État des lieux non enregistré, conséquences ?

Bonjour, je reviens avec quelques infos concernant son bail et la situation actuelle. Mon amie n'est vraiment pas copine avec les ordinateurs et encore moins les forums de discussions donc c'est pour lui venir en aide que je vois ai sollicités.
@ GT : bail de mon amie stipule effectivement toutes ces clauses mais il y a des échanges de mails entre mon amie et le propriétaire qui encourage mon amie à faire les travaux qu'elle souhaitait en vue de la réalisation de son projet. Elle lui a même envoyé les photos des travaux par mail et le propriétaire l'a d'ailleurs félicitée en reconnaissant que c'était très joli et de bon goût (mises en peinture, aménagements divers et achat de mobilier). De plus concernant l'activité commerciale, le propriétaire en était parfaitement informé (il a dit "oui" verbalement qd mon amie a visité la maison et celle ci ne se serait jamais engagée dans la location si cela avait été un "non".. Mais le propriétaire, ne voulant pas subir les désagréments d'un bail commercial, a voulu absolument signer une bail de résidence principale en demandant à mon amie de ne pas déclarer la quote part du loyer destinée à son activité (pour ma part j'aurais exigé des écrits mais mon amie a été naïve et a signé le bail sans se faire aider). Bref il y a un tas d'échanges mails qui prouvent que le propriétaire était au courant et d'accord que mon amie exerce son activité commerciale.

@ Panchito
@ Rexou :
Mon amie n'a au final jamais sous-loué la partie studio puisque l'ouvrier du propriétaire est venu condamner l' accès en changeant le barrilet dès que mon amie à eu fini les travaux. Vous allez tomber de haut mais elle m'informe que dans le bail, le propriétaire a rajouté à la main qu'il sapproprierait la partie studio (celui-ci ne faisait donc pas partie de la location), mais en se renseignant à l'urbanisme, mon amie a appris que la partie studio fait partie à part entière de l'habitation qu'elle loue (donc selon la commune le propriétaire n'a pas le droit de se l'approprier car pas de 2eme boîte aux lettres, ni de compteurs séparés), que cette partie est renseignée comme "fenil" et donc que s'il a été aménagé, aucun permis n'a été demandé. Il y a donc une infraction urbanistique.
Par contre mon amie m'a appris que le propriétaire avait récemment loué à son profit ce "studio" durant 15 jours à un homme seul venu en pèlerinage dans la région. Mon amie a d'ailleurs dû laisser un accès dans sa maison à cette personne (le studio est accessible par la buanderie de sa maison, ayant une porte vers l'extérieur) et à reçu un dédommagement en cash pour l'utilisation d'électricité, d'eau et de chauffage durant le séjour du locataire. Pas très légal tout ça il me semble.

Comme d'habitude, vos remarques non seulement elles sont désobligeantes, n'apportent rien à la discussion et sont totalement à côté de la plaque.

Pour ce qui concerne le studio, celui fait partie intégrante de la location:
- pas d'accès séparé;
- pas de compteur d'électricité, gaz et ou eau séparé.

Dans ces conditions, n'y a t-il pas eu viol du domicile?

Quant aux travaux réalisés avec les encouragements du propriétaires, je pense que vous pourriez en partie être indemnisé.

Cela devient complexe; consultez un avocat ayant une certaine expérience en la matière.

Si c'est possible, restez dans les lieux, changez tout les cylindres et compris celui du studio.

@ panchito : Je préfère ne pas donner suite à cette discussion. Je suis venue ici pour chercher des conseils sans aucun jugement que ce soit à mon égard ou celui de mon amie. Certes le débat s'est étendu mais j'ai le désagréable sentiment de devoir rendre des comptes comme devant un tribunal. Alors pour vous répondre, oui je suis bailleur, oui j'applique la loi et oui j'ai tenté de dissuader mon amie d'agir de la sorte mais elle est adulte et responsable et fera de toute façon ce que bon lui semble. J'ai simplement tenté d'exposer les véritables tenants et aboutissants avec l'espoir de trouver des réponses réconfortantes permettant d'alléger un peu son désarroi. Et comme je l'ai signalé plus haut, oui mon amie était déclarée comme indépendante mais elle a tout arrêté quelques mois plus tard car elle ne gagnait rien du tout et devait payer ses lois sociales trimestrielles qui étaient plus élevées que ce qu'elle gagnait. Aujourd'hui, elle se retrouve à charge de son compagnon (qui avait signé le bail comme aval et a dû venir se domicilier avec elle) et ne perçoit plus que des allocations familiales pour ses 4 enfants comme revenus pour un loyer de 850€. Alors oui il y a des mauvais locataires mais on ne cite malheureusement pas les mauvais propriétaires qui, parce qu'ils se croient forts et supérieurs de par leur statut de bailleur, abusent de la faiblesse et la naïveté de personnes honnêtes.
Mais bref, le débat se clôt ici et je remercie beaucoup les intervenants qui ont réagi sans jugement à l'égard de mon amie. Les réponses concernant l'objet principal, à savoir un état des lieux non enregistré est-il valable, je les ai obtenues.

