Propriétaire continuellement en retard de paiement des charges de copropriété

Melodiebe · #1 22-12-2019 22:34:53

Bonjour,
J'occupe depuis 2016 le poste de gérante au sein d'une petite copropriété de 8 appartements, suite au départ soudain d'un syndic défaillant. Depuis 2016, un propriétaire accumule régulièrement un retard dans le paiement de ses charges. Parfois jusqu'à plus de 6 mois de retard. J'ai tenté de lui proposer de faire une domiciliation banquaire afin d'eviter "l'oubli". Je l'ai contacté à 2 reprises par courrier recommandé comme le prévoit la loi. Rien ne change, il se met en ordre de paiement mais accumule directement après un nouveau retard de paiement.
Y a t'il une solution légale face à ces propriétaires réticents ? Puis-je m'adresser directement à un avocat ? Ou dois-je à chaque fois dès que le retard de paiement des charges représente 3 mois de charges impayées lui adresser un courrier recommandé ? & ainsi répéter inlassablement cette même procédure ?

D'avance merci pour votre aide.

panchito · #2 23-12-2019 06:56:58

La procédure d'escalade (avec amende pénale et intérêt) doit être votée en AG.

luc · #3 23-12-2019 07:47:38

panchito a écrit :

La procédure d'escalade (avec amende pénale et intérêt) doit être votée en AG.

Correct.

@Melodiebe
Ceci parce que vous n'êtes pas gérant (dénomination changé le 01.01.2020 en "administrateur"), mais bien syndic d'ACP, sans pouvoir décisionnel. Ce que le gérant/administrateur a en principe.

La fonction de gérant/administrateur d'une coproprieté n'existe pas.

Donc c'est à l'AG de décider d'instaurer d'une manière ou autre une methode de "cascade".

GT · #4 23-12-2019 08:55:44

luc a écrit :

Ceci parce que vous n'êtes pas gérant (dénomination changé le 01.01.2020 en "administrateur"), mais bien syndic d'ACP, sans pouvoir décisionnel. Ce que le gérant/administrateur a en principe.

Le syndic n'aurait aucun pouvoir décisionnel ? Vraiment ? En aucune circonstance ?

GT · #5 23-12-2019 08:57:23

luc a écrit :

Donc c'est à l'AG de décider d'instaurer d'une manière ou autre une methode de "cascade".

Les statuts de l'association concernée sont muets à cet égard ?

Yves Van Ermen · #6 23-12-2019 09:13:12

Bonjour

Dans beaucoup de statuts des intérêts de retard sont prévus, il serait bon de les appliquer de manière systématique

GT, max11

GT · #7 23-12-2019 09:18:58

Melodiebe a écrit :

Je l'ai contacté à 2 reprises par courrier recommandé comme le prévoit la loi.

De quelle disposition légale s'agit-il ?

panchito · #8 23-12-2019 09:19:24

GT a écrit :

Le syndic n'aurait aucun pouvoir décisionnel ? Vraiment ? En aucune circonstance ?

Si, uniquement en cas d'urgence pour préserver les biens, il peut prendre les mesures conservatoires qui s'imposent.

luc

GT · #9 23-12-2019 09:27:57

BMCTools a écrit :

Bonjour
Dans beaucoup de statuts des intérêts de retard sont prévus, il serait bon de les appliquer de manière systématique

J'ai constaté que des syndics IPI n'appliquent pas aux copropriétaires défaillants les pénalités prévues en cas d'absence ou de retard ds le payement des appels de fonds.
Leur code de déontologie leur impose pourtant d'appliquer la loi et les statuts.

bg1000 · #10 23-12-2019 09:42:42

Quel est l’intérêt des amandes pénale et autre ?
Dans une ACP c'est de l'ordre de 9% et 16%
Bien au delà des frais engendrés et l’Intérêt légal.

S'il y a problème cela n'arrangera pas les choses!

BG

luc · #11 23-12-2019 11:37:48

BMCTools a écrit :

Bonjour
Dans beaucoup de statuts des intérêts de retard sont prévus, il serait bon de les appliquer de manière systématique

Cette disposition statutaire n'est valable [edit:exécutable] que si la comptabilité est tenue par le syndic d'ACP suivant les règles impératives déterminés par la loi.

Dernière modification par luc (23-12-2019 11:42:05)

luc · #12 23-12-2019 11:39:35

GT a écrit :

luc a écrit :
Ceci parce que vous n'êtes pas gérant (dénomination changé le 01.01.2020 en "administrateur"), mais bien syndic d'ACP, sans pouvoir décisionnel. Ce que le gérant/administrateur a en principe.
Le syndic n'aurait aucun pouvoir décisionnel ? Vraiment ? En aucune circonstance ?

