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Convocation AGO

MarcoBrux
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Convocation AGO

Bonjour,
j'ai reçu une information du syndic d'un bien dont je suis propriétaire au sujet de l'AGO intitulée comme suit:

"1ere session 01 juin (chez syndic) et 2eme session 15 juin (salle Y )"

j'ai répondu en disant:"je n'ai pas bien compris les sessions en question! la 1ère s'agit-il d'une réunion du conseil avec le syndic?"

la réponse du syndic est:
" c est la première assemblée générale ordinaire qui, à chaque fois, ne réunit pas la moitié des copropriétaires. Donc, on est obligé de faire une seconde session, quelles que soient les présences."

Que pensez-vous de cette façon de faire!!

Si je me souviens bien de mes cours, cette façon de faire frôle l'irrégularité! je me trompe?

bàv

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rexou
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Re : Convocation AGO

GT a écrit :

Avez-vous lu les interventions de Monsieur VAN ERMEN (qui n'est plus à présenter) dans cette discussion ?

Je le cite :

"Donc une action pour annulation de l'Ag et, faite moi plaisir, une bonne plainte à l'IPI!!"

En effet, j'ai aussi lu cette intervention de Monsieur VAN ERMEN. Mais il y manque une motivation, une justification.

Une action en annulation entrainera inévitablement des frais à supporter par l'ensemble des CP. Je n'y vois rien de constructif. Une "bonne plainte à l'IPI" donnera lieu à un recadrement du syndic qui sera rappelé au strict respect d' l'interprétation de la loi au détriment de l'intérêt des copropriétaires. Là non plus, je ne vois rien de positif.

Pourquoi donc cet acharnement ? Le syndic agit certes en dehors du strict cadre légal, mais il le fait en bon père de famille, dans le seul but de gérer l'ACP avec bon sens et au mieux des intérêts de toutes les personnes concernées.

Je sais que je nage à contre-courant, mais j'aimerais une justification autre que le simple contournement d'une obligation légale rigide.


rexou

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BMCTools
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Re : Convocation AGO

rexou a écrit :

Je sais que je nage à contre-courant, mais j'aimerais une justification autre que le simple contournement d'une obligation légale rigide.

Vous donner une justification autre que le respect de la loi ? J'en ai pas.
En ne pas la respecter entraîne des risques juridiques qui peuvent coûter beaucoup plus cher que les montants que vous voulez économiser.

Mais vous avez sans doute raison. Mettons toute cette loi rigide sur la copropriété à la poubelle. Cela ira mieux.


Yves Van Ermen
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GT
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Re : Convocation AGO

BMCTools a écrit :

Mais vous avez sans doute raison. Mettons toute cette loi rigide sur la copropriété à la poubelle. Cela ira mieux.

Oui, que l'on retourne aux dispositions du code civil 1924 relatives à la copropriété (à lire au second degré)

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rexou
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Re : Convocation AGO

BMCTools a écrit :
rexou a écrit :

Je sais que je nage à contre-courant, mais j'aimerais une justification autre que le simple contournement d'une obligation légale rigide.

Vous donner une justification autre que le respect de la loi ? J'en ai pas.
En ne pas la respecter entraîne des risques juridiques qui peuvent coûter beaucoup plus cher que les montants que vous voulez économiser.

Mais vous avez sans doute raison. Mettons toute cette loi rigide sur la copropriété à la poubelle. Cela ira mieux.

Je dis seulement qu'une interprétation plus souple reste possible et acceptable dans l'intérêt des parties concernées. J'ai la plus grande admiration pour les gens qui respectent strictement les lois. Mais lorsque cette rigidité s'effectue (et est imposée) par d'autres au détriment de mes finances et de mon intérêt, je suis plus circonspect. Une copropriété, c'est avant tout un ensemble de personnes qui partagent des intérêts communs.

Le risque juridique potentiel que vous évoquez est limité et quasi-inexistant dans la mesure où les personnes concernées (les CP) acceptent cette procédure.
Les désagréments sont quant à eux bien réels et incontournables : on double tous les frais et les déplacements des CP qui se rendent aux deux AG.


rexou

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rexou
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Re : Convocation AGO

GT a écrit :
BMCTools a écrit :

Mais vous avez sans doute raison. Mettons toute cette loi rigide sur la copropriété à la poubelle. Cela ira mieux.

