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Devis pour travaux à partir de quel montant ?

marc1973
Pimonaute
Inscription : 18-11-2013
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Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Bonjour,
Nous avons eu une discussion animée lors de la dernière A. G.
Cela concerne de petits travaux a effectuer dans les communs pour un montant évalué par nous entre 1.200 et 1.500 €.
Certains copropriétaires prétendaient qu'il fallait un appel d'offres, d'autres que le syndic était seul juge.

Voici mes questions :
1 -- Le syndic peut -il prendre un entrepreneur choisi par lui pour ce montant ou doit - il lancer un appel d'offres, afin d'obtenir des devis.

2-- A partir de quel montant un appel d'offre est - il obligatoire, nous n'avons aucune mention en ce sens dans l' Acte de Base de la copropriété.

3-- En cas d'appel d'offres, y a t-il un minimum d'offres à obtenir , par exemple, comme les appels d'offres pour travaux publics où il est     
           obligatoire d'avoir trois offres minimum ?

3-- En cas de remise de devis qui prendra la décision du choix, le syndic seul ou les copropriétaires en A. G. ? Et, là aussi cela change - il   avec
          les montants ou pas ?
4-- Pouvez vous étayer vos arguments éventuels par un article de Loi, ou bien ces points sont ils gères par l'usage ?

Merci d'avance de vos arguments.
Marc

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Tout dépend de ce qui figure dans votre ROI (légalement obligatoire depuis janvier 2019).

Pourriez-vous reproduire ici ce qui figure dans votre ROI quant aux seuils que vous les CP avez décidé en AG?

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marc1973
Pimonaute
Inscription : 18-11-2013
Messages : 17

Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Bonjour,
Merci de vous intéresser à notre problème.
Je n'ai rien trouvé dans le RDI concernant le sujet.
C'est pour cela que je demande réponse avec si possible l'article de Loi afférant, afin d'avoir des arguments solides.
Voici ce qui se rapproche le plus du sujet trouvé dans mon RDI, c'est dans ce chapitre qu'aurait dû 0 à mon avis être rédigé le règlement concerné ! ?

Article 45.- Attribution du syndic
        Le syndic a la charge de la gestion journalière de l'immeu­ble et partant de sa surveillance générale.
        C'est ainsi qu'il veillera au bon fonctionnement de tout appareillage commun.
        Il s'occupera des achats nécessaires et veillera à ce que la gestion soit faite d'une manière économique.
        Il sera souscrit, par les soins du syndic, un contrat d'entretien des ascenseurs, avec inspection du bon fonctionne­ment des appareils de levage.
        Il sera souscrit de même, un contrat d'entretien de toute autre installation qui requerrait un entretien régulier par des spécialistes.
        Le syndic engage, dirige et licencie les éventuels salariés de la copropriété, leur donne les ordres nécessaires et fait exécuter, à son initiative, les réparations urgentes.
        Il assurera le fonctionnement de tous les services généraux (éclairage - chauffage - gaz - ascenseurs - distribution d'eau -  enlèvement des immondices - nettoyage des couloirs et autres parties communes).
        Tous travaux d'entretien ou de réparation s'effectueront sous la surveillance du syndic ou, le cas échéant, d'un délégué technique désigné par ce dernier.
        Le syndic a aussi mission de répartir entre les coproprié­taires le montant des dépenses communes, de centrali­ser les fonds et de les verser à qui de droit.
        Le tout sous le contrôle et la surveillance du conseil de gérance.

Article 64.- Renvoi au Code civil.
        Les statuts sont régis par les dispositions reprises aux articles 577-2 à 577-14 du Code civil. Les stipulations qu'ils contiennent seront réputées non écrites dans la mesure où elles contreviennent aux dits articles.

J'espère que cela vous éclairera sur notre absence de repère et nos questionnements.
Bien à vous.
MARC

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Vous les CP de cette ACP aviez l'obligation légale de mettre votre ROI en conformité avec les lois au plus tard pour le 1er janvier 2019.

L'avez-vous fait?

Vous deviez décider en AG à partir de quel seuil votre syndic avait l'obligation de mettre les fournisseurs en concurrence, et à partir duquel vous devez écrire un cahier de charge.

Vous ne l'avez pas fait?

Pourquoi?

Qu'attendez vous pour faire mettre ce point à l'ODJ de votre prochaine AG?

