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réception parties communes: mission du syndic?

MarcoBrux
Pimonaute bavard
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réception parties communes: mission du syndic?

Bonjour,

* dans une résidence, la toiture fuit depuis des semaines voire des mois,  quand il pleut, quelques litres/jour  inondent le dernier appartement et causent des dégâts.
* La réception des parties communes n'a pas encore lieu.
Malgré plusieurs tentatives, l'entrepreneur, le promoteur et le syndic ne réagissent pas.

Ma question:
- Est-ce que c'est le syndic qui doit assurer la réception provisoire des parties communes? sachant que l'AG lui a donné mandat pour se faire assister par un expert.
- Le syndic ne doit-il pas intervenir pour assurer la conservation de l'immeuble sur base de l'art( Art 577-8&4.4°), quitte à se retourner plus tard contre le promoteur?

Merci d'avance

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MarcoBrux
Pimonaute bavard
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Re : réception parties communes: mission du syndic?

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :

Bonjour,

* dans une résidence, la toiture fuit depuis des semaines voire des mois,  quand il pleut, quelques litres/jour  inondent le dernier appartement et causent des dégâts.
* La réception des parties communes n'a pas encore lieu.
Malgré plusieurs tentatives, l'entrepreneur, le promoteur et le syndic ne réagissent pas.

Tentatives de qui ? du propriétaire de l'appartement sous toiture ?
En quoi ont consisté concrètement chacune de ces tentatives ?


Tentatives de qui ? du propriétaire de l'appartement sous toiture ?
En quoi ont consisté concrètement chacune de ces tentatives ?
GT,
- Tentatives de qui?: du propriétaire occupant qui subit chaque jour!
- contacts, demandes d'interventions pour réparer, etc etc

Bàt

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MarcoBrux
Pimonaute bavard
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Re : réception parties communes: mission du syndic?

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :

Bonjour,

La réception des parties communes n'a pas encore lieu.

Vous voulez dire que le vendeur/promoteur n'a pas encore invité le syndic à la réunion pour procéder à la réception provisoire des parties communes alors que la réception provisoire des lots privatifs a déjà été effectuée?

Exactement:)

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GT
Pimonaute incurable
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Re : réception parties communes: mission du syndic?

MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :
GT a écrit :

Que prévoit l'acte authentique du propriétaire concerné en ce qui concerne la réception des parties communes ?

Je vise l'acte authentique signé par l'acquéreur et non l'acte de base et le règlement de copropriété.

Par ailleurs, appartement acquis sans le cadre de la loi Breyne ?

GT,
- Que prévoit l'acte authentique du propriétaire concerné en ce qui concerne la réception des parties communes: ca je n'ai pas vérifié! je ne l'ai pas!
- appartement acquis sans le cadre de la loi Breyne: Je pense bien que Oui! pourquoi cela serait autrement?

Bàv

Renseignez-vous , prenez connaissance de l'acte authentique.
Vous trouverez probablement des renseignements utiles relatifs  aux procédures de réception.

Extraits d'un acte authentique :

