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Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Melodiebe
Pimonaute
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Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Bonjour,
J'occupe depuis 2016 le poste de gérante au sein d'une petite copropriété de 8 appartements, suite au départ soudain d'un syndic défaillant. Depuis 2016, un propriétaire accumule régulièrement un retard dans le paiement de ses charges. Parfois jusqu'à plus de 6 mois de retard. J'ai tenté de lui proposer de faire une domiciliation banquaire afin d'eviter "l'oubli". Je l'ai contacté à 2 reprises par courrier recommandé comme le prévoit la loi. Rien ne change, il se met en ordre de paiement mais accumule directement après un nouveau retard de paiement.
Y a t'il une solution légale face à ces propriétaires réticents ? Puis-je m'adresser directement à un avocat ? Ou dois-je à chaque fois dès que le retard de paiement des charges représente 3 mois de charges impayées lui adresser un courrier recommandé ?  & ainsi répéter inlassablement cette même procédure ?

D'avance merci pour votre aide.

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GT
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

L'article 577-8, § 9 (actuel), C. civil répond, en partie, à vos questions.

"Le copropriétaire, demandeur ou défendeur dans une procédure l'opposant à l'association des copropriétaires, participe aux provisions pour les frais et honoraires judiciaires et extrajudiciaires, sans préjudice des décomptes ultérieurs.
   Le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l'association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement non fondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
   Le copropriétaire dont la demande, à l'issue d'une procédure judiciaire l'opposant à l'association des copropriétaires, est déclarée totalement fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
   Si la demande est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire demandeur ou défendeur participe aux honoraires et dépens mis à charge de l'association des copropriétaires."

L'art.577-9, C. civil se situe dans une sous-section relative notamment aux actions en justice.

CODE CIVIL
LIVRE II. - DES BIENS ET DES DIFFERENTES MODIFICATIONS DE LA PROPRIETE.
TITRE II. - DE LA PROPRIETE.
CHAPITRE III. - DE LA COPROPRIETE.
SECTION II. - DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.
Sous-section IV. - Des actions en justice. - De la publicité. - De l'opposabilité et de la transmission.

Papyrus, êtes-vous confronté à un problème particulier  en qualité de syndic ou de copropriétaire?

Dernière modification par GT (04-01-2020 08:12:11)

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luc
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Papyrus a écrit :

Bonsoir,

J'ai une question qui me semble être contiguë au problème soulevé, si cela ne devait pas être le cas, veuillez m'en excuser et je ferais une nouvelle discussion.

En cas de poursuite par l'ACP envers un copropriétaire défaillant, à qui doit-on imputer les frais, les honoraires d'avocat, d'huissier, les frais de dossier du syndic, les mises en demeure, les recommandés, enfin bref, tout ?
A la charge de tous les copropriétaires ou à celle du copropriétaire défaillant ?

Tous les frais sont provisionnés par l'ACP.
- en cas de jugement on applique les dispositions de l'Art.577-8 §9 (voir la replique de GT)
- en cas de compromis (le défaillant paie) on applique les statuts, qui peuvent mettre beaucoup à charge du CP défaillant mais doivent le faire explicitement dans un acte authentique.

En cas de compromis si une réduction est donné au CP défaillant il faut l'accord de l'AG, éventuellement à posteriori avec risque à charge du syndic, puisque la compensation est interdite.

Dans les comptes annuels on fait passer le solde par un compte d'attente, en attente de solution (jugement ou compromis). On justifie dans le rapport annuel soumis avec les comptes, le retard et les actions prises.

En plus n'oublie pas que l'Art. 577-11 CC comprend la disposition suivante:
"4° le cas échéant, le relevé des  procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété [2 et des montants en jeu]2;"
----------
  (1)<L 2010-06-02/33, art. 13, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>
  (2)<L 2018-06-18/03, art. 173, 011; En vigueur : 01-01-2019>

Finalement le syndic doit faire attention à appliquer impérativement la disposition suivante de l'Art. 577-9 §1 CC:
"Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l'association des copropriétaires."

On sort selon moi du sujet quand à la question comment le comptabiliser en pratique.


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Papyrus a écrit :

Bonsoir,

J'ai une question qui me semble être contiguë au problème soulevé, si cela ne devait pas être le cas, veuillez m'en excuser et je ferais une nouvelle discussion.

En cas de poursuite par l'ACP envers un copropriétaire défaillant, à qui doit-on imputer les frais, les honoraires d'avocat, d'huissier, les frais de dossier du syndic, les mises en demeure, les recommandés, enfin bref, tout ?
A la charge de tous les copropriétaires ou à celle du copropriétaire défaillant ?



