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Convocation AGO

MarcoBrux
Pimonaute assidu
Inscription : 08-06-2017
Messages : 176

Convocation AGO

Bonjour,
j'ai reçu une information du syndic d'un bien dont je suis propriétaire au sujet de l'AGO intitulée comme suit:

"1ere session 01 juin (chez syndic) et 2eme session 15 juin (salle Y )"

j'ai répondu en disant:"je n'ai pas bien compris les sessions en question! la 1ère s'agit-il d'une réunion du conseil avec le syndic?"

la réponse du syndic est:
" c est la première assemblée générale ordinaire qui, à chaque fois, ne réunit pas la moitié des copropriétaires. Donc, on est obligé de faire une seconde session, quelles que soient les présences."

Que pensez-vous de cette façon de faire!!

Si je me souviens bien de mes cours, cette façon de faire frôle l'irrégularité! je me trompe?

bàv

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BMCTools
Pimonaute assidu
Lieu : Belgique
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Re : Convocation AGO

grmff a écrit :
BMCTools a écrit :
grmff a écrit :

Le terme "si" ne change rien. On peut parfaitement mentionner exactement ce que la loi stipule et fixer la date, heure et lieu de la 2e séance dans la convocation initiale.

A enfin, je ne suis pas d'accord avec Grmff :-)

Tout arrive... wink
Qu'en pense l'IPI?

L'IPI pense comme moi :-)

En tous les cas un syndic a été condamné à un avertissement et ce point faisait partie des griefs reprochés au syndic.

Et tous les avis juridiques autour de moi sont dans le même sens....

Je regarde à de la jurisprudence


Yves Van Ermen

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Convocation AGO

L'article 577-6, § 5, al. 4, C. civil énonce :
"Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes parts de copropriété dont ils sont titulaires."

Le fait générateur de la réunion d'une deuxième AG dans un délai de 15 jours au moins est la constatation de l'absence de quorum pour que la première assemblée générale puisse délibérer valablement.

Dans un délai de 15 jours au moins après cette constatation , une deuxième AG sera réunie, ce qui implique la communication d'une convocation postérieure à l'AG qui n'a pu délibérer valablement.

Dans le cas évoqué, la première AG se réunirait le 1er juin, à 12 heures, chez le syndic.

Si aucun des quorum n'est atteint, le syndic pourrait convoquer le jour même (le 1 juin , après la réunion) une 2ème AG.

Quant au délai, elle ne pourrait de réunir  qu'au plus tôt le 16 juin (dies a quo non computatur, dies ad quem computatur) et non le 15 juin.

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max11
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Lieu : Bruxelles
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Re : Convocation AGO

Est-ce que la 2ème convocation doit être aussi complète que la 1ère vu que c'est le même ordre du jour ?
Par exemple, avec toutes les annexes, devis, ...

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : Convocation AGO

GT a écrit :

dies a quo non computatur, dies ad quem computatur

Délais de procédure en Belgique : https://e-justice.europa.eu/content_pro … o?member=1


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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luc
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Re : Convocation AGO

max11 a écrit :

Est-ce que la 2ème convocation doit être aussi complète que la 1ère vu que c'est le même ordre du jour ?
Par exemple, avec toutes les annexes, devis, ...

Selon moi non. Elle doit seulement comprendre les documents qui mentionnent la date de l'AG1, qui sera changé en AG2. Ces documents doivent mentionner la date AG2. Si l'AG1 était par exemple l'AGO 2019, elle reste l'AGO 2019.

A titre d'info le cas similaire d'une autre ACP qui se trouve face à un problème similaire, mais où en plus Bpost conteste la date d'envoi de l'invitation de l'AG, ... .

