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Nlle appart

Mégane
Pimonaute assidu
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Nlle appart

Bonjour,

Comme demandé, j'ouvre deux sujets, 1° bien dans lequel je rentre, à Wemmel, Brabant flamand

Nous allons signer le bail mercredi prochain, préavis appart actuel (1er janvier 2019 >>> 31 mars 2019) envoyé après la signature.
Le bail entrera en vigueur le 1er février, le locataire actuel quitte le 26 janvier, j'ai proposé que l'ELS et ELE se fassent en même temps entre ces 2 dates.
1°- s'ils se font ensemble, qui payent quoi et comment, frais partagé 2 fois  ou 1 fois 50 % pour l'expert et chaque locataire, 25% ?

2°- Il y a un syndic pour l'immeuble (petit, 4 appartement + immeubles voisins) mais je ne vois nul part le nom, l'adresse et le téléphone de ce syndic.
Doit-il aussi y avoir un règlement d'ordre intérieur.

3°- J'ai constaté lors de ma visite qu'il y avait des taches sur les murs, des retouches de peinture après rebouchage de trous, différences de couleurs entre la nouvelle et l'ancienne, suis-je en droit de demander de repeindre les pans tachés ?
Pour répondre à Panchito dans le 1er poste; l'appartement est nickel, hormis les différences de tons là où le locataire a fait les retouches

Les charges doivent-elles être détaillées dans le bail et sont-elles susceptibles d'être augmentées.

Je crois savoir que le propriétaire ne sera pas présent pour la signature du bail, il sera représenté par une personne de l'agence, normal, pas normal ?

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Nlle appart

Première constatation : le bail sera conclu avant le 1er janvier 2019 de sorte que la loi fédérale sur les baux à loyer du 20 février 1991 s'applique à celui-ci.

"Le décret flamand sur le bail de logement entre en vigueur le 1er janvier 2019 et s'applique à tous les baux conclus à partir de cette date. Ainsi, les baux conclus jusqu'au 31 décembre 2018 restent soumis à la loi fédérale sur les baux à loyer."

https://forum.pim.be/topic-289525-fland … age-1.html

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Nlle appart

Mégane a écrit :

2°- Il y a un syndic pour l'immeuble (petit, 4 appartement + immeubles voisins) mais je ne vois nul part le nom, l'adresse et le téléphone de ce syndic.


Je ne comprends pas.

Interrogez le bailleur.

Un syndic ou un régisseur (lorsque tous les biens d'un immeuble appartiennent à une même personne physique ou morale) ? A vérifier

L'immeuble de 4 appartements est-il soumis aux dispositions des art. 577-3 à 577-14 du code civil ou bien le régime dérogatoire visé à l'art. 577-3, al.1, dernière phrase est-il d'application ?s

Dernière modification par GT (15-12-2018 11:54:27)

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GT
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Re : Nlle appart

Mégane a écrit :

Les charges doivent-elles être détaillées dans le bail et sont-elles susceptibles d'être augmentées.

Que prévoit le bail ? Quelle est la clause relative aux charges ? Forfait ? Provisions ?

Comparez avec le bail "pim" (législation fédérale) .

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GT
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Re : Nlle appart

Mégane a écrit :

Bonjour,

Comme demandé, j'ouvre deux sujets, 1° bien dans lequel je rentre, à Wemmel, Brabant flamand

Nous allons signer le bail mercredi prochain, préavis appart actuel (1er janvier 2019 >>> 31 mars 2019) envoyé après la signature.
Le bail entrera en vigueur le 1er février, le locataire actuel quitte le 26 janvier, j'ai proposé que l'ELS et ELE se fassent en même temps entre ces 2 dates.
1°- s'ils se font ensemble, qui payent quoi et comment, frais partagé 2 fois  ou 1 fois 50 % pour l'expert et chaque locataire, 25% ?

