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Décompte annuel des provisions de charges et surface habitable minimal (AIS)

Locataire33
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Décompte annuel des provisions de charges et surface habitable minimal (AIS)

Bonjour,
Étant locataire d'un logement via une agence immobilière sociale, j'ai reçu un courrier m'indiquant devoir m'acquitter du décompte des charges communes (Honoraires syndic,frais entretien des communs, eau, électricité des communs, ascenseur), ce qui est normal dans la mesure où il y a une différence entre la provision que je paye et le calcul effectué après.
Le problème, c'est que le décompte est calculé depuis 2016 jusqu'à la fin de l'année 2018. Sur trois ans le montant total dépasse les 1000 euros.  je n'ai reçu qu'un seul courrier m'informant de ce calcul en date du 16/10/2019. Aucun courrier ne m'a été envoyé ni en 2016, ni en 2017 ni en 2018 m'informant que la provision que je paye est insuffisante, le montant des charges communes à été déterminé par l'Ais même sur le bail.
Il est indiqué dans mon contrat de bail que le calcul du décompte des charges doit se faire "AU MOINS UNE FOIS PAR AN" ce qui permet justement d'ajuster le montant des charges annuellement et pouvoir payer la différence.
Ma question : Est-ce normal de m'envoyer un décompte qui n'est pas annuel mais datant de 4 ans en arrière? est-ce que j'ai la moindre marge de manœuvre?

2ème question :
Dans le cadre d'une location par une Ais, la taille minimale d'une chambre à coucher doit être de 6m² hors la chambre qu'occupe ma fille fait 5,47m², inutile de vous expliquer qu'il est quasi impossible de mettre un lit + armoire + un petit bureau dans cette chambre.
Question : est-ce que j'ai le moindre recours vis-à-vis de ce problème sachant que je paye le prix d'un appartement 2 chambres sans vraiment avoir 2 chambres?

Merci d'avance d'avoir pris le temps de me lire.

Dernière modification par Locataire33 (23-11-2019 12:18:05)

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Locataire33
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Re : Décompte annuel des provisions de charges et surface habitable minimal (AIS)

panchito a écrit :

Voilà effectivement l'explication...pas question donc de venir se plaindre de votre logement actuel: vous avez vous-même décidé d'y rester!

Face à tant de perspicacité, je ne peux que m'incliner...

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grmff
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Re : Décompte annuel des provisions de charges et surface habitable minimal (AIS)

Je ne pense pas que les AIS aient des budgets pour réduire les frais réels de leurs locataires en supportant eux-même une partie de ces charges. Demandez toujours, cela ne mange pas de pain. Mais ne partez pas en vacances avec l'argent que vous espérez économiser, vous risquez bien d'être déçu...

Par contre, si vous faites un plan d'apurement raisonnable, je vois mal les AIS vous traîner devant un juge, et encore moins obtenir quoique ce soit.

Proposez leur 50€ par mois. Ils vont refuser. Puis, acceptez 125€. Voyez aussi à réactualiser vos provisions de charges en fonction des charges réelles des exercices précédents, histoire de ne pas vous retrouver dans la même situation dans 2 ans.

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rexou
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Re : Décompte annuel des provisions de charges et surface habitable minimal (AIS)

grmff a écrit :

Je ne pense pas que les AIS aient des budgets pour réduire les frais réels de leurs locataires en supportant eux-même une partie de ces charges. Demandez toujours, cela ne mange pas de pain. Mais ne partez pas en vacances avec l'argent que vous espérez économiser, vous risquez bien d'être déçu...

Par contre, si vous faites un plan d'apurement raisonnable, je vois mal les AIS vous traîner devant un juge, et encore moins obtenir quoique ce soit.

Proposez leur 50€ par mois. Ils vont refuser. Puis, acceptez 125€. Voyez aussi à réactualiser vos provisions de charges en fonction des charges réelles des exercices précédents, histoire de ne pas vous retrouver dans la même situation dans 2 ans.

