forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Melodiebe
Pimonaute
Inscription : 22-12-2019
Messages : 6

Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Bonjour,
J'occupe depuis 2016 le poste de gérante au sein d'une petite copropriété de 8 appartements, suite au départ soudain d'un syndic défaillant. Depuis 2016, un propriétaire accumule régulièrement un retard dans le paiement de ses charges. Parfois jusqu'à plus de 6 mois de retard. J'ai tenté de lui proposer de faire une domiciliation banquaire afin d'eviter "l'oubli". Je l'ai contacté à 2 reprises par courrier recommandé comme le prévoit la loi. Rien ne change, il se met en ordre de paiement mais accumule directement après un nouveau retard de paiement.
Y a t'il une solution légale face à ces propriétaires réticents ? Puis-je m'adresser directement à un avocat ? Ou dois-je à chaque fois dès que le retard de paiement des charges représente 3 mois de charges impayées lui adresser un courrier recommandé ?  & ainsi répéter inlassablement cette même procédure ?

D'avance merci pour votre aide.

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 132

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

luc a écrit :
GT a écrit :
luc a écrit :
GT a écrit :
luc a écrit :

Ceci parce que vous n'êtes pas gérant (dénomination changé le 01.01.2020 en "administrateur"), mais bien syndic d'ACP, sans pouvoir décisionnel. Ce que le gérant/administrateur a en principe.

Le syndic n'aurait aucun pouvoir décisionnel ? Vraiment ? En aucune circonstance ?

Pouvoir décisionnel provisoire: oui, et même très large.
Mais il doit faire valider explicitement et séparément ses "décisions" par l'AG suivante  ("= décharge").
Son pouvoir est exécutif mais pas souverain.

Je ne partage pas cette position en ce qui concerne les charges impayées et leur récupération.

L'art.577-5, § 3, al.6, in fine, donne au syndic le pouvoir de prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges. Ce principe a été introduit dans le code civil par la loi du 18 juin 2018. Plus aucune discussion n'est possible. La mise en oeuvre  par le syndic de pénalités prévues à l'égard des copropriétaires défaillants en matière de payement de charges constitue l'exécution par le syndic d'une mesure extrajudiciaire.

Hors problématique de la récupération des charges,  l'art.577-9, § 1, al.3 prévoit que le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais.

L'Art. 577-5 §3 al. 6 et 7 dispose:

CC2019 a écrit :

Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;
   Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve.

Effectivement cete nouvelle disposition rend la loi plus explicite, mais n'est pas une disposition très détaillée à la française.

Si le syndic et/ou l'AG se basent sur cette nouvelle disposition ils ont intérêt que tant le Réglement de Copropriété que le ROI soient préalablement adaptés, communiqués à l'AG, délibérés, votés et diffusés/publiés. Si le syndic ne communique pas ces règles, il se pourrait qu'il ne les applique pas impartialement (exemple: plus de liberté pour ceux qui votent pour ses propositions, moins pour ses opposants).

Suggestion:
L'AG, sur proposition de tout CP, peut forcer le syndic à faire une proposition d'adapter les statuts et ROI, veiller à ce que cette adaptation est complète (droits et devoirs du syndic), que le CdC contrôle explicitement leur exécution et que le syndic fasse son rapport annuel de son exécution dans le cadre de sa demande de décharge.

Le paragraphe 3 de 577-5 du Code civil , inséré par la loi du 30 juin 1994 et modifié par la loi du 2 juin 2010,a été remplacé par l'art.165 b)de la loi du 18 juin portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges (MB 2/7/2018).
ll y est prévu que le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires ou extrajudiciaires pour la récupération des charges.
Cette disposition est entrée en vigueur le 1er janvier 2019 et applicable à tout immeuble ou groupes d'immeubles répondant aux conditions visées à l'art. 577-3 du code civil (art. 179, al.1er, L.18/6/2018)
Par ailleurs, l'art. 577-14, al.2 du Code civil (remplacé par l'art.175  de la loi du 18/6/2018) prévoit que "les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.".

Conclusion : l'art. 577-5, § 3, al.6, in fine donnant au syndic le pouvoir de prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaire  pour la récupération des charges est bien applicable à partir à partir du 1/1/2019. Peu importe que le règlement d'ordre intérieur visé à l'art.577-4, § 2 contenant notamment l'étendue des pouvoirs du syndic aie été adapté en application de l'art 577-10, § 2, al.2, in fine (introduit par l'art.172, c), C. civil)

En ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 132

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Melodiebe a écrit :
luc a écrit :
panchito a écrit :

La procédure d'escalade (avec amende pénale et intérêt) doit être votée en AG.

Correct.