Vous êtes dans l'illégalité depuis 13 mois....

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 286

Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Quelques repères

article 577-4 , § 2, C. civil
Il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous seing privé. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins :
   1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 577-7, § 1er, 1°, c); (lire d))
   2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
   3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

article 577-10, § 2.
Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.
Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale. Le syndic a également l'obligation d'adapter le règlement d'ordre intérieur si les dispositions légales qui s'appliquent sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d'une décision préalable de l'assemblée générale. Le cas échéant, le syndic communique cette information à la prochaine réunion.

article  577-7, § 1er, 1°, d;
L'assemblée générale décide à la majorité des 2/3 des voix du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°;

article 577-8, § 4, 4°
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

article 577-8, § 4, 13°
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété  le syndic est chargé de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;

Dernière modification par GT (02-02-2020 15:13:42)

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marc1973
Pimonaute
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

M. Panchito,

Nous mettrons donc ce point à l'ordre du jour de notre prochaine AG.

Vous qui semblez bien au courant des usages, pourriez vous m'éclairer sur le montant habituellement choisi
au dessus duquel le syndic doit mettre les fournisseurs en concurrence.
Nous sommes une petite copropriété d'un immeuble de 3 appartements + 1 garage construit depuis 12 ans.

Combien le syndic a-t-il une obligation de demander de devis ?

Merci.
Marc.

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GT
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Décision à prendre à la majorité des 2/3 des voix

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

marc1973 a écrit :

Combien le syndic a-t-il une obligation de demander de devis ?

article 577-8, § 4, 13°
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété  le syndic est chargé de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;

Le texte légal fait mention d'une pluralité de devis. Deux devis suffisent.
Mais aussi de devis établis sur la base d'un cahier de charges préalablement élaboré.

Qui rédigera ce cahier des charges ?

Généralement, les syndics prévoient des honoraires pour l'établissement d'un cahier de charges.

Dernière modification par GT (02-02-2020 15:28:25)

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luc
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

En lisant l'extrait de vos statuts je crois que le texte de votre Art. 64 va à l'encontre de la loi du 02.06.2010

En plus  je crois que la disposition suivante est la clé.

CC2019 a écrit :

Art. 577-7.
§ 1.  L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des deux tiers des voix :
d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°;

Il faut faire voter avant tout par l'AG le montant limite qui oblige de faire votre un cahier des charges basé sur les besoins définit par l'AG. Puis vous savez lors l'AG suivante proposer trois offres, basé sur ce cahier des charges, pour faire un choix. .
Ceci en appliquant la disposition suivante du CC:

CC2019 a écrit :

Art. 577-8 §4
   13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

marc1973 a écrit :

Nous sommes une petite copropriété d'un immeuble de 3 appartements + 1 garage construit depuis 12 ans.

Combien le syndic a-t-il une obligation de demander de devis ?
.

3 appartements ? Il ne devrait pas être difficile de trouver un accord sur un montant limite au-delà duquel le syndic doit présenter deux devis.

Vous pouvez aussi décider que le syndic peut faire effectuer tel ou tel travail, pour un montant maximum de XXX, ou sur présentation de deux devis, la meilleure offre étant avalisée par deux des 3 CP.

Vous avez un syndic extérieur pour 3 appartements ?


rexou

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panchito
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Vous avez un syndic professionnel pour 3 appartements? Et il ne connaît pas les lois?

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jacq
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

panchito a écrit :

Vous avez un syndic professionnel pour 3 appartements? Et il ne connaît pas les lois?

Faut  t'il obligatoirement un syndic professionnel pour 3 appartements ?
Je présume qu' un des 3 propriétaires peut  soumettre aux deux autres 1 ou 2 devis sans devoir faire une ag,
n'oubliez pas qu'un devis n'est pas toujours gratuit, qui payera la facture de ce devis?

Dernière modification par jacq (03-02-2020 07:54:54)


jacq

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marc1973
Pimonaute
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Merci à tous de vos réponses.

Nous allons mettre à jour l'acte de base dans le sens que vous indiquez.

Bonne journée.

MARC

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panchito
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Je vous posais la question pour que vous me confirmez que vous aviez un Syndic non-pro, donc un  bénévole (càd un CP, peut-être même vous?) qui n'est pas au courant des lois.

Le SNPC organise des formations pour les syndics bénévoles...

