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puis-je lui donner son préavis ?

jelou
Pimonaute intarissable
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puis-je lui donner son préavis ?

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un logement en province du lux..

J'ai fait un contrat d'un an de bail avec un locataire. tout s'est bien déroulé et j'ai laisser courir , nous sommes donc actuellement dans un contrat de 9 ans et ce dans la 3ème année.

Il avait ses enfants (3 filles) tout les 15 jours (garde alternée)
Il m'avait demandé en cas de recomposition familiale d'accepter de noter  6 pers sur le contrat de bail ( 3 chambres) tout en me précisant que le cas échéant il ne resterait pas très longtemps car le logement était un peu juste
Depuis qq mois les problèmes s'accumulent au point de vouloir lui donner son préavis mais je ne voudrais pas être dans l'illégalité.

Ils ne sont pas 4 mais 7 et ce tous les 15 jours avec des enfants de sexes différents il les loge donc dans le salon.
Les locataires du logement en dessous du sien peuvent témoigner des déménagements de meubles !
Le chien de sa compagne vient et loge en plus alors que cela n'a pas été autorisé.
Il se plaint d'humidité dans les chambres mais il n'ouvre pas les ventilations et ne chauffe pour ainsi dire pas (d'après ce qu'il me dit par écrit)
J'ai fait venir un architecte qui lui a bien précisé que c'était de la condensation et non pas des infiltrations.

Il a même réussi à avoir des moisissures derrière un radiateur !!

Pour moi le logement n'est pas occupé en bon père de famille  trop de monde, manque de ventilation et de chauffage...)
Est ce que pour ces motifs , je peux lui donner son préavis alors qu'il est dans un contrat de 9 ans ?
Je précise que les loyers sont payés en temps et en heure et qu'il n'a pas de soucis matériel pour un autre logement mais il ne manifeste aucune envie de déménager.
Merci pour vos réponses

Dernière modification par jelou (11-11-2019 16:57:39)

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grmff
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

Pour ma part, il est clair que l'occupation dépasse ce qu'on peut appeler l'occupation en bon père de famille.

Cependant, vous ne pouvez pas lui donner le congé. Vous pouvez exiger qu'il occupe en bon père de famille ou qu'il vous donne le renon et parte de lui-même, mais pas lui donner le congé vous-même.

S'il ne le fait pas, il vous reste la possibilité de le traîner en conciliation ou en justice, et demander la résiliation du bail à ses torts avec indemnités. Avec expulsion si nécessaire. Ce "coup de pied au cul" devrait lui faire prendre conscience qu'il est temps de faire ses valises, et il y a peu de chance que vous deviez faire autre chose que la conciliation. Soyez prêt néanmoins à aller jusqu'au bout.

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jelou
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

Projet:

"Monsieur,
                 
En tant que propriétaire, j’ai des obligations envers mes locataires. , mais il en va de même pour vous. Je vous rappelle ici les différents points du bail que vous avez signé :

-vous avez le devoir d’occuper le logement en bon père de famille, de maintenir les lieux en bon état d’entretien et de propreté.

-Vous devez  veiller également à  aérer suffisamment l’immeuble en été comme hivers afin de le laisser respirer et éviter ainsi l’humidité et la condensation sur les murs et les boiseries.
. Le preneur veillera à maintenir l’appartement en bon état de propreté et à laver les peintures si nécessaire
Ils seront dès lors occupés par    6        personnes au maximum.

Le Locataire s’engage à ne pas y loger d’autres personnes, sans l’accord du Bailleur qui n’aura pas à justifier son refus éventuel
Le Locataire s’engage à ne pas accueillir d’animaux, même temporairement, sans en obtenir au préalable l'autorisation du Bailleur. A noter que ce dernier ne devra en aucune façon justifier un refus éventuel. Le non respect de cette règle impérative sera considéré par le Bailleur comme une rupture de bail l’autorisant à exiger le départ, voir l’expulsion pure et simple du locataire.

Annexes, conformément à la loi
Annexe 1 : Arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité
§ 4. Le logement respecte les normes suivantes :
  1° [1 toute pièce utilisée comme chambre doit comporter au minimum une superficie au sol de 6,00 m 2 lorsqu'elle est utilisée par deux personnes et au minimum une superficie au sol de 9,00 m 2 lorsqu'elle est utilisée par trois personnes;]1
  2° la pièce exclusivement affectée à la cuisine ne peut servir de chambre;
  3° la pièce principalement affectée au séjour ne peut servir de chambre lorsque le ménage comprend un ou plusieurs enfants de plus de 6 ans;
.

