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Devis pour travaux à partir de quel montant ?

marc1973
Pimonaute
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Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Bonjour,
Nous avons eu une discussion animée lors de la dernière A. G.
Cela concerne de petits travaux a effectuer dans les communs pour un montant évalué par nous entre 1.200 et 1.500 €.
Certains copropriétaires prétendaient qu'il fallait un appel d'offres, d'autres que le syndic était seul juge.

Voici mes questions :
1 -- Le syndic peut -il prendre un entrepreneur choisi par lui pour ce montant ou doit - il lancer un appel d'offres, afin d'obtenir des devis.

2-- A partir de quel montant un appel d'offre est - il obligatoire, nous n'avons aucune mention en ce sens dans l' Acte de Base de la copropriété.

3-- En cas d'appel d'offres, y a t-il un minimum d'offres à obtenir , par exemple, comme les appels d'offres pour travaux publics où il est     
           obligatoire d'avoir trois offres minimum ?

3-- En cas de remise de devis qui prendra la décision du choix, le syndic seul ou les copropriétaires en A. G. ? Et, là aussi cela change - il   avec
          les montants ou pas ?
4-- Pouvez vous étayer vos arguments éventuels par un article de Loi, ou bien ces points sont ils gères par l'usage ?

Merci d'avance de vos arguments.
Marc

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QRieuse
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

GT a écrit :

Est-il question d'un montant à l'article 577-8, § 4, 13°, C. civil qui renvoie à l'art.577-7, § 1er, 1°, d) ?
C'est ce dernier article qui fait état d'un montant à décider pour la mise en concurrence obligatoire.

art.577- 8 , § 4
"Quels que soient les pouvoirs qui lui soient conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé
13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;"

Pour moi, il s'agit de 2 articles différents. Donc il est logique de déterminer des montants différents pour ces 2 cas.
Dans un cas il ne faut pas de cahier des charges, dans l'autre, il en faut un.

Nous sommes piégés car les CP sont passifs. Je suis la seule à réagir et sans cesse contrée par le CDC qui soutient le syndic à 200%


QRieuse

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luc
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

QRieuse a écrit :
GT a écrit :

Est-il question d'un montant à l'article 577-8, § 4, 13°, C. civil qui renvoie à l'art.577-7, § 1er, 1°, d) ?
C'est ce dernier article qui fait état d'un montant à décider pour la mise en concurrence obligatoire.

art.577- 8 , § 4
"Quels que soient les pouvoirs qui lui soient conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé
13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;"

Pour moi, il s'agit de 2 articles différents. Donc il est logique de déterminer des montants différents pour ces 2 cas.
Dans un cas il ne faut pas de cahier des charges, dans l'autre, il en faut un.

Nous sommes piégés car les CP sont passifs. Je suis la seule à réagir et sans cesse contrée par le CDC qui soutient le syndic à 200%

Les deux articles parlent de la même chose mais de la mission de l'AG d'une part et du syndic d'autre part :

- art.577-7, § 1er, 1°, d) :
le montant limite est à fixer par l'AG

- art.577- 8 , § 4 13° :
les documents à presenter lors de l'AG1 (cahier des charges) et AG2 (offres) par le syndic.

Un 3ème article est aussi concerné (mission impérative du syndic):

CC2019 a écrit :

Art. 577-8 §4:
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

et un 4ème:

CC2019 a écrit :

Art. 577-4 §2
2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;

L'AG ne peut pas limiter dans ce cadre le syndic, mais elle peut l'obliger par voie de ROI à faire rapport pour valider sa décision dans le cadre du rapport d'évaluatiion, mais aussi de l'Art. 577-8 §4.17°, de l'AR 12.07.2012, etc... En fait le syndic doit prouver que la dépense faite par lui sans accord préalable de l'AG était du type conservatoire. Là un rôle clé pour le CdC, qui ne doit pas tomber dans la cogérance. Il y a des solutions cohérentes et transparantes.
Les actes "provisoires" doivent être fait sous mandat judiciaire d'un administrateur provisoire.


Cordialement,

Luc

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QRieuse
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Luc a écrit :

Les deux articles parlent de la même chose mais de la mission de l'AG d'une part et du syndic d'autre part :
- art.577-7, § 1er, 1°, d) :
le montant limite est à fixer par l'AG
- art.577- 8 , § 4 13° :
les documents à presenter lors de l'AG1 (cahier des charges) et AG2 (offres) par le syndic.

