Cumul de procurations pour l’AG

QRieuse · #1 26-01-2020 00:33:45

Bonjour,

Depuis 2 ans, un CP bailleur est venu vivre dans l’immeuble chez une autre CP occupant son propre appartement. Il s’est introduit dans le CdC et a voulu tout régenter sans aucune expérience de gestion d’immeuble.
Alors que l’ambiance entre CP et locataires était excellente depuis toujours, il s’est maintenant installé un climat de suspicion.
Ce nouveau CdC fait les yeux doux au syndic et lui passe tout. Il intervient seul, le 2° membre du CdC n’habitant pas sur place et se désintéressant complètement de l’immeuble (il vient d’ailleurs de vendre son bien).
Le syndic actuel fait des erreurs dans les comptes et prend des décisions inappropriées contre l’intérêt de la copropriété.

J’essaye d’en informer les CP dont certains sont d’accord avec moi et voudraient changer de syndic mais ce membre du CdC fait du lobbying auprès des CP pour récolter leurs procurations pour l’AG. Sachant que les gens, en général, ne veulent pas d’ennui, il a beaucoup de chance d’obtenir ce qu’il veut car il est très manipulateur et particulièrement obséquieux.
Avec sa compagne, il peut ainsi arriver à avoir les voix de 8 CP sur 18 CP présents ou représentés (3 procurations /personne + leurs 2 voix), le 19° CP ne venant jamais aux AG et ne donnant pas de procuration. Ils pourraient ainsi avoir plus de 42% des quotités à leur disposition.

L'an dernier, l'ODJ était très mal rédigé, les points de vote n'étaient pas précisés et dans le PV le syndic indiquait plusieurs décisions dans un même point, créant la confusion et l'ambigüité. Ce PV était d'ailleurs plein d'irrégularités.

Sachant que ces 2 personnes sont propriétaires chacune d’un appartement et ont droit légalement à 3 procurations, peut-on quand même s’opposer à un tel cumul chez ce couple?

Merci pour vos réponses.

luc · #21 28-01-2020 06:20:41

GT a écrit :

luc a écrit :
rexou a écrit :
Il me semble quant à moi que chaque CP dispose du droit de vote en fonction de ses quotités s'il présente sa candidature, que ce soit comme membre du CDC, comme syndic, commissaire aux comptes ou autre... Il ne peut par contre participer au vote qui lui donne décharge pour l'exercice de sa fonction.
Il ne peut par contre participer au vote qui lui donne décharge pour l'exercice de sa fonction ….
ou lui confie une mission qui appartient à l'AG ou au syndic,
ou en donne rapport sans demander décharge.
Je ne comprends pas les 2 dernières lignes de l'intervention de Luc.
Quel est le sujet du verbe "confie" ?
Quel est le sujet du verbe " donne" ?
Supposons que le sujet du verbe "confie" est le mot "vote", je ne comprendrais pas.
Le texte serait le suivant : "Il (le CP) ne peut participer au vote qui lui confie une mission qui appartient à l'AG ou au syndic"
Et les autres copropriétaires pourraient, eux, participer à ce vote ?
Je rappelle les pouvoirs de l'AG en ce qui concerne les missions particulières du CDC. L'art.577-8/1, § 4 prévoit
"Il (le CDC) peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes. Une mission ou une délégation de compétences de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année.
Le CDC ( les membres du CDC) ne pourra participer aux délibérations et aux votes concernant l'exécution de toutes ses missions, la mission légale (surveiller le syndic) et les éventuelles missions octroyées par l'assemblée générale.
Le rapport annuel circonstancié du conseil concernera la manière dont il a lui-même exécuté ses missions.

Ce que j'ai essayé d'exprimer est la réalité réelle (mandataire est mauvais père de famille) et pas la réalité juridique (mandataire est un bon père de famille). Je suis confronté à un clan qui applique une méthode analogue à celle de Trump. Je me demande même qui a appris à qui. Le chef du clan a suivi des cours en Amérique.

Mais je constate en me limitant calmement au cadre de la loi que la vérité fait toujours surface, tôt ou tard, mais pas trop tard.

