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Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

marc1973
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Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

Bojour,

Voici notre problème : le 18 septembre 2018 le syndic  a été nommé pour 1 an lors d'une  A.G.  Ordinaire.

Il n'a pas convoqué d' A.G en septembre 2019, donc il n'a pas été reconduit officiellement comme syndic !

Mais il a CONTINUE LA GESTION de notre copropriété jusqu'à ce jour et ce  sans aucune remarque d'aucun copropriétaire.

Voici ma question : quel est son statut dans ce cas d'espèce.

Pouvons nous dire qu'il est reconduit par " TACITE RECONDUCTION " et que son contrat est valable jusqu'au 18 septembre 2020 ?

Nous avons une A.G extra ce 28 - 01 - 2020 et des copropriétaires veulent lui, signifier son congé. ( ordre du jour en ordre )

Mon analyse personnelle serait que cela n'est possible que le 18 septembre 2020........ qu'en pensez vous ?

Y a t-il un article de LOI qui parle de ce cas assez spécial !

Un grand merci de vos avis éclairés.

Marc.

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rexou
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

Il est normal que votre syndic continue à assumer la gestion en l'absence d'AG à la date prévue.

La question de la reconduction ou révocation de son mandat sera évidemment débattue lors de l'AG suivante. Pour le révoquer, vous devez aussi présenter une alternative et des propositions de syndics qui prendront le relai. En attendant, le syndic maintient ses activités, sans que son contrat ne soit explicitement reconduit.

Une ACP ne peut en aucun cas rester sans syndic.


rexou

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BMCTools
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

Désolé mais je ne partage pas l'avis de Rexou.

Premièrement, et pour info, il n'y a pas de reconduction tacite du contrat du syndic en copropriété. Celui-ci doit être reconduit par une décision de l'AG. (Art 577-8 §1er)

Deuxièmement, le contrat du syndic est réalisé pour une certaine période qui ne peut dépasser 3 ans. Si son contrat n'est pas reconduit au terme de cette période, il n'est plus syndic de la copropriété. J'estime aussi que c'est de la responsabilité des copropriétaires à réagir dans le cas où une AGO n'est pas convoquée.

Dans le cas de Marc, pas de soucis avec l'AG du 28/01/2020, vous pourrez révoquer votre syndic. En effet un syndic peut-être révoqué à tout moment(Art 557-8 §6). Et à mon avis, il ne pourra demander aucun indemnité.


Yves Van Ermen
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Globetrot
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

Nous venons de révoquer le syndic.  Son contrat était de 'un an jusqu'à la prochaine AG' et nous avons donc fait une AGE 3 mois avant la fin de son mandat.
Si on révoque 'à tout moment', il y a généralement des indemnités à payer. Il faut lire le contrat qui a été signé entre l'ACP et le syndic.
Vous pouvez donc le révoquer maintenant et payer 3 mois d'indemnités, ou lui signifier que son mandat prendra fin à la prochaine AG et dans ce cas, vous n'avez pas d'indemnités à payer mais vous l'avez encore sur le dos jusqu'en décembre.

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BMCTools
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

Globetrot a écrit :

Vous pouvez donc le révoquer maintenant et payer 3 mois d'indemnités, ou lui signifier que son mandat prendra fin à la prochaine AG et dans ce cas, vous n'avez pas d'indemnités à payer mais vous l'avez encore sur le dos jusqu'en décembre.

Payer 3 mois d'indemnité dans le cas de Marc?

L'indemnité est due si le contrat est rompu en cours d'exercice et sans raison valable.
Dans le cas présent, l'ACP n'est plus sous contrat et le syndic a commis une faute grave en ne convoquant pas l'AGO....


Yves Van Ermen
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luc

marc1973
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

Merci à tous pour vos réponses.

Bon week-end.

MARC

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rexou
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

BMCTools a écrit :

Désolé mais je ne partage pas l'avis de Rexou.

Premièrement, et pour info, il n'y a pas de reconduction tacite du contrat du syndic en copropriété. Celui-ci doit être reconduit par une décision de l'AG. (Art 577-8 §1er)

Deuxièmement, le contrat du syndic est réalisé pour une certaine période qui ne peut dépasser 3 ans. Si son contrat n'est pas reconduit au terme de cette période, il n'est plus syndic de la copropriété. J'estime aussi que c'est de la responsabilité des copropriétaires à réagir dans le cas où une AGO n'est pas convoquée.

Dans le cas de Marc, pas de soucis avec l'AG du 28/01/2020, vous pourrez révoquer votre syndic. En effet un syndic peut-être révoquer à tout moment(Art 557-8 §6). Et à mon avis, il ne pourra demander aucun indemnité.