Pouvoir décisionnel provisoire: oui, et même très large.
Mais il doit faire valider explicitement et séparément ses "décisions" par l'AG suivante ("= décharge").
Son pouvoir est exécutif mais pas souverain.

grmff · #13 23-12-2019 11:55:21

Appliquer les amendes est très compliqué, très casse pied à faire, et ne résoud rien sur le long terme. Quand j'étais syndic professionnel, je ne les appliquais pas non plus quand l'affaire n'était pas chez l'avocat.

Si le bien est loué et si l'acte de base le prévoit (c'est souvent le cas), vous pouvez demander au locataire de faire le payement du loyer directement chez vous. Le locataire est valablement déchargé de son obligation de payer le loyer. Si ce n'est pas à l'acte de base, faites le voter, avec la procédure de récupération des sommes dues et avec les intérêts et indemnités.

GT · #14 23-12-2019 14:37:25

luc a écrit :

GT a écrit :
luc a écrit :
Ceci parce que vous n'êtes pas gérant (dénomination changé le 01.01.2020 en "administrateur"), mais bien syndic d'ACP, sans pouvoir décisionnel. Ce que le gérant/administrateur a en principe.
Le syndic n'aurait aucun pouvoir décisionnel ? Vraiment ? En aucune circonstance ?
Pouvoir décisionnel provisoire: oui, et même très large.
Mais il doit faire valider explicitement et séparément ses "décisions" par l'AG suivante ("= décharge").
Son pouvoir est exécutif mais pas souverain.

Je ne partage pas cette position en ce qui concerne les charges impayées et leur récupération.

L'art.577-5, § 3, al.6, in fine, donne au syndic le pouvoir de prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges. Ce principe a été introduit dans le code civil par la loi du 18 juin 2018. Plus aucune discussion n'est possible. La mise en oeuvre par le syndic de pénalités prévues à l'égard des copropriétaires défaillants en matière de payement de charges constitue l'exécution par le syndic d'une mesure extrajudiciaire.

Hors problématique de la récupération des charges, l'art.577-9, § 1, al.3 prévoit que le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais.

Dernière modification par GT (23-12-2019 14:38:04)

Melodiebe · #15 23-12-2019 21:31:19

luc a écrit :

panchito a écrit :
La procédure d'escalade (avec amende pénale et intérêt) doit être votée en AG.
Correct.
@Melodiebe
Ceci parce que vous n'êtes pas gérant (dénomination changé le 01.01.2020 en "administrateur"), mais bien syndic d'ACP, sans pouvoir décisionnel. Ce que le gérant/administrateur a en principe.
La fonction de gérant/administrateur d'une coproprieté n'existe pas.
Donc c'est à l'AG de décider d'instaurer d'une manière ou autre une methode de "cascade".

Bonsoir,
Qu'entendez-vous par méthode en cascade ?

GT · #16 23-12-2019 22:40:09

Melodiebe a écrit :

. Je l'ai contacté à 2 reprises par courrier recommandé comme le prévoit la loi. Rien ne change, il se met en ordre de paiement mais accumule directement après un nouveau retard de paiement.

Je reviens avec ma question déjà posée dans cette discussion : quelle est la disposition légale ? quelle loi ?

Melodiebe · #17 23-12-2019 22:54:04

GT a écrit :

Melodiebe a écrit :
. Je l'ai contacté à 2 reprises par courrier recommandé comme le prévoit la loi. Rien ne change, il se met en ordre de paiement mais accumule directement après un nouveau retard de paiement.
Je reviens avec ma question déjà posée dans cette discussion : quelle est la disposition légale ? quelle loi ?

@GT
Je ne parviens pas à remettre la main sur ma source.
Mais l'article précisait que suite à 3 mois de charges impayées un courrier recommandé avec accusé de reception devait être adressé au propriétaire defaillant. Il s'agit en réalité d'une mise en demeure.

GT · #18 23-12-2019 23:12:22

Melodiebe a écrit :

GT a écrit :
Melodiebe a écrit :
. Je l'ai contacté à 2 reprises par courrier recommandé comme le prévoit la loi. Rien ne change, il se met en ordre de paiement mais accumule directement après un nouveau retard de paiement.
Je reviens avec ma question déjà posée dans cette discussion : quelle est la disposition légale ? quelle loi ?
@GT
Je ne parviens pas à remettre la main sur ma source.
Mais l'article précisait que suite à 3 mois de charges impayées un courrier recommandé avec accusé de reception devait être adressé au propriétaire defaillant. Il s'agit en réalité d'une mise en demeure.

