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Devis pour travaux à partir de quel montant ?

marc1973
Pimonaute
Inscription : 18-11-2013
Messages : 17

Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Bonjour,
Nous avons eu une discussion animée lors de la dernière A. G.
Cela concerne de petits travaux a effectuer dans les communs pour un montant évalué par nous entre 1.200 et 1.500 €.
Certains copropriétaires prétendaient qu'il fallait un appel d'offres, d'autres que le syndic était seul juge.

Voici mes questions :
1 -- Le syndic peut -il prendre un entrepreneur choisi par lui pour ce montant ou doit - il lancer un appel d'offres, afin d'obtenir des devis.

2-- A partir de quel montant un appel d'offre est - il obligatoire, nous n'avons aucune mention en ce sens dans l' Acte de Base de la copropriété.

3-- En cas d'appel d'offres, y a t-il un minimum d'offres à obtenir , par exemple, comme les appels d'offres pour travaux publics où il est     
           obligatoire d'avoir trois offres minimum ?

3-- En cas de remise de devis qui prendra la décision du choix, le syndic seul ou les copropriétaires en A. G. ? Et, là aussi cela change - il   avec
          les montants ou pas ?
4-- Pouvez vous étayer vos arguments éventuels par un article de Loi, ou bien ces points sont ils gères par l'usage ?

Merci d'avance de vos arguments.
Marc

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QRieuse
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 18-02-2009
Messages : 159

Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

GT a écrit :

Est-il question d'un montant à l'article 577-8, § 4, 13°, C. civil qui renvoie à l'art.577-7, § 1er, 1°, d) ?
C'est ce dernier article qui fait état d'un montant à décider pour la mise en concurrence obligatoire.

art.577- 8 , § 4
"Quels que soient les pouvoirs qui lui soient conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé
13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;"

Pour moi, il s'agit de 2 articles différents. Donc il est logique de déterminer des montants différents pour ces 2 cas.
Dans un cas il ne faut pas de cahier des charges, dans l'autre, il en faut un.

Nous sommes piégés car les CP sont passifs. Je suis la seule à réagir et sans cesse contrée par le CDC qui soutient le syndic à 200%


QRieuse

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

QRieuse a écrit :
GT a écrit :

Est-il question d'un montant à l'article 577-8, § 4, 13°, C. civil qui renvoie à l'art.577-7, § 1er, 1°, d) ?
C'est ce dernier article qui fait état d'un montant à décider pour la mise en concurrence obligatoire.

art.577- 8 , § 4
"Quels que soient les pouvoirs qui lui soient conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé
13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;"

Pour moi, il s'agit de 2 articles différents. Donc il est logique de déterminer des montants différents pour ces 2 cas.
Dans un cas il ne faut pas de cahier des charges, dans l'autre, il en faut un.

Nous sommes piégés car les CP sont passifs. Je suis la seule à réagir et sans cesse contrée par le CDC qui soutient le syndic à 200%

Les deux articles parlent de la même chose mais de la mission de l'AG d'une part et du syndic d'autre part :

- art.577-7, § 1er, 1°, d) :
le montant limite est à fixer par l'AG

- art.577- 8 , § 4 13° :
les documents à presenter lors de l'AG1 (cahier des charges) et AG2 (offres) par le syndic.

Un 3ème article est aussi concerné (mission impérative du syndic):

CC2019 a écrit :

Art. 577-8 §4:
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

et un 4ème:

CC2019 a écrit :

Art. 577-4 §2
2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;

L'AG ne peut pas limiter dans ce cadre le syndic, mais elle peut l'obliger par voie de ROI à faire rapport pour valider sa décision dans le cadre du rapport d'évaluatiion, mais aussi de l'Art. 577-8 §4.17°, de l'AR 12.07.2012, etc... En fait le syndic doit prouver que la dépense faite par lui sans accord préalable de l'AG était du type conservatoire. Là un rôle clé pour le CdC, qui ne doit pas tomber dans la cogérance. Il y a des solutions cohérentes et transparantes.
Les actes "provisoires" doivent être fait sous mandat judiciaire d'un administrateur provisoire.


Cordialement,

Luc

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QRieuse
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 18-02-2009
Messages : 159

Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

Luc a écrit :

Les deux articles parlent de la même chose mais de la mission de l'AG d'une part et du syndic d'autre part :
- art.577-7, § 1er, 1°, d) :
le montant limite est à fixer par l'AG
- art.577- 8 , § 4 13° :
les documents à presenter lors de l'AG1 (cahier des charges) et AG2 (offres) par le syndic.