Qu'appelez-vous "poursuite" ?  Il s'agit bien de la phase judiciaire d'un litige opposant l'association des copropriétaires à un copropriétaire défaillant ? ou également d'une phase préjudiciaire ?

Papyrus ne nous a pas encore informé du problème particulier auquel il était confronté  en qualité de syndic ou de copropriétaire?

Dernière modification par GT (04-01-2020 15:39:27)

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Papyrus
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Merci pour vos réponse.

Notre syndic s'est declaré en faillite mi octobre 2019. Les copropriétaires en AGE (demandé par le dernier président de séance d'AG et moi-même) ont désigné un syndic pour la gestion des affaires courantes. Je l'assiste dans les urgences.

Mais nous sommes confrontés à tous les problèmes que le précédent syndic n'a pas réglé ... En fait, à part la comptabilité, rien n'a été fait.

Nous avons un copropriétaire défaillant (depuis beaucoup trop d'années ...) qui est en justice (2ieme audience mardi 07/01/20) puisque l'ACP l'a mis en demeure de payer depuis 03/19 et nous devrions récolter les fruits de notre persévérance d'après les conlcusions de notre avocat et puisque le copropriétaire défaillant reconnait le problème et veut le régler ...

Mais, actuellement tous les frais de procédures lui sont imputés en frais nominatifs et en effet, nous devions avoir notre AG annuelle mi décembre et les comptes n'étaient pas finalisés (ils le sont maintenant) et ils sont actuellemnt chez le CAC pour validation.

Donc, j'avais bien lu les articles du code civil concernant les imputations suivant le jugement obtenu mais si le copropriétaire défaillant doit "participer aux provisions", cela ne veut pas dire qu'il doit prendre à sa charge la totalité des frais engagés contre lui.

C'est donc ce point que je désire éclaircir.

@luc
Merci pour les précisions comptables, c'est en effet la vraie nature du problème.

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luc

GT
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Papyrus a écrit :

Merci pour vos réponse.

Notre syndic s'est declaré en faillite mi octobre 2019. Les copropriétaires en AGE (demandé par le dernier président de séance d'AG et moi-même) ont désigné un syndic pour la gestion des affaires courantes. Je l'assiste dans les urgences.

Mais nous sommes confrontés à tous les problèmes que le précédent syndic n'a pas réglé ... En fait, à part la comptabilité, rien n'a été fait.

Nous avons un copropriétaire défaillant (depuis beaucoup trop d'années ...) qui est en justice (2ieme audience mardi 07/01/20) puisque l'ACP l'a mis en demeure de payer depuis 03/19 et nous devrions récolter les fruits de notre persévérance d'après les conlcusions de notre avocat et puisque le copropriétaire défaillant reconnait le problème et veut le régler ...

Mais, actuellement tous les frais de procédures lui sont imputés en frais nominatifs et en effet, nous devions avoir notre AG annuelle mi décembre et les comptes n'étaient pas finalisés (ils le sont maintenant) et ils sont actuellemnt chez le CAC pour validation.

Donc, j'avais bien lu les articles du code civil concernant les imputations suivant le jugement obtenu mais si le copropriétaire défaillant doit "participer aux provisions", cela ne veut pas dire qu'il doit prendre à sa charge la totalité des frais engagés contre lui.

C'est donc ce point que je désire éclaircir.

@luc
Merci pour les précisions comptables, c'est en effet la vraie nature du problème.

La mise en demeure s'inscrit dans une phase préjudiciaire.

L'art. 577-9, § 8, modifié  par l'art. 171, 5°de la loi du 18 juin 2018 s'applique à partir du 1/1/2019.

Il y est question de provisions pour les frais et honoraires judiciaires et extrajudiciaires dans le cadre d'une action en justice (phase judiciaire).

Le copropriétaire défendeur en l'espèce participe aux provisions pour CES frais en fonction de ses quotités , sans préjudice des décomptes ultérieurs en fonction de l'issue judiciaire du litige.

Dernière modification par GT (04-01-2020 17:18:51)

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Papyrus
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Merci pour cette précision.

Je vais donc détailler ma question.
Quelles sont les frais que devra rembourser à l'ACP le copropriétaire défaillant si l'ACP obtient gain de cause au tribunal et si le copropriétaire est condamné aux dépens ?

S'il est possible de d'tailler la réponse, ce serait bien car je ne savais pas que la mise en demeure s'inscrivait dans la phase pré judiciaire et même que cette phase existait.
D'ailleurs, la mise en demeure et les recommandés adressés à ce copropriétaire défaillant sont acquittables par qui ?

Et Les frais d'huissier et les honoraires d'avocats ?

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grmff
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

A priori, le copropriétaire devra supporter ses propres frais d'avocat (hors compta d'ACP), sa quote part des frais d'avocat dans les frais de l'ACP (dans les comptes annuels répartis au quotités), et les dépens que le juge décidera, qui viendront diminuer les frais d'avocat de l'ACP répartis aux quotités.

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Papyrus
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Donc si j'ai bien compris :

- Le copropriétaire défaillant poursuivi par l'ACP pour retard (+++) de paiements participe, ainsi que tous les autres copropriétaires, aux frais des poursuites suivant sa quote-part,

- Quand le jugement est rendu, si le copropriétaire n'obtient pas gain de cause, il paye les dépens (s'il est condamné à le faire).

Si j'ai bien compris et que j'ai bien résumé, je trouve cela un peu léger ...
Un copropriétaire ne paye plus ses charges pour quelques raisons que ce soit et s'il est condamné, il paye sa quotité des frais de procédure engagée par l'ACP contre lui ... La belle vie ...

Nous avons 2 affaires en justice et un total de 4000 euros mini de frais ... Et les 2 copropriétaires ne sont redevables que de leurs quotités ... Magnifique ... Je serais eux , je continuerai

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luc
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Papyrus a écrit :

Donc si j'ai bien compris :

- Le copropriétaire défaillant poursuivi par l'ACP pour retard (+++) de paiements participe, ainsi que tous les autres copropriétaires, aux frais des poursuites suivant sa quote-part,

- Quand le jugement est rendu, si le copropriétaire n'obtient pas gain de cause, il paye les dépens (s'il est condamné à le faire).

Si j'ai bien compris et que j'ai bien résumé, je trouve cela un peu léger ...
Un copropriétaire ne paye plus ses charges pour quelques raisons que ce soit et s'il est condamné, il paye sa quotité des frais de procédure engagée par l'ACP contre lui ... La belle vie ...

Nous avons 2 affaires en justice et un total de 4000 euros mini de frais ... Et les 2 copropriétaires ne sont redevables que de leurs quotités ... Magnifique ... Je serais eux , je continuerai

Oui, si on laisse faire .... mon ACP en paie les conséquences très chèrement (50 % de défaillants pour 50% d'un budget annuel).

En général c'est à l'ACP de donner par voie d'acte authentiqie (= statuts) des directives très serrés (= calendrier) au CP et au syndic (mentionner dans le contract qu'il doit exécuter les statuts) et de lui mettre en cause si nécessaire (= IPI est une voie rentable puisqu'en cas de négligence c'est l'assurance IPI qui en somme paie ou en subit les conséqueces ).

Pour votre cas il s'agit d'avoir un avocat et voir en consultation ce qu'on peut faire pour vos deux CP défaillants.

.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Outre les frais, les acp peuvent décider de rajouter des indemnités et des intérêts.
Vous avez aussi la possibilité de saisir les loyers  ou de faire vendre si le copropriétaire ne paie pas.

Bref, le propriétaire défaillant est bien con d'attendre le procès, les huissiers, les saisies, etc. En tout cas s'il a les moyens de payer..

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Papyrus
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Merci pour vos réponses.
Le copropriétaire défaillant a les moyens de payer mais il semble laisser aller jusqu'en justice.
Quant aux indemnités et intérêts, cela devait être voté lors de l'AG qui n'a pas eut lieu pour cause de faillir du syndic, mais c'est clair qu'il va falloir remédier à cette lacune.

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grmff
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Il occupe,ou c'est loué?

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GT
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Papyrus a écrit :

Donc si j'ai bien compris :

- Le copropriétaire défaillant poursuivi par l'ACP pour retard (+++) de paiements participe, ainsi que tous les autres copropriétaires, aux frais des poursuites suivant sa quote-part,

- Quand le jugement est rendu, si le copropriétaire n'obtient pas gain de cause, il paye les dépens (s'il est condamné à le faire).

Si j'ai bien compris et que j'ai bien résumé, je trouve cela un peu léger ...
Un copropriétaire ne paye plus ses charges pour quelques raisons que ce soit et s'il est condamné, il paye sa quotité des frais de procédure engagée par l'ACP contre lui ... La belle vie ...

