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Devoir d'Enquête

BMCTools
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Devoir d'Enquête

La RTBF va diffuser un reportage consacré aux litiges entre plusieurs copropriétaires et leurs syndics ce mercredi 23/10 dans l’émission Devoir d’Enquête qui débute vers 20h20 sur la Une télé.


Yves Van Ermen

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dach
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Re : Devoir d'Enquête

J'ai aussi regardé l’émission de la RTBF suite au message de BCMTools.

Je suis d'accord avec le fait que la problématique bien réel de la transparence dans la gestion des ACP, est présentée de manière caricatural (voir sensationnel), comme toujours dans ce genre d'émission.
On peut regretter que la problématique de l'implication des CP's aux AG n'a pas été soulevée puisqu'il est fort probable que c'est la passivité des CP conjugué à l’abus de majorité de certains qui permet au(x) syndic(s) concerné(s) de faire preuve de négligence via à vis de la copropriété même si cela disculpe les syndics.

Même si je n'aurai pas raté grand chose si je n'avais pas vu l’émission, j'ai repéré une phrase intéressante : "Le syndic est un mineur dont les copropriétaires sont les parents". Même si ce n'est pas juridiquement exacte, cela illustre de manière de simple que la loi impose aux copropriétaires de prendre leur responsabilités lors des AG.
Et c'est sans doute là que l’obligation du syndic et surtout la profession d’agent immobilier-syndic, sème le trouble puisque cela encourage les CP à déléguer leur responsabilité au syndic ('On le paie pour ça !' pense-t-ils) et ne s’inquiète que lorsqu’ils doivent mettre à main au portefeuille.

Côté syndic pro, il est normal de veiller à la rentabilité de son activité, et donc il va soutenir/écouter uniquement les CP qui facilitent son travail. Il ne faut pas être naïf, il y a toujours conflit entre les intérêts du syndic, de la copropriété dans son ensemble et des CP individuellement.

Je pense donc qu'il n'y pas d'intérêt pour la copropriété que la loi encourage le recours aux mandataires externes, mais elle devrait faciliter la délégation de l'administration de la copropriété à plusieurs CP (par exemple via 1 président, 1 secrétaire, 1 comptable) dont les droits et obligations sont clairement définis dans les statuts ou à défaut dans la loi comme c'est le cas pour les associations en Belgique ou les ACP dans d'autres pays.

Dernière modification par dach (25-10-2019 12:41:59)

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luc
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Re : Devoir d'Enquête

dach a écrit :

J'ai aussi regardé l’émission de la RTBF suite au message de BCMTools.
(...)
Je pense donc qu'il n'y pas d'intérêt pour la copropriété que la loi encourage le recours aux mandataires externes, mais elle devrait faciliter la délégation de l'administration de la copropriété à plusieurs CP (par exemple via 1 président, 1 secrétaire, 1 comptable) dont les droits et obligations sont clairement définis dans les statuts ou à défaut dans la loi comme c'est le cas pour les associations en Belgique ou les ACP dans d'autres pays.

Ce que vous proposez est en essence et simplifié: le retour à la loi de 1924
= cogérance ou un comité gère et le syndic représente sans consulter les CP et prend les décisions urgentes = travaux importants.

La Hollande a un système analogue à ce que vous proposez. Déjà lu la littérature concernant leur approche ?
Le Canada a aussi une système semblable. Mais il faut adapter leur vue sur le concept de la propriété. Et aux EU est semblable mais pire.
Alors vous direz il y a la France, analogue au notre mais plus de pouvoir pour le syndic. Leut méthode d'état central exige que la loi soit un manuel détaillé. Donc multipliez les pages de la loi avec 10 et divisez le sens pragmatique des Belges avec 100.

J'ai été trésorier, avec un président et un secretaire dans le bureau-fondateur (1970-1975) d'un conseil d'administration (2 groupes de 6) d'une assez grande ASBL (maison des jeunes) dans mon jeune temps, structurée en fait comme vous le proposez. Je connais les avantages, mais aussi les désavantages d’une structure de ce type. J'ai aussi presque été presque submergé quand au quel système comptable à choisir. C'était le temps de la création de la "loi comptable" de 1975.

Finalement le choix interne pour la méthode comptabilité en partie double a su gérer nos finances et stabiliser cette maison de 1000 jeunes, qui existe encore toujours comme pratiquement le seul survivant dans cette région entre Gand et  Lokeren. Ce système comptable, rendu obligatoire de par la loi de 2010, permet à gérer les finances complexes d'un façon simple, surtout avec les logiciels actuels, sous condition de tenir cette comptabilité à jour tous les jours. Il permet à gérer vos activités en connaissant vos limites financiers pour cette activité et l'impact sur les autres si cette activité dépasse les bornes.