Je suis bien d'accord avec tout ce que vous dites... mais je ne vois pas en quoi vous voyez une divergence avec mes propos...

Je ne dis pas qu'il y a reconduction tacite, mais le syndic continue néanmoins à exercer ses fonctions tant que son mandat n'est pas révoqué. La reconduction ou révocation de son mandat sera évoquée lors de l'AG suivante. (le 28.01.20 si c'est la date choisie)

Pas d'indemnité, sauf si le mandat est interrompu prématurément (mandat de 2 ou 3 ans révoqué avant son terme). Si mandat annuel, aucune indemnité.

Si le mandat est d'un an et n'est pas reconduit pour cause de retard de la tenue de l'AG, il est évident que le syndic doit continuer à assumer sa fonction, en attente de la prochaine AG. Et il doit aussi faire diligence pour convoquer une AG au plus vite. A défaut, c'est bien sur aux copropriétaires de faire bouger les choses. Par des rappels et au besoin convocation d'une AGE par 20% des CP (quotités).


rexou

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Globetrot
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

Le syndic a continué la gestion et personne n'a rien dit... Même si le contrat n'est pas reconduit tacitement,  l'ACP aurait du réagir en septembre et convoquer une AGE à ce moment là et pas attendre janvier pour le faire... Donc pour moi, c'est l'ACP qui a accepté tacitement la reconduction. Maintenant le fait de ne pas avoir convoqué d'AG peut peut-être être considérée comme faute grave (?) et dans ce cas là il y a une rupture sans préavis ni indemnités.

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rexou
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

Globetrot a écrit :

Nous venons de révoquer le syndic.  Son contrat était de 'un an jusqu'à la prochaine AG' et nous avons donc fait une AGE 3 mois avant la fin de son mandat.
Si on révoque 'à tout moment', il y a généralement des indemnités à payer. Il faut lire le contrat qui a été signé entre l'ACP et le syndic.
Vous pouvez donc le révoquer maintenant et payer 3 mois d'indemnités, ou lui signifier que son mandat prendra fin à la prochaine AG et dans ce cas, vous n'avez pas d'indemnités à payer mais vous l'avez encore sur le dos jusqu'en décembre.

Vous évoquez un mandat d'un an. Dès lors pourquoi convoquer une AGE 3 mois avant la fin de son mandat ? Comprends pas...

Vous attendez l'AGO et vous révoquez son mandat sans indemnité.

Et si une AGO ne se tient pas dans les délais impartis, il est évident que la révocation de son mandat (par ailleurs déjà dépassé) ne donnera pas lieu non plus à une indemnité quelconque.


rexou

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GT

marc1973
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

Je tire les conclusions suivantes de vos réponses :

Il n'existe pas de tacite reconduction d'un syndic.
Nous pouvons le remercier sans indemnités, vu qu'il a commis une faute ( grave ) en ne convoquant pas une A. G. O. dans le délai d' un an.
Nous pouvons sans une  nouvelle convocation à une autre  A. G. O  désigner un nouveau syndic dans la foulée, étant donné qu"il a indiqué sur l'ordre du jour de ce 28-01-2020 : Nomination d'un syndic.......  ( en pensant bien sur à lui !!!! )
Tout était compliqué et s'est éclairci ...... merci à tous.
MARC

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GT
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

Globetrot a écrit :

Nous venons de révoquer le syndic.  Son contrat était de 'un an jusqu'à la prochaine AG' et nous avons donc fait une AGE 3 mois avant la fin de son mandat.


Il n'existe aucune obligation légale de mettre à l'ordre du jour d'une AGE (frais de tenue d'une AG, désagréments pr les copropriétaires) un point concernant  la révocation  du syndic en fonction 3 mois avant la fin de son mandat d'une durée d'un an jusqu'à le prochaine AG (ordinaire).
Lors de l'AG ordinaire, il suffit que l'AG ne reconduise pas le mandat du syndic au terme de celui-ci.
Dans ces circonstances le syndic ne peut postuler aucune indemnité. Il ne s'agit pas d'une rupture anticipée susceptible d'entraîner ds le chef de l'ACP le payement d'indemnités.

