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Décision d'AG contestée en justice

panchito
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Décision d'AG contestée en justice

Bonjour,
Une décision a été prise en AG pour supprimer un article de l'acte de base (disant que les magasins au rez ne devaient pas participer aux frais d'eau ni de chauffage).
L'Acte de Base à ce niveau, ne correspond pas à la situation "as build" car en fait de magasins, ce sont des restaurants, coiffeurs etc...
Ils ont tous radiateurs, toilettes etc...et c'est même le coiffeur qui a les consommations d'eau les plus élevées de toute la copropriété.

Cela fait plus de 2 ans que le Syndic ne tient pas compte de cette décision d'AG parce qu'un seul copropriétaire a attaqué cette décision en justice et que ce procès est toujours pendant.

A-t'il le droit?

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luc
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Re : Décision d'AG contestée en justice

panchito a écrit :

Bonjour,
Une décision a été prise en AG pour supprimer un article de l'acte de base (disant que les magasins au rez ne devaient pas participer aux frais d'eau ni de chauffage).
L'Acte de Base à ce niveau, ne correspond pas à la situation "as build" car en fait de magasins, ce sont des restaurants, coiffeurs etc...
Ils ont tous radiateurs, toilettes etc...et c'est même le coiffeur qui a les consommations d'eau les plus élevées de toute la copropriété.

Cela fait plus de 2 ans que le Syndic ne tient pas compte de cette décision d'AG parce qu'un seul copropriétaire a attaqué cette décision en justice et que ce procès est toujours pendant.

A-t'il le droit?

En principe oui, mais il y a à boire et à manger pour tous.

Pour pouvoir donner plus d'info: combien d'appartements et quelle région ?


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Décision d'AG contestée en justice

Plus de 60 appartements à Woluwe-Saint-Pierre

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luc
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Re : Décision d'AG contestée en justice

panchito a écrit :

Plus de 60 appartements à Woluwe-Saint-Pierre

D'abord il me parait que la disposition légale suivante est impérativement d'application depuis le 01.01.2019:

Art. 577-4. § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
  L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
   Ce rapport est repris dans l'acte de base.
   Le règlement de copropriété doit comprendre :
  1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes. Les copropriétaires ont un droit d'usage proportionnel des parties communes, sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire;
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.

En synthèse:

1. La décision d'AG devra être transformé en acte authentique par un notaire à la demande de l'AG et signé par le syndic s'il a eu délégation explicite (délégation de disposer).

2. En plus il est, selon votre description, fort probable qu'au moins le rapport motivé devra être fait.

3. Il est possible que le permis d'urbanisme devra être demandé et puis exécuté. Les permis éventuels d'environnement des magasins, ... devront être conforme à ce permis d'urbanisme.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Décision d'AG contestée en justice

luc a écrit :

cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
   Ce rapport est repris dans l'acte de base.

Ce rapport doit-il être réalisé et annexé également pour les actes de base existants ?? Ou uniquement pour les nouveaux ?

luc a écrit :

3. Il est possible que le permis d'urbanisme devra être demandé et puis exécuté. Les permis éventuels d'environnement des magasins, ... devront être conforme à ce permis d'urbanisme.

Pourquoi faudrait-il demander un permis d'urbanisme pour ce souci de répartition de charges ?


Erik DECKERS
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luc
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Re : Décision d'AG contestée en justice

PIM a écrit :
luc a écrit :

cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
   Ce rapport est repris dans l'acte de base.

Ce rapport doit-il être réalisé et annexé également pour les actes de base existants ?? Ou uniquement pour les nouveaux ?

luc a écrit :

3. Il est possible que le permis d'urbanisme devra être demandé et puis exécuté. Les permis éventuels d'environnement des magasins, ... devront être conforme à ce permis d'urbanisme.

Pourquoi faudrait-il demander un permis d'urbanisme pour ce souci de répartition de charges ?

Relisez mes conclusions dans ma réplique qui se base sur un cas réel. Plus en détail les mots que j'ai marqué en gras/souligné ont leur importance.
Selon, le cas concret (que seul panchito connait) ils sont d'application  ou non.

Luc a écrit :

En synthèse:
1. La décision d'AG devra être transformé en acte authentique par un notaire à la demande de l'AG et signé par le syndic s'il a eu délégation explicite (délégation de disposer).
2. En plus il est, selon votre description, fort probable qu'au moins le rapport motivé devra être fait.
3. Il est possible que le permis d'urbanisme devra être demandé et puis exécuté. Les permis éventuels d'environnement des magasins, ... devront être conforme à ce permis d'urbanisme.


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Décision d'AG contestée en justice

Sauf qu'ici, il ne s'agit nullement de quote-part basée sur la superficie.

Simplement les magasins lors de leur construction, ont été connectés tant à l'eau qu'au chauffage. Mais l'acte de base stipule qu'ils ne doivent pas payer de frais concernant l'eau et le chauffage car initialement, ils ne devaient être raccordés ni à l'eau ni au chauffage!

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GT
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Re : Décision d'AG contestée en justice

panchito a écrit :

Cela fait plus de 2 ans que le Syndic ne tient pas compte de cette décision d'AG parce qu'un seul copropriétaire a attaqué cette décision en justice et que ce procès est toujours pendant.

Quels sont les arguments de ce copropriétaire (ou de son avocat) dans cette affaire ?
Où en est la procédure ? Quelles sont les étapes déjà franchies ?
Quels sont les arguments de l'ACP (représentée par son syndic) et de son avocat ?

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BMCTools
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Re : Décision d'AG contestée en justice

panchito a écrit :

Bonjour,
Une décision a été prise en AG pour supprimer un article de l'acte de base (disant que les magasins au rez ne devaient pas participer aux frais d'eau ni de chauffage).
L'Acte de Base à ce niveau, ne correspond pas à la situation "as build" car en fait de magasins, ce sont des restaurants, coiffeurs etc...
Ils ont tous radiateurs, toilettes etc...et c'est même le coiffeur qui a les consommations d'eau les plus élevées de toute la copropriété.

Cela fait plus de 2 ans que le Syndic ne tient pas compte de cette décision d'AG parce qu'un seul copropriétaire a attaqué cette décision en justice et que ce procès est toujours pendant.

A-t'il le droit?

A priori, la réponse est non au vu des infos données.

Deux remarques:
- Une modification des répartitions de charge implique la réalisation d'un acte authentique.
- Le fait d'attaquer une décision d'assemblée générale n'a pas d'effet suspensif sur la dite décision. Voilà pourquoi, je pense que celle-ci doit être appliquée.


Yves Van Ermen

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luc
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Re : Décision d'AG contestée en justice

BMCTools a écrit :
panchito a écrit :

...

A priori, la réponse est non au vu des infos données.

Deux remarques:
- Une modification des répartitions de charge implique la réalisation d'un acte authentique.
- Le fait d'attaquer une décision d'assemblée générale n'a pas d'effet suspensif sur la dite décision. Voilà pourquoi, je pense que celle-ci doit être appliquée.

D’accord, mais si la décision contestée est annulée ou adaptée, les frais qui y résultent sont à charge du syndic. Correct ?

Dernière modification par luc (16-09-2019 14:38:43)


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Décision d'AG contestée en justice

luc a écrit :
BMCTools a écrit :
panchito a écrit :

...

A priori, la réponse est non au vu des infos données.

Deux remarques:
- Une modification des répartitions de charge implique la réalisation d'un acte authentique.
- Le fait d'attaquer une décision d'assemblée générale n'a pas d'effet suspensif sur la dite décision. Voilà pourquoi, je pense que celle-ci doit être appliquée.

D’accord, mais si la décision contestée est annulée ou adaptée, les frais qui y résultent sont à charge du syndic. Correct ?

Je ne partage pas cette approche dès lors que le syndic agit en qualité d'organe de l'association des copropriétaires. Il se confond avec elle.

Dernière modification par GT (16-09-2019 16:30:29)

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Aime ce post :
luc
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Re : Décision d'AG contestée en justice

GT a écrit :
luc a écrit :
BMCTools a écrit :
panchito a écrit :

...

A priori, la réponse est non au vu des infos données.

Deux remarques:
- Une modification des répartitions de charge implique la réalisation d'un acte authentique.
- Le fait d'attaquer une décision d'assemblée générale n'a pas d'effet suspensif sur la dite décision. Voilà pourquoi, je pense que celle-ci doit être appliquée.

D’accord, mais si la décision contestée est annulée ou adaptée, les frais qui y résultent sont à charge du syndic. Correct ?

Je ne partage pas cette approche dès lors que le syndic agit en qualité d'organe de l'association des copropriétaires. Il se confond avec elle.

Mon point de vie est que le syndic doit appliquer une des dispositions suivantes du Code Civil:

Art. 577-8.
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
    3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
    4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

Et se conformer aux dispositions de l'AR du 12.07.2012.
Ce qui veut dire que les organes de contrôle et supervision de l'ACP fonctionnent correctement dans cette ACP de+19 appartements, et qu'une méthode de "checks et balance" est en place. Donc information transparente de tous les décideurs, pas de mélange d'intérêts, etc, ... .
Si non ce syndic est en possession d'une carte blanche et peut faire ce qu'il veut s'il convainc certains mandataires clés.


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Décision d'AG contestée en justice

Donc j'en retiens:
1/ Le syndic a l'obligation légale de faire exécuter les décisions prises en AG
2/ Le fait d'attaquer une décision d'assemblée générale n'a pas d'effet suspensif sur la dite décision

Soit depuis la date de cette AG, juin 2018, les décomptes auraient du faire participer les magasins du rez aux frais de chauffage et d'eau.

Cette décision n'a  d'ailleurs été contestée que par un seul copropriétaire, qui possède un bureau où le CdC s'est souvent réuni, et qui a donc ses radiateurs et toilettes.

Le seul argument donné par son avocat est qu'on ne peut pas supprimer un article d'un acte de base. De plus les magasins sont minoritaires (+/- 15 magasins / 63 appartements).

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GT
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Re : Décision d'AG contestée en justice

panchito a écrit :

Cette décision n'a  d'ailleurs été contestée que par un seul copropriétaire, qui possède un bureau où le CdC s'est souvent réuni, et qui a donc ses radiateurs et toilettes.

Le seul argument donné par son avocat est qu'on ne peut pas supprimer un article d'un acte de base. De plus les magasins sont minoritaires (+/- 15 magasins / 63 appartements).

Un bureau ( p.e. le bureau d'un comptable indépendant) n'est pas un magasin.
Un bureau pourrait être une pièce dans un magasin.

Et sur quoi repose l'affirmation de l'avocat relative à l'interdiction pour l'AG de supprimer l'article problématique de l'acte de base ?
Le point a bien été mis à l'ordre du jour de l'AG 2018 ?

Dernière modification par GT (17-09-2019 07:09:23)

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luc
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Re : Décision d'AG contestée en justice

panchito a écrit :

Donc j'en retiens:
1/ Le syndic a l'obligation légale de faire exécuter les décisions prises en AG
2/ Le fait d'attaquer une décision d'assemblée générale n'a pas d'effet suspensif sur la dite décision

Soit depuis la date de cette AG, juin 2018, les décomptes auraient du faire participer les magasins du rez aux frais de chauffage et d'eau.

Cette décision n'a  d'ailleurs été contestée que par un seul copropriétaire, qui possède un bureau où le CdC s'est souvent réuni, et qui a donc ses radiateurs et toilettes.

Le seul argument donné par son avocat est qu'on ne peut pas supprimer un article d'un acte de base. De plus les magasins sont minoritaires (+/- 15 magasins / 63 appartements).

Si une décision est annulée la décision n'est plus exécutable: (62 * 0 = 0)
Si une demande en justice est honorée elle devient exécutable: (1 * 1 = 1)
et 1 > 0

Question: les "magasins" ont-elle des quotités?

Qu'un groupe de lots est minoritaire n'a aucune importance.
Dans mon ACP un propriétaire d'un lot de garage avec deux emplacements a obtenu raison , même en ayant accepté pendant 20 ans l’ancien système de calcul de l'honoraire du syndic. Calcul statutaire par lot et pas par emplacement ni pro rata. Par lot un forfait de honoraire statutaire (adaptée par contract mais reste par lot). Son procès, qui ne visait que 100 FB/mois en appliquant les statuts, rien de plus ni de moins, avait des conséquences importants pour tous.

Suggestion: parle avec l'opposant. Entre en débat et pas en dispute.
Cela risque de dégrader si une partie refuse le débat équitable.


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Décision d'AG contestée en justice

Bien sur que les magasins (une quinzane) ont des quotités!

Parler avec l'opposant n'est plus possible, nous (le CdC) avons déjà eu plus d'une dizaine de réunions dans ses bureaux et c'est non négotiable.

Il est en conflit avec l'ACP car dans ses bureaux / entrepots sont stockés des centaines de bidons d'huile hautement inflammables pour lequel il a du demander un permis comodo-incomodo. Comme c'était un ancien conseiller communal, la commune le lui a octroyé et l'ACP a introduit une demande d'annulation qui a échoué au niveau communal et au niveau de la région.

Depuis c'est la guerre...

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panchito
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Re : Décision d'AG contestée en justice

Luc a écrit :

Cela risque de dégrader si une partie refuse le débat équitable.

Le contestataire refuse tout débat équitable. Il sait parfaitement bien que ses radiateurs sont connectés à la chaudière de la copropriété et qu'il utilise de l'eau.

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PIM
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Re : Décision d'AG contestée en justice

- C'est en Justice de Paix, j'imagine. L'inviter à venir se rendre compte sur place (inutile de se lancer dans une expertise judiciaire).
- Comment expliquer que le promoteur a réalisé (fait réaliser) un acte de base qui exclut les rez commerciaux de tout apport énergétique ? Chaque entité commerciale était sensée prendre ses propres abonnements et compteurs ?


Erik DECKERS
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GT
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Re : Décision d'AG contestée en justice

panchito a écrit :

Soit depuis la date de cette AG, juin 2018, les décomptes auraient du faire participer les magasins du rez aux frais de chauffage et d'eau.


La décision a été prise en juin 208 par une AG.
Et l'assemblée générale de 2019 a approuvé les comptes 2018.
Et vous-même, vous avez approuvé ces comptes ?
Vous n'envisagez pas de les contester ?

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panchito
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Re : Décision d'AG contestée en justice

Pim a écrit :

Comment expliquer que le promoteur a réalisé (fait réaliser) un acte de base qui exclut les rez commerciaux de tout apport énergétique ? Chaque entité commerciale était sensée prendre ses propres abonnements et compteurs ?

Cet acte date de 1986. Jamais personne n'avait demandé l'application de cet article puisque tout le monde savait que les magasins avaient tous de l'eau et des radiateurs.

Ce n'est qu depuis que l'ACP a tenté de faire annuler l'octroi de ce permis commodo-incommodo que le CP en question en a demandé l'application par voie judiciaire. Bizarrement la Justice n'est pas venue voir sur place. Elle ne s'est basée que sur l'Acte de base pour obliger le syndic a tenir compte de l'article et à revoir ses décomptes sur x années.

Donc comme la Justice ne tient compte que des écrits et pas de la situation réelle, l'AG a décidé de supprimer l'article en question.

Les comptes ne sont pas approuvés depuis 2016.

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