forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut)

Sherlock
Pimonaute assidu
Inscription : 11-01-2017
Messages : 87

Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut)

Bonjour,

Nous avons un locataire qui a aménagé dans un appartement mi Août. Nous avons signé avec lui un bail courte durée d'un an (modèle PIM), se transformant par la suite en bail 9 ans.
Dès son arrivée, il a fait des histoires, n'a cessé de se plaindre des relations de voisinage. Lorsque nous lui avons demandé de nous prévenir pour que l'on constate sur place par nous-même, il y avait toujours une excuse et au final, nous n'avons jamais rien constaté.
Pour l'arranger, nous avons discuté avec le voisin afin de lui mettre gentiment la pression et afin qu'il arrête certains agissements présumés.

Nous avons reçu récemment un courriel de ce locataire mécontent dans lequel il nous liste ses soucis avec le locataire et qu'il conclue en écrivant "par ce mail officiel" qu'il a quitté l'appartement, qu'on peut y entrer sans souci, et que vu qu'il a quitté l'appartement "avec [notre] accord verbal", il n'a pas à respecter ses obligations.

Nous n'avons bien évidemment jamais donné notre accord verbal pour cela.

Le bail est enregistré ainsi que l'état des lieux.

Nous avons indiqué dans le bail que nous autorisions ce locataire à constituer sa garantie locative de deux mois en 5 versements mensuels après son entrée. Comme dirait le sage, on a voulu l'arranger, on se fait arranger.
Nous avons également gardé le paragraphe suivant:

En cas de résiliation de la présente convention par la faute du Preneur, ce dernier devra supporter tous les
frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de rupture
équivalente à trois mois de loyer, les frais de remise en état ainsi que l'entièreté des honoraires de l’expert
(ou des experts) chargé(s) de l’état de sortie locative, les loyers échus et les honoraires, dans les limites
des usages professionnels, de l'agent immobilier éventuel chargé de la relocation, pour autant que la
mission ait abouti dans les trois mois de la notification de la sentence arbitrale.
L'indemnité de rupture susmentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura été avéré que le
Preneur a en outre quitté les lieux loués sans avertissement.

Voici donc la situation: ce locataire a payé le premier mois et est parti ensuite. Pas de garantie locative constituée.
Nous sommes couverts par le bail, je crois qu'il est totalement dans son tort.
Nous allons récupérer un modèle de requête au greffe de la ville en question et nous faire aider par un avocat pour sa rédaction et la représentation devant le juge de paix.
Ce locataire est pensionné et touche sa pension, donc, ainsi qu'une réversion de son ex mari.

Je suis preneur de tout conseil, merci par avance.

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 7 372

Re : Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut)

Une seule solution dans ce genre de cas : tribunal!

Vous avez droit en principe à un mois d'indemnité et 3 mois de préavis, plus les éventuels dégâts locatifs. Vous pouvez demander plus... et le juge peut vous accorder moins.

Et vous remettez votre bien en location au plus vite.


rexou

En ligne

Aime ce post :
PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 12 640
Site Web

Re : Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut)

L'article (13 ?) du bail prévoyant une indemnisation en cas de résiliation du bail aux torts du preneur, avec la circonstance aggravante du départ sans avertissement, devrait être demandée dans le cadre de votre requête : mais l'avocat que vous allez consulter le saura probablement.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

Hors ligne

Aime ce post :
Sherlock
Pimonaute assidu
Inscription : 11-01-2017
Messages : 87

Re : Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut)

rexou a écrit :

Une seule solution dans ce genre de cas : tribunal!

Vous avez droit en principe à un mois d'indemnité et 3 mois de préavis, plus les éventuels dégâts locatifs. Vous pouvez demander plus... et le juge peut vous accorder moins.

Et vous remettez votre bien en location au plus vite.