Le grand désavantage de la loi de 2010/2019 est qu'elle ne structure pas les ACP comme les ASBL (petite, moyenne ou grande), et ne tient pas compte du fait sociologique qu'un groupe de +12 personnes se subdivise toujours et inévitablement en plusieurs groupes.

Vivant dans une copropriété de (simplifiée) 6 entréés x 40 appartements, je constate que pour discuter avec tout le monde il faut en fait arriver à atteindre 6 x 3 groupes de chacun une douzaine de personnes.

Ayant suivi de près la création de la loi de 2010 depuis sa phase initiale (le projet de Mme. NYSSENS en 2007), je sais que par exemple le nombre de 20 appartements a été longtemps sujet de discussion. 10 était le nombre initialement prévue.

Simplifié: tout le monde peut compter avec ses doigts à 10. Compter à vingt (retenir qui sont les 20) est plus difficile.
Et aucune limitation peut et est posé quand aux capacités de chaque copropriétaire.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Devoir d'Enquête

luc a écrit :
dach a écrit :

J'ai aussi regardé l’émission de la RTBF suite au message de BCMTools.
(...)
Je pense donc qu'il n'y pas d'intérêt pour la copropriété que la loi encourage le recours aux mandataires externes, mais elle devrait faciliter la délégation de l'administration de la copropriété à plusieurs CP (par exemple via 1 président, 1 secrétaire, 1 comptable) dont les droits et obligations sont clairement définis dans les statuts ou à défaut dans la loi comme c'est le cas pour les associations en Belgique ou les ACP dans d'autres pays.

Ce que vous proposez est en essence et simplifié: le retour à la loi de 1924
= cogérance ou un comité gère et le syndic représente sans consulter les CP et prend les décisions urgentes = travaux importants.

La Hollande a un système analogue à ce que vous proposez. Déjà lu la littérature concernant leur approche ?
Le Canada a aussi une système semblable. Mais il faut adapter leur vue sur le concept de la propriété. Et aux EU est semblable mais pire.
Alors vous direz il y a la France, analogue au notre mais plus de pouvoir pour le syndic. Leut méthode d'état central exige que la loi soit un manuel détaillé. Donc multipliez les pages de la loi avec 10 et divisez le sens pragmatique des Belges avec 100.

J'ai été trésorier, avec un président et un secretaire dans le bureau-fondateur (1970-1975) d'un conseil d'administration (2 groupes de 6) d'une assez grande ASBL (maison des jeunes) dans mon jeune temps, structurée en fait comme vous le proposez. Je connais les avantages, mais aussi les désavantages d’une structure de ce type. J'ai aussi presque été presque submergé quand au quel système comptable à choisir. C'était le temps de la création de la "loi comptable" de 1975.

Finalement le choix interne pour la méthode comptabilité en partie double a su gérer nos finances et stabiliser cette maison de 1000 jeunes, qui existe encore toujours comme pratiquement le seul survivant dans cette région entre Gand et  Lokeren. Ce système comptable, rendu obligatoire de par la loi de 2010, permet à gérer les finances complexes d'un façon simple, surtout avec les logiciels actuels, sous condition de tenir cette comptabilité à jour tous les jours. Il permet à gérer vos activités en connaissant vos limites financiers pour cette activité et l'impact sur les autres si cette activité dépasse les bornes.

Le grand désavantage de la loi de 2010/2019 est qu'elle ne structure pas les ACP comme les ASBL (petite, moyenne ou grande), et ne tient pas compte du fait sociologique qu'un groupe de +12 personnes se subdivise toujours et inévitablement en plusieurs groupes.

Vivant dans une copropriété de (simplifiée) 6 entréés x 40 appartements, je constate que pour discuter avec tout le monde il faut en fait arriver à atteindre 6 x 3 groupes de chacun une douzaine de personnes.

Ayant suivi de près la création de la loi de 2010 depuis sa phase initiale (le projet de Mme. NYSSENS en 2007), je sais que par exemple le nombre de 20 appartements a été longtemps sujet de discussion. 10 était le nombre initialement prévue.

Simplifié: tout le monde peut compter avec ses doigts à 10. Compter à vingt (retenir qui sont les 20) est plus difficile.
Et aucune limitation peut et est posé quand aux capacités de chaque copropriétaire.