L'état des lieux de sortie s'inscrit ds la relation entre le bailleur et le locataire sortant. Le locataire entrant est un tiers par rapport à cette relation.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Nlle appart

Mégane a écrit :

Je crois savoir que le propriétaire ne sera pas présent pour la signature du bail, il sera représenté par une personne de l'agence, normal, pas normal ?

Quels seront les pouvoirs de l'agence et de la personne en question ? La signature du bail au nom du bailleur ? ou vous présenter le bail que vous signerez en dehors de la présence du bailleur ?

Dernière modification par GT (15-12-2018 11:45:44)

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Nlle appart

Mégane a écrit :

3°- J'ai constaté lors de ma visite qu'il y avait des taches sur les murs, des retouches de peinture après rebouchage de trous, différences de couleurs entre la nouvelle et l'ancienne, suis-je en droit de demander de repeindre les pans tachés ?
Pour répondre à Panchito dans le 1er poste; l'appartement est nickel, hormis les différences de tons là où le locataire a fait les retouches

A mon avis, vous ne pouvez que le demander et non l'exiger.
Le cas échéant, les constats faits lors de la visite seront repris ds l'état des lieux d'entrée.

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Mégane
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Re : Nlle appart

GT a écrit :
Mégane a écrit :

2°- Il y a un syndic pour l'immeuble (petit, 4 appartement + immeubles voisins) mais je ne vois nul part le nom, l'adresse et le téléphone de ce syndic.


Je ne comprends pas.

C'est un ensemble de 3 immeubles séparés, genre grosses villas, 2 de 4 appart et un de 8, 3 entrées et galerie de garages commune.

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Mégane
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Re : Nlle appart

GT a écrit :
Mégane a écrit :

Les charges doivent-elles être détaillées dans le bail et sont-elles susceptibles d'être augmentées.

Que prévoit le bail ? Quelle est la clause relative aux charges ? Forfait ? Provisions ?

Comparez avec le bail "pim" (législation fédérale) .

Ok, je prend note

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Mégane
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Re : Nlle appart

GT a écrit :
Mégane a écrit :

3°- J'ai constaté lors de ma visite qu'il y avait des taches sur les murs, des retouches de peinture après rebouchage de trous, différences de couleurs entre la nouvelle et l'ancienne, suis-je en droit de demander de repeindre les pans tachés ?
Pour répondre à Panchito dans le 1er poste; l'appartement est nickel, hormis les différences de tons là où le locataire a fait les retouches

A mon avis, vous ne pouvez que le demander et non l'exiger.
Le cas échéant, les constats faits lors de la visite seront repris ds l'état des lieux d'entrée.

Ok, je prend note aussi

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Mégane
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Re : Nlle appart

Bonjour,

Je vais signer le bail demain mercredi et je suis assez perplexe sur les charges.

Sur l'annonce, les charges sont de 80 € voir détails pièces jointes.
À la visite de l'appart la semaine passée, le locataire me montre tous ses payements de loyers avec les 80 € de charges.
Ce w-e, il m’envoie, à ma demande, le décompte exercice 2017 et me dit, ne vous en faite pas, tous les occupants ont reçu des montants incompréhensibles et nous ne payerons pas, il parait qu'il y a une erreur.
C'est un décompte 2017 et le locataire ne me dit pas les suites de ce litige, juste qu'ils vont à aller jusqu'au juge de paix si nécessaire.

Que dois-je en penser et qu'en pensez-vous, est-ce correct, est-ce que je ne risque pas de me retrouver avec 150 € de charges, quoi que l'annonce est de 80 € confirmés au téléphone lors de la prise de rdv et si les charges/mois ne changent pas, je vais me retrouver avec un montant qui arrive au double des charges versées sur un an.

Ces montants sont connus depuis 2017, pourquoi ne pas alors les avoir ajustés, on saurait au moins à quoi s'en tenir.

Merci pour vos retours.

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panchito
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Re : Nlle appart

Mégane a écrit :

Les charges doivent-elles être détaillées dans le bail et sont-elles susceptibles d'être augmentées.

La question fondamentale est de savoir si votre bail prévoit un forfait ou une provision pour les charges.

