Fonds de réserve

Je rejoins l'avis de GT.

L'obligation de mettre chaque année la question du fonds de réserve est repris au niveau de l'article Art577-8 §4 18° qui stipule qu'une des mission du syndic est "de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets."

Les modalités relatives à l'appel ou aux appels à la contribution annuelle au fonds de réserve sont votées en principe par l'AGO.
Si l'AGO se tient en avril 2020, elle pourrait décider que l'appel de la contribution annuelle au fonds de réserve sera, par exemple, effectué début juillet ou de la fractionner en plusieurs appels chiffrés sur l'année 2020.
A mon avis, le loi de 2018 ne devrait pas modifier pas cette pratique.

Dernière modification par GT (08-01-2020 17:10:00)

Il ne faut pas confondre la décision de principe à la majorité des 4/5 des voix de ne pas constituer le fonds de réserve  présenté comme obligatoire et celle relative au montant de la contribution annuelle à ce fonds (minimum 5 % de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent).

La loi de 2018 ne nécessite pas du tout d'être changé pour cet aspect. Comme tout le Code Civil elle est fait pour le bon père de famille.

Mais le code de déontologie IPI peut-être bien, pour l'aspect de demande "irrégulière" de provision avant approbation de l'AG sans y joindre une motivitaion explicite et écrite en appliquant l'Art. 577-8. §4. 4° CC. Dans le cas de mon ACP les statuts de 1975 n'ont pas (encore) été changé et autorisent une demande de provision assez large et l'imposent même, sans que l'AG doit l'autoriser (style "pouvoir de promoteur" qui a été abrogé par la loi de 1994 mais pas donné lieu à une adaptation des statuts à ce moment).

Tout ceci est bien réel. En effet je viens de recevoir aujourd'hui une lettre AR à payer les provisions Trim 1 2020. Les montants ont été augmentés (fonds de roulement + 6%) mais pas suffisant pour le fonds de réserve (3%). On ne parle même pas du système de "douzièmes".

Mon refus de payer, prise après mûre réflection n'est pas exclusivement basé sur ce fait, qui en soi est secondaire comparé avec les autres "détails" (sic) mentionné dans leur demande de paiement.

Cela tend actuellement dans mon ACP chez ces mandataires en mode "cogérance" vers une faute d'un mauvais père de famille. La loi qui traite ce cas existe. Quelques uns des autres faits seront mentionnés dans ma lettre à l'administrateur du syndic, mais pas tous. Ces derniers seront mentionnés dans des citations/conclusions de procédures judiciaires, puisque je les ai déja mentionnés dans des courriers précédents au syndic sans résultat. Une copie de ma lettre sera jointe à ma plainte à l'IPI.

C'est l'IPI qui tranchera pour l'aspect déontologique et le JP pour l'aspect civil. Si une plainte pénale est déposé le JP devra peut-être attendre, mais pas l'IPI.

Un dernier aspect: les montants de comptes bancaires vont augmenter. Qui vérifie au sein de l'ACP que le syndic a adapté son assurance RC en fonction du montant réel des comptes bancaires le montant RC syndic en cas de vol ou fraude par des employés? le CaC? Le CdC ?

Bonjour,

Notre AG de mi-mars 2019 a voté 4 appels de fonds de réserve pour 2019 (1 par trimestre).
Le syndic a oublié de faire ces appels. Sur ma remarque, il a vite fait un appel en décembre 2019 et va faire les 3 autres dans le courant du 1er trimestre 2020.
Il appellera aussi dans la même période le fonds de réserve du 1er trimestre 2020. En 2020, nous aurons donc 7 appels de fonds de réserve !

Question : Est-il autorisé de mélanger ainsi les comptes de 2 années distinctes ? Ou pourrions-nous refuser de rattraper le retard des fonds de réserve 2019 ? (sachant que le seul appel 2019 est inférieur aux 5% requis par la loi)

Quand au preuve d'assurance la loi dit en cas de mandat payant:

Au sein de l'ACP on devrait par voie de statuts ou ROI définir:

• qui contrôle le statut du syndic, assurance RC, ... et en fait rapport à l'AG ? Mon opinion: le CdC

• en cas de négocoation du honoraire du syndic qu'il est obligé de démontrer les paramètres de calcul de la prime, pour éviter que chaque grande ACP paie chaciun le surplus intégral de la prime, mais aussi pour peaufiner le montant réel à avoir des deux fonds. Il est conseillé de calculer la rentabilité de faire des appels mensuels ?

