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Indexation après 11 ans de location

Helen
Pimonaute
Inscription : 02-04-2019
Messages : 4

Indexation après 11 ans de location

bonjour et merci pour votre réponse.

voilà 11 ans que je loue un appartement en Flandre - bail de 9 ans renouvelé automatiquement de 3 ans.
de 2008 à 2018 cet appartement n'était pas ma résidence principale et le loyer n'a pas été indexé (j'ai simplement payé un supplément demandé par les propriétaires durant 4 mois).

Après 9 + 2 ans, mes propriétaires divorcent et la dame rachète les parts de son mari. Ceci n'est pas encore entériné. Elle souhaite indexer le loyer (ce qui correspondrait à 180 euros par mois en plus si on prend la date d'entrée dans l'appartement en 2008).

Mes questions pour vous:

- est-ce que la date de référence de l'indexation est la date d'entrée dans l'appart ou est-elle la date de renouvellement tacite du bail (càd 2017 - après 9 ans),
- est-ce que si le propriétaire change , il ne faut pas un nouveau bail? (l'appartement appartenait au couple de 2008 à maintenant - madame fait les démarches pour racheter les parts de son mari)... peut-on indexer dans ces conditions?
- peut-on indexer n'importe quand durant un contrat de bail où doit-il avoir lieu au moment du renouvellement du bail (9-3) ?
- en cas de désaccord de ma part (180 euros) puis-je négocier? sinon, puis-je donner mon préavis et ne pas payer l'indexation?

Merci
Helen

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Sherlock
Pimonaute assidu
Inscription : 11-01-2017
Messages : 126

Re : Indexation après 11 ans de location

Helen a écrit :

bonjour et merci pour votre réponse.
- est-ce que la date de référence de l'indexation est la date d'entrée dans l'appart ou est-elle la date de renouvellement tacite du bail (càd 2017 - après 9 ans),
- est-ce que si le propriétaire change , il ne faut pas un nouveau bail? (l'appartement appartenait au couple de 2008 à maintenant - madame fait les démarches pour racheter les parts de son mari)... peut-on indexer dans ces conditions?
- peut-on indexer n'importe quand durant un contrat de bail où doit-il avoir lieu au moment du renouvellement du bail (9-3) ?
- en cas de désaccord de ma part (180 euros) puis-je négocier? sinon, puis-je donner mon préavis et ne pas payer l'indexation?

Merci
Helen

Voici mes réponses, sous réserve que je ne dis pas de bêtise bien sûr smile

- Date d'entrée dans l'appartement
- Non
- L'indexation peut se faire à la date d'anniversaire du bail, tous les ans donc
- Vous pouvez négocier en arguant que vous ne voulez pas une telle augmentation et menacer de déménager. Ceci étant, je suppose que si votre loyer n'a pas été indexé depuis 2008, même après indexation, il reste très bas par rapport au marché locatif. Si c'est le cas, vous n'êtes malheureusement pas en position de négocier. Si ce n'est pas le cas, alors votre bailleur préférera peut-être diminuer l'indexation plutôt que supporter tous les frais liés à un changement de locataire (gestion par l'agence immobilière, travaux pour remettre l'appart au goût du jour, perdre un locataire qui a toujours payé ses loyers depuis 2008 etc.). Dans tous les cas, votre bailleur a été bien généreux de ne pas indexer toutes ces années, c'est une chose appréciable!

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 9 131

Re : Indexation après 11 ans de location

Helen a écrit :

bonjour et merci pour votre réponse.

voilà 11 ans que je loue un appartement en Flandre - bail de 9 ans renouvelé automatiquement de 3 ans.
de 2008 à 2018 cet appartement n'était pas ma résidence principale et le loyer n'a pas été indexé (j'ai simplement payé un supplément demandé par les propriétaires durant 4 mois).

Le bail de 9 ans que vous avez signé était-il un bail de résidence principale ?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 496

Re : Indexation après 11 ans de location

Remerciez chaleureusement (fleurs, pralines, champagne) votre propriétaire pour ne jamais avoir indexé votre loyer pendant 11 ans!

Alors que pour elle le RC est indexé chaque année sur base de l'indice des prix à la consommation (et pas le "gentil" indice santé sur base duquel les loyers sont indexés chaque année), pour calculer son précompte immobilier, qui n'a plus rien d'un pré-compte puisqu'il s'agit d'un impôt définitif.

Idem dans sa déclaration d'impôts, le RC est aussi indexé sur base de l'indice des prix à la consommation, puis multiplié par 140% avant d'être rajouté à tous ses autres revenus pour calculer ses RIG (Revenus Imposables globalement).

