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calcul des quote-parts de copropriété

Agathe
Pimonaute assidu
Lieu : Berchem Sainte Agathe
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calcul des quote-parts de copropriété

Bonjour,
J'habite dans un immeuble à deux appartements dont je suis un des propriétaires. L'autre propriétaire habitant à l'étage a profité de travaux de rénovation chez moi pour construire une terrasse à son niveau s'appuyant sur la structure de mon appartement; ce que j'ai volontiers accepté.
3 questions :
1. Cette terrasse est pour moi privative (je n'y ai pas accès) et il faudrait inclure sa superficie dans le calcul de la répartition des quotités à charge de l'autre propriétaire. Est-ce correct ?
2. Le propriétaire a aussi aménagé son grenier privatif en mezzanine (initialement non compté dans les quotités) ; cela devient pour moi une surface habitable qu'il faudrait prendre aussi en considération. Est-ce correct ?

3. Il existe aujourd'hui une nouvelle répartition des charges tenant compte uniquement de mes travaux et de sa terrasse;
Comme le propriétaire vend son appartement aujourd'hui, je souhaite modifier cette répartition car il y a au minimum 20 m2 de grenier aménagé en mezzanine.
Son notaire serait d'accord de modifier l'acte de base sur base de la dernière répartition mais je la conteste puisqu'elle ne prend pas en compte le grenier aménagé.
Comment faire ?  Doit-on faire appel à un expert géomètre pour éviter les conflits ?

Merci de vos avis


L'erreur est humaine, persévérer est diabolique

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BMCTools
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Re : calcul des quote-parts de copropriété

Je suis d'accord avec Rexou lorsqu'il dit "La base reste de conserver de bonnes relations entre les deux CP de manière à éviter un conflit".
Effectivement, le mieux c'est le dialogue avec l'autre copropriétaire.

Il est possible pour les toutes petites copropriétés comme la vôtre de ne pas être soumise à la loi sur la copropriété sous certaine condition. ( Art 577-3 "Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.")

Mais néanmoins, il doit avoir un acte de base avec de manière impérative une répartition des charges. Le changement de destination d'une partie d'un immeuble implique automatiquement un changement de quote-part. Car un grenier aménageable n'a pas la même valeur qu'un grenier aménagé.

Vous êtes 2 propriétaires, faites le nécessaire pour mettre les quotes-parts en ordre. Et demandez au Notaire de réaliser l'acte modificatif en même temps que l'acte de vente pour économiser les coûts.

Les conséquences de cette modification de quote-part sont nulles pour le propriétaire vendeur, il n'a donc pas de raison à s'opposer, et vous serez tranquille par rapport au propriétaire acquéreur.


Yves Van Ermen

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GT
Pimonaute incurable
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Re : calcul des quote-parts de copropriété

BMCTools a écrit :

Vous êtes 2 propriétaires, faites le nécessaire pour mettre les quotes-parts en ordre. Et demandez au Notaire de réaliser l'acte modificatif en même temps que l'acte de vente pour économiser les coûts.


art.577-7, § 3, C. civil

"Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, moyennant la production d'un rapport tel que prévu à l'article 577-4, § 1er, alinéa 2.

en vigueur le 1er janvier 2019et applicable à tout immeuble ou groupes d'immeubles  répondant aux conditions visées à l'article 577-3, C. civil

Le législateur de 2018 a voulu la production d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier pour toute modification, à partir du 1/1/2019 de la répartition des  quotes-parts des parties communes afférentes à chaque partie privative  sur laquelle il est statué à l'unanimité par l'assemblée générale.

Le rôle du rapport dont il est question à l'art.577-4, § 1er, al.2 est de fixer la valeur respective de chaque partie privative sur la base de 3 critères cumulatifs : la superficie nette au sol, l'affectation et la situation de cette partie privative.

Les 2 copropriétaires devront se mettre d'accord moyennant la production d'un rapport sur la modification de la répartition des quotes-parts. Il s'agira de les chiffrer.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : calcul des quote-parts de copropriété

BMCTools a écrit :

Il est possible pour les toutes petites copropriétés comme la vôtre de ne pas être soumise à la loi sur la copropriété sous certaine condition. ( Art 577-3 "Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.")

Mais néanmoins, il doit avoir un acte de base avec de manière impérative une répartition des charges.

A propos du régime dérogatoire

Documents parlementaires, Chambre 2017 - 2018, n 54-2919/1, p. 200-201

"La pratique connaît des difficultés pour identifier les hypothèses où il peut être dérogé à la loi impérative.

Certains ont égard au nombre de lots, mais la majorité de la doctrine privilégie la gestion simplifiée des éléments immobiliers communs; voy. C. MOSTIN, “Le champ d’application et la force obligatoire de la loi du 30 juin 1994”, en Copropriété – La loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Ed. U.C.L. Faculté de droit, 1994, p. 32; voy. également C. MOSTIN et J.-Fr.TAYMANS, “Le régime d’exception aux dispositions impératives de la loi sur la copropriété”, op. cit., pp.103 et 104; V. SAGAERT, Goederenrecht in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 386-387.

