calcul des quote-parts de copropriété

Construction d'une terrasse avec un permis d'urbanisme? L'Acte de Base de votre copropriété a-t'il été modifié? Qui est le syndic? Tout cela a-t'il été appeouvé par une AG?

Merci de reproduire textuellement cette clause de l'acte de base.
Date de l'acte de base et de ses modifications?

Dernière modification par GT (18-08-2019 15:48:10)

Vous avez raison pour le syndic. Le règlement intérieur datant de 1989 précise que le syndic est élu par l'AG, pour une durée d'une année, de préférence parmis les copropriétaires.
Pour la modification de répartition des quotités, c'est l'AG des deux copropriétaires qui a signé.
Mes questions restent posées sans réponse :
Puis-je considérer la terrasse comme une partie privative à prendre en considération dans le calcul des quotités ?
Idem pour le grenier aménagé ?
Comme le deuxième propriétaire à l'étage veut vendre son bien, le notaire lui aurait dit qu'il était d'accord de faire un correctif sur base de cette décision de l'AG modifiant les quotités. Comme elle n'est plus selon moi à jour, je souhaite la contester. Comment faire ? Faire appel à un expert mobilier au nom de l'AG ? D'accord mais je souhaite alors payer selon la nouvelle répartition et pas l'ancienne; est-ce possible ?

Merci pour la réponse Mr Van Ermen

art.577-7, § 3, C. civil
"Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, moyennant la production d'un rapport tel que prévu à l'article 577-4, § 1er, alinéa 2.

en vigueur le 1er janvier 2019et applicable à tout immeuble ou groupes d'immeubles  répondant aux conditions visées à l'article 577-3, C. civil

Le législateur de 2018 a voulu la production d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier pour toute modification, à partir du 1/1/2019 de la répartition des  quotes-parts des parties communes afférentes à chaque partie privative  sur laquelle il est statué à l'unanimité par l'assemblée générale.

Le rôle du rapport dont il est question à l'art.577-4, § 1er, al.2 est de fixer la valeur respective de chaque partie privative sur la base de 3 critères cumulatifs : la superficie nette au sol, l'affectation et la situation de cette partie privative.

La superficie nette au sol est la surface "plancher" ou "tapis" càd la surface intérieure exclusive des murs extérieurs et des cloisons intérieures.

Par ailleurs, l'art.577-9, § 6, C. civil prévoit que tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble.

Agathe, ne tardez pas à faire établir un rapport motivé par un autre notaire (règles de confraternité ?), ou par un géomètre-expert ou par un architecte ou par un agent immobilier. Il confirmera ou infirmera les informations dont vous nous avez fait part.

posté avant d'avoir lu l'intervention de M. VAN ERMEN

Dernière modification par GT (19-08-2019 15:53:06)

La convocation d'une assemblée générale doit être examinée au regard de l'art.577-6, § 2, C. civil

"Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement d'ordre intérieur ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
   Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
   Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.
  A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic.

Dans le cas d'espèce, un syndic a été désigné ?

La terrasse reste partie commune. C'est la structure de l'immeuble. L'usage seul en est devenu privatif. Et selon moi, cela ne modifie en rien les quotités. Mais une AG peut prévoir qu'en contrepartie de cet usage exclusif les frais y afférent le seront aussi.

Le l'aménagement intérieur de l'appartement de votre voisin ne modifie pas non plus ses quotités. Vous êtes seulement concerné si ces modifications peuvent entrainer un préjudice à la stabilité de l'immeuble. Cela ne semble pas être le cas.

Dans le cadre d'une copropriété de deux personnes, les quotités de vote en AG sont nécessairement égales, même si l'un dispose de 95% des quotités et l'autre de seulement 5%. Quant aux frais communs, ils sont plus que probablement très limités.

Pour moi, ce qui est primordial, c'est une bonne entente et des relations cordiales entre copropriétaires, surtout dans votre cas.

Effectivement, il n'y a pas de syndic nommé explicitement.
Mais qui a raison ? Rexou ou M. Van Ermen ?

L''annonce de la vente de ce bien mentionne un duplex car il y a un bel escalier qui monte au grenier aménagé en mezzanine avec une surface habitable totale et un prix de vente tenant compte de cette mezzanine. C'est tout de même la surface habitable qui conditionne la répartition des quotités ?
Rexou a raison si on ne modifie pas l'acte de base et que le grenier reste grenier dans l'acte de base.
M. Van Ermen a raison si on veut changer l'affectation du grenier en mezzanine pour valoriser son bien; ce qui me semble assez logique.

La répartition en vigueur (qui ne tient pas compte de l'aménagement du grenier) a été validée en AG. Le notaire peut-il faire un acte de base rectificatif lors de la vente sans me demander ma signature. En d'autre terme, la décision prise en AG est-elle opposable à un tiers ?

Dernière modification par Agathe (19-08-2019 21:28:43)

Vous devez en effet désigner un syndic. La base reste de conserver de bonnes relations entre les deux CP de manière à éviter un conflit que seul un tribunal pourra trancher. Les frais communs sont par ailleurs si peu importants dans ce type d'immeuble qu'il n'est vraiment pas indiqué de chipoter pour des bricoles.

Ce que mentionne l'annonce est sans intérêt. Ce n'est pas relevant. Ni le volume ni la surface n'ont changé depuis la répartition des quotités. Je ne vois quant à moi pas de raison de modifier l'acte de base. Des frais pour la copropriété. Le risque d'une réadaptation du revenu cadastral pour l'acheteur. L'acte de vente peut mentionner un "grenier aménagé" tout simplement.

Et si vos deux appartements ont sensiblement -ce qui est très probable- une superficie au sol comparable, divisez donc simplement les frais communs en deux. Nommez un des deux CP syndic officiel... Alternez cette fonction, tous les ans ou tous les 3 ans si vous voulez, mais conservez de bonnes relations sans vous prendre la tête.

La répartition des quotités validée en AG est applicable. Cela ne modifie en rien l'acte de base initial, qui ne doit pas -ne peut pas il me semble- être modifié par le notaire. L'acte de vente peut mentionner que l'acte de base a été modifié par décision de l'AG du... qui stipule que...

L'art.577-7, § 3, C. civil (en vigueur le 1er janvier 2019et applicable à tout immeuble ou groupes d'immeubles  répondant aux conditions visées à l'article 577-3, C. civil) prévoit qu'il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, moyennant la production d'un rapport tel que prévu à l'article 577-4, § 1er, alinéa 2.

Agathe, vous êtes-vous posée la question du pouvoir du notaire d'acter une modification des quotes-parts suite à l'affectation en mezzanine du grenier de votre voisin alors qu'aucune décision unanime des copropriétaires n'a été prise en ce sens ?