Succession future d'un immeuble : comment la préparer ?

ran1965 · #1 15-08-2019 14:12:52

Bonjour,

mon père a 85ans, veuf et malheureusement, ne durera pas éternellement (hélas)

il est propriétaire d'un gros batiment en région Liégeoise, ancien garage automobile avec 1 étage
Reconverti il y a une 30aine d'années en rez commercial + appartement avec 1 atelier

Bien évidemment, les revenus locatifs à caractère commercial sont fortement imposés.
Je possède un autre immeuble de 2 étages, dont 2 niveaux sur 3 sont aménagés en appartements (sans permis urbanistique, et sans modification de volume, le rez étant mon habitation), je suis heritier unique

Je trouve assez choquant que ma location meublée de 50m² me rapporte, au final, plus, que son bail commercial portant sur 400m² dans un centre avec une forte activité commerçante.

je me pose des questions sur les possibilités/utilités :

1/ pour lui, d'avoir recours à une structure qui lui permettrai de payer moins d'impôt: laquelle ?
2/ de faciliter la succession en m''évitant la vente de l'immobilier pour cause de droits trop élevés, le jour où ...
3/ de la création d'une société immobilière dans ce but? d'une emphythéose? ... autre ?
4/ d'y ajouter mon propre patrimoine immobilier (n'ayant aucun successeur descendant en ligne directe)
5/ de me porter acquéreur d'autre biens immobiliers, au travers de la structure ou en tant que particulier?

je cherche un excellent conseiller fiscaliste, pour nous aider à y voir plus clair, mais je n'ai aucune idée de où nous adresser, et on reporte, on reporte, les années passent , dangereusement, avec en prime, une imposition équivalant une clio chaque année.

merci à ceux qui prendront le temps de nous souffler quelques pistes de solutions
bonne journée

PIM · #2 15-08-2019 19:13:44

Vous pourrez déjà avoir une perception plus claire en consultant le "notaire de famille" : en tout cas, le notaire qui a la confiance de votre père.

libra · #3 15-08-2019 19:17:11

Pour la succession, il peut faire une donation de la moitié de la nue propriété de ses immeubles. Il faut espérer qu'il vive encore au moins 3 années après la donation. Après 3 ans, il répète l'opération avec la moitié de ce qui lui reste et ainsi de suite tout les trois ans. Si vous croyez qu'il va encore vivre au moins 6 années, alors qu'il fasse une première donation d'un tiers.

Pour les revenus, j'ignore.

Une piste. Si votre père peut se passer d'une partie de ses revenus, qu'il fasse une donation totale d'une partie de l'immeuble; vous empruntez pour payer les droits de donations. Comme c'est un emprunt pour conserver un revenu, les charges d'intérêts sont déductibles de ces revenus.

XTof.vl · #4 15-08-2019 20:03:41

J'ai acheté la nue-propriété de mes parents en 1992 (valeur estimée par le notaire), septembre, mes parents gardant la nue-propriété. En décembre, mon père est décédé inopinément.

Le fisc a été difficile, mais uniquement sur la valeur de la vente. En final, ils n'ont rien reçu, mais c'est tout de même 2 ans de procédure difficile.

Que votre père (qui n'est pas encore au cieux ;-) ) vous vende la nue-propriété, et éventuellement vous donne l'argent pour l'achat suivant une donation - voir Tests achats il y a un ou deux mois pour la meilleure procédure qui vous convient.

Le risque, c'est les trois ans pour la donation, et la valeur de la vente de l'usufruit. Une valeur estimée par le notaire a plus de poids auprès du fisc.

J'ai supposé que vous étiez enfant unique, mais ce n'était pas mon cas. D'autres dons de mes parents ont été octroyés à mes soeurs et mon frère.

ran1965 · #5 25-08-2019 15:40:29

Je vous ai lus avec beaucoup d'attention, et je vous remercie tous pour vos réponses.

Quid de la société immobilière ? je n'ai aucune idée des frais annuels qu'elle engendrerai ...
mais la donation d'actions n'est pas imposée (je crois)

Les frais d'entretient des bâtiments seraient déductibles, et permettraient même peut-être des investissements.
il ne serait plus imposé que sur les dividendes = il a des chances de descendre de tranche imposable (calcul à faire par le comptable)
j'aimerai développer mon patrimoine immobilier, si c'est via la société, beaucoup de frais sont déductibles et les intérêts le sont en totalité.

Du coup ... pourquoi si peu de personnes passent en société, qui me semble plus qu'intéressantes? (d'autant qu'elles vont passer à 25% de taxation au lieu de 34% ... et ce, uniquement sur les bénéfices ... que j'ai l'intention de garder aussi bas que possible

PS: pardonnez ces questions très naïves, j'ai toujours été salarié et je ne suis pas comptable
merci, bon dimanche

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