Il est proposé en conséquence de préciser que c’est la nature des parties communes qui peut justifier la dérogation, avec, toujours, l’accord de tous les copropriétaires. Le nombre de lots ne justifie pas en tant quel tel une dérogation à l’application de la présente section. Si la dérogation est décidée, l’immeuble ou groupe d’immeubles sera soumis au droit commun de la copropriété forcée des § 9 et 10 de l’article 577-2 du Code civil; il convient alors de s’assurer que l’on est bien en présence de parties communes affectées à des parties privatives distinctes existant juridiquement: la passation d’un acte de base est nécessaire.

Il a été aussi constaté en pratique que des copropriétaires, d’accord dans un premier temps sur la dérogation, pouvaient ne plus l’être mais aussi et surtout que les copropriétaires changent et que de nouveaux arrivants peuvent se voir ainsi privés d’un régime impératif plus détaillé et protecteur. Dès lors que l’un des copropriétaires n’est plus d’accord, la dérogation pourra être remise en cause en saisissant le magistrat de ce litige."

https://www.lachambre.be/FLWB/PDF/54/29 … 919001.pdf

En l'espèce, nous n'avons pas été informés d'un accord de tous les copropriétaires sur cette dérogation.

Dès lors s'appliqueront les dispositions des art.577-3 à 577-14, C. civil.

Dernière modification par GT (20-08-2019 15:03:49)

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rexou
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Re : calcul des quote-parts de copropriété

BMCTools a écrit :

Mais néanmoins, il doit avoir un acte de base avec de manière impérative une répartition des charges. Le changement de destination d'une partie d'un immeuble implique automatiquement un changement de quote-part. Car un grenier aménageable n'a pas la même valeur qu'un grenier aménagé.

J'ai liké votre commentaire mais je ne suis pas convaincu que la modification de l'usage du grenier entraine une changement de quote-part. La valeur n'est certes pas la même, mais c'est sans incidence pour moi sur le calcul des quotités. La superficie dont dispose ce propriétaire n'a pas changé. Il en serait différemment si une annexe avait été construite par exemple. La modification de l'acte de base aura par contre plus que probablement une incidence fiscale pour l'acheteur dont le RC sera revalorisé. Et face à cela, une différence de prix à payer pour les charges d'autant plus minime que les charges communes sont très réduites dans ce type d'immeuble.

Je connais le cas d'un bien dans un immeuble, avec rez commercial et jardin. Les quotités sont identiques pour ce rez et pour les appartements de même superficie aux étages supérieurs. Ni le jardin (à usage privatif seulement) ni l'usage ne déterminent la répartition des quotités. Par contre, le RC (mixte commerce/habitation) est nettement plus élevé.


rexou

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bg1000
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Re : calcul des quote-parts de copropriété

C'est pour quel montant de charge mensuel ?
Y a t'il des consommables commun (eau-gaz-électricité) sans compteur individuel?
Y a t'il de gros frais commun: une pelouse de 1 ha à entretenir, une concierge à temps plein, un portier …..?

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Agathe
Pimonaute assidu
Lieu : Berchem Sainte Agathe
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Re : calcul des quote-parts de copropriété

Merci pour vos conseils très utils.
J'opte pour la solution de Rexou qui est la meilleure dans un soucis de bon voisinage et par simplification pour l'autre propriétaire.

Les charges communes sont actuellement très faibles mais des travaux de peinture ou autres dans les communs peuvent vite les élever.
L'acte de base datant de décembre 1989, pouvez vous me dire si sa mise à jour pour tenir compte des deux dernières lois est une obligation ?
J'ai compris que la nomination d'un syndic est une obligation. Faut il aussi constituer un fonds de réserve? Et donc ouvrir un compte de copropriété.

Dernière modification par Agathe (20-08-2019 22:23:20)


L'erreur est humaine, persévérer est diabolique

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GT
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Re : calcul des quote-parts de copropriété

Agathe a écrit :

L'acte de base datant de décembre 1989, pouvez vous me dire si sa mise à jour pour tenir compte des deux dernières lois est une obligation ?


18 JUIN 2018. - Loi portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges

15 MAI 2012. - Loi modifiant le Code civil en ce qui concerne la copropriété et modifiant l'article 46, § 2, du Code judiciaire

2 JUIN 2010. - Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion

30 JUIN 1994. - Loi modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété.

Cette loi de 1994 a inséré dans le Code civil, livre II, titre II, chapitre III, une section Ire intitulée " De la copropriété ordinaire et de la copropriété forcée en général " comprenant l'article 577bis inséré par la loi du 8 juillet 1924 révisant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété
Elle a également inséré dans le même chapitre du Code civil une section II intitulée " De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis " comprenant entre autres la disposition suivante :
"Sous-section VI. - Du caractère impératif.
  Art. 577-14. Les dispositions de la présente section sont impératives."
(devenue depuis l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin
"Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.").

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