D’accord sur l’interprétation de ces 2 textes.

Mais on ne va pas établir un cahier des charges pour un travail de petite ou moyenne importance alors que les CP souhaitent quand même avoir une pluralité de devis/offres (2 ou 3 selon l’importance du travail ou du contrat).
J’estime qu’il faut dans ce cas déterminer un montant à partir duquel les CP veulent plusieurs offres.
Cela assure de ne pas se faire imposer quoi que ce soit par le syndic sans que les CP ne puisse faire un choix.
Je suis curieuse de voir si le syndic va pouvoir à l’AG justifier ses fournisseurs à tarifs exorbitants ! (travaux non conservatoires)


QRieuse

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 818

Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

QRieuse a écrit :

Mais on ne va pas établir un cahier des charges pour un travail de petite ou moyenne importance alors que les CP souhaitent quand même avoir une pluralité de devis/offres (2 ou 3 selon l’importance du travail ou du contrat).
J’estime qu’il faut dans ce cas déterminer un montant à partir duquel les CP veulent plusieurs offres.
Cela assure de ne pas se faire imposer quoi que ce soit par le syndic sans que les CP ne puisse faire un choix.

Mais c'est à vous les CP à définir tous ces seuils et à les consigner dans votre ROI
- Seuil à partir duquel il faut mettre en concurrence
- Seuil à partir duquel il faut établir un cahier de charge
- etc...

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luc
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Re : Devis pour travaux à partir de quel montant ?

QRieuse a écrit :
Luc a écrit :

Les deux articles parlent de la même chose mais de la mission de l'AG d'une part et du syndic d'autre part :
- art.577-7, § 1er, 1°, d) :
le montant limite est à fixer par l'AG
- art.577- 8 , § 4 13° :
les documents à presenter lors de l'AG1 (cahier des charges) et AG2 (offres) par le syndic.

D’accord sur l’interprétation de ces 2 textes.
Mais on ne va pas établir un cahier des charges pour un travail de petite ou moyenne importance alors que les CP souhaitent quand même avoir une pluralité de devis/offres (2 ou 3 selon l’importance du travail ou du contrat).
J’estime qu’il faut dans ce cas déterminer un montant à partir duquel les CP veulent plusieurs offres.
Cela assure de ne pas se faire imposer quoi que ce soit par le syndic sans que les CP ne puisse faire un choix.
Je suis curieuse de voir si le syndic va pouvoir à l’AG justifier ses fournisseurs à tarifs exorbitants ! (travaux non conservatoires)

Un cahier de charges n'est pas l'autre.

Le cahier technique des charges du F16 c'est une armoire, mais le cahier des charges de l'achat de 100 ampoules est une page avec quelques lignes.

Plus concret dans le contexte de la copropriété:

Parfois c'est 100 pages avec un descriptif des problèmes des différents terrasses. cahier à faire par un expert externe qui visite les terrrasses sur base des besoins définit par l'AG. Une autre fois c'est quatre lignes qui réfèrent aux normes pour l'achat de 100 ampoules.

Le cahier des charges doit permettre aux firmes de faire offre et aux CP de comparer les offres. Donc il doit exister avant les offres. Ce dernier aspect est essentiel. A quoi servent différents offres quand on n'a pas une base neutre (et stable) à comparer si l'offre répond aux besoins des CP (et pas du syndic)?

Donc établir préalablement au moins un cahier des charges qui transforme les besoins (des CP) vers des normes techniques de base (des entrepreneurs) est nécessaire quand l'AG doit faire un choix entre 2,3, ... offres.

Ce cahier des charges (minimaliste ou pas) doit être approuvé par l'AG lors d'une AG précédente si le montant limite est dépassé. Il peut être approuvé lors de la même AG si le montant n'est pas dépassé.

Petit détail: ce cahier des charges est un acte sous seign privé de celui qui le fait ou propose (expert, syndic, ... ). Il doit donc être daté, signé, remis au syndic et archivé par le syndic.

Quand au montant je me rappelle qu'un travail de renovation de 6 x 10 EUR (bloquer l'ouverture des 6 portes d'entrée direction intérieur) sans autorisation de l'AG a donné et donne encore matière de discussion lors des AG. Le critère n'est selon moi pas le montant mais la finalité: renovation (ce qui était le cas pour les 10 EUR) ou réparation (à l'identique). Cette discussion "réparation/renovation" fait actuellement surface au niveau européen dans le contexte du fonds de réserve.


Cordialement,

Luc

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