" va donc totalement jouer en sa défaveur....

Panchito, vous tirez de mon intervention certaines conclusions abruptes auxquellles je ne m'associe pas.

PS : rédigé avant prise de connaissance du message de Pim

Dernière modification par GT (09-12-2018 10:02:57)

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panchito
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Re : Quitus et décharge du syndic

GT a écrit :

Aux termes de l'article 577-8, § 5, C. Civil, "le syndic est seul responsable de sa gestion" .
En donnant quitus et décharge au syndic , l'AG marque son accord sur la gestion de celui-ci  qui ne peut  en principe plus être tenu pour responsable des fautes qu'il a commises (sauf exceptions, par exemple dol et faits nouveaux qui n'apparaitraient qu'après l'AG).

De plus une des ACP où je suis CP a introduit une requête en justice à l'encontre d'un des syndics précédents, dont l'avocat naturellement a fait valoir qu'il avait reçu décharge et quitus pour sa gestion. Impossible de le poursuivre!

Ce qu'annonce SabineD (sans mentionner la moindre source) est donc totalement faux et de plus être très lourd de conséquences pour des copropriétaires qui donneraient quitus et décharge à leur syndic à la légère puisqu'ensuite, il est inattaquable en justice!

Je trouve scandaleux qu'un autre syndic puisse prétendre le contraire!

Dernière modification par panchito (09-12-2018 10:20:51)

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Quitus et décharge du syndic

panchito a écrit :
GT a écrit :

Aux termes de l'article 577-8, § 5, C. Civil, "le syndic est seul responsable de sa gestion" .
En donnant quitus et décharge au syndic , l'AG marque son accord sur la gestion de celui-ci  qui ne peut  en principe plus être tenu pour responsable des fautes qu'il a commises (sauf exceptions, par exemple dol et faits nouveaux qui n'apparaitraient qu'après l'AG).

De plus une des ACP où je suis CP a introduit une requête en justice à l'encontre d'un des syndics précédents, dont l'avocat naturellement a fait valoir qu'il avait reçu décharge et quitus pour sa gestion. Impossible de le poursuivre!

Ce qu'annonce SabineD (sans mentionner la moindre source) est donc totalement faux et de plus être très lourd de conséquences pour des copropriétaires qui donneraient quitus et décharge à leur syndic à la légère puisqu'ensuite, il est inattaquable en justice!

Je trouve scandaleux qu'un autre syndic puisse prétendre le contraire!

Si par des manœuvres frauduleuses un syndic a obtenu quitus et décharge, sa responsabilité peut encore être engagée.

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luc
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Re : Quitus et décharge du syndic

SabineD a écrit :

Pour ma part, je pense que le quitus n'a aucune valeur, tout du moins si le syndic est un professionnel. Sa responsabilité pourra toujours être engagée si des fautes de gestion sont mises en évidence, quitus ou pas.

La valeur d'un acte ne dépend pas de la qualité professionnelle du mandataire, si cet acte ne peut pas être contesté chez celui qui contrôle la qualité professionnelle.

Le contenu des cours gratuits pour devenir professionnel ne sont pas accessible au clients de ses "professionnels". Autrement dit ces professionnels peuvent se baser sur une explicitation de la loi qui ne peut pas être contesté par un tiers. En bref: ils ne sont pas opposables aux copropriétaires. Cela s'aggrave si un avocat de l'ACP est membre d'un cabinet d'avocats d'un mandataire de cet organe de contrôle de ce professionnel.

Je pourrai documenter ces faits et les dégats conséquents qui en résultent, mais cela sort du sujet et est en plus actuellement soumis au juge compétent.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Quitus et décharge du syndic

GT a écrit :
panchito a écrit :
GT a écrit :

Aux termes de l'article 577-8, § 5, C. Civil, "le syndic est seul responsable de sa gestion" .
En donnant quitus et décharge au syndic , l'AG marque son accord sur la gestion de celui-ci  qui ne peut  en principe plus être tenu pour responsable des fautes qu'il a commises (sauf exceptions, par exemple dol et faits nouveaux qui n'apparaitraient qu'après l'AG).

De plus une des ACP où je suis CP a introduit une requête en justice à l'encontre d'un des syndics précédents, dont l'avocat naturellement a fait valoir qu'il avait reçu décharge et quitus pour sa gestion. Impossible de le poursuivre!

Ce qu'annonce SabineD (sans mentionner la moindre source) est donc totalement faux et de plus être très lourd de conséquences pour des copropriétaires qui donneraient quitus et décharge à leur syndic à la légère puisqu'ensuite, il est inattaquable en justice!

Je trouve scandaleux qu'un autre syndic puisse prétendre le contraire!

Si par des manœuvres frauduleuses un syndic a obtenu quitus et décharge, sa responsabilité peut encore être engagée.

Exact.
Source probable: les cours secrets (= pas publics) donnés gratuitement aux stagiaires syndic.

Mais cela risque dans ce cas de devenir une procédure pénale à lancer

  • ou par l'ACP (procédure simple à démarrer mais risqué si une cogérance est de fait en place )

  • ou par un copropriétaire (procédure pas si simple à lancer si on n'a pas accès à la compta au moment imposé par la loi, mais simple à conclure en cas de cogérance prouvé).


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Quitus et décharge du syndic

@SabineD

En marge: comme professionnel vous devrez savoir:
1. que la législation "copropriété" en France est différente de celle en Belgique, surtout si vous résidez au moment de la création de votre firme en France et y êtes née.
2. que les notions d'entité et etablissement ont une certaine signification, surtout si + 132 sont domiciliés dans le même logement que votre entité et un des deux établissements; l'autre établissement étant situé en Flandre.
3. qu'une agrégation IPI pour une personne physique ne veut pas dire que la firme, où cette personne exerce son métier, est agréé.

Source; BCE

Vu ce qui précède je donne raison à d'autres pimonautes de mettre en doute la qualité de vos avis.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Quitus et décharge du syndic

luc a écrit :

Source probable: les cours secrets (= pas publics) donnés gratuitement aux stagiaires syndic.

J'ignore à quels cours vous faites référence, Luc.
Mais vous donnez ainsi des allures cagoulées, quasi Kukuxklan, à des cours probablement dispensés à titre privé ou réservé, sans que ce ne soit "secrets"...


Erik DECKERS
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