Pluralité de procuration!quid?

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Les parties étant engagées par le compromis de vente, pourquoi pas, le futur propriétaire est connu, il aura à reprendre les décisions de cette AG.
Imaginons que le propriétaire ancien décide de mettre des poignées en or massif....

BG

La pratique de la procuration donnée au copropriétaire entrant est évoquée à l'art. 577-11, § 2, in fine, c. civil 
"Toutefois, le copropriétaire entrant est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister."

Il ne faut pas être propriétaire pour être mandataire. Laisser l'acheteur participer aux décisions dans la gestion de son futur bien me semble parfaitement approprié et légitime. Ceci à condition pour le vendeur (mais un promoteur est en principe bien informé à ce sujet) qu'aucun vote ne soit susceptible d'augmenter la charge du vendeur.

Le vendeur conserve le droit de vote. Il peut le déléguer dans la mesure où il s'assure de préserver ses intérêts.

Voici ce que je mentionnais dans mes compromis de vente "appartements" à ce sujet

"En cas de tenue d’une assemblée générale entre la date de la présente vente et celle de l’acte authentique, le vendeur en avisera L’ACQUEREUR et lui adressera sans délai l’ordre du jour.

A moins que LE VENDEUR et L’ACQUEREUR ne conviennent de ne se rendre ni l’un ni l’autre à l’assemblée, ils devront alors déterminer de commun accord celui d’entre eux qui y participera et le sens du vote sur chaque point de l’ordre du jour. Si les parties décident que L’ACQUEREUR participera et votera à l’assemblée, LE VENDEUR veillera à lui donner procuration à ces fins, pour autant que le règlement de copropriété ne s’oppose pas à tel mandat."

Voici ce qui est a priori prévu dans les modèles des notaires:
"Assemblée générale future :
Toutes les décisions qui seraient prises par l'assemblée générale des copropriétaires entre la signature du présent compromis de vente et de l'acte notarié seront pour le compte exclusif de l'acquéreur.  Le vendeur s’engage à communiquer à l’acquéreur au moins huit jours à l’avance l’ordre du jour, la date, l’heure et le lieu de toute assemblée générale qui se tiendrait durant cette période. A défaut de cette communication endéans le délai imparti, les charges extraordinaires découlant desdites décisions demeureront à charge du vendeur.
Par la présente, le vendeur donne mandat à l'acquéreur pour assister à toute assemblée générale qui se tiendrait entre la signature des présentes et la signature de l'acte authentifiant la présente convention."

Rexou,
Dans ce cas précis, n'est-ce pas l'acheteur à supporter les conséquences des décisions prises par l'AG en sa présence!!!
l'art. 577-11, § 2, in fine, c. civil
"Toutefois, le copropriétaire entrant est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister."

Art. 577-6. § 1er.

C'est en fait repris du Code des Sociétés, où les actions sont indivisibles

Dernière modification par luc (15-10-2019 15:50:49)

C'est très exactement ce qui a pour but de couvrir le vendeur de manière indiscutable si l'acquéreur mandataire participe aux votes de l'AG entre le compromis et la vente.

Cela préserve les intérêts du vendeur et de l'acheteur.
Et cela démontre que les professionnels prudents ne se contentent pas de l''art. 577-11, § 2, in fine, c. civil
"Toutefois, le copropriétaire entrant est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister."

Quant à l'autre question : un entrepreneur-propriétaire n'est pas un copropriétaire ordinaire. Il est au départ propriétaire de l'immeuble en vendant ses lots, il délègue le droit de vote aux futurs acheteurs qui assumeront la création de la copropriété. C'est parfaitement cohérent et légitime. La gestion de la copro doit démarrer et les personnes concernées sont les acheteurs.

Dans mon intervention du 14/10/2019 à 23:38:00 , je faisais ,sans plus, remarquer que la pratique de la procuration donnée au copropriétaire entrant était évoquée à l'art. 577-11, § 2, in fine, c. civil.
Une discussion s'est engagée et développée à propos de cette disposition.

In fine = à l'art.577-11, § 2, al.6. Cet alinéa débute par "toutefois".

L'art. 577-11, § 2 , al.5 concerne la question de l'obligation à la dette . Dans les relations entre l'association des copropriétaires et le cédant et le cessionnaire , qui paie les charges ordinaires et les charges extraordinaires ?
Les charges ordinaires : le copropriétaire entrant y participera à partir du jour o l a joui effectivement des parties communes
Les charges extraordinaires visées à l'al.1er,1 à 4, de l'art.577-11 : le copropriétaire entrant les supportera à compter de la date certaine du transfert de propriété , à condition que leur paiement ait été exigé par le syndic après cette date.

TOUTEFOIS, l'al. 6 prévoit une exception à cette dernière règle. Lorsque le copropriétaire entrant dispose d'une procuration pour assister à un AG qui se tient entre la signature de la convention sous seing privé et la passation de l'acte authentique, il sera tenu au paiement des charges extraordinaires et des appels de fonds ( à lire probablement "fonds de réserve") décidés par ladite AG.   

Par ailleurs, il ne faut pas confondre obligation à la dette et contribution à la dette. Cette dernière vise l répartition de la dette entre le cédant et le cessionnaire, dans leur relation propre : qui doit en définitive supporter la charge de la dette ?. Cette question peut être librement négociée et réglée entre le cédant et le cessionnaire. MAIS l'accord conclu entre eux N'EST PAS OPPOSABLE A L'ACP.

Nous sommes bien loin de la question posée par MarcoBrux.

N'oublions pas que les dispositions des dispositions du code civil relative à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis sont impératives

Dernière modification par GT (16-10-2019 19:14:21)

Une suggestion: dès que le syndic doit scinder dans son nadministration/sa comptabilité les lots d'un CP en différents sous-groupes je crois que devant le juge on puisse défendre la solution de les traiter séparément dés qu'un document officiel du notaire est présent, mais l'ensemble des lots du vendeur compte pour un propriétaire.

Personnellement je préférait la solution présence du propriétaire, mais bulletin/enregistrement séparés pour les sous-groupes de lots vendus (un par acheteur) et que le PV acte la présence des acheteurs et leur type d'intervention.