Oops ... oublié une chose:
Lors la fondation en avril 1970 de cette maison de jeunes on m'a demandé puisque j'étais comptable d'état et le secretaire parce que exerçant une fonction semblable dans une fédération nationale des jeunes. Et pour les 9 autres: tous avaient une connexion professionnelle qui était rentable à cette ASBL.

Donc je sais que pour réussir on a besoin des professionnels.


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Devoir d'Enquête

L'objectif du gouvernement en matière de copropriété tel qu'il ressort de l'accord de gouvernement du 9 octobre 2014 n'a pas été de revenir sur  la loi du 1994 ,revue par la loi de 2010, qui a réformé en profondeur la matière de la copropriété par appartements.

Je n'ai pas lu dans les programmes des partis lors des dernières élections législatives un intérêt à revenir sur la réforme de 1994.

Avant le loi de 1994, la pratique notariale prévoyait une cogérance syndic/conseil de gérance.

Dès lors que le texte des art.577-3 à 577-14 du code civil s'impose, je n'ai pas l'intention de le comparer avec les dispositions applicables avant et/ou ailleurs.

Je ne peux que remarquer que de nombreux copropriétaires ( et même de membres de conseils de copropriété) ignorent encore aujourd'hui ( 1994 - 2019, 1/4 de siècle ) que le conseil de gérance/de copropriété n'a pas une mission légale de gestion de l'immeuble

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luc

dach
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Re : Devoir d'Enquête

luc a écrit :

(...)Donc je sais que pour réussir on a besoin des professionnels.

Je rappel que ma critique portait sur le recours aux mandataires externes non aux professionnels (interne ou externe).

GT a écrit :

(...)Avant le loi de 1994, la pratique notariale prévoyait une cogérance syndic/conseil de gérance.(...)

Je savais cela, mais j'ignore pourquoi le législateur a choisi de supprimer le conseil de gérance et non de supprimer le syndic, ou mieux, de laisser les CP de choisir entre les deux ?

Je sais que art.577-3 à 577-14 du code civil s'impose et je ne n’encourage personne à la désobéissance civile.
Mais pourquoi ne pas débattre sur les possibilités d’améliorations...

Concernant le CdC, le syndic que nous avons eu de 2010 à 2015 m'a demandé à 2 ou 3 reprises de prendre des décisions en tant que membre de CdC. Ce dont je me suis abstenu (J'ai répondu que je n'étais pas mandaté pour cela). Il justifié ensuite son inaction par mes abstentions !

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luc
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Re : Devoir d'Enquête

dach a écrit :
luc a écrit :

(...)Donc je sais que pour réussir on a besoin des professionnels.

Je rappel que ma critique portait sur le recours aux mandataires externes non aux professionnels (interne ou externe).

GT a écrit :

(...)Avant le loi de 1994, la pratique notariale prévoyait une cogérance syndic/conseil de gérance.(...)

Je savais cela, mais j'ignore pourquoi le législateur a choisi de supprimer le conseil de gérance et non de supprimer le syndic, ou mieux, de laisser les CP de choisir entre les deux ?

Je sais que art.577-3 à 577-14 du code civil s'impose et je ne n’encourage personne à la désobéissance civile.
Mais pourquoi ne pas débattre sur les possibilités d’améliorations...

Concernant le CdC, le syndic que nous avons eu de 2010 à 2015 m'a demandé à 2 ou 3 reprises de prendre des décisions en tant que membre de CdC. Ce dont je me suis abstenu (J'ai répondu que je n'étais pas mandaté pour cela). Il justifié ensuite son inaction par mes abstentions !

La loi de 2010 prévoyait initialement la suppression du conseil de gérance (ajout de dernière minute de la loi de 1994)  et la création d'un conseil de surveillance dans l’esprit de l'organe de ce type qui existait et existe dans certains entités européens, français, hollandais, ... . Lire pour se former une idée: Conseil de surveillance.

A nouveau, comme en 1994, des anges intervenaient à la dernière minute.

Le nom de cet organe de surveillance (= organe non-décisionnelle) a été changé à la dernière minute en "conseil de copropriété" à insistance de certains mandataires de je crois surtout de la CIB, ... . Pas l'ABSA si mes souvenirs sont bons. Ils ne voulaient probablement pas que le mot "surveillance"' apparaissait concernant un organe de l'ACP.  Remplacez partout dans la loi de 2010 le mot "conseil de copropriété" par "conseil de surveillance" et vous allez comprendre. Ce type de conseil comprend des commissaires internes et des commissaires externes.