AG1 sans quorum: 23.04.2019

Invitation AG2: 29.04.2019
Bpost: change la date d'envoi de l'enveloppe AR en 06.05.2019 suite à un "contrôle qualitatif". Les invitations "email" ont été envoyé le 06.05.2019
AG2: 16.05.2019 imposé par le syndic bien qu'elle devait se tenir dès le 22.05.2019 (le lendemain de l'AG1+15j)

Le problème a été soumis au syndic le 13.05.2019, date de la réception de l'AR par le CP, avec des points à l'OJ. Retard supplémentaire de 7 jours  due à un problème interne à Bruxelles X. Contact en personne dans son cabinet le 15.05.2019.

Vu le temps disponible le problème ne pourra pas être soumis à l'IPI avant la date de l'AG, étant donné le contenu de certains points de l'OJ de l'AG2.

Donc la position de l'IPI (et du JP), qui nous intéresse dans la cadre de ce sujet, ne sera connue plus tard si cette AG2 ne sera pas annulé par celui qui l'organise et remplacé par une AG3/AGO2019 ou par une AGE.


Cordialement,

Luc

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 4 335

Re : Convocation AGO

max11 a écrit :

Est-ce que la 2ème convocation doit être aussi complète que la 1ère vu que c'est le même ordre du jour ?
Par exemple, avec toutes les annexes, devis, ...

Selon moi, il est pour le moins plus prudent de reprendre dans la convocation le contenu de l'ordre du jour de l'AG bis et les annexes à celle-ci.

Il n'est pas exclu que les destinataires de la première convocation n'aient pas conservé ces documents (perte, destruction).

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Convocation AGO

Soit, la procédure ne respecte pas la loi à la lettre. Mais le syndic agit en bon père de famille, dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires, dont la majorité semble malheureusement se désintéresser de la gestion de l'immeuble.

Ce n'est pas parfaitement légal. Mais c'est intelligent et fondé. Cela ne porte préjudice à personne.

Je connais une ACP (+ 150 lots) dans laquelle le syndic mentionne que les frais relatifs à une seconde AG seront partagés exclusivement entre les personnes non présentes ou représentées. Ce qui est aussi illégal pour ce que j'en sais. Mais cela motive les CP à participer ou donner mandat. Cela évite des frais, des déplacements inutiles (ACP sur la côte, avec donc une grosse majorité de secondes résidences et CP qui viennent souvent de loin pour l'AG) et c'est une très bonne chose.

Pour moi, la réponse est claire : légal non... mais si plein de bon sens dans le cadre d'une bonne gestion que je plussoie absolument sans aucune réserve cette manière de procéder.


rexou

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Convocation AGO

L'article 78 du code de déontologie auquel les agents immobiliers sont soumis prévoit  que l’agent immobilier syndic respecte notamment les dispositions du Code civil relatives à la copropriété.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : Convocation AGO

GT a écrit :

L'article 78 du code de déontologie auquel les agents immobiliers sont soumis prévoit  que l’agent immobilier syndic respecte notamment les dispositions du Code civil relatives à la copropriété.

C'est parfaitement exact GT.

Il existe des dispositions légales d'une part et l'intérêt des copropriétaires d'autre part.

A chacun de prendre ses responsabilités en cas de divergence.

Perso, je préfère que mon syndic privilégie l'intérêt des copropriétaires.


rexou

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 4 335

Re : Convocation AGO

rexou a écrit :
GT a écrit :

L'article 78 du code de déontologie auquel les agents immobiliers sont soumis prévoit  que l’agent immobilier syndic respecte notamment les dispositions du Code civil relatives à la copropriété.

C'est parfaitement exact GT.

Il existe des dispositions légales d'une part et l'intérêt des copropriétaires d'autre part.

A chacun de prendre ses responsabilités en cas de divergence.

Perso, je préfère que mon syndic privilégie l'intérêt des copropriétaires.

MarcoBrux appréciera  la suite à donner aux interventions ds cette discussion : juge de paix et/ou plainte  l'IPI.