@Melodiebe
Ceci parce que vous n'êtes pas gérant (dénomination changé le 01.01.2020 en "administrateur"), mais bien syndic d'ACP, sans pouvoir décisionnel. Ce que le gérant/administrateur a en principe.

La fonction de gérant/administrateur d'une coproprieté n'existe pas.

Donc c'est à l'AG de décider d'instaurer d'une manière ou autre une methode de "cascade".


Bonsoir,
Qu'entendez-vous par méthode en cascade ?

Procédure d'"escalade" ,  méthode de "cascade"

Les statuts peuvent prévoir des indemnités (p.e. 1 € par jour en cas de retard de payement des charges communes à défaut de payement ds le délai de 30 trente jours de la date d'invitation à payer, montant porté à 2 € par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la date de dépôt à la poste par le syndic d'une lettre recommandée servant de mise en demeure) et des pénalités (p.e. 8 € au 1er rappel, 12 € au deuxième rappel, 25 € à la mise en demeure, 80 € de frais de dossier pour transmission du dossier litigieux à l'avocat).

En ligne

Aime ce post :

luc

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 18 966
Site Web

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

GT a écrit :

Les statuts peuvent prévoir des indemnités (p.e. 1 € par jour en cas de retard de payement des charges communes à défaut de payement ds le délai de 30 trente jours de la date d'invitation à payer, montant porté à 2 € par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la date de dépôt à la poste par le syndic d'une lettre recommandée servant de mise en demeure) et des pénalités (p.e. 8 € au 1er rappel, 12 € au deuxième rappel, 25 € à la mise en demeure, 80 € de frais de dossier pour transmission du dossier litigieux à l'avocat).

Ces montants sont bien faibles, et ne couvrent pas les frais réels qu'un syndic externe facturerait à la copropriété. Les sociétés d'énergies facturent plus que cela alors même que les factures sont bien moindres.

Une clause telle que la suivante, pondue en une traite et sans trop chercher, me semble un bon premier jet:

Les charges seront appelées par le syndic mensuellement/trimestriellement le 1er/15/20/30 du mois.
Un courrier d'appel des charges sera envoyé par le syndic 10 jours avant l'appel de charges. Les charges sont à payer sans autre rappel pour le jour de l'échéance / dans les 15 jours de l'échéance
(Alternative: Aucun courrier ne sera envoyé par le syndic. Les charges mensuelles sont à payer sans autre rappel entre le 15 et le 20 du mois / avant la fin du premier mois du trimestre)
A défaut de payement, le syndic enverra un rappel. Des frais de 15€ seront facturés par le syndic et comptabilisés au propriétaire défaillant pour ce rappel.
A défaut de payement 15 jours après ce rappel, le syndic enverra une mise en demeure par recommandé. Des frais de 40€ seront facturés par le syndic et comptabilisés au propriétaire défaillant pour ce rappel.
Des intérêts au taux de 0.75% / 1% / au taux légal augmenté de 3% par mois, tout mois entamé étant considéré comme entier, seront comptabilisés au propriétaire en fin d'année / en fin d'exercice.
Si le logement est loué, le syndic a délégation pour saisir les loyers et charges à concurrence des sommes dues, dès 15 jours après la mise en demeure. Il ne serait pas sain qu'un propriétaire puisse bénéficier du fruit d'un appartement sans en payer les charges. Les payements faits par le locataire à la copropriété emportent décharge pour le locataire. Si par contre le locataire devait continuer à payer le loyer au propriétaire après signification de la saisie, il restera redevable à la copropriété des sommes indûment payées au propriétaire. Après signification de la saisie, le syndic est en droit de réclamer les payements au locataire de la même manière qu'au propriétaire, avec les présentes conditions.
A défaut de payement suite à la mise en demeure, sauf plan d'apurement agréé par le syndic, le dossier sera transmis à l'avocat afin de récupérer les sommes dues, jusqu'et y compris à procéder à la vente du bien.

Cette clause sera rajoutée au Règlement de Copropriété (comme prévu à l'art 577-4 §1 al2°), approuvée en AG avec une majorité de 4/5e. Idéalement, comme c'est une modif du Règlement de Copropriété, cela devrait être un acte notarié... (absurde selon moi...)

En ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

grmff a écrit :
GT a écrit :

Les statuts peuvent prévoir des indemnités (p.e. 1 € par jour en cas de retard de payement des charges communes à défaut de payement ds le délai de 30 trente jours de la date d'invitation à payer, montant porté à 2 € par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la date de dépôt à la poste par le syndic d'une lettre recommandée servant de mise en demeure) et des pénalités (p.e. 8 € au 1er rappel, 12 € au deuxième rappel, 25 € à la mise en demeure, 80 € de frais de dossier pour transmission du dossier litigieux à l'avocat).