D’accord sur l’interprétation de ces 2 textes.

Mais on ne va pas établir un cahier des charges pour un travail de petite ou moyenne importance alors que les CP souhaitent quand même avoir une pluralité de devis/offres (2 ou 3 selon l’importance du travail ou du contrat).
J’estime qu’il faut dans ce cas déterminer un montant à partir duquel les CP veulent plusieurs offres.
Cela assure de ne pas se faire imposer quoi que ce soit par le syndic sans que les CP ne puisse faire un choix.
Je suis curieuse de voir si le syndic va pouvoir à l’AG justifier ses fournisseurs à tarifs exorbitants ! (travaux non conservatoires)


QRieuse

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panchito
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

QRieuse a écrit :

Mais on ne va pas établir un cahier des charges pour un travail de petite ou moyenne importance alors que les CP souhaitent quand même avoir une pluralité de devis/offres (2 ou 3 selon l’importance du travail ou du contrat).
J’estime qu’il faut dans ce cas déterminer un montant à partir duquel les CP veulent plusieurs offres.
Cela assure de ne pas se faire imposer quoi que ce soit par le syndic sans que les CP ne puisse faire un choix.

Mais c'est à vous les CP à définir tous ces seuils et à les consigner dans votre ROI
- Seuil à partir duquel il faut mettre en concurrence
- Seuil à partir duquel il faut établir un cahier de charge
- etc...

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luc
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Messages : 5 629
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

QRieuse a écrit :
Luc a écrit :

Les deux articles parlent de la même chose mais de la mission de l'AG d'une part et du syndic d'autre part :
- art.577-7, § 1er, 1°, d) :
le montant limite est à fixer par l'AG
- art.577- 8 , § 4 13° :
les documents à presenter lors de l'AG1 (cahier des charges) et AG2 (offres) par le syndic.

D’accord sur l’interprétation de ces 2 textes.
Mais on ne va pas établir un cahier des charges pour un travail de petite ou moyenne importance alors que les CP souhaitent quand même avoir une pluralité de devis/offres (2 ou 3 selon l’importance du travail ou du contrat).
J’estime qu’il faut dans ce cas déterminer un montant à partir duquel les CP veulent plusieurs offres.
Cela assure de ne pas se faire imposer quoi que ce soit par le syndic sans que les CP ne puisse faire un choix.
Je suis curieuse de voir si le syndic va pouvoir à l’AG justifier ses fournisseurs à tarifs exorbitants ! (travaux non conservatoires)

Un cahier de charges n'est pas l'autre.

Le cahier technique des charges du F16 c'est une armoire, mais le cahier des charges de l'achat de 100 ampoules est une page avec quelques lignes.

Plus concret dans le contexte de la copropriété:

Parfois c'est 100 pages avec un descriptif des problèmes des différents terrasses. cahier à faire par un expert externe qui visite les terrrasses sur base des besoins définit par l'AG. Une autre fois c'est quatre lignes qui réfèrent aux normes pour l'achat de 100 ampoules.

Le cahier des charges doit permettre aux firmes de faire offre et aux CP de comparer les offres. Donc il doit exister avant les offres. Ce dernier aspect est essentiel. A quoi servent différents offres quand on n'a pas une base neutre (et stable) à comparer si l'offre répond aux besoins des CP (et pas du syndic)?

Donc établir préalablement au moins un cahier des charges qui transforme les besoins (des CP) vers des normes techniques de base (des entrepreneurs) est nécessaire quand l'AG doit faire un choix entre 2,3, ... offres.

Ce cahier des charges (minimaliste ou pas) doit être approuvé par l'AG lors d'une AG précédente si le montant limite est dépassé. Il peut être approuvé lors de la même AG si le montant n'est pas dépassé.

Petit détail: ce cahier des charges est un acte sous seign privé de celui qui le fait ou propose (expert, syndic, ... ). Il doit donc être daté, signé, remis au syndic et archivé par le syndic.

Quand au montant je me rappelle qu'un travail de renovation de 6 x 10 EUR (bloquer l'ouverture des 6 portes d'entrée direction intérieur) sans autorisation de l'AG a donné et donne encore matière de discussion lors des AG. Le critère n'est selon moi pas le montant mais la finalité: renovation (ce qui était le cas pour les 10 EUR) ou réparation (à l'identique). Cette discussion "réparation/renovation" fait actuellement surface au niveau européen dans le contexte du fonds de réserve.


