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Utilisation temporaire du fonds de reserve

rodes
Pimonaute assidu
Lieu : Hainaut
Inscription : 05-09-2012
Messages : 173

Utilisation temporaire du fonds de reserve

Dans ma copropriete il a fallu de toute urgence faire des travaux (caca qui sortait en masse des toilettes, impossible de deboucher).
La copropriete n'a pas assez de fonds pour payer les factures a venir, sauf fonds de reserve.
D'apres le syndic il faudra:
1. Organiser une une reunion extra-ordinaire pour decisder d'utiliser le fonds de reserve
ou
2. Avoir un ecrit de 100% des parts pour utliser le fonds de reserve (=impossible)
ou
3. il fera bientot un appel de fonds pour le fonds de travail/roulement

Il faut savoir qu'on a plein de reserves.

Pour moi, la solution logique est de payer avec l'argent du fonds de reserve, et puis a la reunion ordinaire decider si on fait un appel de fonds de roulement ou si on va considerer que ces travaux restent decompte du fonds de reserve. Interdit d'apres le syndic.

On a deja demandé si on pouvais, moyennat decision en AG,  transferer de l'argent du fonds de reserve vers le fonds de roulement-> illégal.

Correct?

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 01-09-2010
Messages : 876

Re : Utilisation temporaire du fonds de reserve

Le fond de roulement est vide ! Le syndic doit faire un appel de fond pour l'approvisionner en suffisance et il n'a pas à faire une AGE. C'est sa gestion et s'il a besoin d'URGENCE d'argent pour payer des fournisseurs, il peut faire un transfert du fond de réserve vers le fond de roulement et lorsque le fond de roulement sera de nouveau approvisionné, il retransfèrera l'argent qu'il avait pompé pour payer les factures urgentes. Et il n'a pas besoin d'une AGE pour faire pout ça, c'est encore une fois sa gestion.

De plus, si vous avez plein de réserves, (bizarre plein de réserves et un fond commun à sec), vous pouvez voter en AG d'arrêter provisoirement de l'alimenter.


bada

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 7 237

Re : Utilisation temporaire du fonds de reserve

Normalement vous êtes en situation d'extrême urgenceet votre syndic peut utiliser les fonds sans AGE. Il s'agit de la conservation de vos biens!

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : Utilisation temporaire du fonds de reserve

panchito a écrit :

Normalement vous êtes en situation d'extrême urgence et votre syndic peut utiliser les fonds sans AGE. Il s'agit de la conservation de vos biens!

Négatif. Le syndic doit prendre explicitement sa responsabilité (ce qui est probablement ici le cas .
Cette "extrême" urgence est probablement provoqué par un manque d'entretien périodique. Dans mon ACP avec six entrées ce type de problème c'est déjà posé quelques fois au rez et/ou niveau -1.

rodes a écrit :

Dans ma copropriete il a fallu de toute urgence faire des travaux (caca qui sortait en masse des toilettes, impossible de deboucher).
La copropriete n'a pas assez de fonds pour payer les factures a venir, sauf fonds de reserve.
D'apres le syndic il faudra:
1. Organiser une une reunion extra-ordinaire pour decisder d'utiliser le fonds de reserve
ou
2. Avoir un ecrit de 100% des parts pour utliser le fonds de reserve (=impossible)
ou
3. il fera bientot un appel de fonds pour le fonds de travail/roulement

Il faut savoir qu'on a plein de reserves.

Pour moi, la solution logique est de payer avec l'argent du fonds de reserve, et puis a la réunion ordinaire décider si on fait un appel de fonds de roulement ou si on va considérer que ces travaux restent décompte du fonds de reserve. Interdit d'apres le syndic.

Il a raison

rodes a écrit :

On a deja demandé si on pouvais, moyennat decision en AG,  transferer de l'argent du fonds de reserve vers le fonds de roulement-> illégal.

Correct?

illégal: oui

Mais le syndic peut sans AG sur base de l'Art. 577-8 §4° C.Civ. lancer une demande de provisions pour le fonds concerné selon lui (roulement et/ou réserve)
1. En cette demande motivée accompagné d'une proposition de adaptation du budget ordinaire/extraordinaire 2019 déjà approuvé par l'AGO 2018.   
2. En annonçant la date de l'AGO 2019 (ou AGE)  avec sur l'OJ cette proposition de budget concerné 2019 ET en plus la proposition du budget 2020, tant ordinaire que extra-ordinaire.

Juridiquement il faut préserver les droits de l'ACP. par exemple en cas d’amende pour retard de paiement  de facture.

Une AGE urgente peut se tenir sans tenir compte de la période de 15 jours.

Art. 577-6 § 3. C.Civ. : 
(...) Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée. (...)

Pour rappel: AGO année X = comptes X-1, travaux X, budget X+1

Une suggestion: qu'un expert professionnel visite vos parties communes, en détermine  les points faibles et propose un plan de rénovation/entretien à l'AG.


Cordialement,

Luc

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 7 297

Re : Utilisation temporaire du fonds de reserve

Personne ne peut reprocher à votre syndic d'utiliser le fonds de réserve pour ces travaux si c'est la seule solution. Il est parfaitement inutile de perdre votre temps et votre argent à convoquer une AGE pour ce seul motif. Je dirai comme Bada : bizarre d'avoir un fonds de réserve important et rien en fonds de roulement.