Ces montants sont bien faibles, et ne couvrent pas les frais réels qu'un syndic externe facturerait à la copropriété. Les sociétés d'énergies facturent plus que cela alors même que les factures sont bien moindres.

Une clause telle que la suivante, pondue en une traite et sans trop chercher, me semble un bon premier jet:

Les charges seront appelées par le syndic mensuellement/trimestriellement le 1er/15/20/30 du mois.
Un courrier d'appel des charges sera envoyé par le syndic 10 jours avant l'appel de charges. Les charges sont à payer sans autre rappel pour le jour de l'échéance / dans les 15 jours de l'échéance
(Alternative: Aucun courrier ne sera envoyé par le syndic. Les charges mensuelles sont à payer sans autre rappel entre le 15 et le 20 du mois / avant la fin du premier mois du trimestre)
A défaut de payement, le syndic enverra un rappel. Des frais de 15€ seront facturés par le syndic et comptabilisés au propriétaire défaillant pour ce rappel.
A défaut de payement 15 jours après ce rappel, le syndic enverra une mise en demeure par recommandé. Des frais de 40€ seront facturés par le syndic et comptabilisés au propriétaire défaillant pour ce rappel.
Des intérêts au taux de 0.75% / 1% / au taux légal augmenté de 3% par mois, tout mois entamé étant considéré comme entier, seront comptabilisés au propriétaire en fin d'année / en fin d'exercice.
Si le logement est loué, le syndic a délégation pour saisir les loyers et charges à concurrence des sommes dues, dès 15 jours après la mise en demeure. Il ne serait pas sain qu'un propriétaire puisse bénéficier du fruit d'un appartement sans en payer les charges. Les payements faits par le locataire à la copropriété emportent décharge pour le locataire. Si par contre le locataire devait continuer à payer le loyer au propriétaire après signification de la saisie, il restera redevable à la copropriété des sommes indûment payées au propriétaire. Après signification de la saisie, le syndic est en droit de réclamer les payements au locataire de la même manière qu'au propriétaire, avec les présentes conditions.
A défaut de payement suite à la mise en demeure, sauf plan d'apurement agréé par le syndic, le dossier sera transmis à l'avocat afin de récupérer les sommes dues, jusqu'et y compris à procéder à la vente du bien.

Cette clause sera rajoutée au Règlement de Copropriété (comme prévu à l'art 577-4 §1 al2°), approuvée en AG avec une majorité de 4/5e. Idéalement, comme c'est une modif du Règlement de Copropriété,

Les frais mis à charge devraient être mis à charge de l'ACP mais provisionné par le propriétaire. Ce qui revient à la votre proposition  mais est techniquement plus souple quand on doit aller chez le juge.

Question technique comptable (à nouveau pour aller chez le juge) il faudrait imposer au syndic d'uitiliser certains comptes comptables selon la situation des dettes dues. Ce qui rendra la trésorie plus transparente et permettra une gestion plus simple des dettes (= pas de partialité).

S'il il y a lieu selon le syndic d'appliquer une remise elle devraut être comptabilisée pour permettre une décharge correcte sans soupçon de mémaneg d'intérêts (= mouvements visibles pour tous les CP y comppris les autres CP défaillants).

grmff a écrit :

(...).cela devrait être un acte notarié... (absurde selon moi...)

Cela doit être dans tous les cas un acte authentique pour être opposable à des tiers. Les locataires, mais aussi les propriétaires, sont des tiers envers l'ACP et son représentant légal: le syndic d'ACP.

Cela n'est donc pas absurde. D'abord pour que l'ACP puisse se défendre contre des avocats procéduriers du type "mauvais père de famille", mais aussi pour que le syndic n'est pas tenté à adapter en fonction du propriétaire des dispositions d'un acte sous seign privé comme il le veut.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

GT a écrit :
luc a écrit :
GT a écrit :
luc a écrit :
GT a écrit :

Le syndic n'aurait aucun pouvoir décisionnel ? Vraiment ? En aucune circonstance ?

Pouvoir décisionnel provisoire: oui, et même très large.
Mais il doit faire valider explicitement et séparément ses "décisions" par l'AG suivante  ("= décharge").
Son pouvoir est exécutif mais pas souverain.

Je ne partage pas cette position en ce qui concerne les charges impayées et leur récupération.

L'art.577-5, § 3, al.6, in fine, donne au syndic le pouvoir de prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges. Ce principe a été introduit dans le code civil par la loi du 18 juin 2018. Plus aucune discussion n'est possible. La mise en oeuvre  par le syndic de pénalités prévues à l'égard des copropriétaires défaillants en matière de payement de charges constitue l'exécution par le syndic d'une mesure extrajudiciaire.

