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Bail non enregistré

Gussx
Pimonaute
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Bail non enregistré

Bonjour,

Cette question concerne ma situation personnelle et j'espère que vous pourrez éclairer ma lanterne...

J'ai signé un bail longue durée commençant en Septembre 2017.
J'ai adressé le renom au propriétaire fin septembre afin de quitter les lieux le 1ier décembre.
Nous avons fait l'état des lieux de clôture.

Il me réclame aujourd'hui le montant de l'état des lieux de clôture + 1 mois de loyer pour rupture de contrat avant les premiers 3 ans.

Je me suis aperçu qu'aucun bail n'était enregistré et donc visible dans myfin.
Même s'il m'assure le contraire, je déduis que le bail n'a pas été enregistré, de même que l'état des lieux.

j'ai trouvé l'info suivante sur le site du notariat belge:

site du notariat a écrit :

Pour les baux de résidence principale, si le bail n'a pas été enregistré dans le délai légal de deux mois, le preneur peut résilier ce bail sans délai de préavis et sans verser d'indemnité, tant que le bail n'est pas enregistré par le bailleur.

Le preneur doit néanmoins avoir adressé, préalablemeent au bailleur, une mise en demeure d'enregistrer le bail, qui doit être restée sans suite pendant un mois.

Que dois-je faire dans ma situation ?
Dois-je encore adresser un courrier recommandé au proprio ?
Trop tard car j'ai quitté l'appartement ?
L'état des lieux reste-il valable alors qu'il n'a jamais été enregistré ?

Merci d'avance pour vos éclaircissements !

Dernière modification par Gussx (11-02-2020 17:06:52)

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GT
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Re : Bail non enregistré

Région dans laquelle se situe le bien pris en location ? Wallonne, bruxelloise, flamande ?

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Gussx
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Re : Bail non enregistré

Salut GT,
Ça se passe en région bruxelloise.

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PIM
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Re : Bail non enregistré

Gussx a écrit :

Même s'il m'assure le contraire, je déduis que le bail n'a pas été enregistré, de même que l'état des lieux

La meilleure façon pour le lui de vous en assurer, c'est de vous en produire l'attestation émise...


Erik DECKERS
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Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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EP001
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Re : Bail non enregistré

Gussx a écrit :

Bonjour,

Cette question concerne ma situation personnelle et j'espère que vous pourrez éclairer ma lanterne...

J'ai signé un bail longue durée commençant en Septembre 2017.
J'ai adressé le renom au propriétaire fin septembre afin de quitter les lieux le 1ier décembre.
Nous avons fait l'état des lieux de clôture.

Il me réclame aujourd'hui le montant de l'état des lieux de clôture + 1 mois de loyer pour rupture de contrat avant les premiers 3 ans.

Je me suis aperçu qu'aucun bail n'était enregistré et donc visible dans myfin.
Même s'il m'assure le contraire, je déduis que le bail n'a pas été enregistré, de même que l'état des lieux.

j'ai trouvé l'info suivante sur le site du notariat belge:

site du notariat a écrit :

Pour les baux de résidence principale, si le bail n'a pas été enregistré dans le délai légal de deux mois, le preneur peut résilier ce bail sans délai de préavis et sans verser d'indemnité, tant que le bail n'est pas enregistré par le bailleur.

Le preneur doit néanmoins avoir adressé, préalablemeent au bailleur, une mise en demeure d'enregistrer le bail, qui doit être restée sans suite pendant un mois.

Que dois-je faire dans ma situation ?
Dois-je encore adresser un courrier recommandé au proprio ?
Trop tard car j'ai quitté l'appartement ?
L'état des lieux reste-il valable alors qu'il n'a jamais été enregistré ?

Merci d'avance pour vos éclaircissements !

Avez-vous mis votre bailleur en demeure d'enregistrer le bail?
Si non la clause ne tient pas.
Normalement vous auriez du donner votre préavis en aout.

Il peut donc vous réclamer 1 mois de préavis et 1 mois d'indemnité.
L'état des lieux est toujours valable malgré le non enregistrement.

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GT
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Re : Bail non enregistré

Gussx a écrit :

J'ai signé un bail longue durée commençant en Septembre 2017.


Par bail de longue durée , vous entendez un bail visé à l'article 239 du code bruxellois du logement ?

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … e_name=loi

Article 239. - Baux de longue durée
  § 1er. Par dérogation à l'article 237, § 1er, un bail peut également être conclu, par écrit, pour une durée supérieure à neuf ans.
§ 2. Par dérogation à l'article 237, § 1er, un bail écrit peut être conclu pour la vie du preneur. Le bail prend fin de plein droit au décès du preneur. Ce bail n'est pas régi par l'article 237, §§ 2 à 4, à moins que les parties n'en disposent autrement.

Dernière modification par GT (11-02-2020 19:07:46)

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PIM
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Re : Bail non enregistré

GT a écrit :
Gussx a écrit :

J'ai signé un bail longue durée commençant en Septembre 2017.


