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Acheter en société?
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- max11
- Pimonaute intarissable
Re : Acheter en société?
Belle réponse circonstanciée de max11, dans ce dialogue non sollicité
Par contre, pour
"grmff a écrit :- C'est beaucoup plus difficile de vendre un bien en société. Peu d'acquéreur pour une société
Pourquoi ? à ma connaissance, les procédures et obligations sont les mêmes que l'on soit privé ou société."
je crois qu'il y a un malentendu:
pour une vente classique, si le vendeur est un particulier ou une société, le processus est effectivement le même.
Mais je crois que Grmff visait la vente via une cession des parts de la société (et pas une vente classique).Et là, c'est effectivement un peu plus complexe
voir notre page dédiée
Dans ce cas, on parle d'autre chose que du choix d'investir en privé ou en société pour se constituer un patrimoine immobilier...
Le problème existe quand la société n'a qu'un ou deux biens immobiliers, ce n'en est plus un quand la société possède un patrimoine immobilier conséquent qui a pu justifier le choix de la société.
Une vente de société n'est évidemment pas la même chose que vendre un immeuble !
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Re : Acheter en société?
Belle réponse circonstanciée de max11, dans ce dialogue non sollicité
Par contre, pour
"grmff a écrit :
- C'est beaucoup plus difficile de vendre un bien en société. Peu d'acquéreur pour une société
Pourquoi ? à ma connaissance, les procédures et obligations sont les mêmes que l'on soit privé ou société."
je crois qu'il y a un malentendu:
pour une vente classique, si le vendeur est un particulier ou une société, le processus est effectivement le même.
Mais je crois que Grmff visait la vente via une cession des parts de la société (et pas une vente classique).
Et là, c'est effectivement un peu plus complexe
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- max11
- Pimonaute intarissable
Re : Acheter en société?
Alors, en gros, j'ai un patrimoine immobilier loué à des particuliers.
J'ai commencé par m'acheter un appart pour moi, et il ne me serait pas venu à l'idée d'acheter en société. Et puis, j'ai continué comme cela.
Je me suis souvent posé la question: privé ou société?
La première réponse est : à voir chaque cas suivant sa situation personnelle et ses projets à long terme.
Votre réponse est probablement très bien pour vous et votre situation mais ce n'est pas toujours le cas...
- on est plus taxé au jour le jour en société, car taxé sur le loyer réel (impôts des sociétés + impôts sur les dividendes) et non sur le revenu cadastral indexé majoré si vous possédez le bien en personne (pour les locations de logement à des privés...).
Ne pas oublier que l'impôt des sociétés est aujourd'hui à 20% par rapport à celui des personnes qui tourne généralement autour des 30 à 50% en fonction de la tranche d'imposition.
De plus, une société n'est pas taxée sur le loyer réel mais sur les loyers encaissés moins toutes les charges.
Le particulier est taxé sur le RC majoré que ce soit loué ou pas, que le loyer ait été payé ou pas, que le loyer soit supérieur ou pas au RC majoré. Et les revenus immobiliers sont taxés au taux le plus élevé par rapport à la tranche la plus haute des revenus déclarés.
- c'est plus compliqué en société: déclarations TVA, listing annuel, comptabilité à faire, tout à justifier, publications au moniteur, suivi des investissement, amortissement, etc.
Pas de TVA pour une société de patrimoine.
Vu tout ce que vous avez déjà dit ici sur votre travail de gestion, pas sûr que vous ayez plus de travail en société... Il vaut mieux avoir un comptable, ça c'est vrai ==> c'est un coût mais cela peut aussi être un précieux conseiller qui vous fera faire des économies...
La publication au moniteur, ce n'est généralement pas tous les ans...
- C'est beaucoup plus difficile de vendre un bien en société. Peu d'acquéreur pour une société
Pourquoi ? à ma connaissance, les procédures et obligations sont les mêmes que l'on soit privé ou société.
- à la vente d'un bien amorti, on est taxé sur la plus-value comptable, qui peut correspondre à la valeur complète si on a tout amorti. Bonjour le chèque pour l'état. Alors qu'en personne physique, on n'est pour l'instant pas taxé sur la plus value
c'est vrai pour le moment...
Mais on a pu diminuer ses impôts du prix de l'achat + tous les frais d'acquisition + tous les frais de ventes...
Au final et en faisant un compte global, cela peut ne pas représenter grand chose.... surtout avec le taux à 20%.
Un appartement acheté 100.000 + 15.000 de frais d'acte et revendu 5 ans plus tard 150.000 (belle plus value de 50% quand même).
L'agence prends 3%+tva = 5.445 € de frais déductibles + les différents rapports électricité, pollution, ... ==> pas loin de 6.000 € en tout
Cela fait une plus value de 29.000 €, taxé à 20% ==> soit "seulement" 5.800 € d'impôts si on n'a pas dû faire de travaux pour gagner cette belle plus-value. Sans cela, ce serait encore moins d'impôt...
- formalisme plus compliqué en société: nommer des gérants, faire des assemblées générales, publier, etc.
Ben non, ça ne représente pas grand chose comme obligations. Généralement, le comptable s'en charge...
- pas de bricolage fiscal. Pas de chipotage au noir. Pas de payement de la main à la main
Le noir est interdit dans les deux cas 
mais se fait de la même manière dans les deux cas 
- Beaucoup plus compliqué de faire un prêt, même hypothécaire, en société. Beaucoup plus cher en cas de remboursement anticipé.
Très souvent, c'est le cas. Surtout au début.
Par contre, quand la société tourne à un certain niveau, les banques sont beaucoup plus conciliantes et se désavantage s'atténue.
Sauf peut-être l'indemnité en cas de remboursement anticipé...
Les avantages en société sont simplement de pouvoir déduire tous les frais au jour le jour, et de pouvoir donner les actions de la main à la main dans le cadre d'une planification successorale. Ces avantages ne m'ont jamais paru probants...
Il y en a d'autres mais cela dépend du cas concret de chacun...
Par exemple pour ne prendre que la planification successorale : si vous avez impliqué vos 3 enfants dans la gestion de la société, vous pourrez céder les actions par tranche quasi sans frais tout en respectant l'équilibre entre les enfants. Plus facile de donner 10 actions à chacun plutôt qu'un pourcentage d'immeuble ou des biens différents à valoriser pareil...
Le seul avantage que je pourrais y voir, quand on a un patrimoine mixte bien résidentiel / bien professionnel, c'est de mettre les biens professionnels en société, et y mettre tous les frais. Mais c'est une forme de noir, et je ne saurais la conseiller sur un site aussi pro que Pim.be, évidemment. (Canaillou, moi?
)
Quand on a une société de patrimoine, le meilleur choix est (souvent) de mettre tous ces biens dans la société, quelque soit le type de locataire...
Les travaux dans un bien non rentable viennent diminuer le bénéfice dégagé par les loyers d'autres biens sans travaux. Il y a un effet de vases communiquant qui permet d'optimiser le bénéfice et diminuer l'impôt...
En fait, quand on commence, la complexité de la gestion vaut rarement la peine de faire l'opération en société.
Si c'étaient des garages, des commerces, des biens professionnels, les terres de l'exploitation familiale, mon avis serait sans doute différent. Mais je n'ai pas investi dans ces secteurs, et je ne les ai pas analysé....
Voilà. J'espère que j'aurai répondu à la question que vous ne m'avez pas posée !
Il est très probable que pour vous, la question ne se pose plus.
Mais c'est une option qui mérite parfois d'être étudiée dans certains cas pour des personnes qui visent un développement de leur patrimoine immobilier !
Pas pour quelqu'un qui envisage son habitation et un ou deux appartements... Mais au delà, parfois cela peut s'avérer un choix qui mérite d'être étudié !
Voilà pour ma réponse à la question que vous ne m'avez pas posée... 
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- max11
- Pimonaute intarissable
Re : Acheter en société?
Pas d'obligation de TVA pour une société de patrimoine immobilier sauf si elle loue des entrepôts ou parking.
Hors ligne
- Aime ce post :
- grmff
- Pimonaute non modérable
Acheter en société?
Régulièrement, le sujet de l'achat en société revient sur le tapis.
Beaucoup de monde me dit que je devrais être en société. Me demande pourquoi je ne le suis pas.
Typiquement, on m'envoie le message suivant:
Ayant en projet d'acheter un second bien (pour y vivre, le premier serait - a priori - mis en location), j'essaie de trouver le meilleur moyen de réaliser cet achat:
- Achat en mon nom propre. C'est la facilité mais avec pas mal de points négatifs (perte des avantages fiscaux du premier bien, …)
- Achat via une société (constituée pour l'occasion). Un peu plus administratif mais pas mal d'avantages (fiscaux et de succession)
- ...Bref, je cherche des pistes et je me demandais si tu avais procédé d'une manière particulière ou si tu avais des informations (tout simplement)?
Alors, en gros, j'ai un patrimoine immobilier loué à des particuliers.
J'ai commencé par m'acheter un appart pour moi, et il ne me serait pas venu à l'idée d'acheter en société. Et puis, j'ai continué comme cela.
Je me suis souvent posé la question: privé ou société?
- on est plus taxé au jour le jour en société, car taxé sur le loyer réel (impôts des sociétés + impôts sur les dividendes) et non sur le revenu cadastral indexé majoré si vous possédez le bien en personne (pour les locations de logement à des privés...).
- c'est plus compliqué en société: déclarations TVA, listing annuel, comptabilité à faire, tout à justifier, publications au moniteur, suivi des investissement, amortissement, etc.
- C'est beaucoup plus difficile de vendre un bien en société. Peu d'acquéreur pour une société
- à la vente d'un bien amorti, on est taxé sur la plus-value comptable, qui peut correspondre à la valeur complète si on n'a tout amorti. Bonjour le chèque pour l'état. Alors qu'en personne physique, on n'est pour l'instant pas taxé sur la plus value
- formalisme plus compliqué en société: nommer des gérants, faire des assemblées générales, publier, etc.
- pas de bricolage fiscal. Pas de chipotage au noir. Pas de payement de la main à la main
- Beaucoup plus compliqué de faire un prêt, même hypothécaire, en société. Beaucoup plus cher en cas de remboursement anticipé.
Les avantages en société sont simplement de pouvoir déduire tous les frais au jour le jour, et de pouvoir donner les actions de la main à la main dans le cadre d'une planification successorale. Ces avantages ne m'ont jamais paru probants...
Le seul avantage que je pourrais y voir, quand on a un patrimoine mixte bien résidentiel / bien professionnel, c'est de mettre les biens professionnels en société, et y mettre tous les frais. Mais c'est une forme de noir, et je ne saurais la conseiller sur un site aussi pro que Pim.be, évidemment. (Canaillou, moi? )
En fait, quand on commence, la complexité de la gestion vaut rarement la peine de faire l'opération en société.
Si c'étaient des garages, des commerces, des biens professionnels, les terres de l'exploitation familiale, mon avis serait sans doute différent. Mais je n'ai pas investi dans ces secteurs, et je ne les ai pas analysé....
Voilà. J'espère que j'aurai répondu à la question que vous ne m'avez pas posée ! 
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