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Copropriété - ROI, Conseil Copro, non conforme au code civil que faire

bg1000
Pimonaute assidu
Inscription : 18-09-2018
Messages : 80

Copropriété - ROI, Conseil Copro, non conforme au code civil que faire

Bonjour


Dans une copropriété, le conseil de copropriété se comporte comme le 'gouvernement' de la copropriété:

  • Le président du conseil doit être averti des travaux et de leur durée

  • Le conseil de copropriété a le droit de visionner les images de vidéo surveillance en cas de problème, le syndic étant le responsable du traitement

  • Le conseil de copropriété décide si des frais sont compter ou pas en cas de recherche dans les vidéos de surveillance

  • Le conseil de copropriété décide de certaine poursuites sur les mauvais payeurs

  • etc

  • ...

Le président d'AG est le président du conseil....
Certain point ont été voté à l'unanimité moins un copropriétaire et se retrouve dans le règlement d'ordre intérieur.
Il n'y a pas de vote de délégation de certaine activité (pour un an) vers le conseil de copropriété

Comment sortir de cette situation ? Je ne suis pas 'lésé' et je n'ai pas envie d'aller me battre chez un juge paix.

Les articles non en respect avec le code civil sont'ils applicable ou nul?
Quid d'une clause pénale qui prévoit 15% d'indemnité en cas de retard en plus des intérêts de retard de 9%? Est-ce applicable...


Merci de vos éclairage

BG

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 269
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Re : Copropriété - ROI, Conseil Copro, non conforme au code civil que faire

bg1000 a écrit :

(...)
J'ai un vague souvenir de droit de la primauté des lois sur les règlements.

Cette primauté n'est pas un souvenir mais un fait réel. Extrait officiel, complet et non-édité de l'article 577-14 C.Civ., qui rapelle ce principe:

Justel a écrit :

Sous-section VI. - Du caractère impératif.

  Art. 577-14.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> Les dispositions de la présente section sont impératives.
  [2 Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.]2
  ----------
  (1)<L 2010-06-02/33, art. 18, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>
  (2)<L 2018-06-18/03, art. 175, 011; En vigueur : 01-01-2019>

Pour situer la section mentionné dans l'Art. 577-14, ci-après un extrait de la table des matières du Code Civil (références marqués en gras):

Justel a écrit :

CHAPITRE III. - DE LA COPROPRIETE.
SECTION I. - [DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.] <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 1; En vigueur : 01-08-1995>
Art. 577-2
SECTION II. - [DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.] <Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995>
Sous-section I. - Dispositions générales.
Art. 577-3-577-4
Sous-section II. - De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires.
Art. 577-5
Sous-section III. - [1 Des organes de l'association des copropriétaires.]1
Art. 577-6-577-8, 577-8/1, 577-8/2
Sous-section IV. - Des actions en justice. - De la publicité. - De l'opposabilité et de la transmission.
Art. 577-9-577-11, 577-11/1, 577-11/2
Sous-section V. - De la dissolution et de la liquidation.
Art. 577-12-577-13, 577-13/1
Sous-section VI. - Du caractère impératif.
Art. 577-14

Une loi n'est pas une tarte où un peut faire du "cherry picking". Il faut l'appliquer en entier, si non vous perdez la protection de la loi.

Les assureurs RC de l'ACP et du mandataire de l'ACP (syndic, membre CdC, ...) vont être vite à considérer une décision prise dans un contexte de cogérance comme une faute grave, payer éventuellement le tiers qui a été endommagé par l'ACP/mandataire et se retourner contre celui qui a "cogéré".

Aucun limite de montant, sauf pour une personne morale comme une SPRL à responsabilité limitée. D'où entre parenthèses l’intérêt de faire cosigner une convention de syndic par les gérants de la firme de syndic, avec les données d'agrégation IPI ou autre et leur limites d'assurance RC.

Résumons: appliquer la loi à 100% est l'application de la primauté de la vérité sur le pouvoir. Ce qui distingue un régime démocratique d'un régime autoritaire. Il n'y pas une pomme un peu pourrie.

La loi laisse beaucoup d'autonomie à l'AG, moyennant de fixer la volonté de l'AG (et pas du syndic) dans ses statuts et/ou ROI tout en restant dans le cadre impératif de la loi.


Cordialement,

Luc

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