"La réception provisoire des parties communes doit avoir lieu de manière contradictoire entre le promoteur et le syndic concerné désigné par la première assemblée générale ordinaire ou extraordinaire des copropriétaires. Le syndic peut à cette occasion se faire assister, au frais de la copropriété, par au moins un expert indépendant désigné par l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.  Seul un acte écrit et contradictoire entre parties vaut preuve de la réception provisoire des parties communes.
Le promoteur demande la réception provisoire des parties communes par écrit en invitant le syndic concerné par lettre recommandée à la poste à y procéder dans un délai de quinze jours suivant la date d'envoi de cette demande.
Les travaux sont présumés être en état de réception provisoire jusqu'à preuve du contraire, à la date d'achèvement qu'a indiquée le promoteur dans la demande de réception.
Le refus éventuel des mandataires de la copropriété de procéder à la réception des parties communes devra être notifié, avec ses motifs par une lettre recommandée à la poste et adressée au promoteur avant l'expiration du délai de quinze jours déterminé ci-dessus.
Le refus éventuel du mandataire de la copropriété d'accepter cette réception des parties communes devra être notifié, avec ses motifs, par lettre recommandée à la poste et adressée au promoteur dans les huit jours qui suivent la date de la réception provisoire.
Lorsque le refus motivé de procéder à la réception provisoire des parties communes, ou d'accepter cette réception, a été notifié au promoteur, celui-ci peut soit admettre les motifs du refus et demander une nouvelle fois la réception après avoir procédé aux travaux de réfection demandés, soit solliciter, à l'amiable ou à défaut en justice, la nomina¬tion d'un expert chargé de constater la réalité ou l'inexistence des motifs du refus de réception et de fixer les éventuels travaux de réfection à réaliser avant de procéder à la réception provisoire ou avant acceptation de la réception provisoire.
Si la validité de la réception provisoire des parties communes requiert la présence d'un des copropriétaires et si celui-ci omet de comparaître dans le délai raisonnable que le promoteur lui aura fixé par exploit d'huissier, le tribunal statuera sur ladite réception en ce qui concerne le copropriétaire en défaut.
Si le mandataire de la copropriété concernée laisse sans suite la requête écrite du promoteur d'effectuer la réception provisoire dans le délai de quinze jours déterminé ci-dessus, le promoteur le sommera par exploit d'huissier et le syndic sera présumé accepter cette réception si, dans les quinze jours qui suivent cette sommation, il omet de comparaître à la date fixée dans cet exploit aux fins de réception.
Si, au moment de la réception provisoire des parties communes le promoteur est encore propriétaire d'une partie de l'immeuble qu'il présente aux fins de réception, il n'exercera aucun des droits qui s'attachent à la copropriété lors de la réception des parties communes du bien."

Dernière modification par GT (23-08-2019 09:41:55)

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Aime ce post :
MarcoBrux
Pimonaute bavard
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Re : réception parties communes: mission du syndic?

GT a écrit :

L'origine des infiltrations : le toit, partie commune.

Le syndic peut-il intervenir sur cette partie commune qui n'a pas encore été réceptionnée ?

GT: C'est exactement ma question. apparemment les avis sont partagés à ce sujet!
A 1ère vue, le syndic a répondu qu'il ne peut pas intervenir vu que les parties communes n'ont pas fait l'objet de la réception provisoire!!

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GT
Pimonaute incurable
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Re : réception parties communes: mission du syndic?

MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :

L'origine des infiltrations : le toit, partie commune.

Le syndic peut-il intervenir sur cette partie commune qui n'a pas encore été réceptionnée ?

GT: C'est exactement ma question. apparemment les avis sont partagés à ce sujet!
A 1ère vue, le syndic a répondu qu'il ne peut pas intervenir vu que les parties communes n'ont pas fait l'objet de la réception provisoire!!

Voici un élément nouveau.
Réponse écrite du syndic ?

Et les autres intervenants auxquels s'est adressé le propriétaire, qu'ont-ils répondu ?

Dernière modification par GT (23-08-2019 09:57:04)

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MarcoBrux
Pimonaute bavard
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Re : réception parties communes: mission du syndic?

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :
GT a écrit :

Que prévoit l'acte authentique du propriétaire concerné en ce qui concerne la réception des parties communes ?

Je vise l'acte authentique signé par l'acquéreur et non l'acte de base et le règlement de copropriété.

Par ailleurs, appartement acquis sans le cadre de la loi Breyne ?

GT,
- Que prévoit l'acte authentique du propriétaire concerné en ce qui concerne la réception des parties communes: ca je n'ai pas vérifié! je ne l'ai pas!
- appartement acquis sans le cadre de la loi Breyne: Je pense bien que Oui! pourquoi cela serait autrement?

Bàv

Renseignez-vous , prenez connaissance de l'acte authentique.
Vous trouverez probablement des renseignements utiles relatifs  aux procédures de réception.