Par bail de longue durée , vous entendez un bail visé à l'article 239 du code bruxellois du logement ?

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … e_name=loi

Article 239. - Baux de longue durée
  § 1er. Par dérogation à l'article 237, § 1er, un bail peut également être conclu, par écrit, pour une durée supérieure à neuf ans.
§ 2. Par dérogation à l'article 237, § 1er, un bail écrit peut être conclu pour la vie du preneur. Le bail prend fin de plein droit au décès du preneur. Ce bail n'est pas régi par l'article 237, §§ 2 à 4, à moins que les parties n'en disposent autrement.

Je suis persuadé que Gussx énonce "longue durée" (9 ans) par opposition à "courte durée" (max. 3 ans). Mais vous avez raison, GT, de poser la question, ne fût-ce que par respect de pour votre précision légendaire wink

Dernière modification par PIM (12-02-2020 08:53:02)


Erik DECKERS
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rexou
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Re : Bail non enregistré

PIM a écrit :
Gussx a écrit :

Même s'il m'assure le contraire, je déduis que le bail n'a pas été enregistré, de même que l'état des lieux

La meilleure façon pour le lui de vous en assurer, c'est de vous en produire l'attestation émise...

C'est de toute façon sans aucune importance.

EP001 a parfaitement éclairé la situation. Je plussoie sa réponse.


rexou

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libra
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Re : Bail non enregistré

Il est malheureux qu'on trouve des informations erronées sur le site internet des notaires. Pour le fonds, je partage l'avis d'EP001.

Dernière modification par libra (11-02-2020 21:06:25)

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GT
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Re : Bail non enregistré

Hypothèse bail de  9 ans

La situation doit être examinée à la lecture du code bruxellois du logement et plus particulièrement des dispositions suivantes qui sont d'application
TITRE XI. - Des baux d'habitation
CHAPITRE II. - Règles communes à tous les baux d'habitation
Section 5.  - Précompte immobilier et frais du bail
Article 227. - Enregistrement
L'obligation d'enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré par le bailleur, les délais du congé ainsi que les indemnités dues par le preneur au bailleur en application des articles 237, § 5, alinéas 1er et 2, 238, alinéas 3 et 4, et 256, § 2, alinéa 2, ne sont pas d'application, pour autant qu'une mise en demeure d'enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur par voie recommandée, soit demeurée sans suite utile pendant un mois.

Art. 231. - Prise de cours des congés
Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

CHAPITRE III.  - Des baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 1re.  - Champ d'application
Section 2.  - Durée du bail
Art. 237. - Principes

§ 1er. Tout bail visé à l'article 234 ou à l'article 235 est réputé conclu pour une durée de neuf ans.
§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, à deux mois ou à un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

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panchito
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Re : Bail non enregistré

Avez-vous mis votre bailleur en demeure d'enregistrer le bail?
Si non la clause ne tient pas.
Normalement vous auriez du donner votre préavis en aout.

Il peut donc vous réclamer 1 mois de préavis et 1 mois d'indemnité.
L'état des lieux est toujours valable malgré le non enregistrement.


Effectivement, la réponse de EP001 est excellente!

L'unique but de l'enregistrement est de donner une date certaine au bail et donc de protéger le locataire au cas où le bailleur aurait l'idée de vendre son bien. Si le bail est enregistré, il a ainsi une date certaine et est opposable au tiers, tel qu'un acheteur!

Mais si vous étiez tellement tracassé, vous pouviez aller voir dans votre MyMinFin pour constater si votre précieux bail avait bien été enregistré.

Et si vous aviez peur que vos droits de résider dans le bien loué pendant 9 ans pouvaient être menacés en cas de vente; vous deviez mettre votre bailleur en demeure de l'enregistrer.

Vous ne l'avez pas fait? Non? Dommage pour vous.

En plus vous avez déjà quitté l'appartement, donc il est maintenant bien trop tard que pour penser à tout cela: vous avez déjà renoncé à tous vos droits sur ce bien en envoyant votre renom!

Dernière modification par panchito (12-02-2020 06:40:59)

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rexou
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Re : Bail non enregistré

Gussx a écrit :

Que dois-je faire dans ma situation ?
Dois-je encore adresser un courrier recommandé au proprio ?
Trop tard car j'ai quitté l'appartement ?
L'état des lieux reste-il valable alors qu'il n'a jamais été enregistré ?

Merci d'avance pour vos éclaircissements !

1. Payer l'indemnité d'un mois pour rupture dans la deuxième année, la différence entre le préavis légal et le préavis presté et les dégâts locatifs constatés lors de l'état des lieux de sortie
2. Non, c'est inutile
3. Exact
4. Bien sur que oui.

Encore une fois, je plussoie totalement la réponse de EP001

Dernière modification par rexou (12-02-2020 00:14:18)


rexou

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EP001
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Re : Bail non enregistré

Personnellement je ne paierais que ce que le bailleur réclame tout en sachant qu'il peut encore réclamer plus.