Le pourquoi des mandataires externes dans un organe de l'ACP? Pour permettre que par exemple des octogénaires puissent s'assurer que les papiers sont bien tenues, quand leur santé décroche. Cela permet à ce que (exemple fictif) mon petit-fils, futur héritier de mon appartement et de profession comptable, puisse m'assister sans que je lui doit donner procuration (= m'abstenir lors les AG).

Mais revenons à la loi de 1994. Les faillites des promoteurs immobiliers dans les années 80 avait vu des capitaux des propriétaires disparaitre et absorbées dans la trésorerie liquidé de ces promoteurs. D'un autre coté en pratique des employés endurci par ces méthodes de travail des promoteurs ont donné démission à temps et fondé des firmes de syndic en prenant le fichier des promoteurs avec eux. Ils se présentait à l'AG en oubliant de référer à leur passé.

Exemple: le gestionnaire du dossier en 1982 du syndic du promoteur a donné démisison en novembre 1982 et est devenue le gérant de notre nouveau syndic en février 1983 sur décisions du conseil de co-gérance avec lequel il avait travaillé en 1982 (je simplifie). Le copropriétaire co-gérant de 1978 (rémunéré)  et ce gérant du syndic forment encore toujours le noyau du clan dominant.

La motivation-clé de la loi de 1994 était par essence éviter que des foinds des propriétaires disparaissnet dan le trou d'un faillite du syndic. Pour mon ACP pratiquement toute les défauts de construction, dont on soufre actuellement els conséquences de la non-réparation, ont en pratique été mis à notre dos, mais les lots non,vendu ne sont pas après 10 ans tombés dans les mains de l4ACp, mais par hasard "vendues" quelques mois avant à  des membres du futur clan ....

D'ou ici l’importance capitale de l'AR du 13.02.2012, qui en fait imposait maintes dispositions de kla loi comptable de 1975 aux ACP, en attente de la loi du droit économique de 2013. En principe l'AR de 12.07.2012 aurait du être intégré avec la loi de 2018 dans celui du droit économique de 2013. Mais cela n'a pas été le cas puisque deux Ministres différents (Justice et Economie) , mais surtout puisque le secteur n'aime pas que des instances externes imposent des règles. Lors de l'expertise judiciaire de la compta 2013-2019 je rencontre trop d'interférences fantômes du secteur. L'expert initial a du p^ter remplacé suite à  ... mélange d'intérêts. Le 2ème essaie d'imposer une méthode accepté par l'IPI au lieu d'appliquer l'AR du 12.07.2012.

Le grand changement de l'AR du 12.07.2012 est son article 7 et le texte que j'ai mis en gras et surtout ce que j'ai souligné:

Art. 7. § 1er. Toute association de copropriétaires procède, une fois l’an au moins, avec bonne foi et prudence, aux opérations de relevé, de vérification, d’examen et d’évaluation nécessaires pour établir à la date choisie un inventaire complet de ses avoirs et droits de toute nature, de ses dettes, obligations et engagements de toute nature relatifs à la copropriété ainsi qu’aux moyens propres qu’elle y a affectés.
Les pièces de l’inventaire sont transcrites dans un livre.
Les pièces dont le volume rend la transcription difficile sont résumées dans le livre auquel elles sont annexées.
§ 2. L’inventaire est ordonné de la même manière que le plan comptable de l’association de copropriétaires.

En effet cet inventaire impératif (qui est en fait un bilan détaillé), permet un rapportage relevant, un controle rigoureux "top-down" et systématique sans qu'on se perd dans des détails. En marge: souvent le syndic présente des listes à pointer. Mais cette liste ne reprend pas les factures qu'il n'a pas comptabilisé (= mis dans le tiroir en attente d'avoir l'argent pour les payer). Cet inventaire oblige le syndic a mettre comptabilité les dettes, ... au moment que la dette est créée et si nécessaire d'estimer la dette  (= budgétiser). Cela obligera le propriétaire qui a décidé cette dette (ou validé) d'en payer les conséqunces futures par la voie du fonds de réserve.

Finalement le législateur avait choisi à donner à la communauté des propriétaires la personnalité morale sous la firme d'une Association de Copropriétaires (ACP), avec l'AG comme organe décisionnel et le syndic mon organe exécutif. Le législateur avait cru que les notaires allaient dans l'acte base détailler les règle de gestion dans le sens du bon père de famille. Donc il est intervenu en 2010 (au Sénat le même rapporteur qu'en 1994). Lors des réunions public, ce rapporteur (Prof. de droit civil VANDENBERGHE) à expliqué que la loi était resté succincte. Que parfois il faillait lire trois dispositions ensemble pour connaitre la disposition applicable. Exemple: cette dernière technique doit être utilisé pour interdire la mélange d'intérêt impossible à tout mandataire de l'ACP (syndic, commissaire, CdC, ...) 