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luc

QRieuse
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Marc 1973 a écrit :

Vous qui semblez bien au courant des usages, pourriez vous m'éclairer sur le montant habituellement choisi
au dessus duquel le syndic doit mettre les fournisseurs en concurrence.
Nous sommes une petite copropriété d'un immeuble de 3 appartements + 1 garage construit depuis 12 ans.
Combien le syndic a-t-il une obligation de demander de devis ?

N’ayant voté un montant que selon l’article 577-8, § 4, 13° et pas un autre montant pour l’article  577-7, § 1er, 1°, d), nous nous sommes trouvés piégés par le nouveau syndic qui recourt sans vergogne à des devis uniques et exorbitants de ses fournisseurs attitrés.
Cela ne s’était jamais produit avec notre ancien syndic d’où notre surprise cette année.

J’ai donc fait mettre un point à l’ordre du jour de la prochaine AG pour cet article  577-7, § 1er, 1°, d).
Pour éviter une future mauvaise surprise et limiter les abus, nous pensons proposer au vote un montant de 1.500€. Si cela se révèle trop peu, nous pourrons l’augmenter l’année prochaine. A l’AG de décider (copropriété de 19 appartements).

Pour des sommes de cet ordre, il me semble que 2 devis suffisent et peut-être 3 pour un montant de 2.500€ ou plus.


QRieuse

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GT
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

QRieuse a écrit :

N’ayant voté un montant que selon l’article 577-8, § 4, 13° et pas un autre montant pour l’article  577-7, § 1er, 1°, d), (...)

Est-il question d'un montant à l'article 577-8, § 4, 13°, C. civil qui renvoie à l'art.577-7, § 1er, 1°, d) ?
C'est ce dernier article qui fait état d'un montant à décider pour la mise en concurrence obligatoire.

art.577- 8 , § 4
"Quels que soient les pouvoirs qui lui soient conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé
13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;"

La loi ne précise pas qui doit élaborer le cahier des charges

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panchito
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

QRieuse a écrit :

nous sommes trouvés piégés par le nouveau syndic qui recourt sans vergogne à des devis uniques et exorbitants de ses fournisseurs attitrés.

Grave erreur!

Dans les copropriétés où j'ai des biens, les CP recherchent toujours des devis de leur côté. Pourquoi chez vous sont-ils si paresseux? Ou bien ont-ils une confiance aveugle dans leur Syndic?

GT a écrit :

La loi ne précise pas qui doit élaborer le cahier des charges

Seule l'AG est souveraine! C'est donc aux CP's réunis en AG à décider qui va élaborer le cahier de charges. Souvent les CP's viennent à l'AG avec des devis de plusieurs bureaux d'étude concernant la rédaction de ce cahier de charges.

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GT
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

panchito a écrit :

[

GT a écrit :

La loi ne précise pas qui doit élaborer le cahier des charges

Seule l'AG est souveraine! C'est donc aux CP's réunis en AG à décider qui va élaborer le cahier de charges. Souvent les CP's viennent à l'AG avec des devis de plusieurs bureaux d'étude concernant la rédaction de ce cahier de charges.

Pour les travaux d'une certaine importance (p.e. mise aux normes des ascenseurs) impliquant une évidente technicité, il est conseillé de désigner un professionnel pour l'élaboration d'un cahier de charges.

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luc

luc
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

GT a écrit :
panchito a écrit :
GT a écrit :

La loi ne précise pas qui doit élaborer le cahier des charges

Seule l'AG est souveraine! C'est donc aux CP's réunis en AG à décider qui va élaborer le cahier de charges. Souvent les CP's viennent à l'AG avec des devis de plusieurs bureaux d'étude concernant la rédaction de ce cahier de charges.

Pour les travaux d'une certaine importance (p.e. mise aux normes des ascenseurs) impliquant une évidente technicité, il est conseillé de désigner un professionnel pour l'élaboration d'un cahier de charges.

@panchito
On établit un cahier des charges après avoir défint ses besoins et pas en venant avec des offres. Offres fait sur base de quoi ?

Exemple: Quoi est important si j'achéte une voiture ? La marque  ou les composants de la voiture ?


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Luc vous n'avez rien compris: je vous parlais de devis relatifs à des bureaux d'étude qui sont en mesure d'écrire des cahiers de charges.

Bureaux d'étude souvent constitué d'ingénieurs civils, d'architectes et autres experts!

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