Acheter en société?

Régulièrement, le sujet de l'achat en société revient sur le tapis.

Beaucoup de monde me dit que je devrais être en société. Me demande pourquoi je ne le suis pas.
Typiquement, on m'envoie le message suivant:

Alors, en gros, j'ai un patrimoine immobilier loué à des particuliers.
J'ai commencé par m'acheter un appart pour moi, et il ne me serait pas venu à l'idée d'acheter en société. Et puis, j'ai continué comme cela.

Je me suis souvent posé la question: privé ou société?

- on est plus taxé au jour le jour en société, car taxé sur le loyer réel (impôts des sociétés + impôts sur les dividendes) et non sur le revenu cadastral indexé majoré si vous possédez le bien en personne (pour les locations de logement à des privés...).
- c'est plus compliqué en société: déclarations TVA, listing annuel, comptabilité à faire, tout à justifier, publications au moniteur, suivi des investissement, amortissement, etc.
- C'est beaucoup plus difficile de vendre un bien en société. Peu d'acquéreur pour une société
- à la vente d'un bien amorti, on est taxé sur la plus-value comptable, qui peut correspondre à la valeur complète si on n'a tout amorti. Bonjour le chèque pour l'état. Alors qu'en personne physique, on n'est pour l'instant pas taxé sur la plus value
- formalisme plus compliqué en société: nommer des gérants, faire des assemblées générales, publier, etc.
- pas de bricolage fiscal. Pas de chipotage au noir. Pas de payement de la main à la main
- Beaucoup plus compliqué de faire un prêt, même hypothécaire, en société. Beaucoup plus cher en cas de remboursement anticipé.

Les avantages en société sont simplement de pouvoir déduire tous les frais au jour le jour, et de pouvoir donner les actions de la main à la main dans le cadre d'une planification successorale. Ces avantages ne m'ont jamais paru probants...

Le seul avantage que je pourrais y voir, quand on a un patrimoine mixte bien résidentiel / bien professionnel, c'est de mettre les biens professionnels en société, et y mettre tous les frais. Mais c'est une forme de noir, et je ne saurais la conseiller sur un site aussi pro que Pim.be, évidemment. (Canaillou, moi? )

En fait, quand on commence, la complexité de la gestion vaut rarement la peine de faire l'opération en société.

Si c'étaient des garages, des commerces, des biens professionnels, les terres de l'exploitation familiale, mon avis serait sans doute différent. Mais je n'ai pas investi dans ces secteurs, et je ne les ai pas analysé....

Voilà. J'espère que j'aurai répondu à la question que vous ne m'avez pas posée !