Oui, que l'on retourne aux dispositions du code civil 1924 relatives à la copropriété (à lire au second degré)

GT, j'ai le plus grand respect pour vos interventions toujours intéressantes. Par votre formation de juriste, je comprends que mes propos vous heurtent. Je suis un pragmatique plutôt. Pas révolutionnaire ni anarchiste, mais avec moins de rigidité que d'autres sans doute. Ceci dit, j'émets une opinion et je laisse à chacun sa liberté d'agir comme il le sent.


rexou

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GT
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Re : Convocation AGO

rexou a écrit :
BMCTools a écrit :
rexou a écrit :

Je sais que je nage à contre-courant, mais j'aimerais une justification autre que le simple contournement d'une obligation légale rigide.

Vous donner une justification autre que le respect de la loi ? J'en ai pas.
En ne pas la respecter entraîne des risques juridiques qui peuvent coûter beaucoup plus cher que les montants que vous voulez économiser.

Mais vous avez sans doute raison. Mettons toute cette loi rigide sur la copropriété à la poubelle. Cela ira mieux.

Je dis seulement qu'une interprétation plus souple reste possible et acceptable dans l'intérêt des parties concernées.

Un texte clair ne s'interprète pas

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GT
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Re : Convocation AGO

rexou a écrit :
GT a écrit :
BMCTools a écrit :

Mais vous avez sans doute raison. Mettons toute cette loi rigide sur la copropriété à la poubelle. Cela ira mieux.

Oui, que l'on retourne aux dispositions du code civil 1924 relatives à la copropriété (à lire au second degré)

GT, j'ai le plus grand respect pour vos interventions toujours intéressantes. Par votre formation de juriste, je comprends que mes propos vous heurtent. Je suis un pragmatique plutôt. Pas révolutionnaire ni anarchiste, mais avec moins de rigidité que d'autres sans doute. Ceci dit, j'émets une opinion et je laisse à chacun sa liberté d'agir comme il le sent.

Bonjour Rexou,

Je n'ai reçu aucune formation de juriste.
Je l'ai déjà écrit ds ce forum.
De par mon parcours privé et professionnel, je suis devenu une personne ayant développé une certaine appétence et curiosité en ce qui concerne  l'aspect légal ds certaines matières.
Cordialement

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rexou
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Re : Convocation AGO

GT a écrit :

Un texte clair ne s'interprète pas

Je conçois la position du juriste. Encore que la clarté des textes légaux soit souvent sujette à interprétations diverses. ^^

Je conçois aussi la position de l'IPI dans son principe. Le "faites moi plaisir, une bonne plainte... " me semble disproportionné.. J'aurais préféré lire "ce n'est pas la procédure légale et vous avez le droit de demander/exiger que..."

La question initiale est "qu'en pensez-vous ?" En l'occurrence, j'exprime un point de vue qui accepte un léger contournement de la loi -j'en suis conscient- mais dont la balance avantages/inconvénients ou intérêts/risques me semble être un paramètre à considérer aussi.

Je ne suis à priori pas choqué par un syndic qui agit au mieux des intérêts des copropriétaires et se montre imaginatif pour simplifier les choses et diminuer les frais.
Mais c'est seulement ce que je pense. Un avis. Un ressenti. Chacun reste libre de ne pas partager ma position.

@ GT : posté avant d'avoir lu votre dernier post...   Sans avoir la formation de juriste, votre appétence et votre curiosité des choses légales sont une qualification indiscutable en la matière et je conçois que mes propos vous heurtent. J'en suis désolé. Je suis plus pragmatique et souple... trop sans doute...

Dernière modification par rexou (16-05-2019 10:44:15)


rexou

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Re : Convocation AGO

BMCTools a écrit :

En ce qui me concerne, c'est purement et simplement illégal de convoquer de la sorte.

Cette manière de faire n'a pour but que de contourner le prescrit de la loi.

Donc une action pour annulation de l'Ag et, faite moi plaisir, une bonne plainte à l'IPI!!

Oui c'est illégal. Et l'IPI ne peut raisonnablement le cautionner.