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rexou
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

GT a écrit :

Il n'existe aucune obligation légale de mettre à l'ordre du jour d'une AGE (frais de tenue d'une AG, désagréments pr les copropriétaires) un point concernant  la révocation  du syndic en fonction 3 mois avant la fin de son mandat d'une durée d'un an jusqu'à le prochaine AG (ordinaire).
Lors de l'AG ordinaire, il suffit que l'AG ne reconduise pas le mandat du syndic au terme de celui-ci.
Dans ces circonstances le syndic ne peut postuler aucune indemnité. Il ne s'agit pas d'une rupture anticipée susceptible d'entraîner ds le chef de l'ACP le payement d'indemnités.

Non seulement aucune obligation légale, mais aucun intérêt !

Comme je disais : comprends pas...


rexou

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GT
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

marc1973 a écrit :

Nous pouvons le remercier sans indemnités, vu qu'il a commis une faute ( grave ) en ne convoquant pas une A. G. O. dans le délai d' un an.

Une faute commise et constatée en septembre 2019 et sanctionnée 4 mois plus , en janvier 2020, par une révocation est-elle vraiment une faute grave ?
Je n'en suis pas convaincu.

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GT
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

marc1973 a écrit :

Bojour,

Voici notre problème : le 18 septembre 2018 le syndic  a été nommé pour 1 an lors d'une  A.G.  Ordinaire.

Il n'a pas convoqué d' A.G en septembre 2019, donc il n'a pas été reconduit officiellement comme syndic !

Mais il a CONTINUE LA GESTION de notre copropriété jusqu'à ce jour et ce  sans aucune remarque d'aucun copropriétaire.

Le contrat du syndic d'une durée d'1 an est arrivé à son échéance.
A ce moment, il ne peut poser aucun acte de gestion s'il n'a pas été renouvelé.
Et l'ACP est dépourvue de syndic.

L'art. 577-6, § 2, al.4, C. civil (nouveauté L 18/6/2018) prévoit :
"A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic."

A ces organes ou personnes de jouer leur rôle prévu légalement.

Dernière modification par GT (24-01-2020 18:29:38)

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GT
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

marc1973 a écrit :

Tout était compliqué et s'est éclairci ...... merci à tous.

Toujours dans le même état d'esprit ?

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rexou
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

GT a écrit :
marc1973 a écrit :

Nous pouvons le remercier sans indemnités, vu qu'il a commis une faute ( grave ) en ne convoquant pas une A. G. O. dans le délai d' un an.

Une faute commise et constatée en septembre 2019 et sanctionnée 4 mois plus , en janvier 2020, par une révocation est-elle vraiment une faute grave ?
Je n'en suis pas convaincu.

Le mandat du syndic est (dans le cas évoqué ici) annuel et devait être reconduit lors de l'AGO. A défaut de la tenue de cette AG, la reconduction ou révocation du mandat reste en suspens. Ce point sera évoqué lors de l'AG(E?) suivante. Il n'est pas nécessaire d'invoquer une faute, grave ou pas. Les CP sont libres de leur décision de poursuivre ou non avec ce syndic. Point.

Par contre, si vous envisagez de révoquer le mandat, il faut aussi envisager parallèlement de présenter des nouvelles propositions de candidats-syndics... Et le syndic sortant dispose alors de 30 jours pour transmettre les documents de l'ACP à son successeur. Mais il faut un successeur.


rexou

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rexou
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

GT a écrit :

Le contrat du syndic d'une durée d'1 an est arrivé à son échéance.
A ce moment, il ne peut poser aucun acte de gestion s'il n'a pas été renouvelé.
Et l'ACP est dépourvue de syndic.

L'art. 577-6, § 2, al.4, C. civil (nouveauté L 18/6/2018) prévoit :
"A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic."

A ces organes ou personnes de jouer leur rôle prévu légalement.

Nous ne connaissons pas le motif du retard de l'AG annuelle. Peut-être un problème de santé ? Pas nécessairement une vraie faute, et encore moins une faute "grave".

Par contre, le paiement des factures fournisseur par exemple est un acte de gestion qui doit être assuré. Ce n'est que si le syndic est démis de ses fonctions qu'il peut stopper sa gestion et transmettre tous les documents à celui qui le remplace.

Le syndic qui omettrait de gérer la copro dans ces conditions ajouterait pour moi une faute à la faute. Et si on eut débattre de la gravité ou non d'un retard de l'AGO, la gravité et le préjudice d'une non gestion me semblent bien plus importants.

