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Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

Cluith
Pimonaute
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Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

Bonjour,


J'ai récemment fait l'achat d'un appartement dans le but d'y loger personnellement. Le problème se présente dans le fait que, le locataire actuel, arrivant à la fin de son préavis, me réclame le paiement de la garantie locative.

Après une recherche sur internet, je lis que l'obligation est transmise effectivement au nouveau propriétaire et qu'il est est préférable que la question se soit reglée immédiatement lors de la signature de l'acte d'achat.
Or, je n'ai jamais reçu cette somme et dans mon ignorance (en pensant que la garantie locative resterait une question entre le locataire et l'ancien propriétaire), je n'en ai pas abordé le point lors de la signature.


Est ce que j'ai des bases legal à demander au vendeur de me verser cette somme afin que je la transmette au locataire ou bien je reste désormais obligé de payer la somme de ma propre poche?.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

En lien, la position nuancée de l'avocat G. CARNOY

https://gillescarnoy.be/2015/07/27/lacq … -locative/

Dernière modification par GT (16-12-2018 22:58:37)

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Cluith
Pimonaute
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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

Merci pour le lien.
Après lecture, ca rend plutôt optimiste...Mais d'autres liens affirment cependant l'inverse, ce qui prête un peu à confusion.  monkey

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

La fin d'un bail donne lieu à un état des lieux de sortie.

Une comparaison est effectuée entre la situation du bien à l'entrée et celle à la sortie.

Des dégâts locatifs peuvent être constatés.

Ils sont imputés sur la garantie locative.

Disposez-vous de l'état des lieux d'entrée signé par le propriétaire qui vous a vendu le vendu bien ?

Par ailleurs, sous quelle forme a été constituée la garantie locative ? Compte bloqué au nom du locataire ?

Dernière modification par GT (17-12-2018 15:58:10)

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panchito
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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

Cluith a écrit :

J'ai récemment fait l'achat d'un appartement dans le but d'y loger personnellement. Le problème se présente dans le fait que, le locataire actuel, arrivant à la fin de son préavis, me réclame le paiement de la garantie locative.

Cela ne peut être possible puisque légalement le locataire avait l'obligation de déposer sa garantie locative sur un compte bloqué ouvert à son nom. Plusieurs réseaux bancaires (ING et BNP Paribas) ouvrent dès lors ce type de compte sans faire intervenir le bailleur.

Donc si le locataire a respecté la loi, comment pourriez-vous vous ou le bailleur précédent disposer de sa garantie?

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PIM
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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

L'intéressant article de Gilles Carnoy cité par GT mentionne notamment: "Le notaire doit être attentif à tout cela. L’agent immobilier aussi. Ils doivent offrir aux parties un dispositif contractuel qui rencontre l’ensemble de ces questions.

La matière n’est pas impérative ; elle peut et doit même être réglée par des clauses de l’acte de vente."
Qu'en est-il en l'espèce ?
Avez-vous consulté votre notaire au sujet de cette revendication du locataire ?


Erik DECKERS
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jacq
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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

Cluith a écrit :

Bonjour,


J'ai récemment fait l'achat d'un appartement dans le but d'y loger personnellement. Le problème se présente dans le fait que, le locataire actuel, arrivant à la fin de son préavis, me réclame le paiement de la garantie locative.

Après une recherche sur internet, je lis que l'obligation est transmise effectivement au nouveau propriétaire et qu'il est est préférable que la question se soit reglée immédiatement lors de la signature de l'acte d'achat.
Or, je n'ai jamais reçu cette somme et dans mon ignorance (en pensant que la garantie locative resterait une question entre le locataire et l'ancien propriétaire), je n'en ai pas abordé le point lors de la signature.


Est ce que j'ai des bases legal à demander au vendeur de me verser cette somme afin que je la transmette au locataire ou bien je reste désormais obligé de payer la somme de ma propre poche?.

pourquoi ne pas demander a l'ancien  propriétaire de débloquer la garantie en votre faveur et en présence du locataire de transférer cette garantie a votre  nom et ensuite lors de l'état des lieux de sortie fait par expert, vous débloquer cette garantie déduction faite des dégâts éventuel a la remise des clefs smile


jacq

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

jacq a écrit :
Cluith a écrit :

Est ce que j'ai des bases legal à demander au vendeur de me verser cette somme afin que je la transmette au locataire ou bien je reste désormais obligé de payer la somme de ma propre poche?.

pourquoi ne pas demander a l'ancien  propriétaire de débloquer la garantie en votre faveur et en présence du locataire de transférer cette garantie a votre  nom et ensuite lors de l'état des lieux de sortie fait par expert, vous débloquer cette garantie déduction faite des dégâts éventuel a la remise des clefs smile

Et quelles sont les bases légales sur lesquelles appuyer la demande ? Vous les connaissez ?.
C'est l'objet de la question de Cluith.

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panchito
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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

Jacq a écrit :

de transférer cette garantie a votre nom

Voici qui est parfaitement illégal!

La garantie doit être déposée sur un compte bloqué ouvert au NOM DU LOCATAIRE

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GT
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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

panchito a écrit :
Jacq a écrit :

de transférer cette garantie a votre nom

Voici qui est parfaitement illégal!

La garantie doit être déposée sur un compte bloqué ouvert au NOM DU LOCATAIRE

Nous ignorons la manière légale ou non dont a été constituée la garantie locative.

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GT
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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

jacq a écrit :

pourquoi ne pas demander a l'ancien  propriétaire de débloquer la garantie en votre faveur et en présence du locataire de transférer cette garantie a votre  nom et ensuite lors de l'état des lieux de sortie fait par expert, vous débloquer cette garantie déduction faite des dégâts éventuel a la remise des clefs smile

Vous connaissez la manière dont a été constituée la garantie locative ? et quand bien même, vous apprendriez qu'elle a été placée sur un compte bloqué ds une banque au nom du locataire, vous connaissez les conditions imposées par cette banque pour la libération des sommes ? Moi pas.