Mais cette manière de faire n'a pas pour but "que de contourner le prescrit légal" le but est de simplifier la vie des CP et de leur faire économiser des frais supplémentaires. Personne n'est préjudicié il me semble et je ne comprends dès lors pas la vindicte exprimée ici.


rexou

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BMCTools
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Re : Convocation AGO

rexou a écrit :
BMCTools a écrit :

En ce qui me concerne, c'est purement et simplement illégal de convoquer de la sorte.

Cette manière de faire n'a pour but que de contourner le prescrit de la loi.

Donc une action pour annulation de l'Ag et, faite moi plaisir, une bonne plainte à l'IPI!!

Oui c'est illégal. Et l'IPI ne peut raisonnablement le cautionner.

Mais cette manière de faire n'a pas pour but "que de contourner le prescrit légal" le but est de simplifier la vie des CP et de leur faire économiser des frais supplémentaires. Personne n'est préjudicié il me semble et je ne comprends dès lors pas la vindicte exprimée ici.

Copropriétaires, vous voulez économiser de l'argent et vous simplifier la vie!!!
Facile, venez à la première AG!! Intéressez vous à votre bien !!!

Pousser les syndics à adopter une manière de faire irrégulière parce que les copropriétaires ne se préoccupent pas de leurs propres biens, vous trouvez cela normal ?

Mais, il y a peut-être une autre solution. Que les syndics mettent dans leurs honoraires complémentaires la tenue d'une deuxième AG à 1.000€ !
Je rigole. Quoique...

Et maintenant, si vous ne voyez pas le risque de dérive (un petit groupe de CP bien présent qui décide de tout dans la copro) et les risques juridiques (annulation de décisions d'AG car irrégulière - coût d'avocat - procédure longue). J'en suis désolé et j'espère que cela nous vous arrivera jamais. En tout les cas, il ne faudra pas venir pleurer ici :-)


Yves Van Ermen
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Re : Convocation AGO

BMCTools a écrit :

rexou a écrit :

Oui c'est illégal. Et l'IPI ne peut raisonnablement le cautionner.

Mais cette manière de faire n'a pas pour but "que de contourner le prescrit légal" le but est de simplifier la vie des CP et de leur faire économiser des frais supplémentaires. Personne n'est préjudicié il me semble et je ne comprends dès lors pas la vindicte exprimée ici.

Copropriétaires, vous voulez économiser de l'argent et vous simplifier la vie!!!
Facile, venez à la première AG!! Intéressez vous à votre bien !!!

Mais justement, le cas visé par rexou c'est que les CP les plus volontaires sont bien là... juste qu'ils ne sont pas assez nombreux pour tenir l'AG car les autres se moquent de l'évolution de leur bien.

BMCTools a écrit :

Pousser les syndics à adopter une manière de faire irrégulière parce que les copropriétaires ne se préoccupent pas de leurs propres biens, vous trouvez cela normal ?

Si l'acp est d'accord et que cela permet de faire avancer la situation sans que personne ne trouve à redire.... pourquoi pas ?

BMCTools a écrit :

Mais, il y a peut-être une autre solution. Que les syndics mettent dans leurs honoraires complémentaires la tenue d'une deuxième AG à 1.000€ !
Je rigole. Quoique...

ça pourrait être une solution si la loi prévoyait que les frais de la 2è AG devait être porté à la charge des absents & non représentés.... mais la loi ne le permet pas !

BMCTools a écrit :

Et maintenant, si vous ne voyez pas le risque de dérive (un petit groupe de CP bien présent qui décide de tout dans la copro) et les risques juridiques (annulation de décisions d'AG car irrégulière - coût d'avocat - procédure longue). J'en suis désolé et j'espère que cela nous vous arrivera jamais. En tout les cas, il ne faudra pas venir pleurer ici :-)

Pas besoin de venir pleurer, il suffira de faire annuler l'AG mal convoquée...
Rexou parle d'une AG ordinaire où tout va plutôt bien sur ces points.... 
C'est quand même la grande majorité des acp j'espère...

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PIM
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Re : Convocation AGO

A ceux qui applaudissent à l'entorse légale sous prétexte de "sens pratique":
si la loi est mal faite, il faut changer la loi. Au lieu de préconiser de la contourner.