Pour toutes ces raisons, je désirerais que vous mettiez fin à votre bail à défaut, je me verrai contrainte d’en référer au juge de paix afin d’y mettre fin".

Qu'en pensez vous

grmff a écrit :

Pour ma part, il est clair que l'occupation dépasse ce qu'on peut appeler l'occupation en bon père de famille.

Cependant, vous ne pouvez pas lui donner le congé. Vous pouvez exiger qu'il occupe en bon père de famille ou qu'il vous donne le renon et parte de lui-même, mais pas lui donner le congé vous-même.

S'il ne le fait pas, il vous reste la possibilité de le traîner en conciliation ou en justice, et demander la résiliation du bail à ses torts avec indemnités. Avec expulsion si nécessaire. Ce "coup de pied au cul" devrait lui faire prendre conscience qu'il est temps de faire ses valises, et il y a peu de chance que vous deviez faire autre chose que la conciliation. Soyez prêt néanmoins à aller jusqu'au bout.

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grmff
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

Je n'en pense que du bien...

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rexou
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

Le Locataire s’engage à ne pas y loger d’autres personnes, sans l’accord du Bailleur qui n’aura pas à justifier son refus éventuel
Le Locataire s’engage à ne pas accueillir d’animaux, même temporairement, sans en obtenir au préalable l'autorisation du Bailleur. A noter que ce dernier ne devra en aucune façon justifier un refus éventuel. Le non respect de cette règle impérative sera considéré par le Bailleur comme une rupture de bail l’autorisant à exiger le départ, voir l’expulsion pure et simple du locataire.

Ces clauses me paraissent abusives et ne respectent pas la liberté du locataire de jouir du bien qu'il loue.

- ... s'engage à ne pas "loger" d'autres personnes sans accord ???
- ... s'engage à ne pas "accueillir" d'animaux, même temporairement, sans accord ???

Et le non-respect considéré comme rupture de bail autorisant le bailleur à exiger le départ voire expulsion pure et simple du locataire ???

Les problèmes de condensation sont une chose. Le fait que votre locataire accueille occasionnellement les enfants de sa compagne est une autre chose. Il convient de relativiser en fonction de la superficie des lieux et du nombre de chambres. Mais votre bail est pour moi clairement abusif et un juge risque je pense de considérer ces clauses comme nulles et non écrites.

Dernière modification par rexou (12-11-2019 17:17:29)


rexou

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PIM
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

Heureusement qu'il nous reste Rexou pour défendre la cause animale  wink
(fin de la parenthèse humoristique)


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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EP001
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

Ce qui est abusif c'est de marquer

Le non respect de cette règle impérative sera considéré par le Bailleur comme une rupture de bail l’autorisant à exiger le départ, voir l’expulsion pure et simple du locataire.

Seul un juge peut casser un bail s'il n'y a pas d'accord entre les 2 parties.

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rexou
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

EP001 a écrit :

Ce qui est abusif c'est de marquer

Le non respect de cette règle impérative sera considéré par le Bailleur comme une rupture de bail l’autorisant à exiger le départ, voir l’expulsion pure et simple du locataire.

Seul un juge peut casser un bail s'il n'y a pas d'accord entre les partie


Tout est abusif !

- ... s'engage à ne pas "loger" d'autres personnes sans accord ???
- ... s'engage à ne pas "accueillir" d'animaux, même temporairement, sans accord ???

Le bailleur interdit à son locataire de loger un éventuel invité ???
Il interdit aussi de faire venir (accueillir... même pas "détenir") un animal en visite ?

C'est n'importe quoi.


rexou

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EP001
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

Pour l'animal là d'accord, on ne peut interdir d'avoir un animal.

Par contre il y a des règlement de population.

On ne peut laisser des enfants dormir dans le salon.

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rexou
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

EP001 a écrit :

Pour l'animal là d'accord, on ne peut interdir d'avoir un animal.

Par contre il y a des règlement de population.

On ne peut laisser des enfants dormir dans le salon.

Il ne s'agit même pas de détenir un animal, mais "d'accueillir",ce qui inclut une visite occasionnelle... et le locataire a le droit d'inviter (et loger occasionnellement) qui il veut sans en référer à son bailleur.

Si le bien est occupé habituellement par un nombre de personnes qui n'est pas compatible avec la superficie du bien, en effet, le bailleur peut (doit) s'en inquiéter et agir, au besoin par voie de justice.


rexou

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grmff
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

EP001 a écrit :

Pour l'animal là d'accord, on ne peut interdir d'avoir un animal.

