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Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

Bodson
Pimonaute
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Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

Bonsoir à tous,

Voilà un bout de temps que je ne suis plus passé par ici.

J'ai un petit problème que j'essaye de régler sans que le ton ne monte mais ça commence à devenir difficile.

La situation:
J'ai loué un appartement à un couple ( région Bruxelloise), en janvier 2018.
La dame s'est domiciliée, je n'étais pas au courant de la situation.

J'ai reçu, il y a moins de 15 jours un recommandé me spécifiant qu'ils voulaient mettre un terme au contrat de bail de manière anticipé.
Pour moi pas de soucis. Dans la lettre, ils, enfin, elle a indiqué que la date de fin de bail est le 01/09/2019.

J'ai donc envoyé un email pour leurs dire qu'il y a une erreur dans la notification. Ils se sont organisé pour trouver un nouveau locataire.

J'ai rencontré un couple qui souhait rentrer rapidement, j'ai donc accepté.  Bail signé, pas encore enregistré.

Les anciens locataires sont partis le 31/08 et les nouveaux sont entrés le 01/09. Je n'ai pas eu le temps de faire un état des lieux avec les locataires sortant. J'en ai fait un avec les nouveaux. Que dois je faire à ce niveau?

J'ai fait le relevé du compteur de passage et boum consommation de 95m3 sur une période de 8mois. Je me retrouve avec un montant astronomique qui n'est pas couvert par les acomptes. La garantie locative n'avait pas été déposé sur un compte bloqué à leur demande.
Du coup, je leurs ai demandé de bonne foi si c'était bon si je déduisais le montant de l'eau de la garantie locative. Ils étaient ok.

Je leurs ai transféré le calcul complet maintenant: contestation et menace.

Que devrais je faire selon vous?

Un ami me parle de demander 2 mois pour résiliation anticipée de bail de 3ans dans la deuxième année..

J'espère avoir vos conseils éclairés.

Merci et bonne soirée

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rexou
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

Bodson a écrit :

Que pensez vous du fait d'avoir utilisé la caution pour me rembourser de la consommation d'eau? Est ce légal ou dois je reverser la totalité de la caution et attendre qu'ils me remboursent la consommation?
Légalement parlant, j'ai un doute sur cette pratique.
Merci,

C'est parfaitement normal et légal. La garantie couvre toutes les sommes dues par le locataire. Toutes. Y compris les consommations.


rexou

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GT
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

Une tarification solidaire et progressive a été mise en place par VIVAQUA/HYDROBRU.
Le prix au mètre cube varie en fonction de la quantité consommée . Il tient compte également du nombre de personnes dans le ménage.
En ce qui concerne la fixation du nombre de personnes dans le ménage, Vivaqua/Hydrobu se base sur le registre national renseignant le nombre de personnes domiciliées au premier janvier de chaque année.


Il est évident que si un seul des membres du couple de locataire est repris au registre national le 1/1/2019, l'application de la tarification progressive ne tiendra compte que d'une seule personne dans le ménage.

Par ailleurs, existe un formulaire de relevé contradictoire à compléter en cas de déménagement.

L'a-t-il été à l'entrée du locataire ancien et du locataire nouveau ?

https://customers.vivaqua.be/wp-content … FRC-FR.pdf

Si le ménage du nouvel occupant ne comporte qu'une seule personne, pas de problème.
En revanche, si plusieurs personnes font partie du ménage, une mauvaise surprise l'attend en matière de tarification. Ce formulaire doit parvenir endéans les 15 jours ouvrables de la fin de l’occupation du locataire sortant.

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GT
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

Bodson a écrit :

J'ai loué un appartement à un couple ( région Bruxelloise), en janvier 2018.
La dame s'est domiciliée, je n'étais pas au courant de la situation.

J'ai fait le relevé du compteur de passage et boum consommation de 95m3 sur une période de 8mois.

Quelle a été la consommation en 2018 ?nombre de mois depuis l'entrée en jouissance de celui-ci ?

Boum de la consommation : origine ? une fuite ? des recherches ont été effectuées ? Le locataire entrant a été prévenu du problème?

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GT
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

grmff a écrit :

A mon sens, vu que c'est un bail court en Région Bruxelloise non enregistré et sans mise en demeure de l'enregistrer, pourun bien immédiatement reloué, vous êtes en droit de réclamer un mois d'indemnité.

