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Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Paul_6
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Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Bonjour,
Dans le cadre de ma formation rapide sur la copropriété je m'interroge sur « le conseil de copropriété ».
Le « guide pratique pour les copropriétaires » dit que ce conseil est : « chargé de veiller à la bonne exécution de ses missions par le syndic ».
Je vois sur Google :
«Son rôle premier est de faire le relais entre le syndic et les autres copropriétaires. »
.. c'est peut-être un peu plus clair.
Si je comprends bien, donc, dans la pratique, le conseil de copropriété centralise les demandes des copropriétaires (qui n'impliquent pas une assemblée générale), transmet ces demandes au syndic et surveille qu'elles sont exécutées.
Dans notre copropriété il y a 28 copropriétaires et il y en a maximum 5 qui regardent ce qui se passe au quotidien. Dans ce cas, je ne vois pas trop l'intérêt du conseil de copropriété.
Je lis souvent la précision suivante :
«Pour réaliser sa mission, le conseil de copropriété pourra avoir accès à toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic ou intéressant la copropriété. »
Je pensais naïvement que n'importe quel copropriétaire avait accès à tous documents ou pièces etc. etc. Non??

Auriez-vous l'une de l'autre précision à me donner ? L'un ou l'autre exemple pour éclaircir ma pensée encore floue ?
Bien merci.

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grmff
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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Google se trompe. Le seul rôle du conseil de copropriété est de surveiller le syndic.


Grmf!
----------------
Si tu as une pomme, que j'ai une pomme, et que l'on échange nos pommes, nous aurons chacun une pomme.
Mais si tu as une idée, que j'ai une idée et que l'on échange nos idées, nous aurons chacun deux idées.
George Bernard Shaw

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luc

Paul_6
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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

D'accord, merci. Donc le CDC ne sert pas de relais entre les propriétaires et le syndic.
Mais je ne vois pas bien ce qu'on veut dire par « surveiller ».
edit:
Je vois qu'il y a aussi une notion de « commissaire aux comptes ». Ce dernier fait partie du conseil de copropriété. Doit-il obligatoirement être copropriétaire ?

Dernière modification par Paul_6 (10-12-2019 17:58:08)

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luc
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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Les documents consultables pour le CP sont déterminés par l'Art. 577-9 §3 CC comme suit (texte en gras):

CC2019 a écrit :

§ 3. La convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété [3 ...]3, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le [3 règlement d'ordre intérieur]3, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
   La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.

En pratique vous pouvez consulter les documents qui ont trait à un point proposé pär vous ou d'autres CP.

Vous demandez d'abord au syndic de pouvoir consulter les documents en discussion. S'il refuse alors on met le point qui vous trouble à l'OJ. En guise de préparation vous demandez à nouveau accès aux documents. Vous l'aurez en principe au moins 15 jours avant la date de l'AG en cas d'un syndic recalcitrant.


Cordialement,

Luc

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Paul_6
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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Bonjour et merci,
Là je n'y comprends plus rien !
J'ai lu « quelque part » ceci :
9. (Obligations légales du syndic)   de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale;
>>>Ne puis-je pas comprendre qu'à tout moment, n'importe quel copropriétaire, a le droit d'avoir accès à tous les documents relatifs à la copropriété ? Faut-il spécialement que ce soit en rapport avec l'arrivée d'une assemblée générale ?
Et le conseil de copropriété a-t-il une priorité quelconque par rapport à l'accès à ces documents ?
Je suis perdu...

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luc
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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Paul_6 a écrit :

D'accord, merci. Donc le CDC ne sert pas de relais entre les propriétaires et le syndic.
Mais je ne vois pas bien ce qu'on veut dire par « surveiller ».
edit:
Je vois qu'il y a aussi une notion de « commissaire aux comptes ». Ce dernier fait partie du conseil de copropriété. Doit-il obligatoirement être copropriétaire ?

Surveiller:
je trouve dans mon dictionnaire les significations suivantes, qui ont tous une connottaion passive:
1 observer avec attention
2 contrôler
3 faire attention à ...

commissaire aux comptes
La loi impose depuis 2018:

CC2019 a écrit :

  Art. 577-8/2.[1 L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.]1
  ----------
  (1)<L 2018-06-18/03, art. 170, 011; En vigueur : 01-01-2019>

En résumé: un CaC peut être CP ou pas.
Si CP il peut être membre du conseil de copropriété, mais il court le risque d'un mélange d'intérêts dans certains cas.
Sa mission est détermine par l'AG dans le ROI.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Le Guide pratique pour les (futurs) copropriétaires a été  discuté sur le forum PIM en 2014. Il ne tient  en conséquence pas compte des changements imposés par entre autres la loi de 2018, ... .


Cordialement,

Luc

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Paul_6
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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

luc a écrit :
Paul_6 a écrit :

D'accord, merci. Donc le CDC ne sert pas de relais entre les propriétaires et le syndic.
Mais je ne vois pas bien ce qu'on veut dire par « surveiller ».
edit:
Je vois qu'il y a aussi une notion de « commissaire aux comptes ». Ce dernier fait partie du conseil de copropriété. Doit-il obligatoirement être copropriétaire ?