Ah bon?
Dans toute ma "carrière" de propriétaire bailleur, je n'ai fait expulser (à ce jour) par huissier, police, serrurier et S.P.A,... qu'un locataire qui était encore présent dans le logement et s'est retrouvé à la rue. Motif: avait pris un chien sans mon autorisation.

C'est une légende urbaine que le propriétaire ne peut pas interdire la possession d'animaux..

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rexou
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

grmff a écrit :

Dans toute ma "carrière" de propriétaire bailleur, je n'ai fait expulser (à ce jour) par huissier, police, serrurier et S.P.A,... qu'un locataire qui était encore présent dans le logement et s'est retrouvé à la rue. Motif: avait pris un chien sans mon autorisation.

C'est une légende urbaine que le propriétaire ne peut pas interdire la possession d'animaux..

Il est rejeté par les tribunaux l'interdiction totale et non justifiée d'animaux. Vous pouvez interdire un chien dans un appartement. Encore plus dans un petit studio, bien sur. Vous ne pouvez pas le faire dans une maison avec jardin. C'est aussi la liberté du locataire de jouir librement du bien qu'il loue. Dans les limites de la compatibilité des lieux.


rexou

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EP001
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

On ne peut pas mettre une interdiction générale et absolue d'animaux sans référence à une quelconque nocivité.

On ne peut donc pas mettre simplement animaux interdits dans le bail. Il faut y ajouter la notion de nocivité pour le voisinage.

S'il y a des plaintes écrites du voisinage le juge acceptera de rompre le bail ou d'exiger que le locataire se sépare de son animal.

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jelou
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

Le bail provient du "cri"
Je pense que c'est une référence au point de vue légalité.

"Le preneur ne pourra posséder d’animaux qu’avec le consentement écrit du bailleur et à condition qu’ils n’occasionnent directement ou indirectement aucune nuisance. En cas de manquement à ces obligations, l’autorisation pourra être retirée.
Le Locataire s’engage à ne pas accueillir d’animaux, même temporairement, sans en obtenir au préalable l'autorisation du Bailleur. A noter que ce dernier ne devra en aucune façon justifier un refus éventuel. Le non respect de cette règle impérative sera considéré par le Bailleur comme une rupture de bail l’autorisant à exiger le départ, voir l’expulsion pure et simple du locataire.
De même, il est interdit de détenir plus d’un chat et pour autant que celui-ci  ne soit pas nuisible de quelque manière que ce soit. De toute manière la présence d’animaux quels qu’ils soient ne peut jamais constituer une source d’ennuis ou de dégâts, ni pour les voisins, ni pour la propriété, ni mettre en danger la propreté et l’hygiène des lieux habités tant pour le locataire que pour les voisins"
voilà la totalité de l'article du bail
quant au logement d'autres personnes
voici l'article complet
"Les lieux sont loués à usage de simple habitation et affectée à la résidence principale du preneur et de sa famille.
La loi sur les baux à résidence principale sera, dès lors, d’application à la présente convention.
S’il devait modifier son lieu de résidence principale, le locataire en avertira immédiatement le bailleur par pli recommandé.
Ils seront dès lors occupés par            personnes au maximum.
Le Locataire s’engage à ne pas y loger d’autres personnes, sans l’accord du Bailleur qui n’aura pas à justifier son refus éventuel.

Il s’interdira également à accepter que toute autre personne s’inscrive fictivement à cette adresse et n’apposera rien  sur les boutons de sonnette de l’immeuble sans l’autorisation préalable du bailleur.. Le non respect de ces dispositions pourra entraîner une rupture du bail aux torts et aux griefs du Locataire qui supportera tous les frais, débours et dépens qui en résulteraient, à savoir entre autres une indemnité de résiliation de six mois de loyer, outre les charges de toutes natures et les dommages locatifs éventuellement dus.

Le bien étant loué non meublé, le Locataire s’engage à le garnir d’un mobilier suffisant pour répondre à au moins une année de loyer.
Le preneur ne pourra changer la destination des lieux loués qu’avec le consentement écrit et préalable du bailleur, d’utiliser le bien loué à d’autres usages que celui d’habitation.
En conséquence, il est interdit d’exercer une activité qui constituerait une nuisance pour les voisins ou causerait des dégradations aux locaux, de fabriquer, vendre, emmagasiner des marchandises ou produits quelconques; de placer des enseignes, réclames ou pancartes.