Nous avons 2 affaires en justice et un total de 4000 euros mini de frais ... Et les 2 copropriétaires ne sont redevables que de leurs quotités ... Magnifique ... Je serais eux , je continuerai


Phase préjudiciaire : à charge du copropriétaire défaillant : frais de rappel par courrier simple ou par recommandé, frais de mise en demeure, pénalités et indemnités (voir les statuts ou les décisions de l'AG)

Phase judiciaire (voir art.577-9, § 8, C. civil):
•    avant l'issue du procès : le copropriétaire participe aux provisions pour frais et honoraires judiciaires et extrajudiciaires SANS PRÉJUDICE DE DÉCOMPTES ULTÉRIEURS
•    à l'issue du procès : le copropriétaire défendeur est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens si la demande de l'ACP a été déclarée TOTALEMENT non fondée. La charge est répartie entre les autres copropriétaires
•    à l'issue du procès : le copropriétaire demandeur est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens si sa demande a été déclarée TOTALEMENT fondée. La charge est répartie entre les autres copropriétaires
•    à l'issue du procès : si la demande de l'ACP ou du copropriétaire a été déclarée PARTIELLEMENT fondée, le copropriétaire défendeur ou demandeur participe aux honoraires et dépens mis à charge de l'ACP.

Le copropriétaire qu'il soit défendeur ou demandeur assurera évidemment seul les honoraires de son propre avocat.

Dernière modification par GT (06-01-2020 09:07:24)

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Papyrus
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

C'est loué mais cela semble être une location d'un type social et peut-être gouvernemental (réfugiés politique, demandeurs d'asile). Même si dans notre AB, le syndic a la possibilité de toucher les loyers, je ne suis pas sûr que dans les faits, ce soit possible. Il faudrait d'abord connaître l'agence ou l'organisme qui loue.

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Papyrus
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

@GT

C'est très clair ainsi, merci.

Pourrais-je connaître la source pour les frais comptés en phase prejudiciaires ?

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GT
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Papyrus a écrit :

@GT

C'est très clair ainsi, merci.

Pourrais-je connaître la source pour les frais comptés en phase prejudiciaires ?

Je pense l'avoir écrit : les statuts ou les décisions d'AG.
Avec cette précision que pour être opposables aux tiers les décisions de l'AG relatives aux (éventuelles)clauses et sanctions relatives au non-paiement des charges  doivent être reprises ds le règlement de copropriété (qui est une des 2 parties des statuts à côté de l'acte de base).
Une modification apportée aux statuts doit faire l'objet d'un acte authentique.

Dernière modification par GT (06-01-2020 10:32:18)

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Papyrus
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Oui, la source était spécifiée, désolé.

En ce qui concerne notre copropriété, l'AB a été modifié pour répondre à la loi de 2018 sur les copropriétés par une société hors UE et c'est à refaire...
Le syndic en faillite devait s'en occuper cette année écoulée, ainsi que du ROI, mais rien n'a été fait...

Cependant, notre ROI n'indique rien en ce qui concerne les frais judiciaires occasionnés par le copropriétaire défaillant, juste le taux des intérêts des sommes dues.

"Le propriétaire défaillant pourra être assigné poursuites et diligences du syndic, au nom de tous les copropriétaires, le syndic a à cet effet un mandat contractuel irrévocable aussi longtemps qu'il est fonction.

Les sommes dues par le défaillant produiront intérêts au profit de la communauté, aux taux légal en matières commerciales."

Quelqu'un connaît-il la valeur de ce "taux légal en matieres commerciales" ?

Dernière modification par Papyrus (06-01-2020 14:10:11)

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Papyrus
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Je n'ai rien trouvé d'autre concernant le taux légal en matière commerciale...

Personne pour un avis sur la question ?

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grmff
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Papyrus a écrit :

C'est loué mais cela semble être une location d'un type social et peut-être gouvernemental (réfugiés politique, demandeurs d'asile). Même si dans notre AB, le syndic a la possibilité de toucher les loyers, je ne suis pas sûr que dans les faits, ce soit possible. Il faudrait d'abord connaître l'agence ou l'organisme qui loue.

Si c'est loué et prévu à l'acte de base, il vous "suffit" de contacter le locataire pour lui demander de payer les loyers sur le compte de la copropriété. Si c'est un organisme qui paye pour compte du locataire, il faut prendre contact avec cet organisme.

Et bien entendu, leur mentionner que "qui paie mal paie deux fois".

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GT
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Re : Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Papyrus a écrit :

Je n'ai rien trouvé d'autre concernant le taux légal en matière commerciale...

Personne pour un avis sur la question ?

https://finances.belgium.be/sites/defau … 281%29.doc

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