Hors problématique de la récupération des charges,  l'art.577-9, § 1, al.3 prévoit que le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais.

L'Art. 577-5 §3 al. 6 et 7 dispose:

CC2019 a écrit :

Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;
   Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve.

Effectivement cete nouvelle disposition rend la loi plus explicite, mais n'est pas une disposition très détaillée à la française.

Si le syndic et/ou l'AG se basent sur cette nouvelle disposition ils ont intérêt que tant le Réglement de Copropriété que le ROI soient préalablement adaptés, communiqués à l'AG, délibérés, votés et diffusés/publiés. Si le syndic ne communique pas ces règles, il se pourrait qu'il ne les applique pas impartialement (exemple: plus de liberté pour ceux qui votent pour ses propositions, moins pour ses opposants).

Suggestion:
L'AG, sur proposition de tout CP, peut forcer le syndic à faire une proposition d'adapter les statuts et ROI, veiller à ce que cette adaptation est complète (droits et devoirs du syndic), que le CdC contrôle explicitement leur exécution et que le syndic fasse son rapport annuel de son exécution dans le cadre de sa demande de décharge.

Le paragraphe 3 de 577-5 du Code civil , inséré par la loi du 30 juin 1994 et modifié par la loi du 2 juin 2010,a été remplacé par l'art.165 b)de la loi du 18 juin portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges (MB 2/7/2018).
ll y est prévu que le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires ou extrajudiciaires pour la récupération des charges.
Cette disposition est entrée en vigueur le 1er janvier 2019 et applicable à tout immeuble ou groupes d'immeubles répondant aux conditions visées à l'art. 577-3 du code civil (art. 179, al.1er, L.18/6/2018)
Par ailleurs, l'art. 577-14, al.2 du Code civil (remplacé par l'art.175  de la loi du 18/6/2018) prévoit que "les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.".

Conclusion : l'art. 577-5, § 3, al.6, in fine donnant au syndic le pouvoir de prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaire  pour la récupération des charges est bien applicable à partir à partir du 1/1/2019. Peu importe que le règlement d'ordre intérieur visé à l'art.577-4, § 2 contenant notamment l'étendue des pouvoirs du syndic aie été adapté en application de l'art 577-10, § 2, al.2, in fine (introduit par l'art.172, c), C. civil)

D'accord avec votre opinion, mais elle est probablement donné dans le contexte d'un syndic bon père de famille.

Le monde réel est parfois plutôt autre chose. Il faut obtenir raison et pas seulement avoir raison. C'est mon dilemme.

Raison en justice j'ai depuis 2007. Mais l'ACP est dominé par un clan qui est heureusement en train de fondre.

Dans le monde réel de mon ACP ce clan demande que je rembourse à l'ACP [edit] mes ses frais dépensé pour essayer de me faire condamner depuis 2003. Acteullement estimé à +250.000 EUR. Montant exact approuvé par l'AGO 2019. Principe déja ajouté par l'ACP sous la forme de demande reconventionnelle dans une pricédure en cours.
 
Si j'ai le temps je vais répondre à un sujet d'il y a quelques jours qui documentera le raisonnement d'un syndic qui est un moins bon père de famille. Ce sera documenté par un extrait d'un texte venant manifestement d'un autre syndic pro ou d'un "prof/instructeur d'immobilier" (sic).

Dernière modification par luc (24-12-2019 12:44:17)


Cordialement,

Luc

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

GT a écrit :
luc a écrit :

Ceci parce que vous n'êtes pas gérant (dénomination changé le 01.01.2020 en "administrateur"), mais bien syndic d'ACP, sans pouvoir décisionnel. Ce que le gérant/administrateur a en principe.

Le syndic n'aurait aucun pouvoir décisionnel ? Vraiment ? En aucune circonstance ?

Si on veut contester une "décision d'un syndic" on doit aller à l'AG.
Si on veut contester la validité d'une "décision d'AG" on doit aller chez le juge.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 132

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

grmff a écrit :

Cette clause sera rajoutée au Règlement de Copropriété (comme prévu à l'art 577-4 §1 al2°), approuvée en AG avec une majorité de 4/5e. Idéalement, comme c'est une modif du Règlement de Copropriété, cela devrait être un acte notarié... (absurde selon moi...)


L'article 577-4, § 1, al.2° n'existe pas
.
Avant sa modification par la loi du 18 juin 2018, l'art.577-4, § 1er, al.4 prévoyait :
"   Le règlement de copropriété doit comprendre :
  1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;
  3° les règles (...);
  4° le mode (...);
   5° la période annuelle (...).