QRieuse · #22 29-01-2020 00:32:50

GT a écrit :

"Il (le CDC) peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes. Une mission ou une délégation de compétences de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année.

Qu’entend-on par « actes expressément déterminés » ?
Serait-ce, par exemple :
- Mandat au syndic, en concertation avec le CDC, de pouvoir souscrire, dénoncer, modifier ou remplacer tout contrat récurrent souscrit par l’ACP (= ce qui est proposé dans notre ODJ)
Ou
- Mandat au syndic, en concertation avec le CDC, de conclure le contrat de fourniture d’électricité sur base de 3 offres et d’en choisir la durée.

Le 1° exemple me semble donner un blanc-seing permanent tant au syndic qu’au CDC, et pour tous les contrats (fourniture d’énergie, entretiens, location,…), ce qui est abusif.
Je comprends, de la loi, qu’il faut que la mission donnée au CDC soit précisée (« actes expressément déterminés »), comme dans le 2° exemple.

De plus, le syndic requiert la majorité absolue tandis que le mandat au CDC requiert la majorité des 2/3. Il doit, selon moi, y avoir 2 votes distincts
Mon interprétation est-elle la bonne ?
A moins que les mots « en concertation avec le syndic » n’impliquent pas une « mission ou délégation de compétences » ?

panchito · #23 29-01-2020 06:22:08

"Mandat au syndic, en concertation avec le CDC"

Vous devez expliquer à la personne qui a fait mettre ce point à l'ODJ de votre AG qu'il est mal torché!

Il faut mettre:

Mandat au CdC pour....

Cela c'est la formule correcte!

Le syndic ne doit évidemment pas figurer dans la formule en question puisque lui n'est là que pour exécuter les décisions prises par les CP en AG!

rexou

luc · #24 29-01-2020 08:51:03

QRieuse a écrit :

GT a écrit :
"Il (le CDC) peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes. Une mission ou une délégation de compétences de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année.
Qu’entend-on par « actes expressément déterminés » ?
Serait-ce, par exemple :
- Mandat au syndic, en concertation avec le CDC, de pouvoir souscrire, dénoncer, modifier ou remplacer tout contrat récurrent souscrit par l’ACP (= ce qui est proposé dans notre ODJ)
Ou
- Mandat au syndic, en concertation avec le CDC, de conclure le contrat de fourniture d’électricité sur base de 3 offres et d’en choisir la durée.
Le 1° exemple me semble donner un blanc-seing permanent tant au syndic qu’au CDC, et pour tous les contrats (fourniture d’énergie, entretiens, location,…), ce qui est abusif.
Je comprends, de la loi, qu’il faut que la mission donnée au CDC soit précisée (« actes expressément déterminés »), comme dans le 2° exemple.
De plus, le syndic requiert la majorité absolue tandis que le mandat au CDC requiert la majorité des 2/3. Il doit, selon moi, y avoir 2 votes distincts
Mon interprétation est-elle la bonne ?
A moins que les mots « en concertation avec le syndic » n’impliquent pas une « mission ou délégation de compétences » ?

Dans les deux propositions votre syndic reçoit un mandat et le CdC est de fait co-mandataire.

Une sélection limitative de mots de textes légales est à déconseiller.

Les deux propositions mentionnés par vous ne tiennent pas compte des deux phrases suivantes des quatre de l'Art. 577-8/1 §4 CC, sous-lignés et mis en gras (texte complet du §4, mais "mis en page"):

CC2019 a écrit :

Art. 577-8/1
§ 4. Pour exercer sa mission, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.
Il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes.
Une mission ou une délégation de compétences de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année.
Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission

1. La décision de contracter est une mission de l'AG. Si l'Art. 577-8 §4 4° CC est appliqué par le syndic, l'AG doit à l'AG suivante confirmer cette décision du syndic (= prendre à charge par l'ACP) ou l'infirmer (= mettre à charge du syndic & nommer un syndic provisoire adjoint à l'AG suivante à fin d'exécuter cette décision de l'AG ).