Sagesse populaire: "L'enfer est pavé de bonnes intentions"

Le risque de dérive invoqué par Yves Van Ermen n'est pas anodin.


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Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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GT
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Re : Convocation AGO

PIM a écrit :

A ceux qui applaudissent à l'entorse légale sous prétexte de "sens pratique":
si la loi est mal faite, il faut changer la loi. Au lieu de préconiser de la contourner.

Sagesse populaire: "L'enfer est pavé de bonnes intentions"

Le risque de dérive invoqué par Yves Van Ermen n'est pas anodin.

Exemple l'introduction de l'art 577-6, § 2, al. 4 introduit par l'art. 166 de la loi du 18/6/2018.

"A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic."

Je me souviens d'une discussion dans laquelle certains affirmaient qu'une AG, à défaut de syndic, pouvait être convoquée par le conseil de copropriété.

Maintenant, la loi le permet mais uniquement aux fins de nommer un syndic.

L'objectif de la mesure est d'éviter le recours obligatoire à une action judiciaire chaque fois qu'une association est dépourvue du syndic.
 
Deux jugements avaient conclu au recours obligatoire à une procédure judiciaire .

Maintenant, en cas d'absence de syndic suite à une démission ou révocation sans remplacement de celui-ci,  non seulement le conseil mais aussi le président de la dernière AG ou encore un certains nombre de copropriétaire peuvent convoquer une AG exclusivement pour pourvoir au remplacement du syndic révoqué ou démissionnaire. 

Il s'agit d'une mesure pragmatique inscrite ds la loi.

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max11
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Re : Convocation AGO

PIM a écrit :

A ceux qui applaudissent à l'entorse légale sous prétexte de "sens pratique":
si la loi est mal faite, il faut changer la loi. Au lieu de préconiser de la contourner.

Sagesse populaire: "L'enfer est pavé de bonnes intentions"

Le risque de dérive invoqué par Yves Van Ermen n'est pas anodin.

Des entorses légales, on en fait tous et probablement très régulièrement : un petit excès de vitesse, un court stationnement en double file, une déduction de frais pas tout à fait professionnel, une procuration écrite pas encore reçue au moment de l'AG, le doc qui certifie qui est le propriétaire entre Mr ou Mme, le doc indiquant le représentant d'une indivision, les 3 devis quand on a pu en avoir que 2, ....

Ce n'est pas sous le prétexte de "sens pratique" mais pour avancer et économiser des frais inutiles dans la gestion d'un bien privé

La loi n'est pas mal faite puisqu'elle permet de s'opposer aux risques de dérives invoqués pour celui qui se sentirait lésé...

Dans le cas qui nous occupe ici, "l'entorse légale" ne se fait pas dans un souhait d'abus ou de dérive (car dans ce cas, il y aura la possibilité d'un recours indiscutable puisque le côté illégal de la convocation est indiscutable et indiscuté) mais uniquement pour un côté pragmatique : contourner le fait que certains copropriétaires ne se préoccupent pas de la gestion de leur bien (sans qu'on puisse les "punir" ou les faire assumer en payant les frais qui vont en résulter)   au détriment de ceux qui en comprennent l'importance et y investissent du temps.

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rexou
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Re : Convocation AGO

BMCTools a écrit :

Copropriétaires, vous voulez économiser de l'argent et vous simplifier la vie!!!
Facile, venez à la première AG!! Intéressez vous à votre bien !!!

Pousser les syndics à adopter une manière de faire irrégulière parce que les copropriétaires ne se préoccupent pas de leurs propres biens, vous trouvez cela normal ?

Mais, il y a peut-être une autre solution. Que les syndics mettent dans leurs honoraires complémentaires la tenue d'une deuxième AG à 1.000€ !
Je rigole. Quoique...

Et maintenant, si vous ne voyez pas le risque de dérive (un petit groupe de CP bien présent qui décide de tout dans la copro) et les risques juridiques (annulation de décisions d'AG car irrégulière - coût d'avocat - procédure longue). J'en suis désolé et j'espère que cela nous vous arrivera jamais. En tout les cas, il ne faudra pas venir pleurer ici :-)

Votre premier conseil est très pertinent, mais il s'adresse aux absents démotivés, qui ne nous lisent probablement pas.