Encore pire, toutes les primes d'assurance "incendie" qu'elle a du payer pour assurer votre toit, sont indexées chaque année sur base de l'indice ABEX!

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Helen
Pimonaute
Inscription : 02-04-2019
Messages : 4

Re : Indexation après 11 ans de location

Merci pour vos réponses rapides.

GT: le bail n'était pas en résidence principale puisque ma domiciliation était ailleurs.
Je me suis domiciliée à cette adresse il y a un an.

Sherlock et Panchito: effectivement , j'apprécie le fait que cela ne fut pas effectué. Maintenant, le prix actuel de mon loyer est similaire (à 50 euros près) à mes voisins (même surface locative) mais ils disposent d'un balcon et d'un garage (garage que j'ai laissé à mon propriétaire pour sa voiture ancêtre). La cuisine n'est pas équipée (j'ai acheté le lave-vaisselle etc)... 
Aujourd'hui pour un 70 m2, elle me demanderait (à Overijse) 980 euros (une fois indexée) + 180 euros de charges (immeuble de 1960) et appartement n'ayant reçu aucune rénovation en 20 ans.

Donc, comme vous dites Sherlock, je pense qu'ayant payé 'rubis sur ongle' toutes ces années, et ne leur ayant jamais occasionné de soucis, nous étions mutuellement satisfaits. Depuis 7 ans, je ne reçois pas le décompte des charges réelles non plus juste ce que je dois ou pas payer en plus.

MERCI beaucoup pour vos réponses
Je pense que si l'indexation survient, je devrais déménager.
bonne soirée,

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 496

Re : Indexation après 11 ans de location

A vous de voir...

Vous payez actuellement 800€ pour un appartement de 70m² à Overijse sans garage.

Sur Imm*web, je n'en ai trouvé qu'un d'une chambre inférieur à 70m² (8008153), il est proposé à 745€/mois pour 62m² sans garage avec 87€ de charges et apparemment un PEB D.

Voyez s'il vous plait....

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
Messages : 3 945

Re : Indexation après 11 ans de location

Helen a écrit :

GT: le bail n'était pas en résidence principale puisque ma domiciliation était ailleurs.
Je me suis domiciliée à cette adresse il y a un an.

Ce n'est pas le fait que vous vous êtes domicilié ailleurs ou non qui change le bail.
Si celui-ci est prévu comme bail de résidence principale, ses règles s'appliquent. Si c'est un bail de résidence secondaire (ce que vous semblez indiquer, pour le début de votre location), c'est différent. Bien qu'après 11 ans, il doit être difficile de prouver l'inverse et échapper à toute requalification, le cas échéant.

Votre propriétaire peut demander l'application de l'indexation à tout moment - tout en le calculant sur la date d'anniversaire.
Il peut exiger au maximum 3 mois d'arriérés.
Vous ne pouvez le refuser - si cette indexation était prévue au bail.

Vous pouvez ensuite bien sûr donner votre préavis (3 mois). Cela fera alors environ 6 mois à payer avec un loyer indexé.

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libra
Pimonaute incurable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 2 448

Re : Indexation après 11 ans de location

Himura a écrit :

Votre propriétaire peut demander l'application de l'indexation à tout moment - tout en le calculant sur la date d'anniversaire.
Il peut exiger au maximum 3 mois d'arriérés.
Vous ne pouvez le refuser - si cette indexation était prévue au bail.

Vous pouvez ensuite bien sûr donner votre préavis (3 mois). Cela fera alors environ 6 mois à payer avec un loyer indexé.

Il me semble que dans les anciens baux de 9 ans, il n'y a pas lieu de prévoir l'indexation pour pouvoir indexer. Il y a aussi cependant lieu de voir ce que précise la nouvelle législation flamande.

Dernière modification par libra (03-04-2019 04:06:32)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 496

Re : Indexation après 11 ans de location

Si c'était un bail de résidence secondaire, la loi sur les baux de résidence principale ne s'applique évidemment pas et les parties pouvaient convenir des clauses du contrat beaucoup plus librement.

D'habitude pour les baux de résidence secondaire:
- la taxe de seconde résidence est évidemment reportée sur le locataire
- le précompte immobilier est mis à charge du locataire
- le loyer est indexé chaque année
- le bailleur peut mettre fin au contrat très facilement sans devoir payer d'indemnité

Donc un bail de résidence secondaire est fort différent, n'offre aucune protection au locataire...

Vous devez en outre indiquer dans ce type de bail quelle est l'adresse de votre domicile et à quoi vous destinez cette seconde résidence (villégiature, pied à terre ou que sais-je...)

C'est fondamental de savoir quel bail avez-vous signé

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