De manière générale, à côté de l'intérêt des copropriétaires et même parfois en l'absence de l'intérêt de ceux-ci certains syndics privilégient leurs propres intérêts en limitant leurs prestations (mais pas leurs honoraires) même au mépris des textes.

Dernière modification par GT (15-05-2019 07:36:47)

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Convocation AGO

GT a écrit :

MarcoBrux appréciera  la suite à donner aux interventions ds cette discussion : juge de paix et/ou plainte  l'IPI.

De manière générale, à côté de l'intérêt des copropriétaires et même parfois en l'absence de l'intérêt de ceux-ci certains syndics privilégient leurs propres intérêts en limitant leurs prestations (mais pas leurs honoraires) même au mépris des textes.

Il existe d'autres alternatives aussi. Outre l'acceptation pure et simple de la gestion en bon père de famille au mépris des strictes obligations légales, il est aussi possible de motiver et conscientiser les CP de manière à faire valider la première AG convoquée... pour le futur.

De manière générale, il est possible de débattre longuement sur les agissements et/ou motivations des syndics... mais dans le cas présent, il est clair qu'une seconde AG organisée et convoquée selon les prescriptions légales entrainera des frais et désagréments supplémentaires pour l'ensemble des CP... et un  supplément de prestations (et donc d'honoraires) pour le syndic.


rexou

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Convocation AGO

GT a écrit :

L'article 577-6, § 5, al. 4, C. civil énonce :
"Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes parts de copropriété dont ils sont titulaires."

Le fait générateur de la réunion d'une deuxième AG dans un délai de 15 jours au moins est la constatation de l'absence de quorum pour que la première assemblée générale puisse délibérer valablement.

Cette méthode de voir les choses me va bien. Je me range donc derrière l'avis général. Il n'y a que les imbéciles qui ne changent pas d'avis, je l'ai toujours dit.

Désolé BMC-Tools, faudra trouver une autre occasion pour ne pas être d'accord... wink

(A noter que je n'avais jamais fait comme cela, je me sens d'autant plus libre de changer d'avis...)


Grmf!
----------------
Et dire que demain, hier sera passé de deux jours...

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Convocation AGO

GT a écrit :
max11 a écrit :

Est-ce que la 2ème convocation doit être aussi complète que la 1ère vu que c'est le même ordre du jour ?
Par exemple, avec toutes les annexes, devis, ...

Selon moi, il est pour le moins plus prudent de reprendre dans la convocation le contenu de l'ordre du jour de l'AG bis et les annexes à celle-ci.

Il n'est pas exclu que les destinataires de la première convocation n'aient pas conservé ces documents (perte, destruction).

Plus prudent, certes.

Mais si on envoie une convocation hyperdétaillée qui fait un kilo, pitié, sauvez les arbres!!!


Grmf!
----------------
Et dire que demain, hier sera passé de deux jours...

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Convocation AGO

GT a écrit :

MarcoBrux appréciera  la suite à donner aux interventions ds cette discussion : juge de paix et/ou plainte  l'IPI.

Pour aller en justice, il faudra qu'il en ait les moyens financiers (un avocat coûte au minimum 150€/heure + TVA) et qu'il prouve le préjudice subi.

Alors qu'il peut déjà bien longtemps à l'avance bloquer son agenda pour être sur de pouvoir participer à la 2ème session.

Quant à l'IPI, cela m'étonnerait fort qu'ils réagissent pour pareille broutille!

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Convocation AGO

Grmff a écrit :

Mais si on envoie une convocation hyperdétaillée qui fait un kilo, pitié, sauvez les arbres!!!

Votre syndic envoie encore des convocations + annexes en format papier!!! Par la Poste???

En 2019???

Tous les syndics que je connais envoient tout cela par email. Sauf aux clettes qui n'ont pas autorisé le Syndic à utiliser un autre moyen que le recommandé....

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Convocation AGO

panchito a écrit :
Grmff a écrit :

Mais si on envoie une convocation hyperdétaillée qui fait un kilo, pitié, sauvez les arbres!!!