D'autre part dans une copropriété parfaitement entretenue et gérée par un syndic professionnel avec ascenseur et jardin, il est tout à fait normal de payer une provision de 150€/mois.

Naturellement ce seront vos consommations personnelles de chauffage qui e tailleront la part du lion!

D'où l'énorme intérêt pour vous d'avoir un forfait....

Dernière modification par panchito (18-12-2018 21:41:12)

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panchito
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Re : Nlle appart

Megane a écrit :

1°- s'ils se font ensemble, qui payent quoi et comment, frais partagé 2 fois  ou 1 fois 50 % pour l'expert et chaque locataire, 25% ?

Non pas du tout et j'avais déjà longuement répondu à cette question que vous avez recopié dans ce nouveau post mais sans mes réponses!!

Un ELE n'a rien avoir avec l'ELS du locataire précédent!

L'ELS est un fichier Excel avec la liste des dégâts locatifs, l'indemnité compensatoire pour la remise en état et pour couvrir le chômage locatif. C'est une procédure qui se joue entre le bailleur et le locataire sortant. Vous ne pouvez pas vous en mêler...c'est privé!

L'ELE est un rapport souvent de plus de 20 pages de texte avec un reportage photographique qui contient souvent plusieurs centaines de photos (si c'est fait par un véritable expert, tel qu'un expert-géomètre). Vous avez choisi ce type d'expert?

Je vous avais déjà expliqué tout cela, pourquoi reposer la même question dans un autre sujet? Vous ne respectez pas la net-étiquette de ces forums...

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panchito
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Re : Nlle appart

Megane a écrit :

3°- J'ai constaté lors de ma visite qu'il y avait des taches sur les murs, des retouches de peinture après rebouchage de trous, différences de couleurs entre la nouvelle et l'ancienne, suis-je en droit de demander de repeindre les pans tachés ?

C'est au locataire sortant à remettre le bien en état. Sinon lors de l'ELS, l'expert chiffrera ces remises en état et le chômage locatif qui en découle. Ses montants seront déduits de sa garantie. Libre au bailleur d'exécuter lui-même les remises en état ou d'engager des corps de métier ou de laisser tout tel quel.

A vous d'insérer une clause dans votre bail pour vous assurer que tout soit remis en parfait état vant votre ELE à vous. Bien sur en principe vous n'aurez pas les clés avant l'ELE...

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Nlle appart

Mégane a écrit :

2°- Il y a un syndic pour l'immeuble (petit, 4 appartement + immeubles voisins) mais je ne vois nul part le nom, l'adresse et le téléphone de ce syndic.
Doit-il aussi y avoir un règlement d'ordre intérieur.

Je vous avais également déjà répondu à cette question.
Oui le ROI doit être joint à votre bail!
Vous pouvez trouver les coordonnées du syndic via la banque carrefour des entreprises. Il doit légalement y être inscrit.

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panchito
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Re : Nlle appart

Mégane a écrit :

Ce w-e, il m’envoie, à ma demande, le décompte exercice 2017 et me dit, ne vous en faite pas, tous les occupants ont reçu des montants incompréhensibles et nous ne payerons pas, il parait qu'il y a une erreur.

Mais tout cela ne va pas du tout! Le Syndic envoie le décompte au bailleur et c'est au bailleur a répartir les frais entre lui-même et son locataire en fonction des lois et des clauses du bail.

Vous savez si le bien est en gestion locative finalement?

Pour moi, tous les voyants sont au rouge.

Vous voulez aller signer un bail, alors que toutes vos questions demeurent sans réponses?

Mais c'est de l'inconscience...Il y a tellement de biens en location, tous plus beaux les uns que les autres, en parfait état avec un bailleur qui suit les lois au pied de la lettre.

Pourquoi prendre celui-là?

Vous avez au moins le PEB?

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panchito
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Re : Nlle appart

Mégane a écrit :

Je vais signer le bail demain mercredi et je suis assez perplexe sur les charges.

