Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

panchito a écrit :

Puisque dès la reception du recommandé le propriétaire se met en ordre et paye ses arriérés de charges. Mais le mois suivant, le problème se répète et perdure jusqu'à l'envoi d'un nouveau courrier recommandé... c'est une chaine sans fin !!!

Et où est le soucis puisqu'il paie ses charges et les frais de recommandés?

Maintenant j'ai connu des Syndics qui indiquaient dans leur contrat qu'ils factureraient à l'ACP 250€ par trimestre pour chaque dossier de contentieux dont ils devaient assurer le suivi.

L'AG peut décider que ces fais de contentieux seront imputés non pas à l'ACP mais bien au mauvais payeur.

Son petit jeu va vite s'arrêter, croyez-moi!

Je lui facture systématiquement les frais du courrier recommandé. Seulement je ne vois pas où il est mentionné que légalement je peux demander des frais de rappel ? Donc je n'applique pas de frais supplémentaire pour chaque mise en demeure que je dois lui adresser à la fin de chaque trimestre.

Ce qui ne répond que partiellement à ma question initiale. Puisque dès la reception du recommandé le propriétaire se met en ordre et paye ses arriérés de charges. Mais le mois suivant, le problème se répète et perdure jusqu'à l'envoi d'un nouveau courrier recommandé... c'est une chaine sans fin !!!

grmff a écrit :

Cette clause sera rajoutée au Règlement de Copropriété (comme prévu à l'art 577-4 §1 al2°), approuvée en AG avec une majorité de 4/5e. Idéalement, comme c'est une modif du Règlement de Copropriété, cela devrait être un acte notarié... (absurde selon moi...)

L'article 577-4, § 1, al.2° n'existe pas
.
Avant sa modification par la loi du 18 juin 2018, l'art.577-4, § 1er, al.4 prévoyait :
"   Le règlement de copropriété doit comprendre :
  1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;
  3° les règles (...);
  4° le mode (...);
   5° la période annuelle (...).

Suite à l'art.164, 2° de la loi du 18/6/2018 , l'art.577-4, § 1er, al.4, 2° prévoit que  le règlement de copropriété doit contenir le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement des charges SAUF , nous apprend l'art.179, al.4 de la loi du 18/6/2018, SI celles-ci figuraient dans le règlement d'ordre intérieur au 1/1/2019.

Art. 577-4. § 1.  L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
  (...)
  (...)
   Le règlement de copropriété doit comprendre :
  1° (...)
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges  ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.

Rien de tout cela n'est stipulé dans le règlement d'ordre d'intérieur de la copropriété.
Celui-ci date du 1975. La seule chose qui se rapproche de mon soucis est un article précisant que si une infraction au règlement d'ordre intérieur est dûment constatée, une amende de "100 francs" sera due par le contrevenant. Si cette insfraction perdurait, l'amende serait portée à 100fr par jour depuis l'envoi d'une lettre recommandée de mise en demeure...

Ce qui ne répond que partiellement à ma question initiale. Puisque dès la reception du recommandé le propriétaire se met en ordre et paye ses arriérés de charges. Mais le mois suivant, le problème se répète et perdure jusqu'à l'envoi d'un nouveau courrier recommandé... c'est une chaine sans fin !!!

Rien de tout cela n'est stipulé dans le règlement d'ordre d'intérieur de la copropriété.
Celui-ci date du 1975.

Cette clause sera rajoutée au Règlement de Copropriété (comme prévu à l'art 577-4 §1 al2°), approuvée en AG avec une majorité de 4/5e. Idéalement, comme c'est une modif du Règlement de Copropriété, cela devrait être un acte notarié... (absurde selon moi...)

luc a écrit :

GT a écrit :

luc a écrit :

GT a écrit :

Le syndic n'aurait aucun pouvoir décisionnel ? Vraiment ? En aucune circonstance ?

Pouvoir décisionnel provisoire: oui, et même très large.
Mais il doit faire valider explicitement et séparément ses "décisions" par l'AG suivante  ("= décharge").
Son pouvoir est exécutif mais pas souverain.

Je ne partage pas cette position en ce qui concerne les charges impayées et leur récupération.

L'art.577-5, § 3, al.6, in fine, donne au syndic le pouvoir de prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges. Ce principe a été introduit dans le code civil par la loi du 18 juin 2018. Plus aucune discussion n'est possible. La mise en oeuvre  par le syndic de pénalités prévues à l'égard des copropriétaires défaillants en matière de payement de charges constitue l'exécution par le syndic d'une mesure extrajudiciaire.

Hors problématique de la récupération des charges,  l'art.577-9, § 1, al.3 prévoit que le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais.

L'Art. 577-5 §3 al. 6 et 7 dispose:

CC2019 a écrit :

Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;
   Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve.

Effectivement cete nouvelle disposition rend la loi plus explicite, mais n'est pas une disposition très détaillée à la française.

Si le syndic et/ou l'AG se basent sur cette nouvelle disposition ils ont intérêt que tant le Réglement de Copropriété que le ROI soient préalablement adaptés, communiqués à l'AG, délibérés, votés et diffusés/publiés. Si le syndic ne communique pas ces règles, il se pourrait qu'il ne les applique pas impartialement (exemple: plus de liberté pour ceux qui votent pour ses propositions, moins pour ses opposants).

Suggestion:
L'AG, sur proposition de tout CP, peut forcer le syndic à faire une proposition d'adapter les statuts et ROI, veiller à ce que cette adaptation est complète (droits et devoirs du syndic), que le CdC contrôle explicitement leur exécution et que le syndic fasse son rapport annuel de son exécution dans le cadre de sa demande de décharge.

Le paragraphe 3 de 577-5 du Code civil , inséré par la loi du 30 juin 1994 et modifié par la loi du 2 juin 2010,a été remplacé par l'art.165 b)de la loi du 18 juin portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges (MB 2/7/2018).
ll y est prévu que le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires ou extrajudiciaires pour la récupération des charges.
Cette disposition est entrée en vigueur le 1er janvier 2019 et applicable à tout immeuble ou groupes d'immeubles répondant aux conditions visées à l'art. 577-3 du code civil (art. 179, al.1er, L.18/6/2018)
Par ailleurs, l'art. 577-14, al.2 du Code civil (remplacé par l'art.175  de la loi du 18/6/2018) prévoit que "les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.".

Conclusion : l'art. 577-5, § 3, al.6, in fine donnant au syndic le pouvoir de prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaire  pour la récupération des charges est bien applicable à partir à partir du 1/1/2019. Peu importe que le règlement d'ordre intérieur visé à l'art.577-4, § 2 contenant notamment l'étendue des pouvoirs du syndic aie été adapté en application de l'art 577-10, § 2, al.2, in fine (introduit par l'art.172, c), C. civil)

Les statuts peuvent prévoir des indemnités (p.e. 1 € par jour en cas de retard de payement des charges communes à défaut de payement ds le délai de 30 trente jours de la date d'invitation à payer, montant porté à 2 € par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la date de dépôt à la poste par le syndic d'une lettre recommandée servant de mise en demeure) et des pénalités (p.e. 8 € au 1er rappel, 12 € au deuxième rappel, 25 € à la mise en demeure, 80 € de frais de dossier pour transmission du dossier litigieux à l'avocat).

Les charges seront appelées par le syndic mensuellement/trimestriellement le 1er/15/20/30 du mois.
Un courrier d'appel des charges sera envoyé par le syndic 10 jours avant l'appel de charges. Les charges sont à payer sans autre rappel pour le jour de l'échéance / dans les 15 jours de l'échéance
(Alternative: Aucun courrier ne sera envoyé par le syndic. Les charges mensuelles sont à payer sans autre rappel entre le 15 et le 20 du mois / avant la fin du premier mois du trimestre)
A défaut de payement, le syndic enverra un rappel. Des frais de 15€ seront facturés par le syndic et comptabilisés au propriétaire défaillant pour ce rappel.
A défaut de payement 15 jours après ce rappel, le syndic enverra une mise en demeure par recommandé. Des frais de 40€ seront facturés par le syndic et comptabilisés au propriétaire défaillant pour ce rappel.
Des intérêts au taux de 0.75% / 1% / au taux légal augmenté de 3% par mois, tout mois entamé étant considéré comme entier, seront comptabilisés au propriétaire en fin d'année / en fin d'exercice.
Si le logement est loué, le syndic a délégation pour saisir les loyers et charges à concurrence des sommes dues, dès 15 jours après la mise en demeure. Il ne serait pas sain qu'un propriétaire puisse bénéficier du fruit d'un appartement sans en payer les charges. Les payements faits par le locataire à la copropriété emportent décharge pour le locataire. Si par contre le locataire devait continuer à payer le loyer au propriétaire après signification de la saisie, il restera redevable à la copropriété des sommes indûment payées au propriétaire. Après signification de la saisie, le syndic est en droit de réclamer les payements au locataire de la même manière qu'au propriétaire, avec les présentes conditions.
A défaut de payement suite à la mise en demeure, sauf plan d'apurement agréé par le syndic, le dossier sera transmis à l'avocat afin de récupérer les sommes dues, jusqu'et y compris à procéder à la vente du bien.

GT a écrit :

luc a écrit :

GT a écrit :

luc a écrit :

Ceci parce que vous n'êtes pas gérant (dénomination changé le 01.01.2020 en "administrateur"), mais bien syndic d'ACP, sans pouvoir décisionnel. Ce que le gérant/administrateur a en principe.

Le syndic n'aurait aucun pouvoir décisionnel ? Vraiment ? En aucune circonstance ?

Pouvoir décisionnel provisoire: oui, et même très large.
Mais il doit faire valider explicitement et séparément ses "décisions" par l'AG suivante  ("= décharge").
Son pouvoir est exécutif mais pas souverain.

Je ne partage pas cette position en ce qui concerne les charges impayées et leur récupération.

L'art.577-5, § 3, al.6, in fine, donne au syndic le pouvoir de prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges. Ce principe a été introduit dans le code civil par la loi du 18 juin 2018. Plus aucune discussion n'est possible. La mise en oeuvre  par le syndic de pénalités prévues à l'égard des copropriétaires défaillants en matière de payement de charges constitue l'exécution par le syndic d'une mesure extrajudiciaire.

Hors problématique de la récupération des charges,  l'art.577-9, § 1, al.3 prévoit que le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais.

L'Art. 577-5 §3 al. 6 et 7 dispose:

CC2019 a écrit :

Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;
   Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve.

Effectivement cete nouvelle disposition rend la loi plus explicite, mais n'est pas une disposition très détaillée à la française.

Si le syndic et/ou l'AG se basent sur cette nouvelle disposition ils ont intérêt que tant le Réglement de Copropriété que le ROI soient préalablement adaptés, communiqués à l'AG, délibérés, votés et diffusés/publiés. Si le syndic ne communique pas ces règles, il se pourrait qu'il ne les applique pas impartialement (exemple: plus de liberté pour ceux qui votent pour ses propositions, moins pour ses opposants).

Suggestion:
L'AG, sur proposition de tout CP, peut forcer le syndic à faire une proposition d'adapter les statuts et ROI, veiller à ce que cette adaptation est complète (droits et devoirs du syndic), que le CdC contrôle explicitement leur exécution et que le syndic fasse son rapport annuel de son exécution dans le cadre de sa demande de décharge.