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RW - Bail verbal qui expire dans 7 mois - revision du loyer - garantie locative

rodes
Pimonaute assidu
Lieu : Hainaut
Inscription : 05-09-2012
Messages : 165

RW - Bail verbal qui expire dans 7 mois - revision du loyer - garantie locative

Je suis bailleur en Region Wallone, avec un bail verbal qui expire dans 7 mois.
Le bail a été conclu avec le proprio precedant.
Loyer jamais indexé, pas de garanti locative.

J'ai informe le loc orallement qu'il recevra une notice de fin de bail (6 mois de preavis avant finde bail) et que si il veut il peut continuer a louer, avec un loyer plus cher (+/- index de 9 ans) on fera un bail ecrit avec ELE des qu'il dispose de la garanti locative (2mois), mais bien sure avant la fin du preavis.

Le locataire est d'accord sur toute la ligne.

Ce locataire a occasionnellement des retards de paiement mail il m'avertis et se tient a un plan de paiement.

Je pensais faire un bail avec 3 periodes de 1 ans renouvelle tacitement, qui se transforme en un bail de 9 ans.

Qu'est ce que vous penses du coté legale? A quoi dois je faire attention?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 7 029

Re : RW - Bail verbal qui expire dans 7 mois - revision du loyer - garantie locative

Rhodes a écrit :

Je suis bailleur en Region Wallone, avec un bail verbal qui expire dans 7 mois.

Et comment pouvez-vous le prouver?

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 12 336
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Re : RW - Bail verbal qui expire dans 7 mois - revision du loyer - garantie locative

Il ne serait pas inutile de prendre connaissance du contenu de la brochure "les baux d'habitation en RW" disponible ici sur Pim.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 378

Re : RW - Bail verbal qui expire dans 7 mois - revision du loyer - garantie locative

panchito a écrit :
Rhodes a écrit :

Je suis bailleur en Region Wallone, avec un bail verbal qui expire dans 7 mois.

Et comment pouvez-vous le prouver?

Mutation de propriétaire; donc date certaine?

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Messages : 12 336
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Re : RW - Bail verbal qui expire dans 7 mois - revision du loyer - garantie locative

libra a écrit :
panchito a écrit :
Rhodes a écrit :

Je suis bailleur en Region Wallone, avec un bail verbal qui expire dans 7 mois.

Et comment pouvez-vous le prouver?

Mutation de propriétaire; donc date certaine?

Eventuellement, si l'existence du bail verbal est mentionnée à l'acte d'achat. Mais de là à pouvoir déterminer la date d'expiration (7 mois) ?...


Erik DECKERS
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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 7 029

Re : RW - Bail verbal qui expire dans 7 mois - revision du loyer - garantie locative

Il faut effectivement regarder la clause que vous avez négociée avec le vendeur, qui décrit exactement le bail en cours, et qui figure dans votre acte d'achat.

Pourriez-vous reproduire cette clause?

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jacq
Pimonaute intarissable
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Messages : 1 029

Re : RW - Bail verbal qui expire dans 7 mois - revision du loyer - garantie locative

Il faut absolument une convention  écrite entre les deux parties que de commun accord le bail se terminera sans tacite reconduction a la date du ......... et que le locataire sortant paiera les loyers restant dû  avant la fin du bail.
Il vous faut absolument cette convention aussi non vous risquez de devoir payer 18 mois d'indemnités au locataire sortant si il trouve un bon avocat.


jacq

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rodes
Pimonaute assidu
Lieu : Hainaut
Inscription : 05-09-2012
Messages : 165

Re : RW - Bail verbal qui expire dans 7 mois - revision du loyer - garantie locative

Je me suis mal exprimé.
Debut de l'an prochain le bail aura 9 ans.
L'acte de vente contient la date de depart du bail.
Je vais donc dans un premier temps resilier le bail, avec preavis de 6 mois.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 12 336
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Re : RW - Bail verbal qui expire dans 7 mois - revision du loyer - garantie locative

rodes a écrit :

Je me suis mal exprimé.
Debut de l'an prochain le bail aura 9 ans.
L'acte de vente contient la date de depart du bail.
Je vais donc dans un premier temps resilier le bail, avec preavis de 6 mois.

Résilier pour occupation personnelle ?


Erik DECKERS
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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 16 840
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Re : RW - Bail verbal qui expire dans 7 mois - revision du loyer - garantie locative

Vous pouvez résilier, moyennant préavis de 6 mois, à l'issue des 9 ans.
Source: Décret Wallon

Art. 55 §1er. Tout bail visé à l’article 52 est réputé conclu pour une durée de neuf années.
Il prend fin à l’expiration d’une période de neuf années moyennant un congé notifié par le bailleur au moins six
mois avant l’échéance, et par le preneur au moins trois mois avant l’échéance.
À défaut d’un congé notifié dans le délai prévu à l’alinéa précédent, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.

Vous pouvez aussi, avant l'issue du bail, entre 6 et 9 mois avant l'issue des 9 ans (ou des triennats successifs), renégocier le bail.
Source: Décret wallon

Section 6 - Révision du loyer et des charges
Art. 58 §1er. Sans préjudice de l’article 50, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l’expiration de chaque triennat.
À défaut d’accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s’il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l’introduction de la demande.

Il va de soi que si vous ne vous mettez pas d'accord avec le locataire, vous pouvez simplement mettre fin au bail. Pas besoin de passer par le juge...

Attention, il faut pour cela un bail écrit et enregistré:

Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l’introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué à l’exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l’article 9, alinéa 1er.
Si cette révision a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
Le juge statue en équité.
L’action ne peut être intentée qu’entre le sixième et le troisième mois précédant l’expiration du triennat en cours.
Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l’ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu’à la décision définitive.

Tout cela est bien compliqué si vous devez passer devant un juge. Je conseille dès lors de mettre fin au bail si aucun accord n'est trouvé. En plus, si le juge ne vous accorde pas l'augmentation, comme vous devez lui soumettre le cas entre le 3 et le 6e mois avant l'issue des 9 ans, vous êtes forclos pour donner le congé, et reparti pour 3 ans.

A noter que vous pouvez exiger que votre locataire signe un bail écrit, et donc soit soumis à ces augmentations:

§3. La partie contractante la plus diligente peut, faute d’exécution dans les huit jours d’une mise en demeure signifiée par envoi recommandé ou par exploit d’huissier, contraindre l’autre partie, par voie procédurale s’il y échet, à dresser, compléter ou signer une convention écrite selon le paragraphe 1er et requérir si besoin que le jugement vaille bail écrit.


Grmf!
----------------
Et dire que demain, hier sera passé de deux jours...

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