Suite à l'art.164, 2° de la loi du 18/6/2018 , l'art.577-4, § 1er, al.4, 2° prévoit que  le règlement de copropriété doit contenir le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement des charges SAUF , nous apprend l'art.179, al.4 de la loi du 18/6/2018, SI celles-ci figuraient dans le règlement d'ordre intérieur au 1/1/2019.

En ligne

Melodiebe
Pimonaute
Inscription : 22-12-2019
Messages : 6

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

GT a écrit :
grmff a écrit :

Cette clause sera rajoutée au Règlement de Copropriété (comme prévu à l'art 577-4 §1 al2°), approuvée en AG avec une majorité de 4/5e. Idéalement, comme c'est une modif du Règlement de Copropriété, cela devrait être un acte notarié... (absurde selon moi...)


L'article 577-4, § 1, al.2° n'existe pas
.
Avant sa modification par la loi du 18 juin 2018, l'art.577-4, § 1er, al.4 prévoyait :
"   Le règlement de copropriété doit comprendre :
  1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;
  3° les règles (...);
  4° le mode (...);
   5° la période annuelle (...).

Suite à l'art.164, 2° de la loi du 18/6/2018 , l'art.577-4, § 1er, al.4, 2° prévoit que  le règlement de copropriété doit contenir le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement des charges SAUF , nous apprend l'art.179, al.4 de la loi du 18/6/2018, SI celles-ci figuraient dans le règlement d'ordre intérieur au 1/1/2019.

Rien de tout cela n'est stipulé dans le règlement d'ordre d'intérieur de la copropriété.
Celui-ci date du 1975. La seule chose qui se rapproche de mon soucis est un article précisant que si une infraction au règlement d'ordre intérieur est dûment constatée, une amende de "100 francs" sera due par le contrevenant. Si cette insfraction perdurait, l'amende serait portée à 100fr par jour depuis l'envoi d'une lettre recommandée de mise en demeure...

Ce qui ne répond que partiellement à ma question initiale. Puisque dès la reception du recommandé le propriétaire se met en ordre et paye ses arriérés de charges. Mais le mois suivant, le problème se répète et perdure jusqu'à l'envoi d'un nouveau courrier recommandé... c'est une chaine sans fin !!!

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 631

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Rien de tout cela n'est stipulé dans le règlement d'ordre d'intérieur de la copropriété.
Celui-ci date du 1975.

Oups...

Vous voilà dans l'illégalité la plus totale!

Le ROI devait avoir été adapté au plus tard en janvier 2019...

J'espère que vous avez une bonne RC. Imaginez qu'un CP vous attaque en justice?

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 631

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Puisque dès la reception du recommandé le propriétaire se met en ordre et paye ses arriérés de charges. Mais le mois suivant, le problème se répète et perdure jusqu'à l'envoi d'un nouveau courrier recommandé... c'est une chaine sans fin !!!

Et où est le soucis puisqu'il paie ses charges et les frais de recommandés?

Maintenant j'ai connu des Syndics qui indiquaient dans leur contrat qu'ils factureraient à l'ACP 250€ par trimestre pour chaque dossier de contentieux dont ils devaient assurer le suivi.

L'AG peut décider que ces fais de contentieux seront imputés non pas à l'ACP mais bien au mauvais payeur.

Son petit jeu va vite s'arrêter, croyez-moi!

Dernière modification par panchito (24-12-2019 14:08:34)

Hors ligne

max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 1 230

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Melodiebe a écrit :

Rien de tout cela n'est stipulé dans le règlement d'ordre d'intérieur de la copropriété.
Celui-ci date du 1975. La seule chose qui se rapproche de mon soucis est un article précisant que si une infraction au règlement d'ordre intérieur est dûment constatée, une amende de "100 francs" sera due par le contrevenant. Si cette insfraction perdurait, l'amende serait portée à 100fr par jour depuis l'envoi d'une lettre recommandée de mise en demeure...

Ce qui ne répond que partiellement à ma question initiale. Puisque dès la reception du recommandé le propriétaire se met en ordre et paye ses arriérés de charges. Mais le mois suivant, le problème se répète et perdure jusqu'à l'envoi d'un nouveau courrier recommandé... c'est une chaine sans fin !!!

Vous êtes syndic pour la gestion de l'acp, pas pour faire la file à la poste : facturez lui des frais pour chaque envoi d'un recommandé : vos frais pour allez à la poste + les frais du recommandé.
Envoyez des rappels recommandés beaucoup plus vite : 15 jours de retard : 1 recommandé avec un délai de 8 jours pour payer, 30 jours de retard idem, 45 jours de retard idem.... Si chaque fois cela fait un supplément dans ses charges de disons 10€ pour vous (vu le temps perdu pour la file à la poste, ce n'est même pas exagéré) + le coût du recommandé, il va vite comprendre qu'il a intérêt à payer plus rapidement !
Vous faites un premier rappel à l'échéance en spécifiant que le prochain serait un recommandé dans 15 jours et que vos frais supplémentaires de 15€ par recommandé lui seront compté en plus des frais de la poste.