Tant que nous n'avons pas le bail auquel votre "amie" veut mettre fin anticipativement, les seuls conseils que l'on peut lui donner sont les suivants, pour pouvoir le faire conformément aux lois (s'il s'agit bien d'un bail de résidence principale) et non d'un bail commercial:

1/ Envoyer son renom, qui prendra cours le 1er du mois suivant (donc si elle l’envoie aujourd'hui, le préavis de 3 mois prendra cours le 1er février pour se terminer le 30 avril)
2/ Prester un préavis de 3 mois pendant lequel elle doit permettre les visites pendant 2h contiguës par jour, 3 fois par semaine (voir contrat de bail)
3/ Payer une indemnité de rupture égale à 3 mois de loyer si le bail est rompu dans la 1ère année, 2 mois si c'est dans la 2ème et 1 mois si c'est dans la 3ème
4/ Remettre le bien dans un état au moins égal à celui décrit dans le rapport d'état des lieux d'entrée. Qu'il a été enregistré ou pas est sans incidence du moment qu'il ait été signé par les parties.

Je crois que c'est justement là que le bat blesse. Son "amie" n'a jamais les moyens de se payer un avocat à minimum 150€/h hors TVA.

D'autre part comme le bailleur a choisi un bail PIM, il doit aussi sûrement lire les forum. Ce serait amusant qu'il participe, il s'est probablement reconnu...

Le bailleur est parfaitement libre de ne louer qu'une partie du bien tel que repris à l'urbanisme. Si un bien repris comme "fenil" est aménagé en studio, ce n'est pas du ressort du locataire de chasser les infractions urbanistiques éventuelles. Le locataire n'est pas chargé de veiller au respect de la loi par son bailleur.

Par contre, vous mentionnez une servitude : le studio est seulement accessible par un passage traversant le bien loué ? Si tel est le cas, le bail doit prévoir l'obligation pour le locataire de permettre le passage. Pareil pour la consommation d'électricité de ce "studio"... si c'est sur le compteur du locataire, il faut que le bail soit explicite à ce sujet et prévoie une clé de répartition éventuelle.

Mon impression générale, c'est que votre amie et son bailleur ne sont pas sur la même longueur d'ondes et n'ont pas écrit clairement les droits et obligations de chaque partie. C'est seulement en examinant le bail et les divers courriers échangés qu'il sera possible de se faire une idée.

Les interventions cyniques de Panchito ne m'amusent vraiment pas, raison pour laquelle je souhaite clore ce débat et demande au modérateur s'il veux bien fermer ce poste qui commence à partir dans tous les sens. J'y ai toujours trouvé réponses à mes questions jusqu'ici en tant que bailleur, mais j'ai le désagréable sentiment que la majorité des intervenants ici prennent le parti des bailleurs et pensent de manière générale que les locataires sont de mauvaises personnes qui n'ont pas de respect. Si le locataire a des obligations, le bailleur en a aussi dont entre autre le respect de la vie privée et de la tranquillité du locataire, au lieu de venir sonner tous les 2 mois, pour x ou y raison, sans rdv à la porte de sa locataire (qui a déjà dû ouvrir la porte un dimanche matin en pyjama). Mais non, cette personne se croit tout permis et mon amie, se sentant "inférieure" n'a jamais rien osé dire. Bref, je ne souhaite plus reagir à ce poste.. Merci à ceux qui m'ont écouté et conseillé sans jugement aucun.

Personnellement, je pense que vous êtes venu un peu tard pour prendre des conseils, et que beaucoup d'erreurs ont été commises pour protéger les droits du locataire.

L'état des lieux doit être fait dans le mois de l'entrée dans les lieux. Accepter de faire l'état des lieux après que le locataire ait tout remis en ordre, sauf si le locataire a été payé ou a reçu une réduction de loyer temporaire, c'est très con de la part du locataire.

Si le propriétaire a encouragé à faire les travaux, mail à l'appui, il doit payer les travaux qui ont été fait. Mais comme il n'y a pas eu d'état des lieux avant, bonjour les dégats pour prouver qui doit quoi à qui.

Ce n'est pas parce que la maison est en vente que le bail se termine. Le locataire ne peut pas partir comme cela. Il ne peut pas renvoyer les clefs par la poste. Il reste responsable de la maison jusqu'à la fin du bail, et le propriétaire peut même demander une fin fautive (abandon de la maison), avec 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnité.

Le propriétaire vendeur ne peut mettre fin au bail pour cause de vente. EN général, il doit vendre "occupé". A l'acquéreur de remettre le congé de 3 ou 6 mois selon le cas (enregistré ou non - durée - etc)

Si le propriétaire a accepté que la locataire fasse des travaux dans le studio attenant, c'est que le studio fait partie de la location. La lcoataire a été bien conne de laisser le propriétaire changer le barillet, d'autant plus que pour changer le barillet de la porte du studio, le propriétaire a dû passer par la buanderie. C'est donc une violation de domicile.

Si le propriétaire considère que le studio ne fait pas partie de la location, et que les compteurs alimentent l'ensemble, les compteurs doivent rester à charge du propriétaire (sauf accord). En cas de litige, si j'étais le locataire, je réclamerais la moitié des charges comptées sur les compteurs eau, gaz et électricité. J'aurais sans doute gain de cause...

Si le studio ne fait pas partie de la location, pourquoi le propriétaire a-t-il accepté de laisser faire des travaux? Aucun sens. Mais la conclusion, c'est que le locataire a travaillé pour compte du propriétaire et que tout travail mérite salaire. Bonjour la requalification de black, amendes pour le bailleur exploiteur (20.000€?), etc.

Mon conseil? Trouver asap un accord avec le propriétaire escroc exploiteur harceleur menteur et pas très malin puisqu'il y a des écrits (mail...) pour constater au minimum la fin du bail sans indemnité à payer au propriétaire, avec indemnité d'embellissement et de travaux à payer par le propriétaire à la locataire sortante, sans préavis, et avec récupération intégrale de la garantie locative.

Si vous récupérez la garantie et échappez aux indemnités et au préavis, estimez vous heureux.

Bonne chance.