Extraits d'un acte authentique :

"La réception provisoire des parties communes doit avoir lieu de manière contradictoire entre le promoteur et le syndic concerné désigné par la première assemblée générale ordinaire ou extraordinaire des copropriétaires. Le syndic peut à cette occasion se faire assister, au frais de la copropriété, par au moins un expert indépendant désigné par l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.  Seul un acte écrit et contradictoire entre parties vaut preuve de la réception provisoire des parties communes.
Le promoteur demande la réception provisoire des parties communes par écrit en invitant le syndic concerné par lettre recommandée à la poste à y procéder dans un délai de quinze jours suivant la date d'envoi de cette demande.
Les travaux sont présumés être en état de réception provisoire jusqu'à preuve du contraire, à la date d'achèvement qu'a indiquée le promoteur dans la demande de réception.
Le refus éventuel des mandataires de la copropriété de procéder à la réception des parties communes devra être notifié, avec ses motifs par une lettre recommandée à la poste et adressée au promoteur avant l'expiration du délai de quinze jours déterminé ci-dessus.
Le refus éventuel du mandataire de la copropriété d'accepter cette réception des parties communes devra être notifié, avec ses motifs, par lettre recommandée à la poste et adressée au promoteur dans les huit jours qui suivent la date de la réception provisoire.
Lorsque le refus motivé de procéder à la réception provisoire des parties communes, ou d'accepter cette réception, a été notifié au promoteur, celui-ci peut soit admettre les motifs du refus et demander une nouvelle fois la réception après avoir procédé aux travaux de réfection demandés, soit solliciter, à l'amiable ou à défaut en justice, la nomina¬tion d'un expert chargé de constater la réalité ou l'inexistence des motifs du refus de réception et de fixer les éventuels travaux de réfection à réaliser avant de procéder à la réception provisoire ou avant acceptation de la réception provisoire.
Si la validité de la réception provisoire des parties communes requiert la présence d'un des copropriétaires et si celui-ci omet de comparaître dans le délai raisonnable que le promoteur lui aura fixé par exploit d'huissier, le tribunal statuera sur ladite réception en ce qui concerne le copropriétaire en défaut.
Si le mandataire de la copropriété concernée laisse sans suite la requête écrite du promoteur d'effectuer la réception provisoire dans le délai de quinze jours déterminé ci-dessus, le promoteur le sommera par exploit d'huissier et le syndic sera présumé accepter cette réception si, dans les quinze jours qui suivent cette sommation, il omet de comparaître à la date fixée dans cet exploit aux fins de réception.
Si, au moment de la réception provisoire des parties communes le promoteur est encore propriétaire d'une partie de l'immeuble qu'il présente aux fins de réception, il n'exercera aucun des droits qui s'attachent à la copropriété lors de la réception des parties communes du bien."

J'ai trouvé le passage en question dans l'acte d'achat, voici un extrat:

" Réception provisoire des parties communes
La réception provisoire des parties communes sera effectuée contradictoirement entre le Vendeur et le représentant des copropriétaires (syndic de l'immeuble, mandataire ad hoc, Conseil de Copropriété), désigné et mandaté par la première assemblée générale des copropriétaires, l’Architecte étant invité. 
Seul un acte écrit et contradictoire fera la preuve de la réception provisoire des parties communes. Le Vendeur est autorisé à procéder à la réception des parties communes par phases (parties intérieures, selon noyaux ascenseurs éventuellement, parties exté-rieures, parking, phase de construction, etc.).

Le Vendeur demande la réception provisoire des parties communes par écrit en invitant le représentant des copropriétaires par lettre recommandée à la poste d'y procéder dans un délai de quinze jours suivant la date de cette demande.

Les travaux sont présumés être en état de réception provisoire, jusqu'à preuve du con-traire, à la date de l'achèvement indiquée par le Vendeur dans la demande de réception. Pour rendre la réception provisoire des parties communes possible, les travaux doivent dans leur ensemble être terminés, nonobstant des imperfections mineures. Le Complexe Immobilier doit être en état utilisé conformément à sa destination.

Les copropriétaires, représentés comme ci-avant, s’engagent à accepter la réception provisoire  si le Complexe Immobilier est conforme aux plans et au cahier des charges et ils ne pourront refuser la réception provisoire si de menus travaux d’achèvement, de ré-fection ou mises au point doivent encore être exécutés."

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MarcoBrux
Pimonaute bavard
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Re : réception parties communes: mission du syndic?

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :

L'origine des infiltrations : le toit, partie commune.

Le syndic peut-il intervenir sur cette partie commune qui n'a pas encore été réceptionnée ?