Il ne s'agit pas de "pousser" les syndics à...  Mais un intervenant nous explique une situation de fait et demande "qu'en pensez-vous" ? Il a été répondu (et personne ne le conteste) que c'est en effet illégal. Pour le reste, chacun peut se positionner différemment.  Pénaliser les CP motivés à cause de l'inertie de je-m'en-foutistes, vous trouvez cela normal ?

La solution serait que la loi permette de porter les suppléments de frais relatifs à la seconde AG uniquement à charge des CP défaillants à la première convocation. Ceci est déjà appliqué par le syndic d'une ACP dans laquelle je possède un bien. Autre contournement de la loi, mais qui présente le mérite de motiver les troupes.

Le risque de dérive ? Les gens qui ne se donnent pas la peine de s'exprimer ne seront pas surpris de ne pas être entendus. La situation ne sera d'ailleurs pas différente lors de la deuxième AG, fut elle convoquée régulièrement. Il est rare qu'une personne assez peu motivée pour participer à une AG intente une action en justice de paix. Le risque est faible. Et si tel était le cas, la sanction serait de reconvoquer une nouvelle AG, sans plus.

@ PIM : Changer la loi ? Pas en mon pouvoir. Le SNPC et l'IPI peuvent sensibiliser les politiques. En attendant, je garde l'esprit pratique. Je ne pousse personne à quoi que ce soit, mais permettez-moi de ne pas condamner une attitude qui me semble pleine de bon sens.


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Re : Convocation AGO

panchito a écrit :
Grmff a écrit :

Mais si on envoie une convocation hyperdétaillée qui fait un kilo, pitié, sauvez les arbres!!!

Votre syndic envoie encore des convocations + annexes en format papier!!! Par la Poste???

En 2019???

Tous les syndics que je connais envoient tout cela par email. Sauf aux clettes qui n'ont pas autorisé le Syndic à utiliser un autre moyen que le recommandé....

et sauf aux PC CP qui n'ont pas de PC ...

Dernière modification par luc (17-05-2019 18:31:42)


Cordialement,

Luc

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Re : Convocation AGO

panchito a écrit :
GT a écrit :

MarcoBrux appréciera  la suite à donner aux interventions ds cette discussion : juge de paix et/ou plainte  l'IPI.

Pour aller en justice, il faudra qu'il en ait les moyens financiers (un avocat coûte au minimum 150€/heure + TVA) et qu'il prouve le préjudice subi.

Alors qu'il peut déjà bien longtemps à l'avance bloquer son agenda pour être sur de pouvoir participer à la 2ème session.

Quant à l'IPI, cela m'étonnerait fort qu'ils réagissent pour pareille broutille!

Tant à l'IPI que chez le JP il faut en pratique d'autres arguments en plus (ex: type mélange d'intérêts par le syndic, ... ) pour avoir un "résultat", qui n'est toujours celui qu'on espère.


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Convocation AGO

rexou a écrit :

La solution serait que la loi permette de porter les suppléments de frais relatifs à la seconde AG uniquement à charge des CP défaillants à la première convocation. Ceci est déjà appliqué par le syndic d'une ACP dans laquelle je possède un bien. Autre contournement de la loi, mais qui présente le mérite de motiver les troupes.

Dans une décision du 19 septembre 2006 annulant la décision prise par une AG imposant aux seuls copropriétaires absents lors de première AG la charge exclusive des frais qu'entraîne la convocation et la réunion d'une seconde AG, le juge de paix de Molenbeek- St-Jean relève
•    que cette décision méconnaît le droit d'un copropriétaire de ne pas participer aux AG lequel droit est inhérent à la liberté de vote et d'expression dudit copropriétaire
•     que la décision est formulée de façon générale et ne tient nullement compte de circonstances exceptionnelles qui pourraient expliquer ou justifier l'absence d'un copropriétaire.

Personnellement, si des circonstances devaient m'empêcher de participer à une AG, je ne donnerais jamais ma procuration à un autre copropriétaire eu égard à la "qualité " constatée ds la rédaction des ordres du jour .

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luc

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