Pas de budget spécifique, surement... mais il reste possible de faire un geste après 4 années de négligence qui ont contribué à déstabiliser les finances d'une personne dans une situation déjà difficile. Par exemple, l'ais peut limiter sa demande de régularisation aux trois (voire aux deux) dernières années. Il n'y a en effet aucune obligation que cette proposition soit acceptée mais comme dit : demander ne mange pas de pain. Et je pense quant à moi qu'un geste reste du domaine du possible.

Ne pas partir en vacances avec l'argent reste un bon conseil quand même !  devil

Proposer 50 euros mensuels, oui. Il devrait être possible de finaliser avec 75 ou 100euros mensuels maxi pour régulariser, en plus de l'adaptation du montant des provisions futures.

Une ais a quand même une finalité sociale... et dans ce cas, devrait accepter la responsabilité de la défaillance de son suivi en matière de charges.

Bref, je reste (modérément quand même) optimiste quant à un geste concret de réduction de la dette en plus du plan d'apurement qui est parfaitement normal et légitime.


rexou

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Locataire33
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Re : Décompte annuel des provisions de charges et surface habitable minimal (AIS)

Bonjour,
Suite à l'entretien que j'ai eu avec les responsables de l'Ais, ils m'ont proposés un plan de paiement. Ils m'ont dit qu'il y a eu effectivement un retard au niveau du calcul (Bien plus que 5 ans mine de rien vu que je n'ai reçu aucun décompte depuis le début de notre bail en 2012) mais qu'ils ont effacé l'ardoise de 2012 jusqu'en 2015 (Générosité ou autre, je n'ai pas compris cette explication)
Ils m'ont dit que les torts sont partagés dans la mesure où je n'ai pas demandé un décompte pour savoir si je payais assez ou pas.
Ils m'ont aussi dit que la loi les autorise à revenir 5 ans en arrière en cas de retard pour demander des remboursements.

Alors deux questions :

1-Peut-on considérer que je suis en tort pour ne pas avoir demandé un décompte annuel? Sur mon bail il est bien mentionné qu'un décompte annuel sera adressé au preneur par le bailleur.

2-la loi autorise-t-elle un bailleur (L'Ais) à revenir 5 ans en arrière pour demander un remboursement du décompte des charges?

Merci de répondre sur l'aspect juridique et non pas de la simple logique.

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grmff
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Re : Décompte annuel des provisions de charges et surface habitable minimal (AIS)

1 - Vous n'êtes pas en tort de ne pas avoir reçu le décompte. C'est au bailleur de l'envoyer.
2 - La loi prescrit le décompte de charge par 5 ans. S'ils sont remonté jusqu'en 2016, ils vous font cadeau (ou pas...) de 2015 et avant.

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Re : Décompte annuel des provisions de charges et surface habitable minimal (AIS)

grmff a écrit :

1 - Vous n'êtes pas en tort de ne pas avoir reçu le décompte. C'est au bailleur de l'envoyer.
2 - La loi prescrit le décompte de charge par 5 ans. S'ils sont remonté jusqu'en 2016, ils vous font cadeau (ou pas...) de 2015 et avant.

Bonsoir grmff, ce qui est vraiment révoltant c'est qu'ils admettent a peine leur erreur prétextant que je ne suis pas le seul dans cette situation, que c'est la faute au syndic, au manque de personnel, à moi qui n'a pas demandé de décompte, à la météo...bref, ils n'y sont presque pour rien. Une agence à fibre sociale qui, au lieu d'aider, t'annonce avec un détachement hallucinant que rembourser plus de 1000 euros, c'est pas si dramatique et
qu'on peut aller vers le CPAS en cas de besoin.

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rexou
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Re : Décompte annuel des provisions de charges et surface habitable minimal (AIS)

rexou  (32.11.19 à 12h11.59) a écrit :

Vous auriez dû recevoir votre décompte de charges chaque année. Néanmoins vous devez payer les régularisations demandées, dont la dette est seulement prescrite après 5 ans.

Je vous confirme ma première réponse.

Vous pouvez négocier pour essayer de limiter la dette aux deux ou trois dernières années seulement, mais ils ne sont pas obligés d'accepter.

