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provisions exigibles ?

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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provisions exigibles ?

La loi de 2018 a changé les habitudes en voulant rendre les dispositions concernant la copropriété forcée plus claire.

Une des zones concerne la trésorie, le budget, les comptes annuels et la définition de certains mots comme provision, ... . Differentes dispositions éparpilées dans le code ont été rassemblé dans les Art. 577-5 § 3 et Art. 577-8 § 4. ils ont été ainsi rendu en principe plus homogène et plus claire.

Mais .... la réalité est autre .... en présence d'avocats procéduriers qui n'ont aucune formation de médiateur.

Ci-après j'ai rassemblé ces dispositions législatives (sauf ceux de CdC) et énuméré mes questions.

L'émission récente du RTBF a fait apparaître des points dans la loi actuelle qui permettent des interprétations diverses. D'où mes questions en préparation de la délibération des comptes 2019 qui seront soumis par le syndic à l'AGO 2020.

Ce qui suit n'est pas d'application dans des ACP de moins que 20 appartements qui ont
1. ET utilisé explicitement (décision d'AG) l'autorisation d'adaption d'une comptabilité simplifiée (Art. 577-8 §4. 17° CC)
2. ET mis explicitement dans leurs statuts/ROI les règles "simplifiés" que le syndic doit appliquer et ceci en détail.
Si ces règles ne sont pas explicitement déterminés alors l'AR du 12.07.2013 serait en principe d'application.

Cadre décisionnel (AG)

CC2019 a écrit :

Sous-section II. - De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires.
Art. 577-5
(...)
§ 3. [3 L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. Le patrimoine de l'association des copropriétaires est composé, au minimum, d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve.
   On entend par "fonds de roulement", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
   On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
   L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.
   Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;
   Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;
   Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve.]3
----------
  (3)<L 2018-06-18/03, art. 165, 011; En vigueur : 01-01-2019>

Questions:
Bien d'autres Q sont possible, je me limite à:

Q11: Seul les avances dans le cadre du fonds de roulement seraient des provisions et ainsi exigibles, n'importe que cette décision serait contestée ou non. Correct?

Q12: Les apports de fonds pérodiques ne sont pas à première vue des provisions, et ainsi pas exogibles si le CP s'est opposé à la décision. Correct ?
Je signale qu'en 2002 il à été jugé dans ce sens dans ma citation de l'ACP (augmentation d'un montant approuvé de travaux avec 60% sans décision d'AG). N'oublions pas que les lois de 2010, 2012, 2018, ... n'étaient en fait qu'une concrétisation/interprétation de l'esprit de la loi de 1994. 

Q13: Plusieurs comptes bancaires de l'ACP (et pas du syndic) peuvent exister, mais chacun ne peut servir qu'à des mouvements pour un des deux type de fonds. Correct ?

Cadre exécutive (syndic)

CC2019 a écrit :

Sous-section III. - [1 Des organes de l'association des copropriétaires.]1
Art. 577-8
(...)
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
5° [5 d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires conformément à l'article 577-5, § 3;]5
(...)
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. [5 Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.]5]1
----------
  (1)<L 2010-06-02/33, art. 8, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>
  (5)<L 2018-06-18/03, art. 168, 011; En vigueur : 01-01-2019>

Questions:

Q21: aucun montant pour dee travaux peut être demandé sans être budgétisé et approuvé par l'AG. Correct? 

Q22: le budagt "roulement" et le budget "réserve" doivent être approuvés préalablement et séparément par l'AG sur base de deux estimations écrites et motivées, jointes à l'invitation pour cette AG. Correct?

Cadre organes de contrôle (AG)

CC2019 a écrit :

Art. 577-8/2.[1 L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.]1
  ----------
  (1)<L 2018-06-18/03, art. 170, 011; En vigueur : 01-01-2019>

Questions:
Q31: qui doit proposer le texte de base pour le ROI ? Le syndic ou un/des CP?
Q32: doit l'AG postposer le texte proposé si une majorité de CP veut amender le texte? OU peut on l'amender en séance?


Cordialement,

Luc

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