Le bailleur n’autorise pas le preneur à affecter une partie du bien loué à l’exercice d’une activité professionnelle. Dans ce cas, le preneur ne peut déduire son loyer de ses revenus imposables et il serait redevable au bailleur de tous les impôts supplémentaires mis, le cas échéant, à charge de ce dernier, même si cette exigence fiscale survient après le départ du preneur, la clause éventuelle  « solde de tout compte»ne couvrant pas la présente éventualité."
en fin de contrat lu et approuvé
il ne faut pas dire par après je suis pas d'accord
s'il n'était pas d'accord il y a d'autres biens sur le marché.!

mais moi je refuse que mon appartement soit dans un tel état après des travaux de rénovation voici 3 ans .


EP001 a écrit :

On ne peut pas mettre une interdiction générale et absolue d'animaux sans référence à une quelconque nocivité.

On ne peut donc pas mettre simplement animaux interdits dans le bail. Il faut y ajouter la notion de nocivité pour le voisinage.

S'il y a des plaintes écrites du voisinage le juge acceptera de rompre le bail ou d'exiger que le locataire se sépare de son animal.

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jelou
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

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EP001
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

Le preneur ne pourra posséder d’animaux qu’avec le consentement écrit du bailleur et à condition qu’ils n’occasionnent directement ou indirectement aucune nuisance. En cas de manquement à ces obligations, l’autorisation pourra être retirée.

D'abord il n'y a pas d'interdiction dans ton libellé  et même si on mets le début de ton texte en interdiction, c'est tout-à-fait conforme à la loi dans le sens qu'il y a la notion de nocivité ajoutée.

On ne peut pas mettre par exemple les animaux sont interdits mais on peut mettre Les animaux sont interdits sauf s'il ne produisent aucune nuisance de quelque sorte que ce soit.

Mettre dans le bail uniquement les animaux sont interdits empêche de pouvoir faire une  action en justice à ce niveau puisque le texte est interdit tel quel et par conséquent considéré comme nul.

Personnellement je mets exactement la même phrase.

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jelou
Pimonaute intarissable
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

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Himura
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

EP001 a écrit :

Le preneur ne pourra posséder d’animaux qu’avec le consentement écrit du bailleur et à condition qu’ils n’occasionnent directement ou indirectement aucune nuisance. En cas de manquement à ces obligations, l’autorisation pourra être retirée.

D'abord il n'y a pas d'interdiction dans ton libellé  et même si on mets le début de ton texte en interdiction, c'est tout-à-fait conforme à la loi dans le sens qu'il y a la notion de nocivité ajoutée.

On ne peut pas mettre par exemple les animaux sont interdits mais on peut mettre Les animaux sont interdits sauf s'il ne produisent aucune nuisance de quelque sorte que ce soit.

Mettre dans le bail uniquement les animaux sont interdits empêche de pouvoir faire une  action en justice à ce niveau puisque le texte est interdit tel quel et par conséquent considéré comme nul.

Personnellement je mets exactement la même phrase.


Et où avez-vous lu qu'on ne peut écrire ce texte ?

Comme l'indique Grmff, c'est une légende urbaine. Celle-ci aime à se répandre sur les réseaux sociaux (chez les intéressés, évidemment).
Il y a bien quelques juges de paix qui ont suivi ce principe, effectivement. Ca a été largement diffusé. Néanmoins, quelques avocats spécialisés que j'ai la chance de connaitre indiquent que, dans la majeure partie des cas qu'ils rencontrent, les juges (liégeois du moins) ne suivent pas ces arguments philosophiques, et exigent l'application du bail.

Aucune jurisprudence ne peut exister sur base de jugements minoritaires en justice de paix.

Le propriétaire n'a heureusement pas à attendre de pouvoir prouver de nuisances pour interdire un animal dans son logement, là où il estime qu'il ne trouve pas à s'appliquer.


NB : Un conseil qui m'a été donné est d'indiquer au bail : "le locataire déclare posséder ...x... animal", de façon à bien marquer son manquement au bail, le cas échéant.

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

Je précise aussi que, dans les baux où je ne veux pas d'animal, j'indique qu'au cas où le locataire contreviendrait à l'interdiction annoncée, celui-ci serait accepterait sans avertissement préalable, l'augmentation du loyer d'un montant de 100 €. ...... Et outre la résolution du bail à ses torts, etc.
Je vois cela comme un élément dissuasif assez net, et une solution de repli au besoin.

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EP001
Pimonaute bavard
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Re : puis-je lui donner son préavis ?

En résumé d'après vous les juges de paix qui ont suivi ce principe le font selon leur humeur personnelle.

La jurisprudence n’est cependant pas unanime quant au sort à réserver aux demandes visant l’application stricte d’une clause interdisant purement et simplement de disposer d’un animal dans le bien loué

Donc avant de mettre la mention on devrait demander au juge de sa région comment il jugera ce fait si cela venait à son prétoire.

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