Cas vécu:

Bail de 9 ans débutant le 1 juillet 2014
Enregistré en novembre 2014
préavis donné le 3 avril 2017 et reçu le 4 et le locataire a quitté les lieux le 30 mai
Nouveau bail débutant le 1 juin 2017 avec un nouveau locataire.  (Ce fait n'a pas été relevé par l'avocat adverse ni par le juge)

Conclusions du jugement
Condamnation à 2 mois de préavis supplémentaire et à 1 mois d'indemnité pour rupture avant les 3 ans.
L'avocat adverse a demandé l'annulation de la demande de préavis vu le retard de l'enregistrement.
Mon avocat et le juge ont rétorqué que l'enregistrement prenait ses effets dès que celui-ci était fait par contre ils n'ont pas relevé le fait qu'il fallait mettre le bailleur en demeure de faire l'enregistrement.

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panchito
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Re : Bail non enregistré

par contre ils n'ont pas relevé le fait qu'il fallait mettre le bailleur en demeure de faire l'enregistrement.

Parce que la mise en demeure obligatoire date de la toute dernière loi!

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PIM
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Re : Bail non enregistré

A vérifier (pas eu le temps): l'obligation de mettre en demeure pour l'enregistrement est-elle applicable pour les baux déjà existants au moment de l'entrée en vigueur de cette nouvelle disposition (Bruxelles) ?


Erik DECKERS
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EP001
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Re : Bail non enregistré

Mon avocat et le juge n'ont pas parlé de cette notion de mise en demeure peut-être tout simplement parce que ce n'était pas utile vu qu'il y avait déjà une raison qui annulait la demande de la partie adverse.  L'enregistrement avait été fait mais en retard.

Il n'y a pas eu de discussion à ce sujet, le juge a directement retorqué que l'enregistrement produisait ses effets directement que celui-ci a été fait.  A mon avis l'avocat adverse le savait pertinemment bien mais il a espéré que mon avocat et le juge oublie ce fait.

Cela ne répond donc pas à la question de savoir si c'est applicable à un bail fait avant la nouvelle loi.

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GT
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Re : Bail non enregistré

EP001 a écrit :

Cela ne répond donc pas à la question de savoir si c'est applicable à un bail fait avant la nouvelle loi.

27 JUILLET 2017. - Ordonnance visant la régionalisation du bail d'habitation

Art. 227.- Enregistrement

L'obligation d'enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré par le bailleur, les délais du congé ainsi que les indemnités dues par le preneur au bailleur en application des articles 237, § 5, alinéas 1er et 2, 238, alinéas 3 et 4, et 256, § 2, alinéa 2, ne sont pas d'application, pour autant qu'une mise en demeure d'enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur par voie recommandée, soit demeurée sans suite utile pendant un mois.

Art. 17.Dispositions transitoires
§ 6. L'article 227 du titre XI du Code, inséré par l'article 12 (lire, à mon avis, article 15) , s'applique aux baux en cours sauf si un préavis a été notifié par le preneur au bailleur par application de l'article 3, § 5, alinéa 3, du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil avant l'entrée en vigueur de la présente ordonnance.

L'art.2  de l'arrêté d'exécution du 19 octobre 2017 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale instaurant un modèle-type d'état des lieux à valeur indicative a fixé au 1/1/2018 l'entrée en vigueur de l'ordonnance  du 27 juillet 2017 visant la régionalisation du bail.

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libra
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Re : Bail non enregistré

EP001 a écrit :

A mon avis l'avocat adverse le savait pertinemment bien mais il a espéré que mon avocat et le juge oublie ce fait.

J'ai régulièrement à faire à un avocat qui 'sélectionne' un petit bout de phrase d'une loi. Des avocats pro déo gratte ventre qui savent que leur cause est indéfendable. Ils plaident au frais de la princesse.

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GT
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Re : Bail non enregistré

EP001 a écrit :

Personnellement je ne paierais que ce que le bailleur réclame tout en sachant qu'il peut encore réclamer plus.

Cas vécu:

Bail de 9 ans débutant le 1 juillet 2014
Enregistré en novembre 2014
préavis donné le 3 avril 2017 et reçu le 4 et le locataire a quitté les lieux le 30 mai
Nouveau bail débutant le 1 juin 2017 avec un nouveau locataire.  (Ce fait n'a pas été relevé par l'avocat adverse ni par le juge)

Conclusions du jugement
Condamnation à 2 mois de préavis supplémentaire et à 1 mois d'indemnité pour rupture avant les 3 ans.
L'avocat adverse a demandé l'annulation de la demande de préavis vu le retard de l'enregistrement.
Mon avocat et le juge ont rétorqué que l'enregistrement prenait ses effets dès que celui-ci était fait par contre ils n'ont pas relevé le fait qu'il fallait mettre le bailleur en demeure de faire l'enregistrement.

En 2018, l'ordonnance bruxelloise relative à la régionalisation du bail n'était pas encore entrée en vigueur.

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