Et à la prochaine AG, vous faites signer un nouveau contrat avec l'ACP avec une clause qui spécifie que vous serez indemnisé de 15€ pour chaque envoi d'un recommandé.
Bien entendu, il faut être cohérent et appliquer une règle commune à tous. Par exemple, dés qu'il y a deux échéances non respectées pour les recommandés fort rapprochés.

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 132

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Extraits d'un règlement d'ordre intérieur contenu dans un acte de base de 2017

Paiement des charges communes

Tous les copropriétaires devront effectuer le paiement au syndic dans les trente jours de la date d'invitation à payer les acomptes et/ou les décomptes des charges communes. Le copropriétaire resté en défaut de paiement après le délai de trente jours encourra de plein droit et sans mise en demeure une indemnité de un euro (1,00 €) par jour de retard à dater de l'expiration dudit terme, sans préjudice à l'exigibilité de tous autres dommages et intérêts.
Cette indemnité de retard sera portée de plein droit à deux euros (2,00 €) par jour à compter du dixième jour suivant la date de dépôt à la poste par le syndic d'une lettre recommandée réclamant le paiement de la provision et servant de mise en demeure jusqu'à y compris le jour du complet paiement. Les indemnités versées seront réunies et feront partie du fonds de réserve pour la gestion de l'immeuble.
Les copropriétaires restant en défaut de payer, malgré la mise en demeure du syndic assortie des indemnités mentionnées ci-dessus, pourront être poursuivis judiciairement par le syndic, conformément à l'article 577-8 paragraphe 4, 6° du Code Civil.
Le syndic pourra en outre réclamer une somme complémentaire de dix euros (10,00 €) au premier rappel, de dix euros (10,00 €) au deuxième rappel, de cinquante euros (50,00 €) à la mise en demeure, ainsi qu'une somme forfaitaire de cent euros (100,000 €) de frais de dossier de la copropriété pour tout litige qui serait transmis à l'avocat. A ce sujet, il est loisible au syndic de souscrire une assurance protection juridique pour s'assurer contre les litiges qui pourraient survenir entre l'association des copropriétaires et un de ceux-ci.
Le règlement des charges communes ne peut en aucun cas se faire au moyen du fonds de roulement, lequel doit rester intact. Son montant est sujet à réajustement selon l'évolution des coûts et afin de réaliser en tout état de cause, la couverture de douze mois de charges.
Toutes les indemnités et pénalités ci-dessus prévues sont reliées à l'indice officiel des prix à la consommation du Royaume, l'indice de référence étant celui du mois qui précède les présentes.
En cas de mise en oeuvre de ces sanctions, l'adaptation se fera à la date d'application de celles-ci sur base de la formule :
indemnité de base multiplié par index nouveau divisé par index de départ.
L'indice nouveau sera celui du mois précédant celui où la sanction doit être appliquée.

Recouvrement des charges communes

Le syndic est tenu de prendre toutes mesures pour la sauvegarde des créances de la collectivité des copropriétaires.
À cette fin, le syndic est autorisé pour le recouvrement des charges communes:
- 1° à arrêter les fournitures d'eau, de gaz et d'électricité et de chauffage au bien du défaillant.
- 2° à assigner les copropriétaires défaillants au paiement des sommes dues.
Il fera exécuter les décisions obtenues par toutes voies d'exécution, y compris la saisie de tous biens meubles et immeubles du défaillant.
À cette occasion, il ne doit justifier d'aucune autorisation spéciale à l'égard des tribunaux et des tiers.
- 3° à toucher lui-même à due concurrence ou à faire toucher par un organisme bancaire désigné par lui les loyers et charges revenant au copropriétaire défaillant, délégation des loyers contractuelle et irrévocable étant donnée au syndic par chacun des copropriétaires, pour la cas où ils seraient défaillants envers la copropriété.
Le locataire ou occupant, en application des présentes dispositions, ne pourra s'opposer à ces paiements et sera valablement libéré à l'égard de son bailleur des sommes pour lesquelles  le syndic lui a donné quittance.
- 4° à réclamer aux copropriétaires, à titre de provision en proportion de leurs quotités dans l'immeuble, la quotité du défaillant dans les charges communes.
Tous et chacun des copropriétaires sont réputés expressément se rallier en ce qui les concerne individuellement à cette procédure et marquer d'ores et déjà leur complet accord sur la délégation de pouvoirs que comporte, à leur égard et à celui de leurs locataires, la mise en application éventuelle des susdites dispositions

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 18 966
Site Web

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

GT a écrit :
grmff a écrit :

Cette clause sera rajoutée au Règlement de Copropriété (comme prévu à l'art 577-4 §1 al2°), approuvée en AG avec une majorité de 4/5e. Idéalement, comme c'est une modif du Règlement de Copropriété, cela devrait être un acte notarié... (absurde selon moi...)