Nous rencontrons un avocat demain. D'où sortez-vous le mois d'indemnité?
Je ne serais pas surpris que le juge de paix accorde entre les deux...on verra bien. Sachant que la dame est pensionnée, la question que je me pose est la suivante: elle n'a pas un sou d'avance (d'où l'arrangement pour la constitution de la garantie locative) du coup devra t elle payer? j'ose espérer qu'un échéancier sera mis en place et qu'elle devra payer mois après mois, avec une saisie sur ses allocations peut-être? je suis en terrain inconnu, quelle aventure big_smile

Dernière modification par Sherlock (16-10-2019 10:21:45)

Hors ligne

Sherlock
Pimonaute assidu
Inscription : 11-01-2017
Messages : 87

Re : Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut)

PIM a écrit :

L'article (13 ?) du bail prévoyant une indemnisation en cas de résiliation du bail aux torts du preneur, avec la circonstance aggravante du départ sans avertissement, devrait être demandée dans le cadre de votre requête : mais l'avocat que vous allez consulter le saura probablement.

Je le rencontre demain. Reste à voir combien de temps la procédure va prendre et combien de temps je devrais attendre avant de pouvoir remettre en location.

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 7 372

Re : Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut)

PIM a écrit :

L'article (13 ?) du bail prévoyant une indemnisation en cas de résiliation du bail aux torts du preneur, avec la circonstance aggravante du départ sans avertissement, devrait être demandée dans le cadre de votre requête : mais l'avocat que vous allez consulter le saura probablement.

En effet, comme je le disais, vous pouvez demander plus.

Le mois d'indemnité, c'est pour la rupture d'un bail de type court (un an dans votre cas).

Mais le juge peut décider de réduire la somme à payer par le locataire.

Et si votre locataire n'est pas solvable -avec par exemple un revenu (disponible) sous le revenu saisissable, pleurez.

Un conseil, c'est de ne pas attendre : votre locataire vous a avisé de son départ. Remettez le bien en location directement, sans attendre. Si nécessaire, faites des photos (avec témoin ou expert) de l'état des lieux et ajoutez les dégâts locatifs éventuels à votre requête...

Un autre conseil : si vous doutez de la solvabilité de votre locataire, limitez les frais au maximum.


rexou

En ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 7 372

Re : Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut)

Sherlock a écrit :

Je le rencontre demain. Reste à voir combien de temps la procédure va prendre et combien de temps je devrais attendre avant de pouvoir remettre en location.

Votre locataire vous a avisé de son départ et n'a pas payé. N'attendez pas et remettez en location directement.


rexou

En ligne

Aime ce post :
Sherlock
Pimonaute assidu
Inscription : 11-01-2017
Messages : 87

Re : Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut)

rexou a écrit :

Un conseil, c'est de ne pas attendre : votre locataire vous a avisé de son départ. Remettez le bien en location directement, sans attendre. Si nécessaire, faites des photos (avec témoin ou expert) de l'état des lieux et ajoutez les dégâts locatifs éventuels à votre requête...

Un autre conseil : si vous doutez de la solvabilité de votre locataire, limitez les frais au maximum.

Merci pour les conseils rexou.
Remettre en location alors qu'il n'y a aucune décision de justice, que le bail n'est pas rompu, qu'il n'y a pas eu d'état des lieux de sortie, que je n'ai même pas récupéré la clé etc. ça me semble risqué non?

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 277
Site Web

Re : Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut)

Personnellement, dans un tel cas, je demande 3 mois d'indemnité contractuelle pour rupture fautive ou 3 mois d'indemnité pour préavis non presté et un mois d'indemnité pour rupture anticipée. Le juge fera le tri et vous octroira ce qu'il octroie en de tels cas.

Vu le mail envoyé, vous avez l'autorisation de relouer immédiatement. Il a quitté, son bail est donc fini.

Relouez le plus vite possible pour perdre le moins possible.