Lisez-vous cette obligation ( mise en demeure) dans les dispositions légales relatives à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis contenues aux articles 577-3 à 577-14 du code civil ? Moi pas.

Les statuts (et non la loi) peuvent prévoir l'obligation que vous avez mentionnée.

Loi - statuts, 2 notions différentes.

Vos statuts sont muets sur la procédure de recouvrement par le syndic des charges impayées ?

Dernière modification par GT (23-12-2019 23:13:46)

luc · #19 24-12-2019 02:13:00

GT a écrit :

Melodiebe a écrit :
GT a écrit :
Melodiebe a écrit :
. Je l'ai contacté à 2 reprises par courrier recommandé comme le prévoit la loi. Rien ne change, il se met en ordre de paiement mais accumule directement après un nouveau retard de paiement.
Je reviens avec ma question déjà posée dans cette discussion : quelle est la disposition légale ? quelle loi ?
@GT
Je ne parviens pas à remettre la main sur ma source.
Mais l'article précisait que suite à 3 mois de charges impayées un courrier recommandé avec accusé de reception devait être adressé au propriétaire defaillant. Il s'agit en réalité d'une mise en demeure.
Lisez-vous cette obligation ( mise en demeure) dans les dispositions légales relatives à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis contenues aux articles 577-3 à 577-14 du code civil ? Moi pas.
Les statuts (et non la loi) peuvent prévoir l'obligation que vous avez mentionnée.
Loi - statuts, 2 notions différentes.
Vos statuts sont muets sur la procédure de recouvrement par le syndic des charges impayées ?

La loi n'est pas muette. Une mise en demeure est un acte d'administration provisoire pour récupérer l'argent due à l'ACP.

Si cette "cascade" est explicitement repris dans les statuts la responsabilité du syndic pourrait théoriquement être mis en cause plus rapidement par l'AG s'il ne l'applique pas cette "cascade".

Mais un syndic avec un bon avocat pourrait plaider que l'Art. 577-8 §4 réserve impérativement l'administration provisoire au syndic en ne limite en rien la manière que cette tâche est exécutée.

CC2019 a écrit :

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
(...)

En pratique cette mise en cause n'est possible qu'après que le syndic a été remplacé, vu que c'est lui qui en pratique doit mettre ce point à l'OJ. Une possibilité technique est d'appliquer les dispositions de l'Art. 577-8 §5 (syndic délègue une partie de ses pouvoirs) ou §6 (AG nomme un syndic adjoint).

luc · #20 24-12-2019 02:32:39

GT a écrit :

luc a écrit :
GT a écrit :
luc a écrit :
Ceci parce que vous n'êtes pas gérant (dénomination changé le 01.01.2020 en "administrateur"), mais bien syndic d'ACP, sans pouvoir décisionnel. Ce que le gérant/administrateur a en principe.
Le syndic n'aurait aucun pouvoir décisionnel ? Vraiment ? En aucune circonstance ?
Pouvoir décisionnel provisoire: oui, et même très large.
Mais il doit faire valider explicitement et séparément ses "décisions" par l'AG suivante ("= décharge").
Son pouvoir est exécutif mais pas souverain.
Je ne partage pas cette position en ce qui concerne les charges impayées et leur récupération.
L'art.577-5, § 3, al.6, in fine, donne au syndic le pouvoir de prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges. Ce principe a été introduit dans le code civil par la loi du 18 juin 2018. Plus aucune discussion n'est possible. La mise en oeuvre par le syndic de pénalités prévues à l'égard des copropriétaires défaillants en matière de payement de charges constitue l'exécution par le syndic d'une mesure extrajudiciaire.
Hors problématique de la récupération des charges, l'art.577-9, § 1, al.3 prévoit que le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais.

L'Art. 577-5 §3 al. 6 et 7 dispose:

CC2019 a écrit :

Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;
Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve.

Effectivement cete nouvelle disposition rend la loi plus explicite, mais n'est pas une disposition très détaillée à la française.

Si le syndic et/ou l'AG se basent sur cette nouvelle disposition ils ont intérêt que tant le Réglement de Copropriété que le ROI soient préalablement adaptés, communiqués à l'AG, délibérés, votés et diffusés/publiés. Si le syndic ne communique pas ces règles, il se pourrait qu'il ne les applique pas impartialement (exemple: plus de liberté pour ceux qui votent pour ses propositions, moins pour ses opposants).

Suggestion:
L'AG, sur proposition de tout CP, peut forcer le syndic à faire une proposition d'adapter les statuts et ROI, veiller à ce que cette adaptation est complète (droits et devoirs du syndic), que le CdC contrôle explicitement leur exécution et que le syndic fasse son rapport annuel de son exécution dans le cadre de sa demande de décharge.

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