L'article 577-4, § 1, al.2° n'existe pas
.
Avant sa modification par la loi du 18 juin 2018, l'art.577-4, § 1er, al.4 prévoyait :
"   Le règlement de copropriété doit comprendre :
  1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;
  3° les règles (...);
  4° le mode (...);
   5° la période annuelle (...).

Suite à l'art.164, 2° de la loi du 18/6/2018 , l'art.577-4, § 1er, al.4, 2° prévoit que  le règlement de copropriété doit contenir le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement des charges SAUF , nous apprend l'art.179, al.4 de la loi du 18/6/2018, SI celles-ci figuraient dans le règlement d'ordre intérieur au 1/1/2019.

C'est bien à cette clause du code civil que je pensais:

Art. 577-4. § 1.  L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
  (...)
  (...)
   Le règlement de copropriété doit comprendre :
  1° (...)
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges  ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 18 966
Site Web

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

luc a écrit :
grmff a écrit :

(...).cela devrait être un acte notarié... (absurde selon moi...)

Cela doit être dans tous les cas un acte authentique pour être opposable à des tiers. Les locataires, mais aussi les propriétaires, sont des tiers envers l'ACP et son représentant légal: le syndic d'ACP.

Cela n'est donc pas absurde. D'abord pour que l'ACP puisse se défendre contre des avocats procéduriers du type "mauvais père de famille", mais aussi pour que le syndic n'est pas tenté à adapter en fonction du propriétaire des dispositions d'un acte sous seign privé comme il le veut.

C'est absurde et horriblement lourd. Bien des choses peuvent être mises dans le Règlement d'Ordre Intérieur. Le ROI, sauf erreur, est un acte sous seing privé qui est opposable aux occupants, aux propriétaires et aux locataires. Pourquoi en mettre tant dans le Règlement de Copropriété? Le mode de récupération des charges impayées devrait pouvoir être décidé en AG à 4/5e des voix et intégrer le ROI. (Mais on s'éloigne du sujet.)

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 18 966
Site Web

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Melodiebe a écrit :

Ce qui ne répond que partiellement à ma question initiale. Puisque dès la reception du recommandé le propriétaire se met en ordre et paye ses arriérés de charges. Mais le mois suivant, le problème se répète et perdure jusqu'à l'envoi d'un nouveau courrier recommandé... c'est une chaine sans fin !!!

Voilà pourquoi il faut faire payer les frais de rappel et de recommandé. Cela vous énerverait moins: vous pourriez vous payer des chocolats...

En ligne

Melodiebe
Pimonaute
Inscription : 22-12-2019
Messages : 6

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

panchito a écrit :

Puisque dès la reception du recommandé le propriétaire se met en ordre et paye ses arriérés de charges. Mais le mois suivant, le problème se répète et perdure jusqu'à l'envoi d'un nouveau courrier recommandé... c'est une chaine sans fin !!!

Et où est le soucis puisqu'il paie ses charges et les frais de recommandés?

Maintenant j'ai connu des Syndics qui indiquaient dans leur contrat qu'ils factureraient à l'ACP 250€ par trimestre pour chaque dossier de contentieux dont ils devaient assurer le suivi.

L'AG peut décider que ces fais de contentieux seront imputés non pas à l'ACP mais bien au mauvais payeur.

Son petit jeu va vite s'arrêter, croyez-moi!

Je lui facture systématiquement les frais du courrier recommandé. Seulement je ne vois pas où il est mentionné que légalement je peux demander des frais de rappel ? Donc je n'applique pas de frais supplémentaire pour chaque mise en demeure que je dois lui adresser à la fin de chaque trimestre.

Hors ligne

max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 1 230

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Melodiebe a écrit :
panchito a écrit :

Puisque dès la reception du recommandé le propriétaire se met en ordre et paye ses arriérés de charges. Mais le mois suivant, le problème se répète et perdure jusqu'à l'envoi d'un nouveau courrier recommandé... c'est une chaine sans fin !!!

Et où est le soucis puisqu'il paie ses charges et les frais de recommandés?