.. à moins qu'il ne résulte des échanges entre les parties que le bailleur a renoncé au congé de 3 mois et  à l'indemnité

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rexou
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

GT a écrit :

Une tarification solidaire et progressive a été mise en place par VIVAQUA/HYDROBRU.
Le prix au mètre cube varie en fonction de la quantité consommée . Il tient compte également du nombre de personnes dans le ménage.
En ce qui concerne la fixation du nombre de personnes dans le ménage, Vivaqua/Hydrobu se base sur le registre national renseignant le nombre de personnes domiciliées au premier janvier de chaque année.


Il est évident que si un seul des membres du couple de locataire est repris au registre national le 1/1/2019, l'application de la tarification progressive ne tiendra compte que d'une seule personne dans le ménage.

Par ailleurs, existe un formulaire de relevé contradictoire à compléter en cas de déménagement.

L'a-t-il été à l'entrée du locataire ancien et du locataire nouveau ?

https://customers.vivaqua.be/wp-content … FRC-FR.pdf

Si le ménage du nouvel occupant ne comporte qu'une seule personne, pas de problème.
En revanche, si plusieurs personnes font partie du ménage, une mauvaise surprise l'attend en matière de tarification. Ce formulaire doit parvenir endéans les 15 jours ouvrables de la fin de l’occupation du locataire sortant.

Je crois qu'il s'agit ici d'un bien qui se trouve dans une copropriété. Vivaqua facture la consommation totale de l'immeuble et un abonnement par appartement dans ce cas. Les compteurs individuels permettent la ventilation des frais par le syndic ou la société Ista/caloribel ou autre...

Et dans ce cas, la facturation est complètement indépendante de la composition du ménage. Le relevé du compteur de passage se fait entre parties concernée (bailleur/locataire sortant et bailleur/locataire entrant) souvent par photo et relevé lors de l'ELS/ELE.

Quoi qu'il en soit, peu importe la tarification : les frais de consommation facturés sont dus par le locataire au bailleur. Et peuvent (doivent) être prélevés sur la garantie locative.


rexou

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max11
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

GT a écrit :

Une tarification solidaire et progressive a été mise en place par VIVAQUA/HYDROBRU.
Le prix au mètre cube varie en fonction de la quantité consommée . Il tient compte également du nombre de personnes dans le ménage.
En ce qui concerne la fixation du nombre de personnes dans le ménage, Vivaqua/Hydrobu se base sur le registre national renseignant le nombre de personnes domiciliées au premier janvier de chaque année.


Il est évident que si un seul des membres du couple de locataire est repris au registre national le 1/1/2019, l'application de la tarification progressive ne tiendra compte que d'une seule personne dans le ménage.

Par ailleurs, existe un formulaire de relevé contradictoire à compléter en cas de déménagement.

L'a-t-il été à l'entrée du locataire ancien et du locataire nouveau ?

https://customers.vivaqua.be/wp-content … FRC-FR.pdf

Si le ménage du nouvel occupant ne comporte qu'une seule personne, pas de problème.
En revanche, si plusieurs personnes font partie du ménage, une mauvaise surprise l'attend en matière de tarification. Ce formulaire doit parvenir endéans les 15 jours ouvrables de la fin de l’occupation du locataire sortant.

Oups, GT qui répond à côté.... ça n'arrive pas souvent  tongue   wink  tongue

Il s'agit d'un compteur de passage, rien à voir avec Vivaqua !

edit battu par rexou

Dernière modification par max11 (06-09-2019 13:56:53)

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GT
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

Bodson a écrit :

Je parle juste de l'incontestablement du: la facture d'eau. Pour le reste, si cela peut faire pencher la balance (de la justice) ok..

Qui a fixé le montant de l'incontestablement dû pour 8 mois de consommation en 2019 ?
Vivaqua ?

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GT
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

max11 a écrit :
GT a écrit :

Une tarification solidaire et progressive a été mise en place par VIVAQUA/HYDROBRU.
Le prix au mètre cube varie en fonction de la quantité consommée . Il tient compte également du nombre de personnes dans le ménage.
En ce qui concerne la fixation du nombre de personnes dans le ménage, Vivaqua/Hydrobu se base sur le registre national renseignant le nombre de personnes domiciliées au premier janvier de chaque année.


Il est évident que si un seul des membres du couple de locataire est repris au registre national le 1/1/2019, l'application de la tarification progressive ne tiendra compte que d'une seule personne dans le ménage.

Par ailleurs, existe un formulaire de relevé contradictoire à compléter en cas de déménagement.

L'a-t-il été à l'entrée du locataire ancien et du locataire nouveau ?

https://customers.vivaqua.be/wp-content … FRC-FR.pdf

Si le ménage du nouvel occupant ne comporte qu'une seule personne, pas de problème.
En revanche, si plusieurs personnes font partie du ménage, une mauvaise surprise l'attend en matière de tarification. Ce formulaire doit parvenir endéans les 15 jours ouvrables de la fin de l’occupation du locataire sortant.

Oups, GT qui répond à côté.... ça n'arrive pas souvent  tongue   wink  tongue

Il s'agit d'un compteur de passage, rien à voir avec Vivaqua !

edit battu par rexou

Le prix facturé pour la consommation relevée sur le compteur principal d'un immeuble prend en considération la composition de tous les ménages de cet immeuble.

Immeubles à appartements multiples : facturation de l’eau via un décompte de charges
Dans le cas où un immeuble n’est équipé que d’un seul compteur d’eau pour l’ensemble des appartements, la tarification solidaire devrait normalement être appliquée. Les administrations communales transmettent à Vivaqua les données concernant le nombre d’habitants à une adresse donnée. Vivaqua facture donc la consommation d’eau selon les tranches, comme dans toute autre habitation.

Il revient ensuite au gestionnaire de logement de répartir équitablement la facture totale entre les différents occupants:

si les logements sont équipés de compteurs de passage, il est supposé transmettre les compostions de ménage à la société chargée d’élaborer le décompte de charges
si les logements ne sont pas équipés de compteurs de passage, la répartition se fera selon une clé de répartition.

https://www.socialenergie.be/fr/eau/eau … ogressive/

Dernière modification par GT (06-09-2019 14:03:57)

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rexou
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

GT a écrit :
Bodson a écrit :

J'ai loué un appartement à un couple ( région Bruxelloise), en janvier 2018.
La dame s'est domiciliée, je n'étais pas au courant de la situation.

J'ai fait le relevé du compteur de passage et boum consommation de 95m3 sur une période de 8mois.

Quelle a été la consommation en 2018 ?nombre de mois depuis l'entrée en jouissance de celui-ci ?

Boum de la consommation : origine ? une fuite ? des recherches ont été effectuées ? Le locataire entrant a été prévenu du problème?

Si cette forte consommation est anormale et résulte d'une fuite, cette fuite était normalement visible par le locataire (chasse d'eau par exemple) et ce dernier est responsable de n'avoir ni réparé ni avisé son bailleur de la nécessité de réparer si cela lui incombe.

La responsabilité du locataire ne peut être dédouanée que si cette fuite (à prouver) est due à un problème dans l'installation que le locataire ne pouvait pas détecter. Or, dans un immeuble, une fuite de 95 M3 dans une conduite aurait logiquement provoqué une réaction chez un CP de l'étage inférieur ou dans les caves...


rexou

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rexou
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

GT a écrit :
Bodson a écrit :

Je parle juste de l'incontestablement du: la facture d'eau. Pour le reste, si cela peut faire pencher la balance (de la justice) ok..

Qui a fixé le montant de l'incontestablement dû pour 8 mois de consommation en 2019 ?
Vivaqua ?

Vivaqua n'a rien à voir dans l'histoire. La consommation d'eau est normalement incluse dans les charges dues par le preneur. Ces frais sont à payer au bailleur, sur présentation du décompte du syndic. Pour éviter de devoir attendre le décompte, il est aussi possible de calculer le montant à payer en se basant sur le prix unitaire de l'exercice précédent.

Je doute fort (en tout cas sur Bruxelles) que Vivaqua adapte le prix de l'eau en fonction du nombre d'habitants dans les immeubles en copropriété... Je me souviens avoir déjà constaté à la commune que 18 ménages étaient inscrits dans un immeuble de 13 appartements... sans que cela ne provoque de réaction particulière (je crois aussi que la commune trouve un intérêt financier à compter un maximum d'habitants...)

Dernière modification par rexou (06-09-2019 14:10:10)


rexou

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rexou
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

GT a écrit :

Le prix facturé pour la consommation relevée sur le compteur principal d'un immeuble prend en considération la composition de tous les ménages de cet immeuble.

Immeubles à appartements multiples : facturation de l’eau via un décompte de charges
Dans le cas où un immeuble n’est équipé que d’un seul compteur d’eau pour l’ensemble des appartements, la tarification solidaire devrait normalement être appliquée. Les administrations communales transmettent à Vivaqua les données concernant le nombre d’habitants à une adresse donnée. Vivaqua facture donc la consommation d’eau selon les tranches, comme dans toute autre habitation.