En pratique dans le cas de propriétaires-mandataires, qui ne sont pas professionnels, on arrive vite à une surestimation de ses connaissances. Avec des excès comme résultat par exemple (simplifié mais pas trop): comme membre du conseil faire octroyer comme "dot de mariage" un contrat de rénovation en tranches de au total 140 terrasses à la firme du père de son beau-fils, ce beau-père de sa fille étant peintre d'intérieur. Les deux étant devenu plus tard président et vice-président d'un club local du type Lions Club.


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Devoir d'Enquête

@dach @Luc

Quels sont les "mandataires externes" que vous visez ?
Je ne suis pas certain de comprendre les derniers échanges.

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dach
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Re : Devoir d'Enquête

GT a écrit :

(...)Quels sont les "mandataires externes" que vous visez ?(...)

Pour ma part je parlais du mandataire de l'ACP, c-a-d le syndic. Et les "mandataires externes" sont dans ce cas les syndics non-copropriétaire. Je ne parlais du mandataire représentant un CP, ni d'un conseil assistant un CP.

Pour être plus claire, je pense qu'il y a lieu de encourager les copropriétaires à donner mandat d'exécuter leurs décisions à l'un ou l'autre des leurs. J'ai également cru comprendre que des syndics estiment que les petites ACP ne sont pas rentables pour eux et qu'il souhaite aussi encourager le syndic copropriétaire (1).

Pour encourager des CP à prendre en charge la mise en exécution des décisions d'AG, l'option 'conseil de gérance' en lieu et place du 'syndic' permet de repartir le mandat entre plusieurs copropriétaire. Cela n’exclus pas le recours ponctuel à des professionnels externe à l'ACP, mais ces professionnels ne seraient pas mandataire de l'ACP mais uniquement fournisseur choisi par l'AG.

(1)Bien sur, leur souhait est de proposer des services à ces syndics copropriétaires, mais ces services sont aussi proposés directement par d'autres acteurs en fonction de la spécialité : Comptables, Location de salle, Juriste, Architectes, Gestionnaire d'énergie, Techniques spéciales diverses, Surveillance, Nettoyage, Assureurs, Avocats,...

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Re : Devoir d'Enquête

dach a écrit :

Pour encourager des CP à prendre en charge la mise en exécution des décisions d'AG, l'option 'conseil de gérance' en lieu et place du 'syndic' permet de repartir le mandat entre plusieurs copropriétaire. Cela n’exclus pas le recours ponctuel à des professionnels externe à l'ACP, mais ces professionnels ne seraient pas mandataire de l'ACP mais uniquement fournisseur choisi par l'AG.

C'est revenir en arrière, vu que c'est ce la loi de 1994 a décidé de supprimer.

Et pour rappel, c'est Monsieur Hamal, président du SNPC, qui était à la manœuvre.

Dernière modification par BMCTools (29-10-2019 12:16:22)


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Re : Devoir d'Enquête

GT a écrit :

@dach @Luc

Quels sont les "mandataires externes" que vous visez ?
Je ne suis pas certain de comprendre les derniers échanges.

Mandataire de l'ACP = personne (physique ou morale) nommée par l'organe décisionnel de l'ACP (= AG)

Mandataire du syndic = personne nommée par l'organe exécitif de l'ACP (= syndic d'ACP); ce sont en essence les gérants de la firme du syndic

Mandataire interne = personne qui est membre de l'AG, copropriétiare des parties communes de la copropriété en indivision forcée, ou similaire

Mandataire externe = personne qui en principe n'a pas de lien avec la copropriété; si lien un possibilité de mélange d'intérêts pourrait exister et doinc préablemenet autorisé part l'AG.

PS: réponse tardive vu des problèmes techniques durant un update de mon PC 


Cordialement,

Luc

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Re : Devoir d'Enquête

BMCTools a écrit :

Effectivement, le journaliste aurait du contrôler si les informations données par la copropriétaire étaient correctes...

Vous avez raison. Le journaliste n'a selon moi pas vérfifié une de ses sources clés. Je laisse la possibilité à lui de repliquer par exemple lors de l'émission suivante. J'ai communiqué mes constats à la rédaction.


Cordialement,

Luc

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