Maintenant j'ai connu des Syndics qui indiquaient dans leur contrat qu'ils factureraient à l'ACP 250€ par trimestre pour chaque dossier de contentieux dont ils devaient assurer le suivi.

L'AG peut décider que ces fais de contentieux seront imputés non pas à l'ACP mais bien au mauvais payeur.

Son petit jeu va vite s'arrêter, croyez-moi!

Je lui facture systématiquement les frais du courrier recommandé. Seulement je ne vois pas où il est mentionné que légalement je peux demander des frais de rappel ? Donc je n'applique pas de frais supplémentaire pour chaque mise en demeure que je dois lui adresser à la fin de chaque trimestre.

Mais il ne faut pas une loi pour tout ! 
Il vous occasionne un travail supplémentaire, c'est normal que vous lui facturiez ce temps perdu !

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 13 500
Site Web

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

max11 a écrit :
Melodiebe a écrit :
panchito a écrit :

Puisque dès la reception du recommandé le propriétaire se met en ordre et paye ses arriérés de charges. Mais le mois suivant, le problème se répète et perdure jusqu'à l'envoi d'un nouveau courrier recommandé... c'est une chaine sans fin !!!

Et où est le soucis puisqu'il paie ses charges et les frais de recommandés?

Maintenant j'ai connu des Syndics qui indiquaient dans leur contrat qu'ils factureraient à l'ACP 250€ par trimestre pour chaque dossier de contentieux dont ils devaient assurer le suivi.

L'AG peut décider que ces fais de contentieux seront imputés non pas à l'ACP mais bien au mauvais payeur.

Son petit jeu va vite s'arrêter, croyez-moi!

Je lui facture systématiquement les frais du courrier recommandé. Seulement je ne vois pas où il est mentionné que légalement je peux demander des frais de rappel ? Donc je n'applique pas de frais supplémentaire pour chaque mise en demeure que je dois lui adresser à la fin de chaque trimestre.

Mais il ne faut pas une loi pour tout ! 
Il vous occasionne un travail supplémentaire, c'est normal que vous lui facturiez ce temps perdu !

Mais il faudrait, à tout le moins, que ce soit contractuellement prévu et chiffré dans le contrat entre le syndic et l'ACP


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

En ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

PIM a écrit :
max11 a écrit :
Melodiebe a écrit :
panchito a écrit :

Puisque dès la reception du recommandé le propriétaire se met en ordre et paye ses arriérés de charges. Mais le mois suivant, le problème se répète et perdure jusqu'à l'envoi d'un nouveau courrier recommandé... c'est une chaine sans fin !!!

Et où est le soucis puisqu'il paie ses charges et les frais de recommandés?

Maintenant j'ai connu des Syndics qui indiquaient dans leur contrat qu'ils factureraient à l'ACP 250€ par trimestre pour chaque dossier de contentieux dont ils devaient assurer le suivi.

L'AG peut décider que ces fais de contentieux seront imputés non pas à l'ACP mais bien au mauvais payeur.

Son petit jeu va vite s'arrêter, croyez-moi!

Je lui facture systématiquement les frais du courrier recommandé. Seulement je ne vois pas où il est mentionné que légalement je peux demander des frais de rappel ? Donc je n'applique pas de frais supplémentaire pour chaque mise en demeure que je dois lui adresser à la fin de chaque trimestre.

Mais il ne faut pas une loi pour tout ! 
Il vous occasionne un travail supplémentaire, c'est normal que vous lui facturiez ce temps perdu !

Mais il faudrait, à tout le moins, que ce soit contractuellement prévu et chiffré dans le contrat entre le syndic et l'ACP

Effectivement c'est le minimum selon l'IPI. Mais depuis le 01.01.2019 le Code Civil impose dans son Art. 577-4  §1 pour que charges de l'ACP puissent être mis à charge du CP défaillant:

CC2019 a écrit :

Le règlement de copropriété doit comprendre :
  1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes . Les copropriétaires ont un droit d'usage proportionnel des parties communes, sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire;
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.

mon opinion: mode calcul = une formule suffit, si le résultat est constant et indépendant (de l'humeur, ...) de celui qui fait calcul.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

Aime ce post :

PIM

Papyrus
Pimonaute assidu
Inscription : 14-11-2018
Messages : 149

Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Bonsoir,

J'ai une question qui me semble être contiguë au problème soulevé, si cela ne devait pas être le cas, veuillez m'en excuser et je ferais une nouvelle discussion.

En cas de poursuite par l'ACP envers un copropriétaire défaillant, à qui doit-on imputer les frais, les honoraires d'avocat, d'huissier, les frais de dossier du syndic, les mises en demeure, les recommandés, enfin bref, tout ?
A la charge de tous les copropriétaires ou à celle du copropriétaire défaillant ?

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres