Locataire refuse de faire un état des lieux de sortie avec expert - que faire?

Alpha · #1 09-03-2020 19:31:53

Bonjour,

Voici ce qui m'amène à vous demander conseil aujourd'hui:

J'ai donné en location un magnifique appartement dans un état quasi neuf qui a subi des dégradations importantes (frais largement supérieurs à la garantie locative).

L'état des lieux d'entrée a été fait entre nous à l'amiable. Il est néanmoins très détaillé. Le bail prévoit un état des lieux de sortie à l'amiable ou, à défaut d'accord, un état des lieux par expert commun ou avec un expert par partie.

J'en viens à ma question: au vu des nombreux dégâts et face à une certaine mauvaise du locataire (pour lui presque tout est usure normale), je lui ai dit que je souhaitais que l'état des lieux de sortie se fasse avec un expert commun pour objectiver le débat et éviter toute discussion. L'article 27 du décret relatif au bail d'habitation du 15 mars 2018 prévoit en effet que chaque partie peut requérir l’établissement par un expert d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés.

Le problème est qu'il refuse de faire un état des lieux de sortie par expert commun (arguant qu'il n'a pas les moyens de payer un expert et qu'il va tout remettre en état - j'attends de voir car certains dégâts nécessitent à coup sûr l'intervention de professionnels).

Que puis-je faire?

Je pourrais tenter une procédure de conciliation pour que le juge de paix lui fasse entendre raison quand au fait qu'elle est obligée d'accepter l'intervention d'un expert commun (si j'ai bien compris l'article 27 du décret relatif au bail d'habitation du 15 mars 2018)? Et quel est le delai d'une telle procédure?

Ou alors dois-je plutôt adresser une requête au Juge de Paix pour qu'il désigne un expert. Mais est-ce que j'aurai une ordonnance à temps? Et qui va payer sa part de l'expert (vu qu'il ne veut rien entendre)?

Ne pas faire intervenir d'expert va sans aucun doute mener au conflit car même si il fait effectuer quelques réparations (par des "amis" vu qu'il n'a pas les moyens), je doute de la qualité de celles-ci...

J'avoue que je suis assez exaspéré par cette situation.

Que me conseillez-vous de faire?

Un grand merci d'avance pour votre aide :-)

Dernière modification par Alpha (10-03-2020 21:32:06)

panchito · #2 09-03-2020 23:49:56

S'agissant d'une personne qui n'est pas à l'aise financièrement, je me suis abstenu de l'indexer ces 5 dernières années

Vous n'avez pas lu le dernier CRI? Sur la page de couverture: Toujours indexer ses loyers!

Rien ne vous empêche de prendre vos propre expert à vos propres frais. Elle peut également faire de même.

Ne jamais accepter que des locataires remettent eux même le bien soi -disant en l'état: ils vont tout vous badigeonner, chambranles, gouttes sur vos parquets, éviers bouchés par de la peinture, etc, etc... Bref ils créent d'habitude plus de dégâts qu'autre chose... Sauf si votre locataire est peintre professionnel....

Alpha · #3 10-03-2020 00:13:56

Merci Panchito

Ne pas l'indexer a été une erreur vu son "profil"... la garder aussi longtemps aussi et surtout. On ne m'y reprendra plus. J'ai par contre d'autres locataires avec qui ça se passe très bien et il y en a même un chez qui j'ai baissé le loyer plutôt que de l'indexer car il entretient le bien convenablement. Je n'ai pas de souci à le pas indexer un "bon" locataire pour qu'il reste.

En ce qui concerne les travaux de remise en ordre:
Bien sûr que je ne souhaite pas qu'il fasse quoique ce soit lui-même ou via des "amis". Mais il n'a pas l'intention de dépenser un cent pour les remises en état. Et il me dit que je ne peux pas le contraindre à faire intervenir une société professionnelle (ce que je lui demande pour le parquet car bonne chance pour faire des greffes de lames de parquet semi-massif collé pour un "amateur"). Mais il ne veut pas dépenser un euro, donc je sens que ça sera soit mal fait, soit pas fait du tout. C'est bien pour ça que je veux faire intervenir un expert.

En ce qui concerne l'état des lieux de sortie:
Ici non plus, il ne veut pas dépenser un cent. Et il ne veut pas d'expert également car il sait bien qu'il y a des dégâts. Maintenant, si moi je viens avec un expert (à mes frais) et si il refuse de signer l'état des lieux et le conteste, ce qui va inmanquablement se passer, on fait quoi? C'est pour ça que je souhaite un expert commun aux conclusions duquel on devrait se tenir. Le rapport de mon expert qu'il dira partial vaudra quoi en justice?

Que puis-je faire pour ne pas être dans l'impasse lors de cet état des lieux de sortie qui va d'office mal se passer ?

Dernière modification par Alpha (10-03-2020 21:34:15)

GT · #4 10-03-2020 07:50:25

Eu égard aux circonstances, n'est-il pas judicieux de vous faire conseiller par les juristes du SNPC.
Un article du CRI de ce mois est consacré aux expertises et à l'expertise judiciaire.
L'article se termine par ces mots : "les juristes du SNPC connaissent parfaitement cette matière et, comme pour les avocats , il est préférable de les consulter avant qu'après.... En effet certaines erreurs sont irréparables et peuvent coûter cher"

Dernière modification par GT (10-03-2020 07:51:52)

jacq · #5 10-03-2020 08:07:55

Votre locataire est en droit de ne pas prendre un expert a frais partagé, et vous êtes en droit de vous faire représenter par un expert a vos frais.
Dans votre cas se serait peut être préférable, cela vous permettrait de rester calme. et a la sortie de récupérer sur la garantie les dégâts occasionnés sans discutions
Votre état des lieux a t'il été enregistré en même temps que le bail, ce qui le rendrait indiscutable, sauf quelques petits détails que vous n'auriez pas noté.

GT · #6 10-03-2020 08:33:18

Alpha a écrit :

(...)
J'en viens à ma question: au vu des nombreux dégâts et face à sa mauvaise foi (pour elle presque tout est usure normale), je lui ai dit que je souhaitais que l'état des lieux de sortie se fasse avec un expert commun pour objectiver le débat et éviter toute discussion. L'article 27 du décret relatif au bail d'habitation du 15 mars 2018 prévoit en effet que chaque partie peut requérir l’établissement par un expert d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés.
(...)
Le problème est qu'elle refuse de faire un état des lieux de sortie par expert commun (arguant qu'elle n'a pas les moyens de payer un expert et qu'elle va tout remettre en état - j'attends de voir car pour le parquet j'ai fait faire un devis qui monte à plus de 3.000€, rien que pour le parquet, et il y a d'autres dégâts - je doute que des "copains" lui arrangent ça convenablement).
(vu qu'elle ne veut rien entendre)?

Etes-vous en mesure de prouver vos affirmations ?

Dernière modification par GT (10-03-2020 08:34:02)

jacq · #7 10-03-2020 09:27:06

GT a écrit :

Alpha a écrit :
(...)
J'en viens à ma question: au vu des nombreux dégâts et face à sa mauvaise foi (pour elle presque tout est usure normale), je lui ai dit que je souhaitais que l'état des lieux de sortie se fasse avec un expert commun pour objectiver le débat et éviter toute discussion. L'article 27 du décret relatif au bail d'habitation du 15 mars 2018 prévoit en effet que chaque partie peut requérir l’établissement par un expert d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés.
(...)
Le problème est qu'elle refuse de faire un état des lieux de sortie par expert commun (arguant qu'elle n'a pas les moyens de payer un expert et qu'elle va tout remettre en état - j'attends de voir car pour le parquet j'ai fait faire un devis qui monte à plus de 3.000€, rien que pour le parquet, et il y a d'autres dégâts - je doute que des "copains" lui arrangent ça convenablement).
(vu qu'elle ne veut rien entendre)?
Etes-vous en mesure de prouver vos affirmations ?

Il n'y a rien a prouver, seul l'état des lieux a l'entrée si il est enregistré fait preuve entre les parties, et en plus même si il y a un expert il demandera la facture d'achat et placement du parquet et il déduira d'office une vétusté d'office…..

GT · #8 10-03-2020 09:43:14

jacq a écrit :

Votre locataire est en droit de ne pas prendre un expert a frais partagé, et vous êtes en droit de vous faire représenter par un expert a vos frais.
Dans votre cas se serait peut être préférable, cela vous permettrait de rester calme. et a la sortie de récupérer sur la garantie les dégâts occasionnés sans discutions
Votre état des lieux a t'il été enregistré en même temps que le bail, ce qui le rendrait indiscutable, sauf quelques petits détails que vous n'auriez pas noté.

Et tout se passera bien si l'état des lieux n'est pas dressé de manière contradictoire ?

Le locataire sortant est susceptible de ne pas accepter les constatations faites par l'expert choisi par le bailleur ainsi que son évaluation des dégâts.

Jacq, vous avez pris connaissance de l'article du CRI relatif aux expertises et expertise judiciaire en ce qui concerne les dégâts locatifs ?

Les constatations, conseils et conclusions de l'expert choisi de manière unilatérale par le bailleur n'aura qu'une valeur indicative et pas celle d'une véritable expertise judiciaire.

Alpha · #9 10-03-2020 09:48:02

jacq a écrit :

Votre locataire est en droit de ne pas prendre un expert a frais partagé, et vous êtes en droit de vous faire représenter par un expert a vos frais.
Dans votre cas se serait peut être préférable, cela vous permettrait de rester calme. et a la sortie de récupérer sur la garantie les dégâts occasionnés sans discutions
Votre état des lieux a t'il été enregistré en même temps que le bail, ce qui le rendrait indiscutable, sauf quelques petits détails que vous n'auriez pas noté.

Je me trompe probablement, mais ce n'était pas mon interprétation de la loi.

Le bien étant en région wallonne, je pense qu'il faut se référer au décret relatif au bail d'habitation du 15 mars 2018, entré en vigueur le 1er septembre 2018 et qui applique à tous les baux. L'article 27 de ce décret dit ceci: §4. Chaque partie peut requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés.

Mon interprétation est que je suis donc en droit de demander à ce que l'état des lieux se fasse par un expert commun. Mais peut-être que je me trompe et que celà veut aussi dire que chacun peut prendre son expert? Mais si il ne prend pas d'expert (ce qui sera probablement le cas), ou si les experts ne sont pas d'accord, il n'y a pas d'état des lieux contradictoire et la situation est bloquée, ce que je veux éviter. La notion de frais partagés me laissait sous-entendre la présence d'un expert commun, mais peut-être est-ce un raccourci que je n'aurais pas du faire... Et si je suis seul à prendre un expert, que vaudra le rapport de "mon" expert qu'il contestera de toute façon car il le qualifiera de partial et unilatéral?

En ce qui concerne l'état des lieux d'entrée, il est détaillé et a été enregistré. Donc pas de soucis à ce niveau là.

Dernière modification par Alpha (10-03-2020 21:35:56)

Alpha · #10 10-03-2020 09:51:55

GT a écrit :

Alpha a écrit :
(...)
J'en viens à ma question: au vu des nombreux dégâts et face à sa mauvaise foi (pour elle presque tout est usure normale), je lui ai dit que je souhaitais que l'état des lieux de sortie se fasse avec un expert commun pour objectiver le débat et éviter toute discussion. L'article 27 du décret relatif au bail d'habitation du 15 mars 2018 prévoit en effet que chaque partie peut requérir l’établissement par un expert d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés.
(...)
Le problème est qu'il refuse de faire un état des lieux de sortie par expert commun.
Etes-vous en mesure de prouver vos affirmations ?

Oui, j'ai des échanges de mails qui montrent qu'il ne veut pas l'intervention d'un expert commun mais un état des lieux entre nous. Ce que je ne souhaite pas vu d'une part les dégâts et d'autre part sa mauvaise foi manifeste (ce n'est pas pour rien qu'elle ne veut pas d'état des lieux par expert: il dit qu'elle n'a pas les moyens de le payer, mais c'est certainement aussi pour ne pas devoir répondre de dégâts ou remises en ordre mal effectuées...).

Dernière modification par Alpha (10-03-2020 21:37:49)

Alpha · #11 10-03-2020 10:00:54

J'ai appelé la Justice de Paix ce matin et il est possible d'avoir une audience de conciliation rapidement.
Je pense déposer une requête en conciliation. Mais je ne sais pas quoi demander exactement au juge car je lis dans un document trouvé sur le net: "la conciliation ne permet pas de demander que le juge de paix ordonne une expertise". Je suppose cependant qu'il faut comprendre une expertise judiciaire. Et pour moi un état des lieux de sortie par expert n'est pas une expertise judiciaire.
Peut-être dois-je juste soumettre la situation au juge de paix pour voir ce que lui propose pour sortir de l'impasse?

Dernière modification par Alpha (10-03-2020 21:38:38)

GT · #12 10-03-2020 10:21:39

Alpha a écrit :

Peut-être dois-je juste soumettre la situation au juge de paix pour voir ce que lui propose pour sortir de l'impasse?

Je crains que vous ne soyez très optimiste.

Je ne comprends pas que vous n'ayez pas encore contacté le SNPC pour une prise de rendez-vous dans l'urgence.
Dans votre cas , c'est ce que j'aurais déjà fait.
C'est votre dossier. Vous agissez comme vous l'entendez.

Dernière modification par GT (10-03-2020 10:26:49)

GT · #13 10-03-2020 11:50:39

Alpha a écrit :

L'article 27 du décret relatif au bail d'habitation du 15 mars 2018 prévoit en effet que chaque partie peut requérir l’établissement par un expert d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés.

A propos de l'article 27 que vous citez.

https://leodium-avocats.be/que-peut-fai … e-de-bois/

Une requête dans ce cadre n'est pas une demande en conciliation

GT · #14 10-03-2020 12:11:27

Chaque partie à la possibilité de requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie, contradictoire et à frais partagés ainsi que la possibilité de saisir le juge compétent, à défaut d’accord entre les parties, afin qu’il désigne un expert pour procéder à l’état des lieux avant la date de remise des clés.

Le défaut d'accord est une préalable à la saisine du juge compétent . D'où ma question à laquelle il a été répondu que des mails ont été échangés.

jacq

jacq · #15 10-03-2020 14:56:45

GT a écrit :

jacq a écrit :
Votre locataire est en droit de ne pas prendre un expert a frais partagé, et vous êtes en droit de vous faire représenter par un expert a vos frais.
Dans votre cas se serait peut être préférable, cela vous permettrait de rester calme. et a la sortie de récupérer sur la garantie les dégâts occasionnés sans discutions
Votre état des lieux a t'il été enregistré en même temps que le bail, ce qui le rendrait indiscutable, sauf quelques petits détails que vous n'auriez pas noté.
Et tout se passera bien si l'état des lieux n'est pas dressé de manière contradictoire ?
Le locataire sortant est susceptible de ne pas accepter les constatations faites par l'expert choisi par le bailleur ainsi que son évaluation des dégâts.
Jacq, vous avez pris connaissance de l'article du CRI relatif aux expertises et expertise judiciaire en ce qui concerne les dégâts locatifs ?
Les constatations, conseils et conclusions de l'expert choisi de manière unilatérale par le bailleur n'aura qu'une valeur indicative et pas celle d'une véritable expertise judiciaire.

Stop !! pour une expertise judiciaire il faut que le juge de paix intervienne et désigne lui même un expert provision +- 550 € a charge de la partie défaillante.

Un locataire a le droit de se présenter seul sans expert, et le propriétaire a le droit de prendre un expert professionnel pour le représenter si il le juge nécessaire, rein n'oblige le locataire d'accepter l'état des lieux de sortie et idem pour le propriétaire, mais cela a le mérite d'avoir un état des lieux de sortie et de pouvoir récupérer les clefs quitte a discuter par après. Aussi non l'ardoise sera encore plus lourde pour le locataire avec des indemnités d'occupation journalière +- 25€ jusqu'à la remise des clefs.

Dernière modification par jacq (10-03-2020 14:57:31)

jacq · #16 10-03-2020 15:09:22

Je précise aussi que ses parents sont caution solidaire.
Je souligne cette phrase, et je me demande comment faire intervenir les parents a la cause si il n'y a pas une expertise contradictoire sans un ou deux experts qui représentent les deux parties.

panchito · #17 10-03-2020 15:13:34

Tous les vrais experts que je connais dressent lors de l'ELS , la liste des dégâts qu'ils observent. Ils font signer cette liste par les parties en présence.

Ce n'est que quelques jours après qu'ils produisent le chiffrage de la remise en état ainsi que le chômage locatif qui en découle.

C'est qu'il leur faut quelques heures pour calculer pour chaque dégât, l'indemnité compensatoire sur base des tableaux fournis par leur ordre en tenant compte de la vétusté.

Donc rien ne vous empêche d'y aller avec elle sans expert et d'établir la liste qu'elle doit juste signer. Ensuite elle vous rend les clés.

Libre à vous de demander par la suite des devis à des professionnels pour pouvoir calculer l'indemnité compensatoire globale pour la remise en état.

jacq · #18 10-03-2020 15:21:49

panchito a écrit :

Tous les vrais experts que je connais dressent lors de l'ELS , la liste des dégâts qu'ils observent. Ils font signer cette liste par les parties en présence.
Ce n'est que quelques jours après qu'ils produisent le chiffrage de la remise en état ainsi que le chômage locatif qui en découle.
C'est qu'il leur faut quelques heures pour calculer pour chaque dégât, l'indemnité compensatoire sur base des tableaux fournis par leur ordre en tenant compte de la vétusté.
Donc rien ne vous empêche d'y aller avec elle sans expert et d'établir la liste qu'elle doit juste signer. Ensuite elle vous rend les clés.
Libre à vous de demander par la suite des devis à des professionnels pour pouvoir calculer l'indemnité compensatoire globale pour la remise en état.

Un vrai expert sait rapidement chiffrer un état des lieux de sortie, il a intérêt aussi non bonjour les discutailles si l'état des lieux n'est pas signer avant la remise des clefs, personnellement je préfère récupérer les clefs et même y perdre un peu

Alpha · #19 10-03-2020 16:05:18

jacq a écrit :

Stop !! pour une expertise judiciaire il faut que le juge de paix intervienne et désigne lui même un expert provision +- 550 € a charge de la partie défaillante.

Le fait que le juge désigne un expert pour l'état des lieux n'est à mon avis pas ce qu'on peut appeler une expertise judiciaire, mais je peux me tromper.

Dernière modification par Alpha (10-03-2020 16:10:43)

Alpha · #20 10-03-2020 16:09:39

panchito a écrit :

Donc rien ne vous empêche d'y aller avec elle sans expert et d'établir la liste qu'elle doit juste signer. Ensuite elle vous rend les clés.
Libre à vous de demander par la suite des devis à des professionnels pour pouvoir calculer l'indemnité compensatoire globale pour la remise en état.

OK, dans tous les cas, je me fais d'office assister par un expert, vu le contexte.

Elle ne sera bien sûr pas d'accord avec le rapport de l'expert et c'est alors que je devrai la citer en justice, je suppose.

A moins que je ne la cite dès à présent pour que le juge désigne un expert?

Locataire refuse de faire un état des lieux de sortie avec expert - que faire?

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