Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Paul_6 · #1 10-12-2019 17:18:21

Bonjour,
Dans le cadre de ma formation rapide sur la copropriété je m'interroge sur « le conseil de copropriété ».
Le « guide pratique pour les copropriétaires » dit que ce conseil est : « chargé de veiller à la bonne exécution de ses missions par le syndic ».
Je vois sur Google :
«Son rôle premier est de faire le relais entre le syndic et les autres copropriétaires. »
.. c'est peut-être un peu plus clair.
Si je comprends bien, donc, dans la pratique, le conseil de copropriété centralise les demandes des copropriétaires (qui n'impliquent pas une assemblée générale), transmet ces demandes au syndic et surveille qu'elles sont exécutées.
Dans notre copropriété il y a 28 copropriétaires et il y en a maximum 5 qui regardent ce qui se passe au quotidien. Dans ce cas, je ne vois pas trop l'intérêt du conseil de copropriété.
Je lis souvent la précision suivante :
«Pour réaliser sa mission, le conseil de copropriété pourra avoir accès à toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic ou intéressant la copropriété. »
Je pensais naïvement que n'importe quel copropriétaire avait accès à tous documents ou pièces etc. etc. Non??

Auriez-vous l'une de l'autre précision à me donner ? L'un ou l'autre exemple pour éclaircir ma pensée encore floue ?
Bien merci.

luc · #21 11-12-2019 15:36:16

GT a écrit :

BMCTools a écrit :
GT a écrit :
Pour être membre du conseil de copropriété, il faut non pas être copropriétaire ( loi 2 juin 2010) mais titulaire d'un droit réel disposant d'un droit de vote à l'assemblée générale (loi 18 juin 2018)
Ok mais c'est la même chose... Cela se rapporte Art. 577-6.§ 1er. qui stipule que "Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations."
La modification de 2018 clarifie qu'un indivisaire dans un lot peut être membre du CC, sans plus.
Ce n'est pas exactement la même chose.
Dorénavant les personnes qui ont été désignées en vertu de l'art. 577-6, § 1er, al .2 peuvent aussi faire partie du conseil de copropriété et non pas seulement les personnes visées à l'art.577-6, § 1er, al.1 (les propriétaires).
La liste des candidats potentiels à la fonction de membre de conseil de copropriété a ainsi été élargie explicitement par la loi du 18 juin 2018 .
Les membres du conseil sont non seulement les propriétaires (loi 2 juin 22010) mais aussi , en ce qui concerne les lots en indivision ou grevé d'un droit d'emphythéose , de superficie, d'usufruit, d'usage,ou d"habitation, la personne désignée ( = le mandataire) conformément à l'art. 5776, § 1, al.2.
La loi a ainsi clarifié expressément une situation.
Exposé des motifs de la loi du 18 juin 2018
"En ce qui concerne la composition du conseil de copropriété, le présent projet de loi est plus étendu que la loi du 2 juin 2010 (voy. J.P. Tongres, 14 juillet 2011, R.C.D.I., 2012/1, p. 55, assez restrictif): on ne voit pas pourquoi un titulaire de droits réels démembrés qui dispose d’un droit de vote à l’assemblée générale en application de l’article 577-6, § 1er, du Code civil ne pourrait pas siéger au conseil. Il a connaissance des choses et cela résout le problème qui se pose dans certains bâtiments où aucun ou trop peu de copropriétaires se présentent."

Je rejoins l'analyse décrit/faite par GT.

Toute la confusion viens de la différence entre le mot propriétaire et le mot copropriétaire.

L'oubli de la loi de 1994 a été de définir la signification de certains mots.
Le problème de la loi de 2010 était que le Sénat devait rester dans le cadre tiré par la Chambre. Il ne pouvait pas réécrire certaines parties de la loi pour définir d'une façon identique des mots comme syndic, propriétaire, copropriété, ... .

Cherche tous les occurences de certains mots clés dans ce texte et copie les phrases qui l'entourent dans une liste. Vous allez constater que l'usage de ces mots diffère parfois un peu et donne donc lieu à des interprétations parfois differentes. Ce qui indique l'importance d'une deuxième lecture d'une proposition de loi par au moins une autre commission parlementaire.