Il revient ensuite au gestionnaire de logement de répartir équitablement la facture totale entre les différents occupants:

si les logements sont équipés de compteurs de passage, il est supposé transmettre les compostions de ménage à la société chargée d’élaborer le décompte de charges
si les logements ne sont pas équipés de compteurs de passage, la répartition se fera selon une clé de répartition.

https://www.socialenergie.be/fr/eau/eau … ogressive/

Il est en effet possible que Vivaqua prenne en compte le nombre de résidents à une adresse donnée. J'avoue être surpris par cette info, mais je ne me suis jamais soucié de ce problème.

Par contre, le syndic facture le même prix à chacun, sans tenir aucun compte (quel cirque ce serait!) de la composition du ménage. Dans l'immense majorité des immeubles, il existe des compteurs de passage. Je n'ai jamais entendu parler d'un décompte pour l'eau qui tient compte de la composition de ménage. Pas dans la région bruxelloise en tout cas. Je serais curieux de savoir si quelqu'un a déjà vu un exemple de ce cas ?


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GT
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

Le député régional bruxellois Vincent DEWOLF a très bien résumé la situation et la problématique dans les immeubles à appartements disposant de compteurs de passage de la tarification solidaire et progressive de l'eau en interpellant en commission de l'environnement et de l'énergie du parlement de la Région de Bruxelles-Capitale adressée C. FREMAULT  (réunion du 26 avril 2016).

http://weblex.brussels/data/crb/biq/201 … images.pdf

Il a interpellé à nouveau M. FREMAULT le 19/12/2017
http://weblex.irisnet.be/data/crb/biq/2 … images.pdf

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max11
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

Je n'ai jamais vu aucune répartition d'eau d'un syndic (ou techem, ista, ...) tenant compte du nombre d'habitants domiciliés.
C'est une hérésie politique de plus inventée par des personnes qui ne connaissent que leur petit monde.

Dernière modification par max11 (06-09-2019 14:51:40)

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GT
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

Bodson a écrit :

J'ai fait le relevé du compteur de passage et boum consommation de 95m3 sur une période de 8mois. Je me retrouve avec un montant astronomique qui n'est pas couvert par les acomptes. La garantie locative n'avait pas été déposé sur un compte bloqué à leur demande.
Du coup, je leurs ai demandé de bonne foi si c'était bon si je déduisais le montant de l'eau de la garantie locative. Ils étaient ok.

Je leurs ai transféré le calcul complet maintenant: contestation et menace.

En quoi consistent les contestation et menace ?
Quels sont les arguments ?

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GT
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

max11 a écrit :

Je n'ai jamais vu aucune répartition d'eau d'un syndic (ou techem, ista, ...) tenant compte du nombre d'habitants domiciliés.
C'est une hérésie politique de plus inventée par des personnes qui ne connaissent que leur petit monde.

Je ne vois pas d'hérésie politique.
Je cite la Ministre FREMAULT
"Force est de constater que nous ne disposons d’aucun moyen légal pour forcer le gestionnaire d’immeuble à répartir les charges d’eau en procédant à une ventilation par application du tarif solidaire"

Par Ailleurs, Mme FREMAULT remarquait :
"Dans l’immense majorité des cas, le propriétaire ou le syndic de l’immeuble se contente en effet, au mieux, d’appliquer aux volumes individuels, relevés par compteurs de passage, le prix moyen mentionné sur la facture globale de l’immeuble et, au pire (en absence de compteurs de passage), une imputation forfaitaire ou arbitraire des consommations. Dans les deux cas, les montants ainsi facturés aux consommateurs le sont de manière inéquitable. Les ménages ne récoltent aucunement les fruits d’un usage rationnel de l’eau et n’ont même, dans certains cas, aucun moyen de suivre leur consommation."

Dernière modification par GT (06-09-2019 15:33:34)

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max11
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

GT a écrit :
max11 a écrit :

Je n'ai jamais vu aucune répartition d'eau d'un syndic (ou techem, ista, ...) tenant compte du nombre d'habitants domiciliés.
C'est une hérésie politique de plus inventée par des personnes qui ne connaissent que leur petit monde.

Je ne vois pas d'hérésie politique.
Je cite la Ministre FREMAULT
"Force est de constater que nous ne disposons d’aucun moyen légal pour forcer le gestionnaire d’immeuble à répartir les charges d’eau en procédant à une ventilation par application du tarif solidaire"

Dans le doute, j'ai été voir la définition d'hérésie dans le Larousse : "Au figuré. Manière d'agir jugée aberrante, contraire au bon sens et aux usages"
Je vous confirme mon avis que cette règle est une hérésie.
Dans la pratique, les obstacles sont beaucoup trop nombreux, compliqués et, donc, trop coûteux pour être correctement mis en application.