Votre syndic envoie encore des convocations + annexes en format papier!!! Par la Poste???

En 2019???

Tous les syndics que je connais envoient tout cela par email. Sauf aux clettes qui n'ont pas autorisé le Syndic à utiliser un autre moyen que le recommandé....

Ben je peux vous présenter ma clette de syndic si cela vous intéresse.


Grmf!
----------------
Et dire que demain, hier sera passé de deux jours...

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Convocation AGO

Grmff a écrit :

Ben je peux vous présenter ma clette de syndic si cela vous intéresse.

Ben et les clettes de CP aussi qui acceptent de recevoir tout cela sur papier via la Poste en 2019....

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : Convocation AGO

MarcoBrux a écrit :

" c est la première assemblée générale ordinaire qui, à chaque fois, ne réunit pas la moitié des copropriétaires. Donc, on est obligé de faire une seconde session, quelles que soient les présences."

Que pensez-vous de cette façon de faire!!

Si je me souviens bien de mes cours, cette façon de faire frôle l'irrégularité! je me trompe?

Pour en revenir à la question initiale, indépendamment du mode de convocation, c'est en effet contraire à la loi. Mais cela permet de réaliser des économies en temps et en argent pour tout le monde.

Faut-il s'arrêter à la stricte application de la loi ? Vaste débat... Perso, si mon intérêt est en jeu, je n'aimerais pas qu'un puriste m'impose sa rigueur avec mon argent.


rexou

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Aime ce post :
GT
Pimonaute incurable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 4 335

Re : Convocation AGO

panchito a écrit :
Grmff a écrit :

Ben je peux vous présenter ma clette de syndic si cela vous intéresse.

Ben et les clettes de CP aussi qui acceptent de recevoir tout cela sur papier via la Poste en 2019....

Dans une ACP, je fais partie (ainsi qu'un autre copropriétaire avocat) des "clettes" , destinataires des convocations aux AG qui n'ont pas accepté individuellement, explicitement et par écrit de les recevoir par un autre moyen que la lettre recommandée.

Le même terme de "clettes" s'appliquerait également aux personnes qui ont rédigé et voté l'article 577-6, § 3, al.3 , C. civil.

En ce qui concerne la survie du recommandé, voici une opinion

https://www.lalibre.be/debats/opinions/ … 6a5ab7e002

Extrait

"La longévité du recommandé postal s’explique par son principal avantage : la sécurité juridique. Au-delà de la date certaine d’envoi et de réception (caractéristique dont l’email bénéficie aussi dans une certaine mesure), le recommandé postal est le seul à garantir légalement que le courrier a été adressé au bon destinataire à la bonne adresse. L’email possède beaucoup d’atouts dont celui de garantir l’intégrité du contenu du message. Il lui manque toutefois celui de la certitude de pouvoir joindre un destinataire bien identifié."

Quant aux frais administratifs afférents à la convocation à l'AG, le texte légal prévoit qu'ils sont à charge de l'association des copropriétaires (art.2 de la loi du 15/5/2012).  Il en résulte que les copropriétaires qui ont choisi un autre mode de convocation que le recommandé participent aussi  en fonction des leurs quote- parts ds les frais administratifs  des convocations adressées à certains copropriétaires par lettre recommandée. Et le syndic doit appliquer la loi.

Dernière modification par GT (16-05-2019 07:30:54)

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Aime ce post :
GT
Pimonaute incurable
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Re : Convocation AGO

panchito a écrit :

Quant à l'IPI, cela m'étonnerait fort qu'ils réagissent pour pareille broutille!

Avez-vous lu les interventions de Monsieur VAN ERMEN (qui n'est plus à présenter) dans cette discussion ?

Je le cite :

"Donc une action pour annulation de l'Ag et, faite moi plaisir, une bonne plainte à l'IPI!!"

Dernière modification par GT (16-05-2019 07:50:41)

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