Dernière chose : la finalité d'un fonds de réserve est de payer les ? les ? les tra ? les travaux !

On a deja demandé si on pouvais, moyennat decision en AG,  transferer de l'argent du fonds de reserve vers le fonds de roulement-> illégal.

Là, j'ai surement raté une marche... ^^


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 7 297

Re : Utilisation temporaire du fonds de reserve

@ Luc : Mais que vous êtes compliqué ! Un syndic qui prend ses responsabilités est celui qui agit, vite et bien, au mieux des intérêts de la copropriété, et à moindres frais.

Il existe des travaux nécessaires et urgents. Il faut les payer. Le fonds de roulement est insuffisant, mais le fonds de réserve peut couvrir les factures. Le syndic transfère de réserve vers roulement la somme nécessaire et paie les factures, dans un premier temps. Il lance un appel de fonds exceptionnel dans un second temps, si nécessaire. Enfin, la question de la répartition financière sera débattue à l'AGO suivante.

J'ignore si cela répond strictement à tous les prescrits légaux. Ce n'est pas important. Il faut trouver une solution pragmatique, simple, rapide, et qui n'entraine pas de frais inutiles. Et je vois mal un CP qui contesterait cette décision du syndic devant un tribunal !


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 7 237

Re : Utilisation temporaire du fonds de reserve

Bada a écrit :

bizarre d'avoir un fonds de réserve important et rien en fonds de roulement.

Je plussoye, et je trouve que vous les CP ne gérez pas bien votre ACP. Vous auriez du mettre à l'ODJ d'une de vos AG de créer un fonds de roulement équivalent à au moins 5 mois de charges si vous êtes en comptabilité trimestrielle (frais réels).

Dès que le trimestre se termine, le Syndic envoie les décomptes et il faut en général 1 mois pour que les gens paient.

Mais au fond pas de mauvais payeurs dans votre ACP? Si oui, votre syndic ne peut pas faire face aux dépenses et factures de toutes sortes car il ne peut pas descendre en dessous de zéro avec le compte de l'ACP. Donc comment fait-il??

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Utilisation temporaire du fonds de reserve

La problématique de l'utilisation du fonds de réserve a déjà été examinée ds une discussion .

https://forum.pim.be/topic-289288-fonds … l#p1863438

J'y relève cette intervention de BMCTools en réponse à pah29

pah29 a écrit :

Dans l'éventualité où le fonds de roulement est insuffisant pour faire face à des échéances récurrentes, suite à un retard de paiement de leur dû par des copropriétaires, le syndic peut-il puiser, temporairement, dans le fonds de réserve pour renflouer le fonds de roulement ? Quelle est la référence légale qui supporte la réponse ? Merci d'avance.

BMCTools

Avant tout, il ne fait pas confondre "fonds de roulement" et "compte en banque courant". Et "fonds de réserve" et "livret d'épargne".
Et donc, il faut bien comprendre que, par exemple et comptablement parlant, si les copropriétaires ne payent pas leurs appels de fonds de réserve ou si le syndic puise de l'argent sur le livret d'épargne cela ne modifie pas le montant du fonds de réserve au bilan. Ce que l'on va constater c'est que le fonds de réserve n'est pas complètement constituer.
Le syndic peut-il puiser de l'argent sur le livret lorsqu'il est en manque de trésorerie sur le compte courant ?
Normalement, la réponse est non.
Mais dans des cas exceptionnels et dans le cadre des actes conservatoires prévus par l'article 577-8 §4 4° , cela peut-être acceptable. Le syndic devra, comme pour tout acte conservatoire, s'en expliquer à l'AG
Je peut vous confirmer que, en dehors de l'acte conservatoire, l'IPI considère cette pratique comme une faute déontologique.

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PIM, luc

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Messages : 5 267
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Re : Utilisation temporaire du fonds de reserve

panchito a écrit :
Bada a écrit :

bizarre d'avoir un fonds de réserve important et rien en fonds de roulement.

Je plussoye, et je trouve que vous les CP ne gérez pas bien votre ACP. Vous auriez du mettre à l'ODJ d'une de vos AG de créer un fonds de roulement équivalent à au moins 5 mois de charges si vous êtes en comptabilité trimestrielle (frais réels).

Dès que le trimestre se termine, le Syndic envoie les décomptes et il faut en général 1 mois pour que les gens paient.

Mais au fond pas de mauvais payeurs dans votre ACP? Si oui, votre syndic ne peut pas faire face aux dépenses et factures de toutes sortes car il ne peut pas descendre en dessous de zéro avec le compte de l'ACP. Donc comment fait-il??

Je plussoye au carré.

A la lettre cette ACP gère correctement, mais pas dans l'esprit de la loi.

C'est le problème classique de la  gestion de la disponibilité des fonds: avoir assez d'argent en caisse mais pas trop.

Dans le temps un feu-président d'IPI s'est encore brûlé les doigts en voulant "gérer" les fonds au niveau du groupe des copropriétés qu'il gérait, dont une copropriété voisine.

Si on gère avec une périodicité mensuelle on peut avec un simple fichier excel avoir une demande de provisions mensuelle variable et rentable (pas trop ni trop peu) sur un laps de temps de 24 mois (5 ans si périodicité trimestrielle).

Conditions requises
- avoir des budgets pluriannuelles et détaillée (par compte comptable)
- gérer les travaux selon le principe: besoin, projet, exécution et réception


Cordialement,

Luc

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