Il me semble qu'on s'éloigne pas du sujet.

En effet la finalité du fonds de réserve est de financer les grands travaux à bourse lié pour les CP du moment des travaux puisqu'ils ont été préfinancé par ceux qui ont décidé au moment de constat de la nécessité des travaux.

Il m'est possible de donner un exemple très concret, réel et dont le montant à lui seul justifie tous mes actions en justice depuis 2002 . La lettre AR est en route. Donc je peux pas (encore) en parler en attente de la réception de cette lettre par qui de droit dans ce cas spécifique.

Un des obstacles pour le syndic pour proposer à utiliser le fonds de réserve est que cette procédure lui coute de l'argent.

Combien? On ne sait pas. Les instances n'en disent rien. tant "mon" syndic (sait), que le CaC (sait) et l'IPI (plainte desinformation par syndic en route).

Il serait utile d'avoir une idée ce que cette assurance coute pour un immeuble de par exemple 100 appartements et des travaux de terrasses d'une surface individuel de 12m x 1m. Montant à financer de 100 x 12.000 EUR à échelonner sur 6 ans (exemple théorique mais pas tellement théorique).

Vos n'êtes pas le seul.

C'est comme dans le temps avec l'assurance RC de l'agent immobilier. Qui était obligatoire mais souvent pas pris.

J'ai encore dans mes archives quelque part une lettre d'un assureur juridique qui me donnait raison sans imposer des sanctions. Le syndic n'avait pas d'assurance, bien que sa firme avait pignon sur la rue. Tous les deux ont quittés entre temps leur organisation.

L'assurance RC est devenue effectivement obligatoire, sauf le volet "cautionnement" qui est resté au niveau minimal (suffisant pour une ACP de 2 appartements).

Ceci a un impact sur le montant des honoraires du syndic et sur le calcul du montant à demander au PC pour contribuer au fonds de réserve (le sujet)

En marge:
Je suis ni juriste ni un syndic, en retraite ou pas, mais  professionnellement j'ai eu pendant 30 ans différents fonctions d'interface entre technicien et utilisateur. Dans ce sens je sais situer les problèmes réels.

Au Salon de la Copropriété de Nov 2019 j'étais présent lors d'un exposé d'un logiciel NL-FR concernant la gestion pratique d'un fonds de réserve, en cours de développement à une université.

Ce futur logiciel est plutot orienté 2025-2030, tient compte avec les definitions en cours d'être fixés dans le monde international par des investisseurs (combien réserver pour conserver l'immeuble, ... ), etc. .... .

Il est en phase d'essai chez certains syndics.

J'ouvrirais un sujet informatif sur ce forum dès que j'ai su prendre contact avec l'équipe des développeurs. Je suis en possession d'une version d'essai (stick USB) mais je dois encore trouver le temps à "nettoyer" un PC de réserve avant de l'installer sur ce PC.

Donc la prime du syndic varierait selon la somme des montants des fonds de réserve de tous les immeubles qu’il gère ?? Cette prime varie alors chaque année ?
Aucun propriétaire n’est au courant de cela, les syndics n’en parlent jamais.

Pourtant dans les FAQ de l’IPI j’ai lu :

1.    Combien cette assurance collective va-t-elle me coûter ?

En 2016, la cotisation IPI, incluant également l’assurance et la cotisation à la CTIF (Cellule de Traitement des Informations Financières), sera comprise entre 800 et 830 EUR. A la fin de l’année, la cotisation doit être soumise à l’approbation de notre ministre de tutelle, sur la base du budget à déposer. Sachant que la cotisation IPI de cette année s’élevait à 459,74 EUR (cotisation CTIF incluse), vous pouvez calculer vous-même votre avantage.

L’assurance semble être un montant identique pour tous les syndics sans relation avec les fonds des ACP.