Cordialement,

Luc

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PIM

Nash0474
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Que cela soit ou sans cahier des charges, il est important aussi de fixer des critères d'attribution ou les prestations minimum demandées.

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Nash0474
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

Rien exclut en rien meme dans l'urgence de faire une pluralité de devis, le législateur a voulu plus de transparence et de concurrence.

Il se réfère meme aux marchés publics, avec le cahier des charges, l'urgence ne nous exempt pas spécialement d'avoir une pluralité de devis.

Ne pas oublier que l'urgence ne doit pas etre évoqué suite à un défaut de gestion comme bien souvent.... la définition év!nement imprévisible qui cause un préjudice grave et difficilement et irréparable.

Meme si les cp peuvent le demander à titre privé, pour moi, seul le syndic est vraiment habilité à le faire et cette obligation lui est confiée. Pour moi, meme il doit comparer les offres et faire une proposition à l'organe délibérant donc l'AG.

Moi j'ai connu, une acp ou il n'y avait pas de syndic, les cp se sont mélés de tout et de rien sans connaissance, et c'est la cacophonie qui a amené un syndic judiciaire qui a été pris encore dans cette mélée.

Parfois à lire certains, on se demande à quoi sert un syndic, un secrétaire, un encodeur et non un gestionnaire administratif, financier, technique, juridique de la copropriété. Le syndic est responsable de sa gestion, mais pour certains de rien.

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panchito
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Légalement, le syndic est chargé de présenter une pluralité de devis en vue d'une mise en concurrences pour autant que le montant  des marchés et contrats atteigne un seuil fixé par l'AG à la majorité des 3/4 des voix (ou dans les statuts).

C'est aussi à l'AG à décider à partir de quel montant il faut écrire un cahier de charges.

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Nash0474
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Pour la pluralité des devis, je dirais aussi de regarder le contrat du syndic.

Des contrats du syndic, propose le forfait de base compta et la tenue de l'AG. Et après toute une quirielle de prestations supplémentaires, qui sont pourtant dans leurs obligations de base supplémentaires, avec des tarification honoraires parfois honoreux.

Alors il faut trouver le juste équilibre; pour des travaux, et avoir effectué des marchés pendant longetemps, la moyenne de divergence entre des memes produits s'établit a +/- 25% jusqu'au double (j'ai déjà eu le triple). Moi je pense qu'au dessus 800-1000EUR cela me semble raisonnable.

Sur la cahier des charges, cela doit etre fait pour des gros marchés, donc là mettre un gros montant. mais certains oublient qu'un cahier des charges peut etre court, avec quelques clauses techniques, des critères d'attribution. Cela n'est pas spécialement la grosse brique comme j'ai déjà réalisé plein de fois avec un cahier genéral des charges et un cahier spécial des charges.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

De toutes façons le choix de tous ces seuils appartient au CP en AG.

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GT
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

panchito a écrit :

Légalement, le syndic est chargé de présenter une pluralité de devis en vue d'une mise en concurrences pour autant que le montant  des marchés et contrats atteigne un seuil fixé par l'AG à la majorité des 3/4 des voix (ou dans les statuts).

C'est aussi à l'AG à décider à partir de quel montant il faut écrire un cahier de charges.


"à la majorité des 3/4 des voix": non"

depuis le 1/1/2019, à la majorité des 2/3 des voix : loi du 18 juin 2018,art. 167, 1°

Dernière modification par GT (12-03-2021 08:27:58)

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Nash0474 a écrit :

Pour la pluralité des devis, je dirais aussi de regarder le contrat du syndic.

Des contrats du syndic, propose le forfait de base compta et la tenue de l'AG. Et après toute une quirielle de prestations supplémentaires, qui sont pourtant dans leurs obligations de base supplémentaires, avec des tarification honoraires parfois honoreux.

Alors il faut trouver le juste équilibre; pour des travaux, et avoir effectué des marchés pendant longetemps, la moyenne de divergence entre des memes produits s'établit a +/- 25% jusqu'au double (j'ai déjà eu le triple). Moi je pense qu'au dessus 800-1000EUR cela me semble raisonnable.

Sur la cahier des charges, cela doit etre fait pour des gros marchés, donc là mettre un gros montant. mais certains oublient qu'un cahier des charges peut etre court, avec quelques clauses techniques, des critères d'attribution. Cela n'est pas spécialement la grosse brique comme j'ai déjà réalisé plein de fois avec un cahier genéral des charges et un cahier spécial des charges.

Je ne comprends pas

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