Surveiller:
je trouve dans mon dictionnaire les significations suivantes, qui ont tous une connottaion passive:
1 observer avec attention
2 contrôler
3 faire attention à ...

commissaire aux comptes
La loi impose depuis 2018:

CC2019 a écrit :

  Art. 577-8/2.[1 L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.]1
  ----------
  (1)<L 2018-06-18/03, art. 170, 011; En vigueur : 01-01-2019>

En résumé: un CaC peut être CP ou pas.
Si CP il peut être membre du conseil de copropriété, mais il court le risque d'un mélange d'intérêts dans certains cas.
Sa mission est détermine par l'AG dans le ROI.

!! Là, j'ai tout compris ! (Surtout en ce qui concerne 'surveiller'  smile, en cas de litige le juge de paix possède manifestement une grande latitude!!)

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PIM
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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

luc a écrit :

Le Guide pratique pour les (futurs) copropriétaires a été  discuté sur le forum PIM en 2014. Il ne tient  en conséquence pas compte des changements imposés par entre autres la loi de 2018, ... .

Vous pouvez télécharger ici sur Pim l'édition 2019 de ce guide qui tient compte de la loi de 2018


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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luc

GT
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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

luc a écrit :

Le Guide pratique pour les (futurs) copropriétaires a été  discuté sur le forum PIM en 2014. Il ne tient  en conséquence pas compte des changements imposés par entre autres la loi de 2018, ... .

Quiconque mettra en parallèle les dispositions du code civil relatives à la copropriété des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis telles qu'elles telles qu'elles y figuraient depuis l'entrée en vigueur de la loi du 2 juin 2010 et celles reprises depuis l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2018, relèvera que les missions et les pouvoirs du CDC n'ont pas été modifiés.

1. Mission légale : " veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions"
2. Pouvoirs : "prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété"
3. Autres missions ou délégations : " il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale"  (conditions à respecter)

En ce qui concerne son devoir :
•    avant l'entrée en vigueur  de la loi du  18 juin 2018 : " Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission"
•    depuis l'entrée en vigueur de la loi du 8 juin 2018 :  "Lors de l'assemblé générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission".
Le rapport du conseil adressé aux copropriétaires est un élément déterminant dans la prise de décision de l'AG sur la décharge/le quitus à donner ou non au syndic. Dans ce cadre, la qualité d'organe relais entre le syndic et les copropriétaires donnée par certains au CDC trouverait une explication.

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PIM

GT
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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

luc a écrit :

Les documents consultables pour le CP sont déterminés par l'Art. 577-9 §3 CC comme suit (texte en gras):

CC2019 a écrit :

§ 3. La convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété [3 ...]3, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le [3 règlement d'ordre intérieur]3, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
   La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.


L'article 577-9, § 3 prévoit :
"Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire."

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luc

luc
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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Changements entrée en vigueur le 01.01.2019:

1. Le rapport semestriel est devenu un rapport annuel = pas de rapport mi-temps qui donnait une idée aux bailleurs du nivreau d'exécution des points de la séance précédente avec des décisions hirs OJ "pragmatiques type rexou".

2. Pas de rapport lors d'une AGE, sauf si imposé explicitement par l'AG précédente.

3. ....


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

luc a écrit :
Paul_6 a écrit :

D'accord, merci. Donc le CDC ne sert pas de relais entre les propriétaires et le syndic.
Mais je ne vois pas bien ce qu'on veut dire par « surveiller ».
edit:
Je vois qu'il y a aussi une notion de « commissaire aux comptes ». Ce dernier fait partie du conseil de copropriété. Doit-il obligatoirement être copropriétaire ?

Surveiller:
je trouve dans mon dictionnaire les significations suivantes, qui ont tous une connottaion passive:
1 observer avec attention
2 contrôler
3 faire attention à ...

commissaire aux comptes
La loi impose depuis 2018:

CC2019 a écrit :

  Art. 577-8/2.[1 L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.]1
  ----------
  (1)<L 2018-06-18/03, art. 170, 011; En vigueur : 01-01-2019>

En résumé: un CaC peut être CP ou pas.
Si CP il peut être membre du conseil de copropriété, mais il court le risque d'un mélange d'intérêts dans certains cas.
Sa mission est détermine par l'AG dans le ROI.

Pour être membre du conseil de copropriété, il faut non pas être copropriétaire ( loi 2 juin 2010) mais titulaire d'un droit réel disposant d'un droit de vote  à l'assemblée générale (loi 18 juin 2018)

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petitluc
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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Bonjour

une notion essentielle est : de toute les manières définies dans le ROI  ou par l'AG .
Quid  ?  si rien n'est spécifié dans le ROI ?
j'ai soulevé ce point il y a 10 ans (j'étais alors membre du Conseil et ne recevait quasiment jamais  les documents demandés).
J'ai mis ce point a l'ODJ par une modification/supplément au ROI.
J'ai soumis un nouveau ROI depuis 10 ans .cela revient systématiquement depuis 10 ans dans  l'ODJ.
C'est systématiquement reporté a l'année suivante car trop de problèmes sont soumis à l'AG .
Et après ?
merci

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BMCTools
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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

GT a écrit :

Pour être membre du conseil de copropriété, il faut non pas être copropriétaire ( loi 2 juin 2010) mais titulaire d'un droit réel disposant d'un droit de vote  à l'assemblée générale (loi 18 juin 2018)

Ok mais c'est la même chose... Cela se rapporte  Art. 577-6.§ 1er. qui stipule que "Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations."
La modification de 2018 clarifie qu'un indivisaire dans un lot peut être membre du CC, sans plus.