Il est un peu gros de vous reprocher de ne pas avoir demandé la régularisation annuelle... c'est eux qui doivent vous l'envoyer et ce n'est pas à vous de la demander. Mais vous êtes dans le cadre d'une négociation et si les relations se dégradent, ils sont en droit de vous réclamer 5  ans d'arriérés... Autant le savoir...  smile

Ils vous font un "cadeau" de 1 an. Reste à savoir bien sur si c'en est vraiment un, au vu de vos consommations réelles. Essayez de bénéficier aussi du rab de l'année 2016 ?

Dernière modification par rexou (26-11-2019 21:47:47)


rexou

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Re : Décompte annuel des provisions de charges et surface habitable minimal (AIS)

rexou a écrit :

Il est un peu gros de vous reprocher de ne pas avoir demandé la régularisation annuelle... c'est eux qui doivent vous l'envoyer et ce n'est pas à vous de la demander. Mais vous êtes dans le cadre d'une négociation et si les relations se dégradent, ils sont en droit de vous réclamer 5  ans d'arriérés... Autant le savoir...  smile

Ils vous font un "cadeau" de 1 an. Reste à savoir bien sur si c'en est vraiment un, au vu de vos consommations réelles. Essayez de bénéficier aussi du rab de l'année 2016 ?

Il est effectivement grotesque de me reprocher le fait de ne pas avoir demandé une régularisation. Après consultation de quelques articles de droit immobilier, tous convergent vers un devoir du bailleur à notifier le calcul du décompte au preneur.

Extrait du www.droitbelge.be

Charges locatives en tant que bailleur :

5. Provisions sur charges

Il est d’usage que le locataire soit invité à payer des provisions en attendant un décompte (trimestriel ou annuel) des charges.

Cette modalité est, dans la pratique, souvent confondue avec les charges fixées de manière forfaitaire. Contrairement à cette dernière figure, les provisions emportent nécessairement un décompte et donc une correction en fin d’année, soit en votre faveur, soit en faveur du locataire.

Il est à observer que la jurisprudence estime que le bailleur commet une faute en réclamant une provision nettement inférieure à la réalité des charges puisqu’il trompe ainsi son locataire sur l’importance de la dépense qu’il encourt.

6. Obligations du bailleur

Une triple obligation s’impose à vous lorsque vous réclamez des charges à votre locataire :

- les charges réclamées doivent correspondre à des dépenses réelles. Cette obligation signifie que vous ne pouvez imputer au locataire que ce que vous déboursez vous-même;

- le bailleur doit fournir un décompte des charges qui doit comprendre les éléments suivants : description de la charge, prix unitaire, quantité ou proportion mise à charge du locataire, imputation des provisions versées;

- le bailleur, enfin, doit fournir les justificatifs en copie, sans frais pour le locataire.

Il est important de noter que cette dernière obligation est atténuée dans le cas d’immeubles à appartements multiples. Dans ce cas, il vous suffit de transmette à votre locataire un relevé des frais et charges. Celui-ci pourra ensuite consulter les documents afférents.

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rexou
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Re : Décompte annuel des provisions de charges et surface habitable minimal (AIS)

Vous vous informez et cela vous donne des arguments pour négocier avec votre ais.

Une révision de votre dette limitée aux deux ou trois dernières années sera déjà un résultat positif. Ne perdez pas de vue que si un accord n'est pas trouvé, il peut vous être réclamé 5 ans d'arriérés. Ou moins... C'est le juge seul qui en décidera. Mais mieux vaut trouver un accord win win...


rexou

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Re : Décompte annuel des provisions de charges et surface habitable minimal (AIS)

rexou a écrit :

Vous vous informez et cela vous donne des arguments pour négocier avec votre ais.

Une révision de votre dette limitée aux deux ou trois dernières années sera déjà un résultat positif. Ne perdez pas de vue que si un accord n'est pas trouvé, il peut vous être réclamé 5 ans d'arriérés. Ou moins... C'est le juge seul qui en décidera. Mais mieux vaut trouver un accord win win...

D'accord avec vous, l'idéal étant de trouver un accord à l'amiable, aussi mauvais soit-il....je me vois mal alerter un juge de paix pour un arriéré qui est encore exigible pendant les 5 ans qui suivent le paiement des provisions.

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