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GT
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

max11 a écrit :
GT a écrit :
max11 a écrit :

Je n'ai jamais vu aucune répartition d'eau d'un syndic (ou techem, ista, ...) tenant compte du nombre d'habitants domiciliés.
C'est une hérésie politique de plus inventée par des personnes qui ne connaissent que leur petit monde.

Je ne vois pas d'hérésie politique.
Je cite la Ministre FREMAULT
"Force est de constater que nous ne disposons d’aucun moyen légal pour forcer le gestionnaire d’immeuble à répartir les charges d’eau en procédant à une ventilation par application du tarif solidaire"

Dans le doute, j'ai été voir la définition d'hérésie dans le Larousse : "Au figuré. Manière d'agir jugée aberrante, contraire au bon sens et aux usages"
Je vous confirme mon avis que cette règle est une hérésie.
Dans la pratique, les obstacles sont beaucoup trop nombreux, compliqués et, donc, trop coûteux pour être correctement mis en application.

Mais, où est l'hérésie ? Le syndic n'est pas tenu actuellement par une loi (ou une règle) de pratiquer une répartition en tenant compte d'une tarification solidaire et progressive.

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max11
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

GT a écrit :
max11 a écrit :
GT a écrit :
max11 a écrit :

Je n'ai jamais vu aucune répartition d'eau d'un syndic (ou techem, ista, ...) tenant compte du nombre d'habitants domiciliés.
C'est une hérésie politique de plus inventée par des personnes qui ne connaissent que leur petit monde.

Je ne vois pas d'hérésie politique.
Je cite la Ministre FREMAULT
"Force est de constater que nous ne disposons d’aucun moyen légal pour forcer le gestionnaire d’immeuble à répartir les charges d’eau en procédant à une ventilation par application du tarif solidaire"

Dans le doute, j'ai été voir la définition d'hérésie dans le Larousse : "Au figuré. Manière d'agir jugée aberrante, contraire au bon sens et aux usages"
Je vous confirme mon avis que cette règle est une hérésie.
Dans la pratique, les obstacles sont beaucoup trop nombreux, compliqués et, donc, trop coûteux pour être correctement mis en application.

Mais, où est l'hérésie ? Le syndic n'est pas tenu actuellement par une loi (ou une règle) de pratiquer une répartition en tenant compte d'une tarification solidaire et progressive.


L'hérésie c'est d'avoir demandé à Vivaqua d'appliquer cette tarification !!!

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Bodson
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

Waw, j'ai presque tout lu (surtout en diagonal).

C'est un immeuble de 3 appartements qui m'appartient. 2 appartements sont loués ( 1er et 2ième étage), je suis sur les finitions du rez de chaussée.

Lorsque j'ai acheté la maison, j'avais appelé Vivaqua concernant la facture et ils m'avaient effectivement parlé du nombre de personnes domiciliées dans le bâtiment. A l'époque, j'avais du demander la résiliation de plusieurs anciens locataires encore domicilié.

Concernant, le couple ( du 2ième étage, pas de fuite apparente, pas de wc qui fuit..)
Il y a bien un compteur de passage pour l'appartement uniquement. Ils ont une moyenne de 10m³ consommé par mois..

Je pense qu'ils n'avaient pas compris le but de la chasse "économique", qu'une douche par jour c'est suffisant.. Vous voyez le genre..

Par contre la locataire du 1er étage, je lui ai reversé plus ou moins 100€ la première année.

Concernant les menaces verbales, c'est une personne qui a le sang chaud (bassin méditerranéen) et ancien habitant d'une commune avec une très mauvaise réputation sur Bruxelles. Il tente simplement de m'intimider.
Une de ses réflexions intéressante: moi, je ne dors pas dans l'eau, alors je n'ai pas consommé autant.
De plus, il veut que je lui donne la facture de l'immeuble pour vérifier si je ne le vole pas..

Il m'a envoyé hier un sms concernant la garantie locative qu'il veut recevoir en entier que je suis hors la loi etc..
C'est monsieur qui touche des allocations et qui vit avec sa compagne aussi dans le même cas qui vient me faire ce genre de remarques..

A  savoir que c'est lui qui payait le loyer, avec son compte propre.. si j'avais un peu envie de l'ennuyer..

J'espère avoir répondu à vos questions.

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Bodson
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Re : Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

J'ai utilisé le tableau se trouvant sur ce lien pour faire les calculs:
https://customers.vivaqua.be/nos-tarifs … nissement/

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