Yves Van Ermen
Agent immobilier IPI: 500.953
Président ABSA
Expert ABEX en copropriété

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GT
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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

BMCTools a écrit :
GT a écrit :

Pour être membre du conseil de copropriété, il faut non pas être copropriétaire ( loi 2 juin 2010) mais titulaire d'un droit réel disposant d'un droit de vote  à l'assemblée générale (loi 18 juin 2018)

Ok mais c'est la même chose... Cela se rapporte  Art. 577-6.§ 1er. qui stipule que "Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations."
La modification de 2018 clarifie qu'un indivisaire dans un lot peut être membre du CC, sans plus.

Ce n'est pas exactement la même chose.
Dorénavant les personnes qui ont été désignées en vertu de l'art. 577-6, § 1er, al .2 peuvent aussi faire partie du conseil de copropriété et non pas seulement les personnes visées à l'art.577-6, § 1er, al.1 (les propriétaires).
La liste des candidats potentiels à la fonction de membre de conseil de copropriété a ainsi été élargie explicitement par la loi du 18 juin 2018 .
Les membres du conseil sont non seulement les propriétaires (loi 2 juin 22010) mais aussi , en ce qui concerne les lots en indivision ou grevé d'un droit d'emphythéose , de superficie, d'usufruit, d'usage,ou d"habitation,  la personne désignée ( = le mandataire) conformément à l'art. 5776, § 1, al.2.

La loi a ainsi clarifié expressément une situation.

Exposé des motifs de la loi du 18 juin 2018
"En ce qui concerne la composition du conseil de copropriété, le présent projet de loi est plus étendu que la loi du 2 juin 2010 (voy. J.P. Tongres, 14 juillet 2011, R.C.D.I., 2012/1, p. 55, assez restrictif): on ne voit pas pourquoi un titulaire de droits réels démembrés qui dispose d’un droit de vote à l’assemblée générale en application de l’article  577-6, § 1er, du Code civil ne pourrait pas siéger au conseil. Il a connaissance des choses et cela résout le problème qui se pose dans certains bâtiments où aucun ou trop peu de copropriétaires se présentent."

Dernière modification par GT (11-12-2019 14:17:27)

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GT
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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Paul_6 a écrit :

D'accord, merci. Donc le CDC ne sert pas de relais entre les propriétaires et le syndic.
Mais je ne vois pas bien ce qu'on veut dire par « surveiller ».
edit:
Je vois qu'il y a aussi une notion de « commissaire aux comptes ». Ce dernier fait partie du conseil de copropriété. Doit-il obligatoirement être copropriétaire ?


Il ne découle d'aucun texte que le commissaire aux comptes est de droit membre du conseil de copropriété.

L'exposé des motifs de la loi du 18 juin 2018 apporte des informations.
"L’article 577-8, § 8, du Code civil disposait déjà qu’un syndic ne peut être en même temps membre du conseil de copropriété. Il s’agit d’une suite logique du fait que le conseil de copropriété contrôle le syndic. Étant donné que le commissaire aux comptes contrôle également le syndic, ce dernier ne peut pas non plus intervenir en qualité de commissaire aux comptes. Cela n’empêche naturellement pas qu’un copropriétaire puisse à la fois siéger au conseil de copropriété et être commissaire aux comptes. Rien n’empêche d’exercer un contrôle tant financier qu’opérationnel sur le syndic. Les incompatibilités précitées s’appliquent uniquement au sein d’une même association de copropriétaires. Ainsi, un copropriétaire peut être membre du conseil de copropriété dans l’association principale et syndic dans une association partielle."

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GT
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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Paul_6 a écrit :

Je pensais naïvement que n'importe quel copropriétaire avait accès à tous documents ou pièces etc. etc. Non??

L'art.577-8, § 4, 11°,C. civil prévoit :
"§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale;

L'art.577-6 § 3, al. prévoit :
"La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour."

L'art. 577-8/1,  § 4 énonce
"Pour exercer sa mission, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété."

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panchito
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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Mais je ne vois pas bien ce qu'on veut dire par « surveiller ».

Le verbe exact est "observer".

Le CdC observe et rend un rapport annuel sur les activités réalisées ou pas par le Syndic.

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Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

panchito a écrit :

Mais je ne vois pas bien ce qu'on veut dire par « surveiller ».

Le verbe exact est "observer".

Le CdC observe et rend un rapport annuel sur les activités réalisées ou pas par le Syndic.

Le texte du code civil contient l'expression " veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions"

Le conseil de copropriété sera attentif à la manière dont le syndic accomplit ses missions.

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