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Cluith
Pimonaute
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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

GT a écrit :

La fin d'un bail donne lieu à un état des lieux de sortie.

Une comparaison est effectuée entre la situation du bien à l'entrée et celle à la sortie.

Des dégâts locatifs peuvent être constatés.

Ils sont imputés sur la garantie locative.

Disposez-vous de l'état des lieux d'entrée signé par le propriétaire qui vous a vendu le vendu ?

Par ailleurs, sous quelle forme a été constituée la garantie locative ? Compte bloqué au nom du locataire ?



Je n'ai pas eu d'états des lieux de la part de l'ancien propriétaire.

Cependant, l'appartement est dans un piètre état et nécessite beaucoup de travaux, que ce soit par rapport au chauffage, eau, humidité ..
Je suis tombé d'accord avec le locataire, dans l'optique de clôturer son bail de manière sereine, qu'il puisse payer un loyer réduit, et ce malgré le fait qu'il soit stipulé dans le bail que certaines reparations sont à charges du locataire.


Quant au mode de paiement, il semble que le locataire à payé la garantie en espèces.

Dernière modification par Cluith (17-12-2018 14:09:20)

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max11
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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

Cluith a écrit :

Quant au mode de paiement, il semble que le locataire à payé la garantie en espèces.

"Il semble" est insuffisant !  Demandez au locataire de vous fournir le reçu ou le document qui justifie le paiement de la garantie.
Vous en saurez déjà beaucoup plus sur la réalité de cette garantie et son mode de constitution.

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Cluith
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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

max11 a écrit :
Cluith a écrit :

Quant au mode de paiement, il semble que le locataire à payé la garantie en espèces.

"Il semble" est insuffisant !  Demandez au locataire de vous fournir le reçu ou le document qui justifie le paiement de la garantie.
Vous en saurez déjà beaucoup plus sur la réalité de cette garantie et son mode de constitution.



Je me base sur ce qui est écrit sur le contrat de bail, mais je ferais ce que vous me conseillez

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max11
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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

Cluith a écrit :
max11 a écrit :
Cluith a écrit :

Quant au mode de paiement, il semble que le locataire à payé la garantie en espèces.

"Il semble" est insuffisant !  Demandez au locataire de vous fournir le reçu ou le document qui justifie le paiement de la garantie.
Vous en saurez déjà beaucoup plus sur la réalité de cette garantie et son mode de constitution.



Je me base sur ce qui est écrit sur le contrat de bail, mais je ferais ce que vous me conseillez


Ce n'est pas parce que c'est écrit dans le bail que c'est réellement ce qui a été fait !
Le fait que ce soit écrit dans le bail n'est pas une preuve que la garantie a été constituée....

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PIM
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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

max11 a écrit :
Cluith a écrit :
max11 a écrit :
Cluith a écrit :

Quant au mode de paiement, il semble que le locataire à payé la garantie en espèces.

"Il semble" est insuffisant !  Demandez au locataire de vous fournir le reçu ou le document qui justifie le paiement de la garantie.
Vous en saurez déjà beaucoup plus sur la réalité de cette garantie et son mode de constitution.



Je me base sur ce qui est écrit sur le contrat de bail, mais je ferais ce que vous me conseillez


Ce n'est pas parce que c'est écrit dans le bail que c'est réellement ce qui a été fait !
Le fait que ce soit écrit dans le bail n'est pas une preuve que la garantie a été constituée....

Le bail crée l'obligation de constituer la garantie, mais n'est effectivement pas la preuve de sa réalisation.

Ce bail date de quand ?


Erik DECKERS
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GT
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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

Cluith a écrit :
GT a écrit :

Disposez-vous de l'état des lieux d'entrée signé par le propriétaire qui vous a vendu le vendu ?



Je n'ai pas eu d'états des lieux de la part de l'ancien propriétaire.

L'avez-vous demandé ?

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panchito
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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

Cluith a écrit :

Quant au mode de paiement, il semble que le locataire à payé la garantie en espèces.

Vous aviez pris votre propre notaire de famille? Toutes ces clauses quant au bail en cours et surtout quant à la garantie, ne sont-elles pas décrites dans les moindres détails dans votre acte notarié?

Dernière modification par panchito (17-12-2018 16:32:12)

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PIM
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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

panchito a écrit :

Vous aviez pris votre propre notaire de famille? Toutes ces clauses quant au bail en cours et surtout quant à la garantie, ne sont-elles pas décrites dans les moindres détails dans votre acte notarié?

Très souvent, l'acte contient une déclaration sibylline du genre "l'immeuble est occupé par divers locataires selon modalités bien connues de l'acquéreur"...
(j'ignore ce qu'il en est ici)


Erik DECKERS
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Bim

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Re : Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire

PIM a écrit :

Très souvent, l'acte contient une déclaration sibylline du genre "l'immeuble est occupé par divers locataires selon modalités bien connues de l'acquéreur"...
(j'ignore ce qu'il en est ici)

Pour les biens que j'ai achetés loués, l'acte de vente ne comprenait que la déclaration sibylline bien explicitée par PIM.
Les détails (identité du locataire, garantie locative, type de bail, etc...) étaient mentionnés dans le compromis de vente et les divers documents correspondants (bail, état des lieux, garantie) m'ont été donnés après ma visite du bien par l'agent immobilier en charge de la vente (donc avant le compromis). Peut-être trouveriez-vous les informations dans votre compromis de vente ?

Dernière modification par Bim (18-12-2018 13:23:41)

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