GT: C'est exactement ma question. apparemment les avis sont partagés à ce sujet!
A 1ère vue, le syndic a répondu qu'il ne peut pas intervenir vu que les parties communes n'ont pas fait l'objet de la réception provisoire!!

Voici un élément nouveau.
Réponse écrite du syndic ?

Et les autres intervenants auxquels s'est adressé le propriétaire, qu'ont-ils répondu ?

- le syndic aurait dit cela par téléphone, aucun écrit
- l'entrepreneur et le promoteur n'ont jamais donné suites aux interpellations du propriétaire

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GT
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Re : réception parties communes: mission du syndic?

MarcoBrux a écrit :

- le syndic aurait dit cela par téléphone, aucun écrit
- l'entrepreneur et le promoteur n'ont jamais donné suites aux interpellations du propriétaire

Aurait dit : le conditionnel n'est pas le mode de la certitude.
Interpellations : écrites ? contenu complet ?

Quelles sont les preuves des contacts ?

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GT
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Re : réception parties communes: mission du syndic?

MarcoBrux a écrit :

- appartement acquis sans le cadre de la loi Breyne: Je pense bien que Oui! pourquoi cela serait autrement?

Bàv


Les réceptions sont réglementées si la loi Breyne s'applique.
L'acte authentique fait-il mention d'une vente en application de la loi Breyne ?

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BMCTools
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Re : réception parties communes: mission du syndic?

luc a écrit :
BMCTools a écrit :

(...)
Au niveau des réceptions, il est normal que le syndic intervienne dans celles-ci puisqu'il est l'organe représentatif de l'ACP. Au vu de la décision d'AG, il sera assister pour ce faire par un expert. Procédure normale. Rien d'extraordinaire.
(...)

Normal? Oui, sous condition que le syndic a un mandat explicite de disposer. Un mandat normal de syndic n'est qu'un mandat à gérer (Art. 577-8 §4 3° et 4° CC).
Lisez la page suivante du SPF Economie: Réception provisoire.

Il faut lire aussi le 577-8 §4 6°


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luc
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Re : réception parties communes: mission du syndic?

BMCTools a écrit :
luc a écrit :
BMCTools a écrit :

(...)
Au niveau des réceptions, il est normal que le syndic intervienne dans celles-ci puisqu'il est l'organe représentatif de l'ACP. Au vu de la décision d'AG, il sera assister pour ce faire par un expert. Procédure normale. Rien d'extraordinaire.
(...)

Normal? Oui, sous condition que le syndic a un mandat explicite de disposer. Un mandat normal de syndic n'est qu'un mandat à gérer (Art. 577-8 §4 3° et 4° CC).
Lisez la page suivante du SPF Economie: Réception provisoire.

Il faut lire aussi le 577-8 §4 6°

En essence ce texte dit:

6° de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes. (...)

Mais représenter présuppose un mandat ad litem, donc un mandat explicite, uniquement pour ce cas et préalable.

Exemple par analogie: mandat ad litem en justice (France).


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : réception parties communes: mission du syndic?

Dans le cas d'espèce, l'acte authentique d'achat prévoit :
" Réception provisoire des parties communes
La réception provisoire des parties communes sera effectuée contradictoirement entre le Vendeur et le représentant des copropriétaires (syndic de l'immeuble, mandataire ad hoc, Conseil de Copropriété), désigné et mandaté par la première assemblée générale des copropriétaires, l’Architecte étant invité. "

La première AG désigne le représentant des copropriétaires qu'elle mandate pour effectuer la réception provisoire des parties communes.
L'acte précise que ce représentant peut être le syndic, un mandataire ad hoc ou encore le conseil de copropriété.

Ce représentant agit dans le cadre d'un mandat particulier.

Cette désignation a-t-elle été mise à l'ordre du jour de la première assemblée générale? Qui a convoqué cette première AG ?

Que prévoit l'acte authentique et/ou l'acte de base en ce qui concerne la première AG ?

Par ailleurs, l'acte authentique d'achat prévoit-il que le propriétaire individuel (dans les parties communes) donne ,  pour effectuer la réception provisoire des parties communes,  mandat à la personne qui sera désignée par la première AG?

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luc

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