2. L'exécution de ce contrat est toujours une mission du syndic.

Dernière modification par luc (29-01-2020 08:53:24)

rexou · #25 29-01-2020 09:39:48

In fine, le fond du problème est qu'une minorité tente de discréditer la légitimité de la majorité, en évoquant un prétexte pour exclure cette majorité de la prise de décision.

Je retiens que c'est fort subjectif et surtout malsain.

Il appartient à un juge de déterminer si l'un ou l'outre peut être "privé de droit de vote" pour la période concernée. Pas au président de séance ou à tout autre cp.

Quant à l'ambiance dans l'acp, je ne pense pas qu'elle soit améliorée par ce genre de comportement

luc · #26 29-01-2020 11:22:22

rexou a écrit :

In fine, le fond du problème est qu'une minorité tente de discréditer la légitimité de la majorité, en évoquant un prétexte pour exclure cette majorité de la prise de décision.
Je retiens que c'est fort subjectif et surtout malsain.
Il appartient à un juge de déterminer si l'un ou l'outre peut être "privé de droit de vote" pour la période concernée. Pas au président de séance ou à tout autre cp.
Quant à l'ambiance dans l'acp, je ne pense pas qu'elle soit améliorée par ce genre de comportement

@rexou
Vous croyez vraiment que votre description correspond à la réalité réelle?
Pour moi il y a deux groupes qui ont des opinions différentes. L'un se focalise sur l'intérêt individuel et l'autre sur l'intérêt de la copropriété.
Le JP n'est pas une instance d'appel mais seulement une instance de validation.

@QRieuse
Il s'agit d'expliquer fermement, en jouant la balle et pas l'homme, que des ennuis vont surgir si les intérêts de certains vont avoir la priorité.

Proposez par exemple que le CdC reflète les différentes tendances au sein de l'AG et que le CdC se limite à sa mission légale.

Dernière modification par luc (29-01-2020 11:22:58)

QRieuse · #27 29-01-2020 13:20:01

Luc a écrit :

1. La décision de contracter est une mission de l'AG. Si l'Art. 577-8 §4 4° CC est appliqué par le syndic, l'AG doit à l'AG suivante confirmer cette décision du syndic (= prendre à charge par l'ACP) ou l'infirmer (= mettre à charge du syndic & nommer un syndic provisoire adjoint à l'AG suivante à fin d'exécuter cette décision de l'AG ).

Il s'agit d'expliquer fermement, en jouant la balle et pas l'homme, que des ennuis vont surgir si les intérêts de certains vont avoir la priorité.
Proposez par exemple que le CdC reflète les différentes tendances au sein de l'AG et que le CdC se limite à sa mission légale.

J’en conclus
- qu’il faut ramener le CDC à son seul rôle qui est de veiller à ce que le syndic exerce bien sa mission.
- qu’il faut aussi supprimer ou voter « contre » la proposition qui serait faite dans l’ODJ de donner mandat au syndic de contracter. Il faut exiger la présentation de plusieurs offres et un vote de l’AG

Mais dans certains cas, le syndic doit signer un nouveau contrat en cours d’exercice, par ex. à l’échéance du contrat de fourniture de gaz. Il ne pourra présenter des offres à l’AG précédent cette date car les prix varient chaque mois. Il faudra bien alors l’autoriser à faire le choix hors AG.
A moins de présenter déjà à l’AG des offres applicables à l’échéance et qui permettront à l’AG de faire un choix en séance

Le problème est que les offres ou les devis ne sont pas joints à l'ODJ mais seulement consultables chez le syndic sur RV dans les 5 jours précédant l'AG. Le délai est court et la plupart des CP n'ont pas la possibilité d'y aller. Le syndic refuse de les envoyer par mail.

rexou · #28 29-01-2020 13:53:05

luc a écrit :

Vous croyez vraiment que votre description correspond à la réalité réelle?
Pour moi il y a deux groupes qui ont des opinions différentes. L'un se focalise sur l'intérêt individuel et l'autre sur l'intérêt de la copropriété.
Le JP n'est pas une instance d'appel mais seulement une instance de validation.
@QRieuse
Il s'agit d'expliquer fermement, en jouant la balle et pas l'homme, que des ennuis vont surgir si les intérêts de certains vont avoir la priorité.
Proposez par exemple que le CdC reflète les différentes tendances au sein de l'AG et que le CdC se limite à sa mission légale.

Il y a en effet deux groupes. Rien ne permet de savoir objectivement sur quoi se focalise l'un ou l'autre. Mais le fait est que l'un est majoritaire.

Je suis d'accord, le JP n'est pas une instance d'appel, mais de validation. C'est donc à lui de décider, et pas à un CP ou au président, si un CP émet une objection à valider le droit de vote d'un autre sous quelque prétexte que ce soit.

Votre conseil final relève du droit de chacun d'exprimer son opinion. C'est parfaitement légitime. Ce qui ne l'est pas à mon sens est de prétendre priver un CP de son droit de vote pour quelque raison que ce soit.

luc · #29 29-01-2020 18:59:04

rexou a écrit :

luc a écrit :
Vous croyez vraiment que votre description correspond à la réalité réelle?
Pour moi il y a deux groupes qui ont des opinions différentes. L'un se focalise sur l'intérêt individuel et l'autre sur l'intérêt de la copropriété.
Le JP n'est pas une instance d'appel mais seulement une instance de validation.
@QRieuse
Il s'agit d'expliquer fermement, en jouant la balle et pas l'homme, que des ennuis vont surgir si les intérêts de certains vont avoir la priorité.
Proposez par exemple que le CdC reflète les différentes tendances au sein de l'AG et que le CdC se limite à sa mission légale.
Il y a en effet deux groupes. Rien ne permet de savoir objectivement sur quoi se focalise l'un ou l'autre. Mais le fait est que l'un est majoritaire.
Je suis d'accord, le JP n'est pas une instance d'appel, mais de validation. C'est donc à lui de décider, et pas à un CP ou au président, si un CP émet une objection à valider le droit de vote d'un autre sous quelque prétexte que ce soit.
Votre conseil final relève du droit de chacun d'exprimer son opinion. C'est parfaitement légitime. Ce qui ne l'est pas à mon sens est de prétendre priver un CP de son droit de vote pour quelque raison que ce soit.

Quand vous allez au vote communal et votre partenaire ne peut pas venir parce que malade, alors vous ne pouvez pas voter pour votre partenaire que si vous suivez la procédure prévu par la loi et pas autrement.

Dans le cas du sujet il n'est pas attesté que le groupe appelé par vous majoritaire l'est.

En plus je parie pour un chocolat qu'au moins un vote sera irrégulier.

Et finalement ce n'est pas parce qu'on est majoritaire qu'on a raison.

rexou · #30 29-01-2020 20:04:47

luc a écrit :

Quand vous allez au vote communal et votre partenaire ne peut pas venir parce que malade, alors vous ne pouvez pas voter pour votre partenaire que si vous suivez la procédure prévu par la loi et pas autrement.
Dans le cas du sujet il n'est pas attesté que le groupe appelé par vous majoritaire l'est.
En plus je parie pour un chocolat qu'au moins un vote sera irrégulier.
Et finalement ce n'est pas parce qu'on est majoritaire qu'on a raison.

Il existe un groupe majoritaire et un autre qui est minoritaire. Je ne peux pas débattre pour dire qui a raison ou non. Chacun son avis et cela concerne uniquement les membres du groupe (de l'acp je veux dire).

Le but du jeu est d'appliquer/faire appliquer les choix faits par la majorité. Chicaner pour contourner la volonté de la majorité n'est pas une façon de procéder qui est correcte. Ceci qu'on aie raison ou non...

Il existe deux CP et 6 autres qui donnent procuration en toute connaissance de cause. Vous pouvez critiquer, mais c'est un droit démocratique.

Le législateur a déjà mis assez de règles qui limitent la liberté des copropriétaires. Ne cherchez pas à supprimer le peu de liberté qui subsistent encore...

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