Mais en effet, aux CP de prendre leurs responsabilités si c'est nécessaire.


rexou

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Globetrot
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

rexou a écrit :
GT a écrit :

Il n'existe aucune obligation légale de mettre à l'ordre du jour d'une AGE (frais de tenue d'une AG, désagréments pr les copropriétaires) un point concernant  la révocation  du syndic en fonction 3 mois avant la fin de son mandat d'une durée d'un an jusqu'à le prochaine AG (ordinaire).
Lors de l'AG ordinaire, il suffit que l'AG ne reconduise pas le mandat du syndic au terme de celui-ci.
Dans ces circonstances le syndic ne peut postuler aucune indemnité. Il ne s'agit pas d'une rupture anticipée susceptible d'entraîner ds le chef de l'ACP le payement d'indemnités.

Non seulement aucune obligation légale, mais aucun intérêt !

Comme je disais : comprends pas...

Disons, un manque d'expérience de notre ACP...
Dans mon ancienne copropriété, on avait aussi mis le syndic dehors en organisant une AGE (sans inviter le syndic). Après lors de l'AGO on avait désigné le nouveau syndic.

Si je comprends bien, ca veut dire qu'on peut mettre ce point à l'ordre du jour juste avant l'organisation de l'AGO et que le syndic n'a donc que  2 semaines de 'préavis' à prester? Et que se passe-t-il si lors de l'AGO on ne se met pas d'accord sur le nouveau syndic et que l'ACP décide de demander plus d'offres? C'est possible ça? Il faudrait dans ce cas prolonger le mandat de l'ancien syndic? Mais peut-on décider du délai et doit on faire une nouvelle AGE pour désigner le syndic?

Ici pour marc1973, je ne comprends pas pourquoi c'est une AGE qui est organisée alors et pas une AGO puisque celle-ci n'a pas eu lieu.

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rexou
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

Globetrot a écrit :

Disons, un manque d'expérience de notre ACP...
Dans mon ancienne copropriété, on avait aussi mis le syndic dehors en organisant une AGE (sans inviter le syndic). Après lors de l'AGO on avait désigné le nouveau syndic.

Si je comprends bien, ca veut dire qu'on peut mettre ce point à l'ordre du jour juste avant l'organisation de l'AGO et que le syndic n'a donc que  2 semaines de 'préavis' à prester? Et que se passe-t-il si lors de l'AGO on ne se met pas d'accord sur le nouveau syndic et que l'ACP décide de demander plus d'offres? C'est possible ça? Il faudrait dans ce cas prolonger le mandat de l'ancien syndic? Mais peut-on décider du délai et doit on faire une nouvelle AGE pour désigner le syndic?

Ici pour marc1973, je ne comprends pas pourquoi c'est une AGE qui est organisée alors et pas une AGO puisque celle-ci n'a pas eu lieu.

Si vous n'invitez pas le syndic, vous n'organisez pas une AGE, mais vous réunissez les CP pour une réunion informelle au cours de laquelle vous discutez, mais sans pouvoir prendre aucune décision.

La reconduction du mandat du syndic (dans le cas d'un mandat annuel) est d'office à l'ordre du jour à chaque AGO. Vous décidez à la majorité absolue de reconduire ou de révoquer le mandat du syndic.

Si vous le révoquez, il est bon d'avoir des propositions de services de candidats à la succession. Le syndic sortant dispose d'un mois pour transmettre les documents de l'ACP au nouveau syndic.


rexou

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GT
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Re : Syndic pas reconduit car pas eu de A.G. Il a néanmoins continué la gestion

rexou a écrit :
Globetrot a écrit :

(...)
Dans mon ancienne copropriété, on avait aussi mis le syndic dehors en organisant une AGE (sans inviter le syndic). Après lors de l'AGO on avait désigné le nouveau syndic.

Si vous n'invitez pas le syndic, vous n'organisez pas une AGE, mais vous réunissez les CP pour une réunion informelle au cours de laquelle vous discutez, mais sans pouvoir prendre aucune décision.

Il semble que l'AGE qui s'est tenue ne soit pas une véritable AG avec prise de décisions opposables aux copropriétaires et pouvant être contestées dans un délai de 4 mois à compter de la date à laquelle elle a eu lieu. Elle est , comme l' écrit Rexou, une réunion informelle de copropriétaires. Elle prépare l'AGO ultérieure.
N'oublions pas que le texte légal prévoit que le syndic rédige le PV des décisions prises par l'assemblée générale et qu'à la fin de la séance , après lecture , il est ensuite signé par différentes personnes.

Une procédure particulière, celle de décisions prises hors AG, par écrit et à l'unanimités existe. Elle est visée à l'art.577-6, §11, C. civil. Le syndic en dresse le PV.
Pour en dresser le PV, il faut évidemment que ces décisions lui soient transmises.

art.577-6, § 11
"Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal."

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