Demain, Non, reportez à tout prix. Vous n'avez encore aucune réponse à toutes ces questions fondamentales. Ne vous engagez pas tant que vous ne recevez pas de réponses valables à chacun de ses points!

Vous devez prester votre préavis jusque fin mars vous avez donc bien, bien le temps de trouver un bien en parfait état avec un bailleur qui respecte les lois au pied de la lettre! ne vous jetez pas ainsi sur le 1er bien où l'on vous accepte.Cette affaire est totalement boiteuse..

Sur Immo**b, il y a plus de 25 appartements à louer...à Wemmel

Dernière modification par panchito (18-12-2018 23:47:27)

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GT
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Re : Nlle appart

Mégane a écrit :

.
À la visite de l'appart la semaine passée, le locataire me montre tous ses payements de loyers avec les 80 € de charges.
Ce w-e, il m’envoie, à ma demande, le décompte exercice 2017 et me dit, ne vous en faite pas, tous les occupants ont reçu des montants incompréhensibles et nous ne payerons pas, il parait qu'il y a une erreur.
C'est un décompte 2017 et le locataire ne me dit pas les suites de ce litige, juste qu'ils vont à aller jusqu'au juge de paix si nécessaire.


Qui a envoyé le relevé des frais aux  4 personnes qui y sont évoquées ?
Un propriétaire unique des seuls 4 appartements constituant l'immeuble ?
Un gestionnaire éventuel de cet immeuble. Il s'appellera non pas syndic mais  régisseur.
Voici ce que prévoit le code civil :
"   Art. 1728ter.
§ 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
  Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
  Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
  Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, ET que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
  § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.
  § 3. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme."

Les termes de la lettre commune des locataires me font sourire.

Dernière modification par GT (18-12-2018 23:53:25)

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Aime ce post :
GT
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Re : Nlle appart

Mégane a écrit :

.

Les charges doivent-elles être détaillées dans le bail et sont-elles susceptibles d'être augmentées.

Art. 1716, C. civil
"Toute mise en location d'un bien affecté à l'habitation au sens large implique, dans toute communication publique ou officielle, que figure notamment le montant du loyer demandé et des charges communes."

Deux systèmes existent : provisions si charges réelles ou forfait (parfois un mélange de ces 2 systèmes).
Voyez ce qui est écrit ds votre contrat.
Si provisions, elles suffiront ou non lors du décompte de régularisation. Si les provisions ont été insuffisantes, le locataire se verra demander un complément de charges. A lui de vérifier si les sommes lui sont à juste titre demandées.

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panchito
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Re : Nlle appart

Personnellement, je donne toujours une proposition de contrat de bail à mes candidats locataires et le leur laisse étudier pendant 2 semaines pour qu'ils aient le temps de bien le comprendre et de poser toutes les questions voulues.

Vous dites que vous signez le bail aujourd'hui et vous ne savez pas encore
- s(il s'agit d'un système de charges forfaitaires ou d'une provision mensuelle
- si le bien est en gestion locative chez un régisseur ou pas
- si le bien sera remis en état avant votre propre ELE ou pas
- si l'expert fait bien partie d(un ordre d'expert-géomètres
- à combien vous sera facturé votre ELE
- qui est le syndic et si c'est un pro certifié IPI

Il est 7h du matin, et vous n'avez pas encore lu nos réponses alors que vous nous dites aller signer aujourd'hui un bail que vous n'auriez encore jamais vu, que le propriétaire sera absent et que vous ne savez même pas si l'agence immobilière a bien été mandatée pour signer le bail, ni ce bail correspond bien au décret flamand qui entre en vigueur le 1er janvier 2019

Bref impossible de signer un bail aujourd'hui dans de telles conditions.

Je ne peux pas comprendre pourquoi vous avez eu un tel coup de foudre pour un bien qui sent l'affaire boiteuse à plein nez.

Ni votre empressement à tout signer les yeux fermés puisque votre préavis vient à échéance fin mars 2019.

Je ne vous comprends pas du tout.

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