Essai de définition libre dans le contexte de l'Art. 577-3 à 577-14 CC:
- Le propriétaire est une personne physique ou personne morale ou de fait ou entité, qui possède tous les droits réels d'une partie privative du bien immeuble bâtie en indivision forcée.
- Le copropriétaire est une personne physique, qui posséde une partie des droits réels du propriétaire, propriétaire telle que défini comme ci-devant.
- L'assemblée générale des propriétaires devait être le nom de l'actuel assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée ne réunit qu'une personne par partie privative avec les mêmes droits réels (2 appartements - 3 garages = un propriétaire = un membre de l'AG).

Question sort du sujet mais est inhérent lié avec la question initiale.
La personne qui représente le propriétiare est-elle un mandataire du propriétaire ? oui ou non ?

En d'autres mots si une personne est en même temps propriétaire d'un lot privatif A (don des parents) et copropriétaire dans l'indivision d'un autre lot privatif B (héritage des parents décédés), peut-il être présent comme propriétaire pour lot A et donner mandat à sa soeur (qui est propriétaire du lot C) pour le lot commun B ? En principe un mandant ne peut pas être présent si son mandataire est présent.

Ce qui crée des problèmes si tant frère et soeur, chacun propriétaire d'un lot (A et C), veulent que le lot B, qu'ils possédent en indivision (héritage de leur parents décédés) soit aussi représenté.

Dans un jugement de 2007 le JP a suivi le raisonnement de la loi de 2018 dans mon ACP. La fille du gérant du syndic exoigait à haute voix que je quittait la salle, arrivant tardivement à 17h (début de séance: 15h le 15.11.2005). Elle refusait ma présence silencieuse, comme tant d'autres (épouses/x, ...) . Le JP a suivi ce raisonnement, mais finalement annulé l'AG entièrement (points globalement soumis au vote). En plus il a nommé un syndic provisoire vu le mélange d'intérêt (était CP d'un lot et le louait à l'ACP, ...).

[Edit] ecrit sans pouvoir tenir compte des répliques ultérieures. Le forum est très actif ....

Dernière modification par luc (11-12-2019 15:38:19)

Yves Van Ermen · #22 11-12-2019 17:44:38

GT a écrit :

BMCTools a écrit :
GT a écrit :
Pour être membre du conseil de copropriété, il faut non pas être copropriétaire ( loi 2 juin 2010) mais titulaire d'un droit réel disposant d'un droit de vote à l'assemblée générale (loi 18 juin 2018)
Ok mais c'est la même chose... Cela se rapporte Art. 577-6.§ 1er. qui stipule que "Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations."
La modification de 2018 clarifie qu'un indivisaire dans un lot peut être membre du CC, sans plus.
Ce n'est pas exactement la même chose.
Dorénavant les personnes qui ont été désignées en vertu de l'art. 577-6, § 1er, al .2 peuvent aussi faire partie du conseil de copropriété et non pas seulement les personnes visées à l'art.577-6, § 1er, al.1 (les propriétaires).
La liste des candidats potentiels à la fonction de membre de conseil de copropriété a ainsi été élargie explicitement par la loi du 18 juin 2018 .
Les membres du conseil sont non seulement les propriétaires (loi 2 juin 22010) mais aussi , en ce qui concerne les lots en indivision ou grevé d'un droit d'emphythéose , de superficie, d'usufruit, d'usage,ou d"habitation, la personne désignée ( = le mandataire) conformément à l'art. 5776, § 1, al.2.
La loi a ainsi clarifié expressément une situation.
Exposé des motifs de la loi du 18 juin 2018
"En ce qui concerne la composition du conseil de copropriété, le présent projet de loi est plus étendu que la loi du 2 juin 2010 (voy. J.P. Tongres, 14 juillet 2011, R.C.D.I., 2012/1, p. 55, assez restrictif): on ne voit pas pourquoi un titulaire de droits réels démembrés qui dispose d’un droit de vote à l’assemblée générale en application de l’article 577-6, § 1er, du Code civil ne pourrait pas siéger au conseil. Il a connaissance des choses et cela résout le problème qui se pose dans certains bâtiments où aucun ou trop peu de copropriétaires se présentent."

:-) j'étais précurseur alors ?

J'ai toujours considéré un indivisaire comme un copropriétaire. Et je pense qu'un nombre important de syndic faisait de même. Et principalement lorsque le démembrement est du type usufruitier/nu-propriétaire.

C'est bien lorsque le législateur se met à jour par rapport aux bonnes pratiques, non?

Dernière modification par Yves Van Ermen (11-12-2019 17:45:02)

luc

GT · #23 11-12-2019 18:43:19

En ce qui concerne les lots en indivision ou grevé d'un droit d'emphytéose , de superficie, d'usufruit, d'usage, ou d'habitation, seul le mandataire désigné par les intéressés est convoqué aux AG, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'ACP.

Le syndic a l'obligation de tenir à jour la liste des personnes en droit de participer aux délibérations de l'AG . Ce qui implique qu'il dispose notamment de renseignements sur la situation juridique des lots . Si, par exemple, un bien est en indivision ou s'il existe un usufruit..., le syndic devra aussi connaître l'identité du mandataire désigné par les intéressés.

A défaut de cette information, il convoquera à l'AG tous les titulaires de ces droits à l'AG mais ils ne pourront participer aux votes (voire aux délibérations) . Ce droit étant suspendu dès lors qu'il n'ont pas informé le syndic de l'identité de leur représentant unique.

Dès lors, si le droit de vote d'une personne est suspendu, il me semble qu'elle n'est pas éligible au conseil de copropriété.

GT · #24 11-12-2019 18:48:00

GT a écrit :

Exposé des motifs de la loi du 18 juin 2018
"En ce qui concerne la composition du conseil de copropriété, le présent projet de loi est plus étendu que la loi du 2 juin 2010 (voy. J.P. Tongres, 14 juillet 2011, R.C.D.I., 2012/1, p. 55, assez restrictif): on ne voit pas pourquoi un titulaire de droits réels démembrés qui dispose d’un droit de vote à l’assemblée générale en application de l’article 577-6, § 1er, du Code civil ne pourrait pas siéger au conseil. Il a connaissance des choses et cela résout le problème qui se pose dans certains bâtiments où aucun ou trop peu de copropriétaires se présentent."

Si ma mémoire ne me trahit pas, le juge de paix avait décidé qu'un usufruitier ne pouvait être membre d'un conseil de copropriété.

Paul_6 · #25 11-12-2019 19:49:54

GT a écrit :

Paul_6 a écrit :
Je pensais naïvement que n'importe quel copropriétaire avait accès à tous documents ou pièces etc. etc. Non??
L'art.577-8, § 4, 11°,C. civil prévoit :
"§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale;

Bien merci à vous tous, vous êtes des puits de science...
J'essaie d'assimiler petit à petit et, si je comprends bien, mon idée était juste : « tout (co) propriétaire a accès à tous les documents que le syndic possède en relation avec son immeuble bien entendu (et non privés).
Pour être tout à fait clair, puis affirmer donc que sur ce point un membre du conseil de copropriété n'a pas plus de droit qu'un copropriétaire ordinaire ?

panchito · #26 11-12-2019 20:06:39

Pour être tout à fait clair, puis affirmer donc que sur ce point un membre du conseil de copropriété n'a pas plus de droit qu'un copropriétaire ordinaire ?

Je pensais vous avoir déjà répondu à ce sujet. Le CdC n'a aucun droit, ni aucun pouvoir.

Chaque membre, un par un, a été élu par vous les CP afin qu'ils observent ce que fait le syndic et produisent un rapport annuel quant aux activités du Syndic.

luc · #27 11-12-2019 23:42:28

Paul_6 a écrit :

GT a écrit :
Paul_6 a écrit :
Je pensais naïvement que n'importe quel copropriétaire avait accès à tous documents ou pièces etc. etc. Non??
L'art.577-8, § 4, 11°,C. civil prévoit :
"§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale;
Bien merci à vous tous, vous êtes des puits de science...
J'essaie d'assimiler petit à petit et, si je comprends bien, mon idée était juste : « tout (co) propriétaire a accès à tous les documents que le syndic possède en relation avec son immeuble bien entendu (et non privés).
Pour être tout à fait clair, puis affirmer donc que sur ce point un membre du conseil de copropriété n'a pas plus de droit qu'un copropriétaire ordinaire ?

Attention, parfois il faut citer un texte au complet pour le comprendre. Ci après j'ai cité tous les textes du CC qui ont trait à la consultation de documents de l'ACP:

1. CP = tous les documents non-privé

CC2019 a écrit :

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le [5 règlement d'ordre intérieur]5 ou par l'assemblée générale [2 ...]2;

2. CdC = tous les documents sans exception

CC2019 a écrit :

Art. 577-8/1
§ 4. Pour exercer sa mission, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. (...)

3. CP = tous les documents sans exception, qui concernent des points relatifs à l'OJ de l'AG en question.

CC2019 a écrit :

Art. 577-6.
§3. (...) La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour. (...)

Conclusion: le CdC a un petit plus comparé avec le CP, mais il doit en faire rapport à l'AG.

Exemple: le syndic reçoit un acte notariel de changement d'indivision; C'est un acte privé. Le CdC a accès, mais le CP pas. Les conclusions que le CdC en a tiré doivent être rapporté en synthèse dans son rapport à l'AG. Un CP demandeur peut demander par voie de justice accès à ce document dans le cadre d'une procédure judicaire.

PIM, rexou

Paul_6 · #28 12-12-2019 11:31:32

Bonjour Luc,
Merci pour la clarification pointue ! Je doute - et j'espère- ne jamais devoir en arriver à ce genre de fignolage, mais votre précision m'impressionne...

GT · #29 12-12-2019 13:57:57

luc a écrit :

Exemple: le syndic reçoit un acte notariel de changement d'indivision; C'est un acte privé. Le CdC a accès, mais le CP pas. Les conclusions que le CdC en a tiré doivent être rapporté en synthèse dans son rapport à l'AG. Un CP demandeur peut demander par voie de justice accès à ce document dans le cadre d'une procédure judicaire.

En ce qui concerne l'application de l'art.577-8, § 4, 11, que faut-il entendre par "Informations à caractères non privés" eu égard aux travaux parlementaires, à la doctrine et à la jurisprudence ?

Dupuis · #30 13-12-2019 12:42:18

panchito a écrit :

Pour être tout à fait clair, puis affirmer donc que sur ce point un membre du conseil de copropriété n'a pas plus de droit qu'un copropriétaire ordinaire ?
Je pensais vous avoir déjà répondu à ce sujet. Le CdC n'a aucun droit, ni aucun pouvoir.
Chaque membre, un par un, a été élu par vous les CP afin qu'ils observent ce que fait le syndic et produisent un rapport annuel quant aux activités du Syndic.

Ce rapport annuel doit-il être obligatoirement écrit ?

GT · #31 13-12-2019 13:05:59

Dupuis a écrit :

panchito a écrit :
Pour être tout à fait clair, puis affirmer donc que sur ce point un membre du conseil de copropriété n'a pas plus de droit qu'un copropriétaire ordinaire ?
Je pensais vous avoir déjà répondu à ce sujet. Le CdC n'a aucun droit, ni aucun pouvoir.
Chaque membre, un par un, a été élu par vous les CP afin qu'ils observent ce que fait le syndic et produisent un rapport annuel quant aux activités du Syndic.
Ce rapport annuel doit-il être obligatoirement écrit ?

Cette problématique du rapport annuel écrit ou oral a déjà été abordée dans une autre discussion sur ce forum.
Je ne doute pas que vous la retrouviez.

Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Re : Conseil de copropriété>Rôle Compétences ? "Pouvoirs ?"

Pied de page des forums