Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Tous les frais sont provisionnés par l'ACP.
- en cas de jugement on applique les dispositions de l'Art.577-8 §9 (voir la replique de GT)
- en cas de compromis (le défaillant paie) on applique les statuts, qui peuvent mettre beaucoup à charge du CP défaillant mais doivent le faire explicitement dans un acte authentique.

En cas de compromis si une réduction est donné au CP défaillant il faut l'accord de l'AG, éventuellement à posteriori avec risque à charge du syndic, puisque la compensation est interdite.

Dans les comptes annuels on fait passer le solde par un compte d'attente, en attente de solution (jugement ou compromis). On justifie dans le rapport annuel soumis avec les comptes, le retard et les actions prises.

En plus n'oublie pas que l'Art. 577-11 CC comprend la disposition suivante:
"4° le cas échéant, le relevé des  procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété [2 et des montants en jeu]2;"
----------
  (1)<L 2010-06-02/33, art. 13, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>
  (2)<L 2018-06-18/03, art. 173, 011; En vigueur : 01-01-2019>

Finalement le syndic doit faire attention à appliquer impérativement la disposition suivante de l'Art. 577-9 §1 CC:
"Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l'association des copropriétaires."

On sort selon moi du sujet quand à la question comment le comptabiliser en pratique.

Merci pour vos réponse.

Notre syndic s'est declaré en faillite mi octobre 2019. Les copropriétaires en AGE (demandé par le dernier président de séance d'AG et moi-même) ont désigné un syndic pour la gestion des affaires courantes. Je l'assiste dans les urgences.

Mais nous sommes confrontés à tous les problèmes que le précédent syndic n'a pas réglé ... En fait, à part la comptabilité, rien n'a été fait.

Nous avons un copropriétaire défaillant (depuis beaucoup trop d'années ...) qui est en justice (2ieme audience mardi 07/01/20) puisque l'ACP l'a mis en demeure de payer depuis 03/19 et nous devrions récolter les fruits de notre persévérance d'après les conlcusions de notre avocat et puisque le copropriétaire défaillant reconnait le problème et veut le régler ...

Mais, actuellement tous les frais de procédures lui sont imputés en frais nominatifs et en effet, nous devions avoir notre AG annuelle mi décembre et les comptes n'étaient pas finalisés (ils le sont maintenant) et ils sont actuellemnt chez le CAC pour validation.

Donc, j'avais bien lu les articles du code civil concernant les imputations suivant le jugement obtenu mais si le copropriétaire défaillant doit "participer aux provisions", cela ne veut pas dire qu'il doit prendre à sa charge la totalité des frais engagés contre lui.

C'est donc ce point que je désire éclaircir.

@luc
Merci pour les précisions comptables, c'est en effet la vraie nature du problème.

Merci pour cette précision.

Je vais donc détailler ma question.
Quelles sont les frais que devra rembourser à l'ACP le copropriétaire défaillant si l'ACP obtient gain de cause au tribunal et si le copropriétaire est condamné aux dépens ?

S'il est possible de d'tailler la réponse, ce serait bien car je ne savais pas que la mise en demeure s'inscrivait dans la phase pré judiciaire et même que cette phase existait.
D'ailleurs, la mise en demeure et les recommandés adressés à ce copropriétaire défaillant sont acquittables par qui ?

Et Les frais d'huissier et les honoraires d'avocats ?

Donc si j'ai bien compris :

- Le copropriétaire défaillant poursuivi par l'ACP pour retard (+++) de paiements participe, ainsi que tous les autres copropriétaires, aux frais des poursuites suivant sa quote-part,

- Quand le jugement est rendu, si le copropriétaire n'obtient pas gain de cause, il paye les dépens (s'il est condamné à le faire).

Si j'ai bien compris et que j'ai bien résumé, je trouve cela un peu léger ...
Un copropriétaire ne paye plus ses charges pour quelques raisons que ce soit et s'il est condamné, il paye sa quotité des frais de procédure engagée par l'ACP contre lui ... La belle vie ...

Nous avons 2 affaires en justice et un total de 4000 euros mini de frais ... Et les 2 copropriétaires ne sont redevables que de leurs quotités ... Magnifique ... Je serais eux , je continuerai

Outre les frais, les acp peuvent décider de rajouter des indemnités et des intérêts.
Vous avez aussi la possibilité de saisir les loyers  ou de faire vendre si le copropriétaire ne paie pas.

Bref, le propriétaire défaillant est bien con d'attendre le procès, les huissiers, les saisies, etc. En tout cas s'il a les moyens de payer..

Il occupe,ou c'est loué?

C'est loué mais cela semble être une location d'un type social et peut-être gouvernemental (réfugiés politique, demandeurs d'asile). Même si dans notre AB, le syndic a la possibilité de toucher les loyers, je ne suis pas sûr que dans les faits, ce soit possible. Il faudrait d'abord connaître l'agence ou l'organisme qui loue.

Je pense l'avoir écrit : les statuts ou les décisions d'AG.
Avec cette précision que pour être opposables aux tiers les décisions de l'AG relatives aux (éventuelles)clauses et sanctions relatives au non-paiement des charges  doivent être reprises ds le règlement de copropriété (qui est une des 2 parties des statuts à côté de l'acte de base).
Une modification apportée aux statuts doit faire l'objet d'un acte authentique.

Dernière modification par GT (06-01-2020 10:32:18)

Je n'ai rien trouvé d'autre concernant le taux légal en matière commerciale...

Personne pour un avis sur la question ?

https://finances.belgium.be/sites/defau … 281%29.doc