Grmf!
----------------
Soyez vous même: tous les autres sont déjà pris...
Oscar Wilde

En ligne

Aime ce post :
rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 7 372

Re : Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut)

Sherlock a écrit :

Remettre en location alors qu'il n'y a aucune décision de justice, que le bail n'est pas rompu, qu'il n'y a pas eu d'état des lieux de sortie, que je n'ai même pas récupéré la clé etc. ça me semble risqué non?

Vous disposez d'un écrit du locataire qui annonce qu'il est parti et que vous pouvez entrer dans les lieux. Il a donc rompu le bail unilatéralement. La clé ? Vous change la serrure. Etat des lieux ? Vous voyez si dégâts importants -et si locataire présumé solvable- et si double oui, expert ou témoin, photos...

Faites visiter le bien, éventuellement préparez un bail, mais attendez le jugement pour signer formellement ce bail. Le nouveau locataire peut même entrer dans les lieux avant le jugement.

Faites au plus vite, tout en prenant le temps de choisir votre futur locataire.


rexou

En ligne

Aime ce post :
Sherlock
Pimonaute assidu
Inscription : 11-01-2017
Messages : 87

Re : Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut)

Merci à tous pour vos réponses.

Je me suis rendu tantôt au bâtiment et en regardant à travers la fenêtre, le locataire a effectivement vidé le contenu de l'appartement.

Je me suis renseigné au sujet de ses revenus. Elle est sur la mutuelle à vie et elle touche une réversion de son ex-mari. Ces deux montants portent le total de ses revenus à 1200€ et des. Selon ce site, ces deux sources de revenus sont saisissables et au-delà du montant minimum (selon ce site).

Hors ligne

Sherlock
Pimonaute assidu
Inscription : 11-01-2017
Messages : 87

Re : Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut)

grmff a écrit :

Personnellement, dans un tel cas, je demande 3 mois d'indemnité contractuelle pour rupture fautive ou 3 mois d'indemnité pour préavis non presté et un mois d'indemnité pour rupture anticipée. Le juge fera le tri et vous octroira ce qu'il octroie en de tels cas.

Vu le mail envoyé, vous avez l'autorisation de relouer immédiatement. Il a quitté, son bail est donc fini.

Relouez le plus vite possible pour perdre le moins possible.

rexou a écrit :

Vous disposez d'un écrit du locataire qui annonce qu'il est parti et que vous pouvez entrer dans les lieux. Il a donc rompu le bail unilatéralement. La clé ? Vous change la serrure. Etat des lieux ? Vous voyez si dégâts importants -et si locataire présumé solvable- et si double oui, expert ou témoin, photos...

Faites visiter le bien, éventuellement préparez un bail, mais attendez le jugement pour signer formellement ce bail. Le nouveau locataire peut même entrer dans les lieux avant le jugement.

Faites au plus vite, tout en prenant le temps de choisir votre futur locataire.

Je résume:

  1. le locataire m'a écrit un email pour me signifier son abandon du logement de façon unilatérale sous prétexte que ses relations avec le voisinage y rendent son séjour impossible.

  2. ce faisant, il me doit une indemnisation avec la circonstance aggravante du départ sans avertissement. Je peux demander 3 mois d'indemnité contractuelle pour rupture fautive ou 3 mois d'indemnité pour préavis non presté et un mois d'indemnité pour rupture anticipée

  3. je dois remettre le bien en location immédiatement avec annonces et visites. Je dois attendre le jugement pour signer formellement le bail

  4. je dois entrer dans les lieux avec un témoin pour constater les éventuels dégâts et ajouter leur réparation aux indemnités demandées dans ma requête

  5. je dois lancer une requête immédiatement auprès de la justice de paix

  6. je ferais mieux de limiter au maximum les frais

  7. le montant dû sera décidé par le juge, il n'y a pas vraiment de règle

Concernant le point 3: je comprends bien? je dois attendre la décision de la justice de paix pour faire entrer quelqu'un d'autre? il me semble que faire entrer avant, même officieusement, serait un risque important, vous ne trouvez pas? j'insiste, mais j'ai l'impression de lire un message dans lequel grmff me conseille de relouer immédiatement et un autre message dans lesquel rexou me conseille d'attendre le jugement. Je ne voudrais pas commettre d'impair.

Dernière modification par Sherlock (16-10-2019 20:39:35)

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 7 372

Re : Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut)

Sherlock a écrit :

Concernant le point 3: je comprends bien? je dois attendre la décision de la justice de paix pour faire entrer quelqu'un d'autre? il me semble que faire entrer avant, même officieusement, serait un risque important, vous ne trouvez pas? j'insiste, mais j'ai l'impression de lire un message dans lequel grmff me conseille de relouer immédiatement et un autre message dans lesquel rexou me conseille d'attendre le jugement. Je ne voudrais pas commettre d'impair.

Vous pouvez "faire entrer" un nouveau locataire éventuel, mais il serait prudent d'attendre le jugement pour signer le bail.
Si le juge apprend que le bien est déjà reloué, il sera tenté de réduire vos indemnités. Il est donc inutile de mentionner un éventuel nouveau (futur) locataire...


rexou

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 17 277
Site Web

Re : Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut)

Concernant le point 3, je ne valide pas. Le locataire précédent a quitté les lieux. L'appartement peut être préparé et reloué. Pas besoin de faire des simagrées avec une entrée dans les lieux mais un bail qu'on signe plus tard. Il me paraît parfaitement justifié de faire ainsi pour limiter votre perte et les coûts du locataire. Le juge pourrait vous reprocher de tarder et donc d'augmenter les frais de votre locataire sortant!

Concernant le point 4, vous devez faire signer la déclaration au témoin avec un formulaire qui confirme qu'il sait que son témoignage sera utilisé en justice. Par exemple celle-ci


Grmf!
----------------
Soyez vous même: tous les autres sont déjà pris...
Oscar Wilde

En ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 7 372

Re : Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut)

grmff a écrit :

Concernant le point 3, je ne valide pas. Le locataire précédent a quitté les lieux. L'appartement peut être préparé et reloué. Pas besoin de faire des simagrées avec une entrée dans les lieux mais un bail qu'on signe plus tard. Il me paraît parfaitement justifié de faire ainsi pour limiter votre perte et les coûts du locataire. Le juge pourrait vous reprocher de tarder et donc d'augmenter les frais de votre locataire sortant!

Concernant le point 4, vous devez faire signer la déclaration au témoin avec un formulaire qui confirme qu'il sait que son témoignage sera utilisé en justice. Par exemple celle-ci

Si le bien est déjà reloué, le juge aura tendance à réduire l'indemnité. Le bien est vide et proposé à la location... Difficile de reprocher quoi que ce soit au proprio il me semble.

Si vous annoncez au juge que le bien est reloué un mois après le départ du locataire, il réduira certainement les indemnités.

Concernant le point 4, je plussoie entièrement


rexou

En ligne

jacq
Pimonaute intarissable
Lieu : La Hulpe brabant wallon Belgiq
Inscription : 21-10-2005
Messages : 1 047

Re : Abandon de logement (bail courte durée 1 an, Hainaut)

Avez vous reçu les clefs en retour ? par courrier ou bien déposées dans votre boite aux lettres ?
Le locataire sortant avait il déjà fait son changement d'adresse a la commune ? où est il domicilié chez vous ou bien encore a son ancienne adresse ?
Connaissez vous sa nouvelle adresse, vous la t'il communiqué ?
Si vous prenez un avocat combien va t'il vous demander d'honoraire ? + les frais d'huissier ?
Comme vous n'avez pas reçu la garantie,  personnellement si j'étais dans votre cas, je reprendrais  les clefs et je lui demande un mois d'indemnité a l'amiable et vous relouez rapidement votre appartement.
Si vous passez par la casse justice de paix vous ne pourrez pas récupérer votre logement avant 3 mois et en plus vous aurez une note d'honoraire de +- 1500€.


jacq

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres